As seis grandes instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes em 0,7 triliões de yuan, ainda é necessário fazer pagamentos antecipados do empréstimo?

问 AI · Porque é que a tendência de reembolsos antecipados dos empréstimos para habitação está gradualmente a abrandar?

Repórter da The Daily Economic News: Zhao Jingzhi    Editor da The Daily Economic News: Wei Guanhong

O furacão dos reembolsos antecipados do empréstimo para habitação já passou? A partir da segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos hipotecários para habitação na China começaram a acelerar o pagamento antecipado do empréstimo e, ao longo de um certo período, formou-se uma “onda de reembolso antecipado”.

Mas agora, cenas como correr para conseguir senhas de madrugada e ficar em filas durante meses já não são tão comuns. O “furacão” dos reembolsos antecipados continua a persistir? Um repórter da The Daily Economic News reuniu dados e verificou que os saldos de empréstimos hipotecários pessoais em carteira dos seis maiores bancos estatais rondam os 24,48 biliões de iuanes, o que, face ao ano anterior, representa uma redução de cerca de 0,71 biliões de iuanes.

“Neste momento, o reembolso antecipado do empréstimo para habitação ainda existe, mas, em comparação com os anos anteriores, já não se pode chamar de ‘onda’.” Wang Pengbo, analista sénior do sector financeiro na Bocom Consulting, afirma que a diminuição dos saldos dos empréstimos hipotecários resulta da combinação de o adiantar pagamentos por parte dos residentes e de o desejo de comprar casa no ano passado não ter sido alto.

Há ainda a salientar que, este ano, no primeiro trimestre, o sector imobiliário apresentou uma “pequena primavera”. Neste contexto, Zhou Yiqin, especialista sénior em políticas de finanças, considera que desta vez não se trata de um repique rápido de subvalorização no curto prazo; em vez disso, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo gradualmente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo gradualmente relaxadas, a confiança do mercado está a recuperar de forma estável, e existe a possibilidade de esta tendência se manter no segundo trimestre.

Diminuição do saldo dos empréstimos hipotecários pessoais no ano passado

O repórter reuniu dados e verificou que os saldos dos empréstimos à habitação dos bancos continuam a descer.

Em 2024, como principal força na concessão de empréstimos hipotecários, os seis maiores bancos estatais reduziram os seus empréstimos hipotecários pessoais em 0,62 biliões de iuanes; e em 2025, a redução líquida ao longo do ano foi de cerca de 0,71 biliões de iuanes, ampliando a queda face a 2024.

Importa notar que, no primeiro semestre de 2025, a redução agregada dos seis maiores bancos estatais foi de 107,8 mil milhões de iuanes, claramente inferior aos 325,5 mil milhões de iuanes do primeiro semestre de 2024; porém, no segundo semestre de 2025, a redução foi acentuadamente maior, atingindo 602,2 mil milhões de iuanes, o que fez com que a diminuição global dos empréstimos hipotecários pessoais no ano passado fosse ainda maior do que em 2024.

À medida que os saldos dos empréstimos hipotecários pessoais continuam a encolher, neste momento, os saldos dos empréstimos hipotecários pessoais dos seis maiores bancos estatais já saíram do “período dos 6 biliões de iuanes”.

Do ponto de vista do panorama a nível nacional, os saldos dos empréstimos hipotecários pessoais também seguem em baixa. Os dados do banco central indicam que, no final de 2025, os saldos nacionais de empréstimos hipotecários pessoais foram de 37,01 biliões de iuanes, com uma queda homóloga de 1,8%.

No sector, entende-se que a diminuição dos saldos de empréstimos hipotecários em carteira é, na verdade, uma “competição” entre duas forças: em primeiro lugar, quanto é que o reembolso antecipado “retirou”; em segundo lugar, quanto é que os novos empréstimos hipotecários “compensaram” através da sua concessão.

Yang Haiping, investigador convidado pela Associação da Indústria de Gestão de Património de Pequim, afirma que o sector imobiliário ainda se encontra na fase de ajustamento. Atualmente existem muitos clientes com necessidades reais, mas há também muitos clientes em observação; no geral, o crescimento dos empréstimos por hipoteca tem vindo fraco.

Primeira “pequena primavera” para o sector imobiliário no primeiro trimestre

No primeiro trimestre deste ano, o comércio de habitações usadas registou uma “pequena primavera”. O relatório da Centaline (?) [nota: Cyrrui: 克而瑞] mostra que, em março, a área transacionada de habitação usada nos 20 principais municípios rondou os 17,97 milhões de metros quadrados, com um aumento de 117% em cadeia e também de 6% em termos homólogos; no acumulado do primeiro trimestre, a área transacionada totalizou cerca de 41,08 milhões de metros quadrados, um aumento de 4% face ao ano anterior.

E nesta fase de “pequena primavera”, cidades de primeira linha como Pequim e Xangai desempenharam o papel de “locomotivas”.

“Na ‘pequena primavera’ do sector imobiliário no primeiro trimestre de 2026, a recuperação da transação de habitação usada em cidades de primeira linha é a principal força motriz. Neste momento, estamos numa fase de recuperação moderada, e o seu ritmo de aquecimento poderá ter alguma continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter: “A chegada da ‘pequena primavera’ terá também, de forma gradual, um impacto positivo nos saldos dos empréstimos hipotecários pessoais dos bancos comerciais.”

Zhou Yiqin apontou que uma maior actividade na transação de habitação usada irá, de forma directa, impulsionar o aumento do número de pedidos de empréstimo, abrandando progressivamente a magnitude da queda dos saldos; mais tarde, existe a possibilidade de fornecer um suporte positivo adicional aos saldos dos empréstimos hipotecários, enquanto o sector imobiliário, no geral, avança na direcção de “aumento de volume com preços estáveis”.

O vice-director do Instituto de Investigação Imobiliária E-Ju da China (Xangai), Yan Yuejin, disse ao repórter que: “A ‘pequena primavera’ está mais focada nas transações de habitação usada das cidades prioritárias. Neste momento, ainda nos encontramos na fase inicial da recuperação do mercado imobiliário a nível nacional. No segundo trimestre, as transações deverão melhorar ainda mais, o que também desempenha um papel de suporte positivo para o mercado de empréstimos. No entanto, alguns clientes recorrem a empréstimos com fundo de previdência (公积金), que não são incluídos nos dados de empréstimos dos bancos comerciais; isso também afectará os dados dos saldos de empréstimos comerciais.”

Aumento da entrada de pedidos de crédito hipotecário no banco da Jiao Tong (Jiaotong)

Relativamente aos empréstimos hipotecários pessoais deste ano, o repórter notou que os gestores de vários bancos também fizeram julgamentos nas conferências de divulgação de resultados.

Na conferência de divulgação de desempenho de 2025, o vice-presidente do banco da Jiao Tong, Zhou Wanf fu, explicou que, desde março de 2026, a quantidade de pedidos (entrada) de empréstimos hipotecários desse banco aumentou claramente. “Isto deve ser um sinal de estabilização do mercado imobiliário.” Zhou Wanf fu afirmou que, se esta tendência se mantiver, o negócio de empréstimos hipotecários em 2026 alcançará progressivamente um crescimento positivo e contribuirá para que o banco da Jiao Tong atinja o objectivo de crescimento esperado da totalidade da carteira de empréstimos de retalho.

O vice-presidente do banco Industrial e Comercial da China (ICBC), Wang Jingwu, respondeu à taxa de créditos malparados (NPL) das operações de crédito ao consumidor individual (個貸). Wang Jingwu disse que a qualidade dos activos dos empréstimos pessoais manteve-se, durante muito tempo, excelente; nos últimos dois anos, devido a factores como a transição económica, ajustamentos no mercado imobiliário e desequilíbrio pontual entre oferta e procura, a taxa de NPL subiu ligeiramente no curto prazo, em linha com a tendência global do sector.

“A base da economia chinesa é estável, há resiliência e potencial significativos; as condições de suporte de longo prazo para uma tendência positiva e a tendência de fundo não mudaram. No futuro, o risco dos empréstimos pessoais será controlável.” Wang Jingwu concluiu que, à medida que um conjunto de políticas acelera a implementação e que os benefícios das políticas continuam a ser libertados, a base do mercado de crédito ao consumo irá melhorar gradualmente e a qualidade dos activos dos empréstimos pessoais regressará a níveis razoáveis.

Embora o Estado continue a emitir políticas para o sector imobiliário e o mercado imobiliário também mostre sinais de recuperação, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção de empréstimos hipotecários na afectação de activos dos bancos poderá seguir uma tendência de diminuição.

Com base nos dados actuais, o repórter verificou que os grandes bancos registaram um crescimento acentuado nos empréstimos ao consumo pessoal e nos empréstimos para actividade empresarial individual. Entre eles, os empréstimos ao consumo pessoal do ICBC aumentaram 244.8k de iuanes, um crescimento de 18,5%; os empréstimos para actividades empresariais pessoais aumentaram 7.1k de iuanes, um crescimento de 15,0%; e o crescimento dos empréstimos ao consumo pessoal no Banco da China dentro do território nacional atingiu 28%.

Vale a pena reembolsar antecipadamente o empréstimo hipotecário?

A principal motivação por detrás da “onda de reembolso antecipado” de empréstimos habitacionais anteriormente assentava nos mutuários. Por um lado, a economia registou flutuações; por outro, os mercados financeiros da China também apresentaram flutuações. O rendimento dos investimentos dos residentes comuns diminuiu, e a preferência pelo risco tornou-se mais conservadora. Além disso, parte das taxas de juro dos empréstimos hipotecários em carteira era elevada; para alguns mutuários, a taxa de juro dos seus empréstimos hipotecários em carteira ultrapassava 5%. Vários factores levaram os mutuários a utilizar uma parte do dinheiro que antes se destinava a investimentos para efectuar reembolsos antecipados.

Contudo, à medida que as taxas de juro dos empréstimos hipotecários em carteira baixam, os custos das taxas de empréstimo hipotecário para habitação pessoal estão igualmente a diminuir gradualmente. De acordo com dados do banco central, em fevereiro deste ano, a taxa média ponderada de juro dos novos empréstimos à habitação pessoal rondou cerca de 3,1%, o que é cerca de 10 pontos-base inferior ao mesmo período do ano anterior; as taxas de juro dos empréstimos mantêm-se em níveis baixos.

Com as taxas de juro em níveis baixos, compensa reembolsar antecipadamente o empréstimo pessoal?

“Se compensa ou não depende dos níveis actuais de retorno do investimento ou das poupanças do consumidor, bem como da diferença entre a taxa do empréstimo após a redução.” Wang Pengbo afirmou. “Se a taxa de retorno do investimento for superior à taxa do empréstimo, pode considerar alocar mais fundos para investimento; caso contrário, pode considerar reembolsar parcialmente ou totalmente o empréstimo. Além disso, é necessário reservar fundos suficientes para as despesas do dia a dia e para o futuro com a reforma e a saúde.”

Além disso, quanto ao método de reembolso, em geral, o método de reembolso por principal fixo (等额本金) implica, numa fase inicial, mais principal reembolsado e menos juros; comparativamente, o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso. Já no método de reembolso por prestações constantes (等额本息), numa fase inicial, há mais juros e menos principal; se o reembolso já tiver ultrapassado metade, também se pode não considerar o reembolso antecipado.

The Daily Economic News