“Uma noite de aumento de 500 mil, ainda há o que falar?” O mercado de imóveis usados em Xangai está vendo os vendedores aumentarem drasticamente os preços, e os compradores não estão mais aceitando.

Pergunta ao AI · Será que uma estratégia de aumentos de preços em recuperação do mercado é contraproducente?

Xiao Yu, programador em Zhangjiang, observava uma casa num condomínio alugado na zona de Jinqiao há quase um ano, com um preço total de mais de 7 milhões de yuan. A ideia era aproveitar as férias do Festival de Qingming para a visitar, mas quando abriu a aplicação viu: um salto imediato de 8B de yuan. “Como é que se negocia isto?”, disse.

Isto não é um caso isolado. Depois da apresentação das “Novas Sete Regras” para o mercado imobiliário de Xangai, em março o volume de transações de segunda mão atingiu um máximo em 5 anos. Muitos compradores ficaram ansiosos. Durante as férias do Festival de Qingming, com a primavera a seu favor, era um bom momento para ver casas. Mas alguns compradores descobriram que as casas que lhes interessavam ou subiram de preço de repente, ou simplesmente não davam para negociar.

A Sra. Xia viu uma casa antiga no subúrbio com menos de 100 metros quadrados. Na noite anterior, tinham acabado de negociar por 2 milhões de yuan; no dia seguinte, o vendedor decidiu aumentar para 2,05 milhões. Ela ficou sem palavras, a rir e a chorar: “Achei que, com a conjuntura atual, a maioria dos proprietários baixaria o preço para vender. Agora aumentam preços… será para ‘dar cobertura’ à venda do vizinho?” Mais tarde, mudou de alvo e conseguiu uma casa construída em 1995, com área de construção de 93 metros quadrados, por 1,9 milhões de yuan.

O Xiao Xu é um “xangainense” que acabou de se formar há 3 anos. Antes do Ano Novo, tinha visto uma “pequena e antiga” (deteriorada) na zona de Putuo. Queria aproveitar as férias para negociar, mas ainda nem tinha dito nada quando o vendedor aumentou primeiro 150 mil yuan. Perante a situação, publicou um pedido de ajuda: “A diferença para as expectativas psicológicas do senhorio é de 150 mil yuan; que técnicas de negociação existem?”

Posts de pedido de ajuda em plataformas sociais.

Os dados também confirmam a mudança de postura dos vendedores. Em março, a média do preço por anúncio de habitação de segunda mão em Xangai subiu apenas 0,08% em cadeia, pondo fim a uma sequência de 33 meses de queda.

Muitos vendedores voltaram a acender expectativas de aumentos. Um agente imobiliário referiu que, desde março, em várias áreas de Xangai apareceu a prática de os vendedores acrescentarem preços e segurarem a oferta. Os preços antes acordados foram revistos temporariamente por diversos casos: em vários condomínios populares, o anúncio foi aumentado de 100 mil a 500 mil yuan; há também quem tenha suspendido o anúncio e esteja a observar o mercado.

Embora a postura dos vendedores possa ser compreendida, profissionais do setor consideram de forma geral que: aumentar preços neste momento talvez não seja a solução ideal.

O analista da Centaline em Xangai, Lu Wenxi, apontou que a recuperação do volume de transações nesta ronda deve-se, sobretudo, à libertação concentrada das necessidades reprimidas com o apoio das novas políticas, e não ao início de um ciclo de aumento generalizado de preços. Entre as casas de segunda mão transacionadas em março, mais de 70% do preço total situou-se abaixo de 3 milhões de yuan. Do lado da procura, a força principal do mercado continua a ser o comprador para habitação própria com orçamento limitado e extrema sensibilidade ao preço.

Do lado da oferta, o volume total de anúncios no mercado imobiliário de Xangai ainda está dentro de um intervalo considerado razoável, não é uma situação de “falta de casas”. “Agora o mercado está quente nas transações, não nos preços. Os preços apenas pararam a queda e estabilizaram agora; um aumento grande e imediato pelo lado dos vendedores vai, em contrapartida, afastar diretamente os compradores com necessidade real, fazendo com que as casas percam competitividade.”, disse Lu Wenxi.

Por exemplo, num apartamento de dois quartos e sala em Pudong, depois de as duas partes terem fechado em 5,8 milhões de yuan, o vendedor decidiu aumentar temporariamente 80 mil yuan. O comprador desistiu de imediato e acabou por comprar no mesmo condomínio, com a mesma tipologia. O vendedor esperou um mês até aparecer o comprador seguinte; no fim, a transação foi por 5,72 milhões de yuan. Não só deixou de ganhar os 80 mil yuan, como ainda teve de pagar mais um mês de custo de detenção.

“Aproveitar a janela de oportunidade e fechar negócio de forma decisiva é o melhor.”, aconselhou Lu Wenxi. Para os vendedores, a estratégia ideal é definir preços em consonância com os preços de transações recentes, sem aumentar de forma impulsiva nem recuar temporariamente. Quando houver compradores sinceros, fechar de forma decisiva e garantir o dinheiro rapidamente. Para vendedores que querem fazer troca (vender para comprar), ainda mais devem controlar o ritmo: vender rapidamente o antigo e comprar o novo, aproveitando a fase em que o mercado está ativo para converter ativos em dinheiro, não perdendo oportunidades por esperar por aumentos de preço.

Afinal, se sobe ou não, quem decide é o vendedor; se compra ou não, quem vota com os pés é o comprador. Para aqueles vendedores com sinceridade, o ritmo das transações está a acelerar.

O repórter soube que, numa casa com 94 metros quadrados na área de Huamu em Pudong, o vendedor mostrou vontade em vender; ajustou o preço 3 vezes num semestre, descendo de 8B de yuan para 5,8 milhões. Apenas durante as férias do Festival de Qingming, levou a marcação de visita por 9 vezes. Num imóvel de 131 metros quadrados na área de Changzheng em Putuo, o vendedor ajustou o preço 4 vezes num semestre, descendo de 8,4 milhões de yuan para 7,68 milhões. Apenas durante as férias do Festival de Qingming, levou a marcação de visita por 13 vezes.