O mercado imobiliário estabilizou-se?

问AI · Como é que as alterações de política podem ajudar o setor imobiliário a estabilizar-se de forma espontânea?

Le 读

Entre o final de 2025 e o início de 2026, o mercado imobiliário de Hong Kong foi o primeiro a mostrar uma trajetória de forte recuperação: os novos empreendimentos esgotam-se logo na abertura e os preços recuperam claramente, contrastando de forma marcante com a fraca conjuntura do ano passado. Entretanto, também surgiram sinais iniciais de estabilização no mercado imobiliário das cidades de primeiro nível da China. Em fevereiro, o preço dos novos bens imóveis residenciais nas cidades de primeiro nível deixou de cair mês a mês e passou a ficar praticamente estável; os preços dos imóveis usados em Pequim e Xangai também recuperaram no mesmo sentido. Esta mudança ocorreu apesar de as políticas de estímulo recém-adicionadas serem relativamente limitadas, apresentando certas características de “estabilização espontânea”.

A recuperação localizada do mercado imobiliário é resultado da ação conjunta de uma otimização contínua das políticas, uma melhoria marginal do ambiente macroeconómico e do ajuste de longo prazo do próprio mercado. Ainda assim, o quadro geral é difícil de considerar otimista: a divergência entre cidades de diferentes níveis e entre os mercados de imóveis novos e usados continua a ser muito evidente. No futuro, se o mercado imobiliário conseguirá estabilizar-se e recuperar de forma abrangente dependerá da recuperação dos fundamentos económicos, da melhoria contínua dos rendimentos e das expectativas dos residentes, e do progresso na redução do stock de imóveis existentes. Para mais detalhes, leia o artigo completo!

Por | Shen Jianguang

Publicado em primeira mão no FT Chinese.com (25 de março)

Recentemente, o mercado imobiliário de Hong Kong tem estado em alta vertiginosa; muitos novos empreendimentos esgotam logo na abertura e, além disso, basicamente têm de recorrer a sorteio, e os preços também recuperam claramente, em contraste marcante com o estado fraco do ano passado. Não é caso isolado: o mercado imobiliário das cidades de primeiro nível na China também tem mostrado alguns sinais iniciais de estabilização e recuperação. Em fevereiro, os preços dos novos bens imóveis residenciais nas cidades de primeiro nível passaram de uma queda mês a mês para praticamente estabilidade; e os preços dos imóveis usados em Pequim e Xangai também apresentaram, ao mesmo tempo, uma recuperação. O que merece ainda mais atenção é que esta alteração aconteceu sem a existência de políticas de estímulo imobiliário recentemente adicionadas de forma evidente (a política de Xangai para um novo relaxamento do setor imobiliário mais recente surgiu no fim de fevereiro), o que tem um certo sentido de “estabilização espontânea”. Para o mercado imobiliário chinês, que passou por um período de ajustamento mais longo, este é, sem dúvida, um sinal positivo digno de ser acompanhado.

Na perspetiva do autor, o surgimento de sinais positivos no mercado imobiliário chinês em áreas específicas é resultado da alteração de políticas, da melhoria dos fundamentos económicos e do ajustamento profundo do próprio setor imobiliário. Contudo, para o conjunto do mercado imobiliário chinês, a situação continua a ser difícil de dizer que é otimista: a divergência entre as cidades de topo e as restantes ainda é muito marcada, e as diferenças entre os mercados de imóveis usados e de novos também são consideráveis. Perante o contexto de desaceleração da taxa de urbanização na China e de o stock de novos imóveis continuar globalmente elevado, o autor considera que, para o mercado imobiliário chinês — especialmente o mercado de imóveis novos, que está mais ligado ao investimento e ao crescimento — para conseguir verdadeiramente estabilizar-se e recuperar, continua a depender de saber se os fundamentos económicos podem manter uma retoma contínua e se os rendimentos e expectativas dos residentes podem continuar a melhorar.

Porque é que o mercado imobiliário apresenta sinais positivos?

Desde a segunda metade de 2021, o mercado imobiliário chinês entrou numa fase de ajustamento de longo ciclo. Nos 70 centros urbanos, os preços das habitações deixaram, por um lado, de cair de forma contínua no início de 2023 devido ao impacto da pandemia e voltaram a estabilizar-se por etapas no fim de 2024 devido ao estímulo em pacote da política do “926”; no entanto, de um modo geral, houve uma continuação da queda. Mesmo para as cidades de primeiro nível, a estabilização endógena observada em fevereiro é particularmente valiosa. Na perspetiva do autor, as principais razões para a melhoria marginal nos preços do imobiliário incluem pelo menos três aspetos:

Em primeiro lugar, a política imobiliária tem continuado a ser ajustada, criando condições para que o mercado se estabilize gradualmente. Nos últimos dois ou três anos, a orientação das políticas imobiliárias passou de enfatizar “evitar que os preços das casas subam demasiado rápido” para, progressivamente, “promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário”. Em torno deste objetivo, o Banco Popular da China tem, por diversas vezes, reduzido a taxa de reservas obrigatórias (RRR) e as taxas de juro para baixar os custos de financiamento, além de ter ajustado em baixa as taxas dos empréstimos à habitação e das licenças/financiamentos por fundo de habitação. Ao mesmo tempo, as várias localidades também realizaram múltiplas otimizações e ajustes em aspetos como compra com restrição (limite de compras), limites de crédito/financiamento (limite de empréstimos), percentagem de entrada, taxas de juros dos empréstimos hipotecários, etc. Algumas cidades ainda lançaram medidas como “trocar o velho pelo novo” (redução de stock via troca) e a redução de impostos e taxas de transação para estimular a procura.

Além disso, o Governo Central continua a transmitir sinais de que pretende “estancar a queda e recuperar a estabilidade” no mercado imobiliário; algumas regiões começaram a explorar a aquisição de imóveis comerciais existentes para garantir habitação social ou habitação de arrendamento, de modo a acelerar a absorção do stock. Nos documentos recentemente divulgados sobre políticas de terras, como os do Ministério dos Recursos Naturais, foi ainda proposto que “o uso de terrenos para construção novos deve priorizar a garantia de projetos importantes e o desenvolvimento de iniciativas para o bem-estar da população, e em princípio não se destina ao desenvolvimento imobiliário com finalidade de exploração”, para conter a oferta adicional de habitação. Na perspetiva do autor, os ajustes contínuos de política têm vindo a formar um esforço conjunto que contribui para melhorar as expectativas do mercado e estabilizar os preços.

Em segundo lugar, o ambiente macroeconómico também tem mostrado alguns sinais de melhoria. Em 2025, o crescimento económico da China atingiu 5%, ficando no geral acima das expectativas consensuais do mercado; os dados económicos de janeiro a fevereiro de 2026 agora divulgados também trazem vários pontos positivos. Mesmo sem considerar o crescimento elevado das exportações realizado devido ao facto de o Ano Novo Chinês ter ocorrido mais tarde, o crescimento do investimento em ativos fixos passou de negativo para positivo, e a retoma da taxa de crescimento do retalho social e das vendas ultrapassou as expectativas.

Com o apoio do crescimento económico, o nível de preços na China também apresentou uma retoma em certa medida. Por exemplo, o CPI do setor de serviços, que vinha subindo continuamente desde 0.2% em setembro de 2024 para uma média de 0.9% em janeiro e fevereiro deste ano, atingiu o nível mais alto desde o início desta ronda de recuperação.

Em terceiro lugar, o próprio mercado imobiliário já passou por um período de ajustamento relativamente longo. Nos últimos 4-5 anos, o mercado imobiliário mostrou uma queda clara em vários aspetos, como preços e oferta. No que respeita aos preços dos imóveis usados, por exemplo, dados de agências como a Zhongyuan mostram que, em muitas cidades, os preços dos imóveis usados já caíram 30-40%; em algumas zonas das cidades de primeiro nível, a rendibilidade de aluguer começou a recuperar, chegando até a ultrapassar a rendibilidade dos títulos do Estado de longo prazo. Ao mesmo tempo, os novos projetos imobiliários (novas aberturas/empreendimentos iniciados) da China já sofreram uma queda de mais de dois terços em relação ao pico, o que está a limitar a oferta de habitação nova.

As transações no mercado de imóveis usados também começaram a aquecer, especialmente nas cidades de primeiro nível. Por exemplo, a venda de imóveis usados no fim de semana de 14-15 de março em Xangai atingiu 2862 unidades, o maior nível em quase cinco anos. Por isso, o stock de imóveis usados em Pequim e Xangai também caiu de forma evidente a partir de níveis elevados; por exemplo, no caso de Xangai, as listagens na Lianjia rondam atualmente 80 mil unidades, menos 30 mil face ao pico histórico; em Pequim, as listagens na Lianjia também recuaram do pico de quase 170 mil para cerca de 140 mil no início de fevereiro deste ano e podem continuar a descer. A mudança nas relações entre oferta e procura no mercado também reduz a motivação para que os preços continuem a cair rapidamente.

Visto deste ângulo, os sinais positivos de preços nos imóveis das cidades de primeiro nível não são um fenómeno ocasional: são o resultado do efeito conjunto das políticas, do ambiente macroeconómico e do ajustamento do próprio mercado, refletindo em certa medida o processo normal de funcionamento do ciclo económico.

A divergência no mercado imobiliário continua a ser muito evidente

Embora em fevereiro o mercado imobiliário chinês tenha apresentado alguns sinais positivos, ao analisar os dados com detalhe, a divergência no mercado continua a ser muito clara. Os destaques continuam sobretudo concentrados em algumas poucas cidades e não conseguem abranger totalmente os mercados de imóveis novos e de imóveis usados.

Por um lado, a recuperação dos preços concentra-se principalmente em cidades de topo. De acordo com os dados dos 70 centros urbanos, em fevereiro, os preços dos imóveis novos e dos imóveis usados nas cidades de segundo nível e abaixo mantiveram-se em queda mês a mês, e ainda é difícil avaliar quando a queda terá fim. Tomando como exemplo os imóveis usados residenciais, Pequim e Xangai são as únicas duas cidades entre todas que apresentaram recuperação do preço mês a mês.

Por outro lado, em contraste com a retoma nas vendas no mercado de imóveis usados, o mercado de imóveis novos continua a registar novos mínimos nas transações — até mesmo nas cidades de primeiro nível. De acordo com dados do National Bureau of Statistics, a área de contratos de imóveis usados a nível nacional aumentou de 707 milhões de m² em 2023 para 737 milhões de m² em 2025; a retoma no volume de transações de imóveis usados nas grandes cidades é ainda mais evidente. Pelo contrário, em 2025, a área vendida a nível nacional de habitação comercial nova caiu para 730 milhões de m², que é a quarta queda consecutiva desde o pico alcançado em 2021.

Mesmo em grandes cidades como Pequim e Xangai, a área vendida de imóveis novos tem continuado a cair. Por exemplo, em 2025, a área vendida de imóveis comerciais em Xangai foi de 12.2493 milhões de m², atingindo também um novo mínimo desde 2022. Na realidade, a languidez do mercado de imóveis novos também afetou o mercado de leilões de terrenos. No leilão de terrenos em Xangai realizado a 13 de março, de três lotes residenciais, apenas um foi vendido com um prémio de 6.7%; os outros dois foram vendidos ao preço de base. Com vendas pouco eficientes e uma pressão de stock que não é baixa, os promotores imobiliários estão em geral mais cautelosos.

Perspetivas futuras para o mercado imobiliário

Com o mercado imobiliário ainda a mostrar uma divisão evidente, e os sinais de melhoria a concentrarem-se em poucas grandes cidades, o autor considera que, para o mercado imobiliário chinês conseguir uma recuperação abrangente, ainda enfrenta desafios consideráveis, especialmente no mercado de imóveis novos, que está mais relacionado com o investimento e o crescimento. Mesmo para o mercado de imóveis usados das cidades de topo, a questão de saber se os fundamentos económicos podem continuar a melhorar é a chave para saber se estes mercados conseguem verdadeiramente atingir o fundo e estabilizar-se.

A longo prazo, depois de a população começar a registar crescimento negativo e de a urbanização da China ter entrado numa fase mais tardia, o crescimento da procura por habitação vai desacelerar de forma significativa. Por exemplo, entre 2023-2025, o aumento médio anual da população urbana na China foi apenas de cerca de 11 milhões, menos de metade do crescimento médio observado entre 2009-2019. O crescimento do número total de pessoas empregadas no meio urbano também desacelerou de forma evidente.

Mais importante ainda, a atual taxa de stock de imóveis novos na China permanece elevada. Por exemplo, até fevereiro de 2026, a área de imóveis residenciais à espera de venda publicada pelo National Bureau of Statistics é de cerca de 430 milhões de m², apenas ligeiramente inferior ao nível de antes das reformas do lado da oferta para redução de stock em 2015. Com as vendas ainda fracas e o stock em níveis altos, o ajustamento no mercado de imóveis novos da China provavelmente exigirá ainda bastante tempo.

Além disso, mesmo para cidades de primeiro nível e de segundo nível forte, se os preços dos imóveis usados conseguem de facto estabilizar-se depende também de se a melhoria dos fundamentos económicos pode continuar. Além disso, o problema do excesso de capacidade ainda não foi resolvido fundamentalmente: em 2025, a taxa de utilização da capacidade atingiu o menor nível desta ronda de ajustamento económico; de acordo com os dados do National Bureau of Statistics, a melhoria da rentabilidade das empresas industriais também não é evidente.

Em termos gerais, olhando para os dados mais recentes dos preços nas 70 cidades, o mercado imobiliário chinês começa a mostrar alguns destaques localizados. No entanto, só quando os rendimentos dos residentes e o emprego registarem uma melhoria realmente tangível, e as expectativas para a economia também começarem a aquecer, em conjunto com a continuação da redução do stock, é que o mercado imobiliário da China poderá alcançar uma estabilização verdadeiramente sustentável.

(O autor é o Chief Economist do Grupo JD)