2025 Observação do setor imobiliário: implementação eficaz da redução de dívidas, atualização operacional impulsiona novos pontos de crescimento no setor

**　　Introdução**

**　　Em 2025, a indústria imobiliária, em ajustamento profundo, avança de forma estável para uma nova fase de melhoria da qualidade do stock e de desenvolvimento de alta qualidade; “assentar a base e reparar, com aumento da diferenciação” tornou-se a principal tónica do ano. Do lado das políticas, continuam a ser libertados sinais positivos, a missão de garantir a entrega de projetos foi concluída na totalidade, o processo de redução da dívida tem vindo a acelerar. A indústria está gradualmente a deixar para trás o velho modelo de elevado endividamento e alta rotação, passando para um trajecto de desenvolvimento saudável assente em finanças estáveis, operações fortes e coordenação diversificada.**

**　　Neste contexto, a solidez financeira das promotoras imobiliárias, a capacidade de reduzir dívidas e a força de operações diversificadas tornaram-se o apoio central para atravessar o ciclo e concretizar um desenvolvimento sustentável. Empresas de topo como a Longfor, através de práticas de gestão estáveis, fornecem um modelo de referência replicável para a indústria alcançar desenvolvimento de alta qualidade, evidenciando a energia positiva da transformação da indústria e o seu potencial de desenvolvimento.**

Em 2025, o ajustamento profundo e a estabilização estrutural da indústria imobiliária avançam em paralelo, e a lógica de desenvolvimento já mudou de forma clara.

Do ponto de vista do conjunto da indústria, os desafios do mercado continuam a ser severos, e muitas promotoras ainda enfrentam dificuldades como a contracção de resultados e pressão sobre a rentabilidade. Contudo, o ritmo de saneamento dos riscos da indústria acelerou de forma evidente, e a dinâmica positiva de desenvolvimento continua a acumular-se.

Segundo estatísticas, em 2025 o volume acumulado de dívidas imobiliárias resolvidas já ultrapassou 1,2 biliões de yuan, tendo a abordagem de redução de dívida transitado de um adiamento passivo para uma redução efectiva da dívida. Isto melhora de forma eficaz o balanço patrimonial e de passivos global da indústria, alivia a pressão de crédito e assenta uma base sólida para “assentar a base e reparar” a indústria.

Ao mesmo tempo, do lado das políticas, continua a ser aperfeiçoado o “arsenal” de regulação; os principais sinais de recuperação da procura começam a surgir nas cidades centrais. A urbanização nova continua a ser promovida, há amplo espaço para optimizar e ajustar o stock urbano, e as novas expectativas do público em relação a “boas casas” injectam potencial adicional no desenvolvimento da indústria.

No contexto de forte diferenciação, “gestão prudente e capacitação diversificada” tornou-se o caminho central para as promotoras se destacarem e, ao mesmo tempo, a orientação central para a transformação de alta qualidade da indústria. Actualmente, empresas que dependem de uma única actividade de desenvolvimento e têm fraca capacidade de resistir a riscos enfrentam desafios maiores nas oscilações da indústria. Em contrapartida, aquelas que anteciparam a implementação de negócios diversificados e mantêm disciplina financeira vão-se tornando gradualmente “uma minoria” na indústria, liderando a transição para um desenvolvimento de alta qualidade.

As características comuns dessas empresas “minoritárias” são: tendo o fluxo de caixa como núcleo, optimizam a estrutura da dívida, reduzindo o volume de dívida, aprofundam simultaneamente negócios de serviços de operação, abandonam a dependência de negócios de desenvolvimento únicos e constroem um modelo de gestão resistente ao ciclo. As práticas operacionais da Longfor em 2025 reflectem de forma viva essa tendência da indústria, proporcionando experiências práticas que podem ser replicadas e promovidas.

**　　Ataque à redução de dívida para assentar as bases da indústria; práticas de referência estabelecem a direcção da transformação**

A resolução de dívidas é uma proposição central para a saída dos riscos na indústria imobiliária em 2025 e para alcançar uma transformação de alta qualidade. Não está apenas relacionada com a sobrevivência e o desenvolvimento das próprias promotoras, como também influencia a reparação do ambiente de crédito da indústria e a reconstrução da confiança do mercado.

Do ponto de vista da indústria, a redução de dívida passou de “salvar-se por necessidade” para “melhorar a qualidade e aumentar a eficiência”. As promotoras, apenas através da redução ordenada do volume de dívida, optimização da estrutura da dívida e redução da pressão de serviço da dívida, conseguem sair do impasse de liquidez, libertando mais recursos para se concentrarem nos negócios centrais. Esta é também a condição prévia central para as empresas ganharem estabilidade no meio da diferenciação da indústria.

Em 2025, mais de vinte promotoras imobiliárias em situação de risco concluíram reorganizações ou recuperações judiciais com aprovação. Os modelos de redução de dívida incluem caminhos diversificados, como reorganização coordenada dentro e fora da China e reorganização judicial. A tendência de aceleração da saída de riscos na indústria é evidente. Quanto às práticas de redução de dívida da Longfor, estão alinhadas com a orientação central da indústria — “redução efectiva da dívida e optimização da estrutura”. As suas experiências têm um significado importante de referência para a indústria, fornecendo um modelo de referência para uma redução de dívida prudente.

Com base nos dados do relatório financeiro de 2025 da Longfor, até ao final do ano o montante total de empréstimos da empresa do grupo foi de 12k de yuan renminbi, o que representa uma redução de 235 mil milhões de yuan face ao final do ano anterior. Isto concretizou a redução estável do “pico” do volume de dívida, seguindo a direcção de desenvolvimento de “redução efectiva da dívida” na indústria.

Já em termos de estrutura da dívida, a duração média dos empréstimos contratuais do grupo é de 12,12 anos. A vantagem de uma elevada proporção de dívida de longo prazo é evidente, reduzindo de forma eficaz a pressão do serviço da dívida de curto prazo, o que está altamente alinhado com a abordagem de redução de dívida da indústria — “optimizar os prazos da dívida e aliviar a pressão de liquidez de curto prazo”.

Além disso, no que toca ao custo de financiamento, em 2025 o custo médio de financiamento da Longfor baixou ainda mais para 3,51% de taxa de juro anual, uma descida clara face a 2024. Com o contexto de diminuição do volume de dívida, a pressão com juros foi libertada adicionalmente, mostrando um caminho viável na indústria para uma “redução de dívida a baixo custo”.

Importa salientar que reforçar a capacidade de pagamento no curto prazo é uma garantia importante para o trabalho de redução de dívida na indústria, e também a base para a gestão prudente das promotoras. Os dados do final de 2025 da Longfor mostram que a dívida com vencimento dentro de um ano do grupo é de 15,79 mil milhões de yuan, representando apenas 10,3% da dívida total; a pressão do serviço da dívida de curto prazo está dentro de um intervalo controlável. Em simultâneo, a tesouraria disponível do grupo é de 29,2 mil milhões de yuan, dos quais 9,37 mil milhões de yuan são fundos de pré-venda sob supervisão. Excluindo os fundos de supervisão da pré-venda e os fundos restringidos, o índice de dívida curta versus caixa é de 1,14x, assegurando uma cobertura integral do montante devido da dívida de curto prazo.

Este modelo de redução de dívida — reduzir o volume, optimizar a estrutura e garantir fortemente — não só permitiu à Longfor continuar a aliviar de forma sustentada a pressão de dívida, como também forneceu uma referência clara para outras promotoras na indústria. Pelas práticas de operação da Longfor, reduzir dívida não é “deixar estar passivamente”; é, através de um controlo financeiro científico, alcançar um duplo benefício em que o risco é controlável e a operação é sustentável. Esta é também a direcção central do ataque à redução de dívida na indústria.

**　　Fluxo de caixa como núcleo, capacitação diversificada: activando a resiliência da indústria face ao ciclo**

No momento em que a indústria imobiliária entra em águas profundas na sua transformação, um fluxo de caixa continuamente estável é a linha vital para a indústria resistir à volatilidade e promover de forma estável o trabalho de redução de dívida. E a mobilização conjunta de negócios diversificados é a estratégia central para a indústria se libertar da dependência de um único desenvolvimento e reforçar a capacidade de resistir ao ciclo.

Hoje, “fluxo de caixa em primeiro lugar” já se tornou consenso na indústria. Ao realizar uma operação mais refinada, focar-se na alienação do stock de existências e optimizar a estrutura dos negócios, as promotoras conseguem estabilizar o fluxo de caixa, o que fornece um suporte sólido para reduzir dívida e concretizar a transformação.

Ao mesmo tempo, com a transição do mercado de expansão por escala para melhoria da qualidade, negócios de serviços de operação como operação comercial, serviços de propriedade e gestão de activos, graças às suas vantagens de estabilidade do fluxo de caixa e forte capacidade de resistir ao ciclo, tornaram-se o novo motor de crescimento da indústria, impulsionando a construção de um modelo de lucros sustentável. Isto reflecte também a prática concreta da proposta do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, “garantir uma boa coordenação dos dois aspectos e promover um desenvolvimento de alta qualidade”.

As práticas operacionais da Longfor em 2025 alinham-se de forma precisa com a direcção geral de desenvolvimento da indústria — “fluxo de caixa como núcleo, capacitação diversificada — e, por isso, tornam-se uma referência de excelência na operação.

No que diz respeito à gestão do fluxo de caixa, a Longfor mantém a filosofia de gestão “fluxo de caixa em primeiro lugar”, adequada ao enfoque da indústria em “operações refinadas e foco na alienação”. No seu negócio de desenvolvimento, a empresa mantém uma estratégia de “produção guiada pelas vendas”, ajusta de forma flexível o ritmo de lançamento de unidades, foca-se na alienação do stock. Em 2025, atingiu vendas contractuais no montante de 23.5B de yuan renminbi. Deste total, a quota de vendas em cidades de 1ª e 2ª linha é de cerca de 90%. As vantagens de posicionamento nas cidades centrais asseguram a estabilidade do recebimento das vendas, fornecendo uma referência para as promotoras optimizarem a sua estratégia de vendas e garantirem o retorno do capital.

Além disso, ao longo de todo o ano, a Longfor entregou um total de área construída de propriedades de 63.16B de metros quadrados, cumprindo o sistema de entrega “quatro bons”, ganhando reconhecimento do mercado com entregas de alta qualidade. Isso forma um ciclo virtuoso “vendas- entrega- recebimento”, que está altamente alinhado com a direcção da indústria — “garantir entregas de projectos, reforçar o cumprimento e construir confiança”. Ao mesmo tempo, fornece um suporte poderoso para a recuperação da confiança do mercado na indústria.

No planeamento de negócios diversificados, a prática da Longfor também se alinha com a orientação de transformação da indústria — “coordenação diversificada e reforço da resiliência face ao ciclo” — abrindo um caminho para o desenvolvimento sustentável.

Em 2025, mais e mais promotoras na indústria imobiliária começaram a explorar negócios leves de activos, como operação comercial, serviços de propriedade e gestão de activos, procurando uma segunda curva de crescimento. A Longfor já tinha concluído há muito o planeamento para negócios diversificados: a sua receita de operações e serviços somou 26,77 mil milhões de yuan renminbi, representando 27,5% da receita de exploração total, tornando-se o motor central de crescimento e o suporte de resiliência.

Entre esses, até ao final de 2025 os centros comerciais já abertos atingiram uma receita de rendas anual de 11,21 mil milhões de yuan renminbi, um aumento de 4% em termos homólogos. Ao todo foram operados 99 centros comerciais, e a taxa de ocupação manteve-se num nível elevado de 97%. O negócio de gestão de activos gerou uma receita anual de 2,98 mil milhões de yuan; a taxa de ocupação do final do ano dos apartamentos para estadias longas “Guany” (冠寓) atingiu 94%. O negócio de serviços de propriedade gerou uma receita de 11,23 mil milhões de yuan renminbi, com uma área sob gestão no final do ano de cerca de 360 milhões de metros quadrados.

O desempenho estável destes negócios de operação e serviços não só forneceu à Longfor um fluxo de caixa estável, como também confirmou a importância da coordenação do desenvolvimento de negócios diversificados na compensação da volatilidade da indústria e no reforço da capacidade de resistir ao ciclo. Isto oferece também experiências valiosas para que as promotoras na indústria façam a transição do modelo “desenvolvimento + operação”, e para activar activos de stock.

**　　A indústria caminha para o bom, mostrando resiliência; a referência lidera e abre uma nova fase**

Em 2025, a indústria imobiliária, no meio de ajustamentos profundos, conseguiu a saída de riscos e a conversão da dinâmica. Os resultados do ataque à redução de dívida são notáveis, a tendência de operações diversificadas é positiva, o apoio das políticas continua a ser reforçado e o mercado está gradualmente a avançar para um trilho saudável de desenvolvimento de alta qualidade.

Se olharmos para trás a partir da perspectiva da indústria, a missão de garantir as entregas de projectos foi concluída na totalidade e os riscos de entrega foram significativamente reduzidos, com o ambiente de crédito da indústria a melhorar de forma contínua. O quadro de políticas tornou-se cada vez mais completo: desde o estímulo do lado da procura até à optimização do lado da oferta, formando uma caixa de ferramentas de políticas estável e diversificada. A economia macro tem vindo a crescer de forma estável, impulsionando a recuperação da confiança do consumo dos residentes e proporcionando um suporte sólido para libertar a procura do mercado imobiliário. Paralelamente, o acelerar da actualização urbana e a promoção da construção de “boas casas” geraram novos pontos de crescimento para a indústria, abrindo um espaço amplo para a transformação e o desenvolvimento das promotoras.

As práticas da Longfor em gestão prudente e desenvolvimento de alta qualidade em 2025 não são apenas o resultado de a empresa ter mantido a intenção original e feito um planeamento científico; reflectem também a lógica central da transformação de alta qualidade da indústria: manter disciplina financeira, consolidar a base do fluxo de caixa e aprofundar operações diversificadas. Esta é também a direcção central do desenvolvimento da indústria.

No futuro, à medida que as políticas da indústria continuem a ser optimizadas e a saída de riscos continue a avançar, as perspectivas do sector imobiliário continuarão a ser positivas. Cada vez mais promotoras vão aproveitar as experiências das empresas de referência, manter a filosofia de gestão prudente, optimizar a estrutura financeira, aprofundar negócios diversificados e concentrar-se em operações de alta qualidade; assim, libertam-se da dependência de um único desenvolvimento e constroem um modelo de gestão resistente ao ciclo.

Com a liderança e demonstração de várias empresas de referência como a Longfor, espera-se que toda a indústria imobiliária acelere a realização de uma transformação para alta qualidade, se liberte do impacto da volatilidade no curto prazo, regresse à essência da habitação e equilibre as necessidades de bem-estar das populações com a resiliência da indústria.

（责任编辑：矫玥 ）

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