Country Garden: prejuízo contínuo de três anos, finalmente lucrativo

Pergunta ao AI · Como a reestruturação da dívida levou a Country Garden (碧桂园) à sua primeira rendibilidade?

Na noite de 30 de março, o Grupo Country Garden divulgou o seu relatório de resultados financeiros do ano de 2025.

No período em análise, a Country Garden alcançou um total de receitas de aproximadamente 150.49B de RMB, uma redução de cerca de 38,7% ano contra ano, registando uma queda consecutiva durante quatro anos; o montante de vendas contratadas de participação própria situou-se em aproximadamente 33,01 mil milhões de RMB, e a área de vendas de participação própria em cerca de 4,02 milhões de metros quadrados.

As receitas empresariais da empresa provêm principalmente do desenvolvimento imobiliário e da construção tecnológica. Entre elas, o negócio de desenvolvimento imobiliário, que representa 97,2%, alcançou em 2025 receitas de cerca de 2.54B de RMB, uma descida de 38,8%%.

Os restantes 2,8% provêm da construção tecnológica e de outros segmentos. Em 2025, devido à recessão do mercado imobiliário ter levado à redução do volume de negócios novos, as receitas de construção tecnológica diminuíram 45,8% ano contra ano para 1,86 mil milhões de RMB; as outras atividades, como investimento imobiliário para exploração de propriedade e gestão hoteleira, tiveram receitas de cerca de 6.05B de RMB, com uma queda homóloga de aproximadamente 29,5%.

Embora as receitas continuem a descer, a Country Garden deu uma reviravolta nos lucros.

Considerando o lucro líquido atribuível aos acionistas controladores (归母净利润), de 2022 a 2024, a Country Garden registou prejuízos de 60,52 mil milhões de RMB, 32.84B de RMB e 3.26B de RMB, respetivamente. Em 2025, o lucro líquido atribuível aos acionistas controladores pela primeira vez passou de negativo para positivo, situando-se em cerca de 17.7B de RMB, e o lucro líquido do grupo também atingiu 1,62 mil milhões de RMB.

Depois de estar mergulhada no ciclo de prejuízos durante três anos, finalmente a Country Garden conseguiu voltar a ser rentável.

Fonte da imagem: Relatório anual da Country Garden

01、A reestruturação da dívida implementada

A razão central para a Country Garden ter alcançado lucros deve-se à reestruturação da dívida.

De acordo com o relatório anual, em 30 de dezembro de 2025, o plano de reestruturação da dívida externa, com um montante total de cerca de 177 mil milhões de dólares, entrou formalmente em vigor; ao mesmo tempo, os planos de reestruturação da dívida interna, envolvendo 812.12Bítulos de dívida doméstica e com uma dimensão de cerca de 13,77 mil milhões de RMB, foram igualmente todos aprovados.

A Country Garden mencionou no seu relatório anual que as suas outras receitas e ganhos líquidos provenientes principalmente da reestruturação da dívida ascenderam a cerca de 821,3 mil milhões de RMB, compensando uma desvalorização de existências de 82.13B de RMB, perdas por desvalorização de ativos financeiros e garantias financeiras de 105,25 mil milhões de RMB, bem como despesas de marketing e perdas financeiras líquidas de 153,52 mil milhões de RMB, além de perdas de empresas em regime de joint venture e associadas.

Além disso, segundo informação oficial da Country Garden, o seu plano de reestruturação da dívida externa está a ser implementado rapidamente. De acordo com o relatório de emissões de ações divulgado em 5 de março, o número de novas ações emitidas após a reestruturação é de cerca de 44.51B de ações, próximo dos 51% do capital social já emitido antes da reestruturação. Desde a entrada em vigor da reestruturação em 30 de dezembro de 2025, a Country Garden já pagou aos credores, no primeiro ciclo de trabalho, um preço em dinheiro de cerca de 398 milhões de dólares americanos.

Os planos de reestruturação doméstica também foram aprovados com sucesso, e serão iniciadas por ordem as opções de recompra de caixa, ações e dívidas gerais; atualmente já foi iniciado o programa de recompra de caixa no limite de 450 milhões de RMB e prevê-se que seja concluído em abril.

Contudo, caso se excluam os efeitos dos ganhos decorrentes da reestruturação, a Country Garden continuou em prejuízo em 2025. No ano de 2025, a Country Garden registou uma perda bruta de aproximadamente 10.53B de RMB (em 2024 foi de 15.35B de RMB), principalmente devido a que o Grupo reconheceu um montante líquido de provisões para imparidade de cerca de 43.12B de RMB em empreendimentos imobiliários em construção e em propriedades já concluídas detidas para venda. Excluindo o impacto dessas provisões de imparidade de tais propriedades, a margem bruta da Country Garden em 2025 foi de cerca de 1.69B de RMB.

Com o aumento do lucro líquido, a dívida da Country Garden também diminuiu significativamente. Até ao final de 2025, o total de passivos da Country Garden era de 44.51B de RMB, uma redução de 1.39B de RMB face ao final de 2024. Entre os quais, os passivos com juros eram de aproximadamente 216.73B de RMB, uma queda de 147.96B de RMB face a 2024, com uma redução de cerca de 42%. A sua relação capital/passivo desceu de cerca de 81,4% em 2024 para 74,5% em 31 de dezembro de 2025.

Além disso, em termos da estrutura de empréstimos, dentro dos empréstimos bancários e outros empréstimos, cerca de 107.18B de RMB, 162,33 mil milhões de RMB e 14,08 mil milhões de RMB deverão ser reembolsados respetivamente dentro de um ano, entre um e cinco anos, e após cinco anos. A maior parte desses empréstimos está garantida por certas propriedades, fábricas e equipamentos, imóveis de investimento, propriedades em construção e ativos financeiros da Country Garden.

No que diz respeito à situação de ativos, até ao final de 2025, o total de ativos da Country Garden era de 16.23B de RMB e o capital próprio era de 44,3 mil milhões de RMB. No aproveitamento/ativação de ativos, desde 2022 a Country Garden tem vindo a promover ativamente a alienação de vários tipos de ativos; o montante de caixa recuperado acumulado ultrapassou 700 mil milhões de RMB, abrangendo ativos essenciais e não essenciais, investimentos em capital próprio, entre outros.

02、Entrega de habitação assegurada (保交房)

Enquanto principal atividade da Country Garden, o desenvolvimento imobiliário registou uma queda evidente no desempenho de 2025.

De acordo com o relatório anual, as receitas desse negócio passaram de cerca de 1.41B de RMB em 2024 para 245.72B de RMB em 2025, uma quebra de quase 40%. A Country Garden explicou que a principal razão foi a redução na entrega de propriedades. Além disso, em 2025, o preço médio de venda (excluindo IVA) reconhecido nas propriedades entregues pela Country Garden foi de cerca de 6908 RMB por metro quadrado.

Do ponto de vista da própria empresa, a Country Garden reduziu o volume de entregas; mas, olhando para a indústria, o desempenho da Country Garden na entrega assegurada de habitação destaca-se claramente. Em 2025, a Country Garden concluiu a entrega de cerca de 170 mil unidades habitacionais, com uma área construída acumulada entregue de aproximadamente 19,82 milhões de metros quadrados, abrangendo 204 cidades em 28 províncias por todo o país. No período de três anos de 2023 a 2025, o total acumulado entregue foi de quase 170k de unidades, e o volume de entregas continua a ocupar consistentemente o primeiro lugar no ranking de terceiros do setor.

Quanto ao planeamento da Country Garden para o que vem a seguir, a entrega assegurada de habitação é a sua principal prioridade.

O presidente do conselho de administração da Country Garden, Yang Huiyan (杨惠妍), apresentou, na reunião anual da Country Garden deste ano em fevereiro, que 2026 será definido como o “ano de encerramento da entrega de habitação assegurada”, e apresentou um cronograma claro, procurando concluir a maior parte das tarefas de entrega em meados de 2026, libertando assim mais energia para reparar o balanço de dívidas e ativos (资债表) e recuperar a operação normal. O sinal de recuperar a operação normal é o regresso ao saldo positivo do fluxo de caixa operacional, sendo o objetivo final fazer com que o fluxo de caixa e os lucros globais da empresa sejam ambos positivos.

Em simultâneo, a Country Garden tem vindo lentamente a inclinar mais esforços e recursos para outros negócios.

Numa reunião de gestão no início de março, Yang Huiyan indicou que, para os próximos 3-5 anos, o núcleo estratégico da Country Garden se centrará em torno de “construir a competitividade central”. No que diz respeito ao desenvolvimento imobiliário, atividade principal, será promovida a iteração da quarta geração de habitações, implementando designs de produtos adaptados às necessidades de diferentes grupos, como adaptação a pessoas idosas e produtos amigos para animais de estimação, contando simultaneamente com as vantagens da cadeia de todo o setor da Country Garden para integrar as etapas de design de produtos, serviços de propriedade, entre outras.

Com este pano de fundo, um dos “dois braços” da Country Garden, o negócio de construção por encomenda/assunção (代建), também registou novos avanços. Em 21 de março, a Country Garden e a Direção-Geral de Serviços Governamentais e Gestão de Dados do distrito de Baiyun, em Guangzhou, assinaram formalmente um acordo-quadro de cooperação ecológica; no futuro, esta iniciativa irá integrar os recursos e capacidades centrais dos seus setores de negócios, como gestão por delegação (代管代建), tecnologia de construção e serviços de propriedade, e integrar-se profundamente no plano de construção do “Cidade Inteligente” (智城) do distrito de Baiyun, com um duplo impulso de “tecnologia + indústria”, ajudando o distrito de Baiyun a construir um modelo de referência líder a nível nacional para demonstração de aplicações.