Opendoor adquire o negócio de encerramento e custódia da Doma numa tentativa de reduzir os custos de refinanciamento de hipotecas

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Cortesia: Opendoor

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Fazer o refinanciamento de um empréstimo hipotecário tem sido, durante muito tempo, um processo complicado e caro. Os custos podem ser tão elevados que a maioria dos especialistas sugere que, se um mutuário não conseguir reduzir pelo menos 75 pontos base da sua taxa de juro hipotecária atual, o refinanciamento nem sequer vale a pena.

Agora dois líderes em tecnologia imobiliária estão a unir forças para reduzir esses custos.

A Opendoor, que compra casas diretamente aos vendedores e tem um negócio de títulos e escrow, está a adquirir uma parte da Doma, uma empresa de tecnologia imobiliária que automatiza as pesquisas de título, disseram as empresas à CNBC em exclusivo. A Doma afirma que utiliza machine learning e inteligência artificial para tornar os encerramentos imobiliários — especificamente título, escrow e underwriting — mais rápidos e mais acessíveis.

“Estamos no processo de reconstruir e automatizar completamente, como a maioria das outras peças de tecnologia em que a Opendoor está a trabalhar… para eliminar tempo e dinheiro para os clientes”, disse Lucas Matheson, presidente da Opendoor.

Os termos do acordo não foram divulgados.

Desde 2024, a tecnologia da Doma tem sido utilizada num programa-piloto da Fannie Mae concebido para reduzir os custos de seguro de título nas operações de refinanciamento elegíveis. Foi agora prolongado até 2027.

No âmbito do programa, determinadas operações de refinanciamento que a Doma considera ter baixo risco de título podem ser vendidas à Fannie Mae sem ser necessário uma apólice de seguro de título do credor ou uma carta de parecer de um advogado. Até agora, isso tem sido cerca de 80% dos candidatos ao refinanciamento, segundo a Doma.

O seguro de título, no entanto, é apenas uma componente do processo de refinanciamento. Os custos de fecho incluem outros serviços, como a criação de uma conta de escrow, garantir que todas as hipotecas são liquidadas, pagar taxas de transferência e impostos. Parte disso ainda é manual e altamente orientada para o serviço; pode levar vários dias e acrescentar milhares de dólares ao custo do refinanciamento.

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“Este programa cresceu de forma tão dramática no ano passado que estávamos a operar a nossa própria agência de fecho e escrow, e é uma dimensão considerável, e estávamos a fazer um trabalho razoável a acompanhar, mas, francamente, a procura estava a superar a nossa capacidade de fechar transações”, disse Max Simkoff, CEO da Doma. “Nós simplesmente não tínhamos os recursos para fazer tanto a tecnologia para a decisão de risco como o lado do fecho.”

Assim, a Doma foi procurar uma empresa com a tecnologia para dimensionar o seu negócio o mais possível e acabou por ficar com a Opendoor, cuja tecnologia consegue fazer os fechos de forma muito mais eficiente. Como resultado, o preço que cobra pelos fechos é mais baixo do que a média do setor, segundo Simkoff.

Após a aquisição, 85 funcionários da Doma vão juntar-se à Opendoor.

O negócio de refinanciamento, porém, não é o que era apenas um mês antes. A guerra com o Irão fez com que as taxas hipotecárias subissem de forma acentuada e rápida. As candidaturas para refinanciar um empréstimo hipotecário têm vindo a diminuir em resposta. A procura caiu 20% apenas nas últimas quatro semanas, segundo a Mortgage Bankers Association.

“Os refinanciamentos no mercado atual representam a experiência de titularidade de habitação mais desafiante”, disse Simkoff. “Ninguém está a fazer refinanciamento numa hipoteca fixa de seis e um quarto, a 30 anos, porque quer — está a fazê-lo porque tem de o fazer.”

Mas tanto Simkoff como Matheson dizem que o momento desta colaboração é irrelevante.

No ano passado, referem, as taxas hipotecárias eram mais altas, e o programa com a Fannie Mae ainda assim registou um crescimento enorme. Mesmo que a bolsa de refinanciamentos diminua, a quota de mutuários que utilizam os serviços de fecho da Opendoor com a Fannie Mae vai crescer, de acordo com Matheson.

“Estamos a falar de cerca de 1.100 dólares por refinanciamento que uma família pouparia, ao mesmo tempo que injetaria efetivamente nenhum risco no sistema”, disse ele. “Só para dar contexto, a Doma tem um registo sem defeitos neste programa.”

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