O proprietário vende o apartamento por 400 mil; depois, o comprador faz uma remodelação e revende-o por 69,8 mil dólares. O segundo comprador processa, alegando que há uma fuga de um tubo de drenagem no tecto. Na primeira instância, é decidido que o proprietário é responsável, devendo pagar quase 800 mil.

问AI · Como é que o tribunal reconhece que o antigo proprietário ocultou uma fuga numa conduta de esgoto, constituindo fraude?

“Eu vendi a minha casa por 400 mil yuan, mas no primeiro julgamento o tribunal decidiu que a minha família é responsável sozinha por cerca de 800 mil yuan, o que equivale a dizer que aquela casa desapareceu.” Recentemente, Wu, uma cidadã de Wanzhou, em Chongqing, telefonou para a linha de notícias da Huashang News, Wind News, 029-88880000, dizendo que não se conforma com a sentença do primeiro julgamento e já interpôs recurso.

Venda da casa —

O proprietário vende uma casa escolar de 800k² por 400 mil yuan; a mulher compra, faz remodelação e revende por 698 mil yuan

Wu é natural de Wanzhou, em Chongqing. Ela explicou que, em 2008, a sua família comprou uma casa escolar em Baiyan Yizhi Lu, em Wanzhou: “Fica perto de Gaosun Tang, onde há as melhores escolas primárias e secundárias de todo o distrito, e também jardins de infância. Na altura, estava registada em nome do meu marido e do meu filho; a casa era no segundo andar, com uma área de aproximadamente 154 metros quadrados.”

Ela disse ao repórter da Huashang News Wind News que a casa foi construída em 1998; quando a compraram era “águas limpas” (sem acabamentos). Mais tarde, arrendaram-na a outras pessoas para abrir um salão de beleza e um hotel. Em maio de 2024, por causa da mudança, quiseram vender a casa.

No mesmo ano, a 10 de setembro, Wu vendeu a casa à Sra. Zhu por 400 mil yuan através de uma agência intermediária. “Depois de assinarmos o contrato de compra e venda de imóveis, ela pagou-nos essa quantia, mas a pedido dela a casa não foi temporariamente tratada com os procedimentos de registo de transferência. Passados mais de dois meses, depois de uma remodelação, ela vendeu a casa a uma mulher por 698 mil yuan, a Sra. Xiang de alguém.”

A 25 de novembro de 2024, o marido e o filho de Wu, como parte A, encomendaram à Sra. Zhu, como parte B, e à Sra. Xiang, como parte B, a assinatura do “Contrato de mediação e transação de compra e venda de imóveis”, em que se acordou que a parte A venderia a referida casa no estado em que se encontrava, por unidade habitacional, à parte B; a parte A garantiu que a propriedade a ser vendida é clara quanto ao título, com procedimentos legais, e que já obteve o consentimento dos comproprietários, tendo o direito legal de dispor da casa. “A parte B já verificou de forma abrangente e compreendeu todos os aspectos da casa e não levantou objeções; decidiu comprar a referida casa.”

“Xiang pagou 198 mil yuan como sinal inicial à Sra. Zhu; os 500 mil yuan do empréstimo hipotecário bancário foram transferidos para a nossa conta.” Wu explicou que, de seguida, eles transferiram aqueles 500 mil yuan para a Sra. Zhu em duas vezes. “Na verdade, o que a nossa família obteve com a venda da casa foi aqueles 400 mil yuan.”

A 27 de dezembro do mesmo ano, a casa foi formalmente registada em nome de Xiang.

Para surpresa de todos, cerca de sete meses depois, uma citação emitida pelo Tribunal de Wanzhou fez o caso ganhar reviravolta.

Acusação —

Xiang afirma que ocultaram que o tecto da sala tinha uma fuga na conduta de esgoto e que havia mau cheiro; exige devolução integral do preço e indemnização por perdas

Em julho de 2025, Xiang instaurou uma ação no Tribunal de Wanzhou, em Chongqing, listando como réus o marido e o filho de Wu, enquanto parte A, e a Sra. Zhu, entre outros.

Na petição inicial, Xiang alegou que, na altura, por via da mediação de uma empresa, ela adquiriu a casa da família de Wu; ela pagou à Sra. Zhu 198 mil yuan de preço de compra, pagou 10.000 yuan de taxa de serviço da mediação e, usando essa casa como garantia, tratou um empréstimo de compra de 500 mil yuan junto do ramo de Wanzhou do Agricultural Bank of China; o pagamento mensal seria feito por ela.

Ela disse que, recentemente, descobriu que o tubo principal de drenagem de fezes e águas residuais do edifício onde se localiza a casa está imediatamente acima da sala de estar da casa e que a conduta de esgoto/fezes tem fuga, acompanhada de mau cheiro, o que a impediu de residir normalmente.

Ela afirmou que a parte A e os réus, como a Sra. Zhu, no processo de transação da casa, ocultaram deliberadamente factos importantes que seriam capazes de afetar a transação, levando-a a assinar o contrato de compra de forma fraudulenta, o que violou gravemente os seus direitos e interesses legais.

Xiang pediu ao tribunal para revogar aquele “Contrato de mediação e transação de compra e venda de imóveis”, exigindo que a parte A e a Sra. Zhu devolvessem o sinal pago pelo preço de compra e pagassem os juros correspondentes; ao mesmo tempo, pediu a devolução do empréstimo hipotecário de 500 mil yuan e o pagamento provisório de juros no valor de 84.9196 mil yuan. Além disso, também exigiu o pagamento de impostos de transferência no valor de 26.98k mil yuan e as respetivas taxas de mediação e honorários de advogado, totalizando quase 800 mil yuan.

Defesa —

O problema da casa em causa resulta do projeto do promotor; o vendedor não ocultou deliberadamente; pede-se a rejeição

Durante a audiência, o lado de Wu alegou principalmente que as condutas de esgoto da casa em causa eram um desenho original feito pelo promotor; eles não ocultaram qualquer facto. A localização e a estrutura da conduta onde a casa se situava foram planeadas e construídas de forma uniforme pelo promotor. Eles não possuíam conhecimentos profissionais de construção, sendo impossível prever riscos e problemas relacionados com a conduta. No processo de transação, informaram com veracidade o estado da casa. Além disso, a Sra. Zhu remodelou novamente a casa. Eles não ocultaram deliberadamente informações conhecidas. O chamado problema de fuga existia após a entrega da casa; por isso, não deveriam assumir responsabilidades por graves problemas de qualidade. O demandante Xiang não pode inferir que a casa tem problemas graves de qualidade a partir do facto de que, no passado, haveria infiltrações na propriedade comum. A casa em causa é um imóvel em segunda mão; nos termos da lei, o prazo de garantia das canalizações de água e esgoto é apenas de dois anos.

Eles também argumentaram que, no processo de compra e venda, eles apenas receberam o preço de compra de 400 mil yuan pago pela Sra. Zhu na altura; o restante dinheiro pertencia integralmente à Sra. Zhu. “Não houve fraude na transação; não existe qualquer causa legal que permita rescindir o contrato de compra e venda por revogação; a transferência já ocorreu e a transação ficou concluída, tendo os direitos reais sido confirmados. De acordo com o contrato, cada parte já cumpriu os direitos e obrigações que devia cumprir. O demandante Xiang, como pessoa com plena capacidade civil, deveria, ao tomar a decisão de compra, reconhecer o estado da casa; além disso, o direito de solicitar a revogação neste caso já excedeu o prazo de prescrição. Pede-se ao tribunal que rejeite todas as pretensões do demandante.”

A Sra. Zhu, enquanto ré, defendeu que o primeiro item do contrato estipula que a demandante, a Sra. Wu, comprou a casa após ponderar cuidadosamente. Até agora, a compra e venda está concluída e a casa já foi transferida; agora, não sabe por que razão ela se arrepende. O seu pedido não deve ser apoiado.

A Sra. Zhu também alegou que a conduta referida pela demandante se formou historicamente; no momento da compra já era assim. A sua remodelação não mexeu nisso. O antigo titular dos direitos da casa não informou a situação de infiltração. “Após verificar no local, o que a demandante afirma sobre a fuga da conduta acompanhada de mau cheiro não é verdadeiro. O caso não constitui circunstância legal de grave erro, fraude, nem outras circunstâncias que permitam a revogação. Também não constitui incumprimento fundamental. Pede-se a rejeição do seu pedido de ação.”

Sentença —

O proprietário ocultou de forma fraudulenta a verdadeira situação da casa em causa; foi condenada a assumir cerca de 800 mil yuan de responsabilidade

O Tribunal de Wanzhou apurou os factos relevantes e afirmou ainda que, na altura, a família de Wu como vendedora e a Sra. Zhu como compradora, por mediação de uma certa empresa intermediária, assinaram o contrato. “Este imóvel é uma transação de casa em segunda mão; o preço final acordado foi 400 mil yuan. O vendedor entregou ao comprador para uso com base no estado real da casa verificado no local pelo comprador. Após comprar a casa em causa, a Sra. Zhu fez remodelações interiores.”

O tribunal apurou também que, a 14 de setembro de 2024, a família da vendedora Wu e a Sra. Zhu, em Chongqing, trataram uma escritura de mandato no cartório notarial de Yubo, em Chongqing. O conteúdo era que, por o vendedor estar ocupado com assuntos de rotina e não lhe ser conveniente ir pessoalmente ao centro de registo de bens imóveis para tratar os procedimentos relevantes de transferência de compra e venda, a vendedora nomeou a Sra. Zhu para tratar os seguintes assuntos: assinar o “Contrato de compra e venda de imóveis” e o contrato de assinatura online com o segundo comprador; tratar os procedimentos relevantes de transferência de compra e venda do direito de propriedade do imóvel, pagar e usufruir de isenções/deduções de impostos relacionados; e assinar documentos e contratos relevantes.

O Tribunal de Wanzhou afirmou que, após inspeção no local durante a audiência, a estrutura base (acabamento de base) da casa em causa era completamente nova e em toda a sala a área do tecto era um tecto novo. Depois de abrir o teto, acima do tecto da sala de jantar e sala de estar a uma distância da porta de entrada, existia uma conduta de esgoto da casa inteira. A conduta de esgoto fazia ali uma curva; a conduta era relativamente antiga e com muitas manchas de sujidade. O teto junto à conduta tinha ficado preto e, além disso, havia película plástica ao redor da conduta para a envolver.

O foco mais importante desta audiência era saber se o contrato de compra e venda do imóvel em causa constituía fraude?

O Tribunal de Wanzhou também apurou que, em 2024, a administração de propriedades tinha processado o responsável pelo hotel arrendado na casa de Wu por dívida de taxas à administração de propriedades. Na audiência, a parte contrária declarou: “Como a conduta principal de esgoto tinha fuga, causando perdas ao meu hotel, por isso não paguei as taxas de propriedade.” Mais tarde, esse assunto foi resolvido com sucesso por mediação.

Contudo, um recibo de registo de alarme emitido pela Esquadra de Hongguang, em Wanzhou, que foi emitido por Wu, mostra que cerca das 15 horas do dia 4 de abril de 2024, ela reportou que havia um conflito com o proprietário do hotel devido a questões de arrendamento do imóvel; depois, os agentes policiais trataram a mediação.

Nesta audiência, o Tribunal de Wanzhou entendeu que, com base na inspeção no local e na mediação civil do referido acordo, da administração de propriedades e do proprietário do hotel, é possível comprovar o facto de que houve infiltração da conduta de esgoto acima do tecto da sala de jantar/sala de estar do imóvel em causa. A Sra. Zhu, enquanto mandatária do vendedor, sabendo que a conduta de esgoto de toda a casa está acima do teto da sala de jantar/sala de estar e que havia infiltração, através de remodelações para o “reviver” e de cobertura da conduta com película plástica, ocultou a verdadeira situação do imóvel em causa, tendo intenção de fraude e tendo efetivamente praticado atos de fraude. Ao assinar o contrato, a Sra. Zhu não informou à demandante, Sra. Wu, de forma verdadeira, o que levou a que a demandante assinasse o contrato de transação do imóvel sem conhecimento. Esse comportamento constitui fraude.

O Tribunal de Wanzhou também considerou que a demandante Xiang invocou que a Sra. Zhu deveria assumir uma obrigação conjunta de pagamento, mas como todas as ações da Sra. Zhu foram feitas como mandatária do vendedor, e a Sra. Zhu não é a contraparte do contrato, a sua pretensão não tem base factual e legal.

A 4 de janeiro de 2026, o Tribunal de Wanzhou proferiu, em primeira instância, a decisão, afirmando que devia ser revogada a alegada contrato assinado pela demandante Xiang, com a família da proprietária Wu e a empresa intermediária. O tribunal decidiu que a família de Wu devia devolver à Xiang 698 mil yuan de preço de compra do imóvel e os juros por ocupação dos fundos, ao mesmo tempo em que deveria pagar os impostos de transferência e as taxas de mediação e os honorários de advogado.

“Na primeira instância, o Tribunal de Wanzhou exigiu que devolvêssemos sozinhas aqueles 698 mil yuan de preço de compra, além dos juros e outras despesas, no total cerca de 800 mil yuan.” Wu disse, aos soluços, duvidando, “Então isto não é como condenar-nos a entregar, sem reservas, a casa da nossa família de 400 mil yuan?”

Ela disse que, após a sentença do primeiro julgamento, eles exigiram que o Tribunal de Wanzhou emitisse uma resposta por escrito. “Nós apresentámos 14 pontos, mas até agora eles não nos deram nenhuma resposta por escrito.”

A 6 de abril à tarde, o repórter da Huashang News Wind News contactou o juiz 刘, de primeira instância, com base nisso, mas ela não deu uma resposta direta.

Recurso —

Não informar “fuga histórica” não constitui fraude; não há base legal; o acordo de mediação civil não pode ser usado como base para decidir o caso

Wu disse que eles não concordam com o resultado da sentença do primeiro julgamento e interpuseram recurso para o Tribunal Popular Superior de Segunda Instância de Chongqing. Alegaram que a sentença do primeiro julgamento tinha apurado factos pouco claros, aplicou incorretamente a lei e prejudicou gravemente os seus direitos e interesses legais.

No recurso, eles sustentaram que a sentença do primeiro julgamento concluiu que eles constituíam fraude por não informar “infiltração histórica”, mas que isso não tem base legal.

Wu disse que, para uma ocorrência de cicatriz histórica já reparada e que não afeta o uso, especialmente as marcas causadas por infiltrações em áreas públicas, não têm qualquer obrigação legal de informar de forma ativa, e muito menos intenção de ocultar. O primeiro tribunal não apurou se houve infiltração antes ou agora, se era fuga de fezes ou infiltração, se era infiltração prolongada ou apenas por um curto período, se era infiltração em área pública ou infiltração causada por um problema próprio de qualidade do imóvel; quanto à película plástica, trata-se de uma medida de impermeabilização durante a obra ou de um meio para cobrir marcas de infiltração. Por exemplo, o problema da “película plástica”: pela aparência externa, ligou-se uma tubagem; é claramente uma medida de impermeabilização, não é para esconder qualquer coisa. Porém, o tribunal de primeira instância usou isso para concluir que havia uma intenção de “cobrir marcas de infiltração”, e daí exagerou a infiltração até transformá-la em fraude.

Wu também disse que a conduta de esgoto no teto da sala de jantar/sala de estar é a conduta principal de todo o edifício; essa conduta foi o projeto original do promotor quando a casa foi construída em 1998. Eles não fizeram alterações, pelo que não é possível usar as disposições do “Regulamento de Projetos para Habitações” atuais para restringir casas antigas.

No recurso, Wu também afirmou que o que Xiang comprou foi a “habitação” remodelada pela Sra. Zhu. A decisão de compra baseou-se principalmente no estado observado na altura da visita à casa; não existe uma relação causal legal com a infiltração histórica. O facto de a sua família não ter obtido qualquer benefício invalida completamente o requisito de fraude com “finalidade de ocupação ilícita”. Xiang, durante a visita e a transação, não cumpriu o dever de atenção e diligência razoável; por isso, deve assumir as consequências. A casa em causa é de segunda mão; o contrato estipula “entregar no estado em que se encontra”. Na transação, Xiang é uma pessoa com plena capacidade civil e também tem obrigações de cautela e verificação diligente. Durante várias visitas e inspeções, ela não levantou qualquer objeção quanto à qualidade. Se ela considerava o problema da infiltração como muito importante, tinha plena capacidade de, através de uma inspeção cuidadosa ou de contratar uma instituição profissional para detetar, descobrir as marcas relevantes. “Ela própria foi negligente na verificação, e não tem o direito de atribuir toda a responsabilidade à nossa família.”

Além disso, no seu recurso, Wu alegou ainda que o artigo 107 das “Interpretações Judiciais sobre o Processo Civil” estabelece que, quando as partes, para chegar a um acordo de mediação ou acordo de conciliação, fazem concessões e reconhecem factos, esses factos não podem ser usados posteriormente como base desfavorável para elas em litígios. Assim, as declarações do proprietário do hotel mencionadas no acórdão do primeiro julgamento não podem ser usadas como base para apurar factos. Isso foi uma admissão feita com o objetivo de chegar a uma conciliação; não deve afetar a verificação dos factos em outros casos, e sem a verificação dos tribunais populares, não deve ser usado como base factual para outros casos.

Wu pediu ao tribunal de segunda instância que revogasse a sentença do primeiro julgamento, reenviando o caso para nova audiência, ou então, nos termos da lei, alterasse a decisão para rejeitar totalmente os pedidos feitos por Xiang na primeira instância. “Se não for possível revogar o ‘Contrato de Compra e Venda de Imóveis’, pede-se, nos termos da lei, que se adicione a Sra. Zhu como terceiro, e que se altere a decisão para que seja ela a assumir toda a responsabilidade; ou que ela nos devolva os 698 mil yuan que recebeu como preço de compra e assuma a responsabilidade por todas as perdas, etc.”

Repórter da Huashang News Wind News: 黄平; Editor: 刘梦雨

(Se houver denúncias, ligue para a linha de notícias da Huashang News Wind News: 029-8888 0000)