Os seis grandes bancos reduziram em mais de 700 bilhões de yuans o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes no ano passado! Com as taxas de juros em níveis baixos, é vantajoso fazer o pagamento antecipado do empréstimo imobiliário?

O “fura” do reembolso antecipado da hipoteca terminou?

Desde a segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos hipotecários para habitação no nosso país começaram a acelerar o reembolso antecipado dos empréstimos e, gradualmente, formou-se durante algum tempo um “surto de reembolsos antecipados”.

Mas, atualmente, os cenários de disputa de senhas ao virar da meia-noite e de filas durante vários meses já não são tão comuns. O “vento” do reembolso antecipado dos empréstimos continua a persistir? O repórter do 《Diário de Economia»》 reuniu dados e descobriu que o montante total de hipotecas individuais em carteira nos seis grandes bancos estatais ronda 24,48 biliões de yuan, o que corresponde a uma redução de cerca de 0,71 biliões de yuan face ao ano anterior.

“Agora, o reembolso antecipado da hipoteca ainda existe, mas comparado com os anos anteriores, definitivamente não se pode chamar ‘surto’.” Wang Pengbo, analista-chefe da Boten Consulting, afirmou que a diminuição dos saldos dos empréstimos de prestação é consequência conjunta da redução do saldo dos empréstimos hipotecários, somada ao facto de a vontade de comprar casa no ano passado não ser alta.

É de salientar que este ano, no primeiro trimestre, o mercado imobiliário registou uma “pequena primavera”. Perante este cenário, Zhou Yiqin, um especialista sénior em políticas financeiras, considera que desta vez não se trata de um repique curto e depois de uma queda forte, mas sim de uma recuperação gradual da confiança do mercado, à medida que as taxas de juro do mercado são progressivamente reduzidas e as políticas de aquisição de casa progressivamente relaxadas, havendo esperança de que esta tendência se mantenha no segundo trimestre.

Queda do saldo das hipotecas individuais em 2025

Com a recolha dos dados, verifica-se que o saldo dos empréstimos bancários para habitação dos particulares continua a descer.

Em 2024, enquanto principal força no desembolso de hipotecas, as hipotecas para habitação dos seis grandes bancos estatais diminuíram 0,62 biliões de yuan; e em 2025, no total do ano, houve uma redução líquida de 0,71 biliões de yuan, o que alargou a queda face à de 2024.

É de salientar que, no primeiro semestre de 2025, a redução total dos seis grandes bancos estatais foi de 244.8k de yuan, significativamente inferior aos 7.1k de yuan do primeiro semestre de 2024; porém, no segundo semestre de 2025, a redução foi acentuada em cerca de 6.2k de yuan, fazendo com que a retração total das hipotecas individuais do ano passado se ampliasse ainda mais face a 2024.

À medida que o saldo das hipotecas individuais continua a diminuir, atualmente os saldos das hipotecas para habitação dos seis grandes bancos estatais já deixaram para trás a era dos “6 biliões de yuan”.

Do panorama a nível nacional, o saldo das hipotecas para habitação dos particulares também desce. Dados do banco central mostram que, no final de 2025, o saldo nacional de empréstimos para habitação a particulares era de 37,01 biliões de yuan, menos 1,8% em termos homólogos. Isto indica que, em alguns bancos, os saldos de hipotecas a particulares até aumentaram, e que o mercado de hipotecas dos bancos entrou numa fase de competição mais refinada.

No setor, considera-se que a queda dos saldos das hipotecas em carteira se deve, na realidade, ao embate de duas forças: por um lado, quanto é “retirado” pelo reembolso antecipado; por outro, quanto é “reposto” pelos novos empréstimos hipotecários concedidos.

“Agora, o reembolso antecipado da hipoteca ainda existe, mas comparado com os anos anteriores, definitivamente não se pode chamar ‘surto’.” Wang Pengbo afirmou que o reembolso antecipado da hipoteca, somado à fraca intenção dos residentes em comprar casa no ano passado, levou a que os dois fatores, em conjunto, fizessem cair o saldo dos empréstimos hipotecários individuais dos bancos.

Yang Haiping, investigador associado do Instituto de Pesquisa de Serviços e Gestão de Patrimónios de Pequim, disse ao repórter que, de momento, o setor imobiliário ainda está numa fase de ajustamento. Atualmente existem muitos clientes com procura real (necessidade efetiva), mas também há muitos clientes que estão à espera (na dúvida). No conjunto, o crescimento das hipotecas está sem força.

   **A “pequena primavera” chega ao mercado imobiliário no 1.º trimestre**               

No primeiro trimestre deste ano, as transações de imóveis em segunda mão no interior da China registaram uma “pequena primavera”. O relatório da China Index Holdings (CRIC) indica que, em março, a área de transações de segunda mão nos 20 principais centros urbanos rondou 7.1k de m², um aumento de 117% em cadeia (mês sobre mês) e também um crescimento de 6% em termos homólogos; no acumulado do primeiro trimestre, a área transacionada foi cerca de 107.8B de m², um aumento de 4% em termos homólogos.

E nesta “pequena primavera”, cidades de primeiro nível como Pequim e Xangai desempenharam o papel de “motor principal”.

“A ‘pequena primavera’ do mercado imobiliário no 1.º trimestre de 2026, tendo como principais forças impulsionadoras a reativação do mercado de segunda mão nas cidades de primeiro nível, está neste momento numa fase de recuperação moderada. O seu ritmo de retoma poderá ter alguma continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter que, com a chegada da “pequena primavera”, o impacto positivo no saldo das hipotecas para habitação dos bancos comerciais vai surgindo gradualmente.

“Embora não se tenha alcançado uma inversão total, eu acho que não se trata de um repique de queda excessiva a curto prazo. Em vez disso, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas para compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, a confiança do mercado está a recuperar de forma estável. E eu acredito que exista esperança de continuidade no segundo trimestre.” Zhou Yiqin apontou que uma maior atividade nas transações de segunda mão vai, de forma direta, aumentar o volume de pedidos de empréstimo à habitação, reduzindo gradualmente a taxa de diminuição do saldo. A seguir, espera-se que isso ofereça um suporte positivo ao saldo das hipotecas. No conjunto, o mercado imobiliário caminha na direção de “aumentar a quantidade e estabilizar os preços”.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai E-ju, Yan Yuejin, disse ao repórter que a “pequena primavera” se centra mais nas transações de segunda mão das principais cidades. Neste momento, ainda estamos no estágio inicial da recuperação do mercado imobiliário a nível nacional. No 2.º trimestre, se o mercado de transações continuar a melhorar, isso também proporcionará suporte positivo ao mercado de empréstimos. “Mas alguns clientes têm empréstimos do fundo de habitação (公积金) e não são contabilizados nos dados dos empréstimos dos bancos comerciais; isso também afeta os saldos de empréstimos bancários.”

Há bancos que afirmam que já apareceu um aumento claramente evidente no volume de submissões para hipotecas

Relativamente à situação das hipotecas individuais este ano, o repórter notou que, em encontros de divulgação de resultados, várias chefias bancárias também fizeram declarações. Entre elas, o Banco de Transporte (Bank of Communications) teve uma visão mais otimista sobre o negócio de hipotecas individuais.

No encontro de divulgação de resultados do ano fiscal de 2025, o vice-presidente do Banco de Transporte, Zhou Wanfu, explicou que, desde março de 2026, o volume de submissões (进件量) para empréstimos hipotecários aumentou de forma claramente evidente. “Isto deve ser um sinal de estabilização do mercado imobiliário.” Zhou Wanfu disse que, se esta tendência continuar, o negócio de hipotecas em 2026 passará gradualmente a apresentar crescimento positivo e, ao mesmo tempo, irá ajudar o Banco de Transporte a atingir o objetivo de crescimento esperado para a carteira total de empréstimos a retalho.

O vice-presidente do Banco Industrial e Comercial da China (ICBC), Wang Jingwu, respondeu à taxa de incumprimento (maus créditos) nos empréstimos pessoais. Wang Jingwu afirmou que a qualidade dos ativos das carteiras de empréstimos pessoais tem mantido, ao longo do tempo, um desempenho excelente. Nos últimos dois anos, devido a fatores como a transformação económica, os ajustamentos no mercado imobiliário e o desequilíbrio pontual entre oferta e procura, a taxa de incumprimento subiu a curto prazo, em linha com a tendência global da indústria.

“Na China, a base económica está estável, a resiliência é forte e o potencial é grande. As condições de suporte e as tendências de longo prazo favoráveis não mudaram, e nem a tendência de base.” Wang Jingwu avaliou que, com a aceleração da implementação de um pacote de políticas e com a libertação contínua dos benefícios das políticas, a base do mercado de crédito a particulares vai melhorar gradualmente e a qualidade dos ativos dos empréstimos pessoais voltará a níveis racionais.

Embora o Estado continue a introduzir políticas também no setor imobiliário e o mercado imobiliário mostre sinais de retoma, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção dos empréstimos hipotecários na alocação de ativos dos bancos poderá seguir uma tendência de queda.

A partir dos dados atuais, o repórter notou que os grandes bancos registaram um crescimento acentuado em empréstimos pessoais de consumo e em empréstimos pessoais para atividades empresariais. Entre eles, o ICBC viu o empréstimo pessoal de consumo aumentar 778,19 mil milhões de yuan, um crescimento de 18,5%; os empréstimos pessoais para fins empresariais aumentaram 2522,38 mil milhões de yuan, um crescimento de 15,0%; e o Banco da China teve uma taxa de crescimento de empréstimos pessoais de consumo no interior que chegou a 28%.

Reembolsar antecipadamente a hipoteca compensa?

O principal motivo por trás do “surto de reembolso antecipado de empréstimos à habitação” anteriormente estava nos mutuários: por um lado, devido às oscilações económicas; por outro, devido ao aumento da volatilidade nos mercados financeiros do nosso país, com quedas acentuadas de preços em ações, fundos, etc., fazendo com que os rendimentos do investimento para os residentes comuns diminuíssem de forma visível e a preferência pelo risco se tornasse mais conservadora. Além disso, algumas taxas de juros dos empréstimos hipotecários em carteira eram elevadas; para alguns mutuários, a taxa dos empréstimos em carteira era superior a 5%. Com a soma de todos estes fatores, os mutuários desviaram uma parte do dinheiro que antes pretendiam usar para investimento para fazer reembolso antecipado.

No entanto, com a redução das taxas de juros das hipotecas em carteira, o custo das taxas de juros dos empréstimos para habitação dos particulares tem vindo a baixar gradualmente. Com base em dados do banco central, em fevereiro deste ano, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos para habitação a particulares era de cerca de 3,1%, o que é aproximadamente 10 pontos-base inferior ao período homólogo do ano anterior; as taxas de juro dos empréstimos permanecem em níveis baixos.

Com as taxas de juro em nível baixo, fazer reembolso antecipado compensa?

“Se compensa ou não depende do nível de retorno do investimento ou das poupanças atuais do consumidor, e de quão grande é a diferença entre a taxa de juro da hipoteca após a redução e essa taxa de retorno.” Wang Pengbo afirmou. Se a taxa de rendimento do investimento for superior à taxa de juro do empréstimo, pode-se considerar alocar mais fundos para investimento; caso contrário, pode-se considerar reembolsar parcial ou totalmente o empréstimo. Além disso, é necessário reservar fundos para as despesas quotidianas de vida e para a futura reforma e cuidados médicos.

Além disso, no que diz respeito ao método de reembolso, em geral, no sistema de reembolso de capital igual (等额本金), no início é reembolsado mais capital e menos juros, pelo que o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso; no sistema de reembolso com capital e juros iguais (等额本息), no início é reembolsado mais juros e menos capital; se o reembolso já tiver passado metade, também pode não ser necessário considerar o reembolso antecipado.

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**** Repórter | Zhao Jingzhi ****

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