Perspectiva do Relatório Anual | Depois de sobreviver, será que Tao Tianhai consegue fazer a China Jinmao "viver bem"?

Pergunta ao AI · Como a estratégia de Tao Tianhai pode resolver as preocupações do “stock” de projectos existentes?

Recentemente, a China Jinmao publicou o seu relatório anual de 2025, que é também o primeiro relatório anual desde que Tao Tianhai assumiu o cargo de presidente do conselho. No conjunto do ano de 2025, a China Jinmao atingiu um montante de vendas contratadas de 113.5B de yuan, um aumento de 16% em relação ao ano anterior; a sua posição no ranking da indústria subiu para o 8.º lugar, atingindo um máximo histórico; o lucro atribuível aos accionistas (incluindo os ganhos/perdas de justo valor em propriedades de investimento) foi de 1.25B de yuan, um aumento de 18%.

No encontro de divulgação de resultados, Tao Tianhai afirmou que a empresa já cumpriu a fase de tarefas de “sobreviver”, e está a caminhar para o objectivo de “viver bem”. No entanto, perante os problemas “B” como a inexistência de distribuição de dividendos, o peso ainda pesado dos fardos do “stock” de projectos existentes e o ritmo lento do desenvolvimento da “segunda curva”, será que a China Jinmao consegue verdadeiramente “viver bem”? Ainda é necessário tempo e a prova do mercado.

Fonte de dados: Relatórios anuais da China Jinmao de 2021 a 2025. Repórter da Xinjing Daily Beike Finance, Yuan Xiuli. Ilustração/gráfico

“Sobreviver” assenta em “três coisas que funcionam”

Em 11 de Março do ano passado, após a reforma por limite de idade do anterior presidente do conselho, Zhang Zenggen, Tao Tianhai assumiu o cargo de presidente do conselho, tendo até agora decorrido um ano no desempenho das funções. De acordo com o relatório anual de 2025, a China Jinmao atingiu um montante de vendas contratadas de 113.5B de yuan, um aumento de 16%; a posição no ranking da indústria subiu para o 8.º lugar, atingindo um máximo histórico; além disso, a empresa alcançou receitas de 59.37B de yuan, um aumento de 1% ano contra ano, e o lucro atribuível aos accionistas (incluindo os ganhos/perdas de justo valor em propriedades de investimento) foi de 1.25B de yuan, um aumento de 18%.

Figura/Imagem do relatório anual da China Jinmao

No briefing de explicação dos resultados, Tao Tianhai afirmou que o objectivo faseado de “sobreviver” foi alcançado e que a empresa confirmou “três coisas que funcionam”: sair de um mercado com trajetória independente através da liderança por produtos; impulsionar a actualização da capacidade organizacional através do sucesso na gestão/execução de projectos; e concretizar a renovação através de fazer melhor no incremento e dinamizar o stock existente.

Tao Tianhai acrescentou ainda que, no contexto de um ajustamento profundo da indústria em 2025, a China Jinmao foi a primeira a estabilizar e a voltar a subir depois de uma queda no sector. “Por detrás disso, está o nosso empenho em criar referência por investimento, criar referência por produtos e criar referência por gestão/operacionalização. Novos projectos alcançaram ‘um faz-se por um’, com 34 projectos abertos no início ao longo do ano, todos alcançando o efeito de projectos de referência.”

O crescimento da China Jinmao em 2025 deve-se, em primeiro lugar, à sua força de produto e à estratégia de focar cidades de níveis energéticos elevados. As quatro linhas de produtos “Jin Yu Man Tang” lançadas em 2024 foram implementadas integralmente em 2025, incluindo 6 projectos Jinmao Fu, 7 da série Pu (Yu), 5 projectos da série Man e 8 projectos da série Tang, tornando-se um suporte importante para o desempenho das vendas. Entre eles, Xi’an Jinmao Pu Yi Dong Fang conquistou o título de melhor em vendas local do ano.

Com a libertação da procura por produtos orientados à melhoria, a estrutura de vendas da China Jinmao concentrou-se em cidades de níveis elevados e em projectos de qualidade. Em 2025, as vendas contratadas em cidades de 1.ª e 2.ª linha representaram 96%; as duas grandes regiões, Norte da China e Leste da China, elevaram a sua quota de vendas contratadas para 73%. As vendas contratadas da Jinmao em Pequim e Xangai ultrapassaram ambas os 20 mil milhões de yuan; em Xi’an, as vendas ultrapassaram os 10 mil milhões de yuan; e em várias cidades nucleares como Zhengzhou, Tianjin e Xiong’an, a empresa apresentou desempenho acima do mercado. Devido ao posicionamento dos produtos em cidades centrais, o preço unitário contratado dos apartamentos em 2025 subiu para cerca de 27 mil yuan por metro quadrado, um aumento significativo de 24% ano contra ano.

Em simultâneo, a China Jinmao acelerou a desagregação/eliminação de inventários de projectos. O ciclo médio de abertura inicial dos novos projectos foi encurtado para 5,2 meses; sob uma estratégia operacional de “abrir rápido, recuperar rápido, limpar rápido”, a velocidade de recuperação do fluxo de caixa das operações voltou a ficar positiva em 10,4 meses, permitindo rápida recirculação de fundos e novo reinvestimento.

A administração afirmou que, durante o período do relatório, a empresa manteve-se focada em fazer melhor no incremento. Desde 2024, foram acumulados 43 projectos obtidos, todos com foco em cidades e segmentos centrais, com uma margem média de lucro líquido em vendas superior a 10%; ao mesmo tempo, a empresa promoveu activamente a dinamização do stock. Em 2025, foram concluídos 47 projectos de encerramento/limpeza de stock, com actualização de abordagem e múltiplas medidas, e um total de 15 transacções de terrenos e 26 activos grossistas foram dinamizados.

No plano financeiro, a vantagem de financiamento proporcionada pelo facto de ser uma empresa estatal ganhou ainda mais destaque. Em 2025, o custo médio do financiamento adicional da China Jinmao caiu para 2,75%; o custo do financiamento no mercado aberto ao longo do ano foi tão baixo quanto 2,3%; e as linhas bancárias não utilizadas em mãos excedem 70 mil milhões de yuan.

“Segunda curva” — a qualidade e a preocupação com stocks

No entanto, também não se podem ignorar os problemas potenciais. Apesar de o lucro atribuível aos accionistas da China Jinmao ter aumentado 18% ano contra ano em 2025, o lucro líquido após deduzir as perdas de justo valor das propriedades de investimento foi de 27k de yuan, apenas 2% superior ao do ano anterior; por isso, a empresa anunciou não distribuir dividendos extraordinários no fim do período. Além disso, o lucro básico por acção diminuiu 16% ano contra ano para 4,38 cêntimos, e a qualidade dos lucros merece ser questionada.

Fonte de dados: Relatórios anuais da China Jinmao de 2021 a 2025. Repórter da Xinjing Daily Beike Finance, Yuan Xiuli. Ilustração/gráfico

Embora a margem bruta geral da promoção imobiliária tenha melhorado de 11% para 13%, esta melhoria assenta na contribuição de projectos de qualidade recém-adquiridos, com margens líquidas superiores a 10%; a capacidade de gerar lucros dos projectos antigos do stock da empresa continua a ser relativamente fraca. Este é também o “efeito tardio” deixado pela expansão agressiva no passado. Aqueles projectos de terrenos caros planeados nas cidades de 3.ª e 4.ª linhas e em cidades relativamente fracas de 2.ª linha continuam a ser uma preocupação latente até hoje.

Figura/Imagem do relatório anual da China Jinmao

Na verdade, o mercado tem vindo a acompanhar de perto a capacidade da China Jinmao de limpar o stock antigo. Embora a administração tenha enfatizado que, através de aquisições/compra de terrenos, substituições e outros métodos, está a dinamizar activamente o stock existente, a dimensão do inventário continua a ser considerável. Isto significa que, se no futuro o mercado continuar em fraco desempenho, estes inventários enfrentarão pressões adicionais de imparidade.

Neste momento, a promoção imobiliária continua a ser o “lastro” do desempenho da Jinmao. Em 2025, este negócio gerou receitas de 1.36B de yuan, representando quatro quintos das receitas totais. Quanto à “segunda curva de crescimento” em que a China Jinmao deposita grandes expectativas, ainda não se formou uma força de suporte capaz de acompanhar lado a lado o negócio de promoção imobiliária.

Entre estas, o serviço da Jinmao registou em 2025 uma receita total de 49.48B de yuan, um aumento de 24% ano contra ano, mas representa apenas 6% do total de receitas; a receita de investimento em propriedades foi de 3.67B de yuan, uma queda de 1% ano contra ano, e representa 3% do total das receitas; as receitas de hotelaria foram de 1.67B de yuan, uma queda de 5% ano contra ano, e representam 3% do total das receitas. Para além de a contribuição do tamanho global para a receita total ser limitada, a “segunda curva” da China Jinmao, neste momento, ainda tem uma dinâmica de crescimento demasiado ténue.

Em 2026, “a acção global no mercado de terrenos será ainda mais activa. Mantendo um tom geral que é activo mas não imprudente/excessivamente agressivo, vamos seguir de perto o ritmo da indústria, optimizar oportunamente a estratégia de investimento, aprofundar-se nas cidades centrais, captar algumas oportunidades de janela de qualidade e continuar a construir produtos de referência na indústria.” A administração afirmou que prevê que, em 2026, o ranking da indústria e a dimensão das vendas da China Jinmao, no geral, continuem numa tendência de estabilidade com subida gradual; “embora o mercado ainda esteja a construir a base, existem oportunidades estruturais, especialmente para empresas com capacidades de produto excelentes; as oportunidades são maiores do que os desafios.”

Sem dúvida, o desempenho da Jinmao em 2025 tem aspectos dignos de destaque: a escala das vendas cresce, o ranking da indústria melhora, e os custos de financiamento descem. Mas, olhando por outro ângulo, este relatório financeiro também revela “faces B” como fraca qualidade dos lucros, fardos pesados do stock e falta de força da segunda curva. Apenas depois de essas preocupações latentes se dissiparem gradualmente é que o crescimento da Jinmao poderá verdadeiramente ser considerado de elevada qualidade; e só então será possível alcançar o objectivo de “viver bem”.

Repórter da Xinjing Daily Beike Finance, Yuan Xiuli

Editor: Yang Juanjuan

Revisão: Liu Baoqing