Yuexiu Jianfa “Grande Retirada”! Jinmao e Zhonghai lideram, ranking de variação de vendas das 10 maiores construtoras nos primeiros 3 meses

撰文|Melinda

Esta é a 1769.ª edição original de @闺蜜财经

A ordem antiga está a desmoronar gradualmente, mas a nova ordem ainda não se consolidou.

Sem darmos por isso, já passou um trimestre inteiro em 2026. No meio de todo o burburinho e ruído, o mercado imobiliário continua a reparar-se em silêncio.

De acordo com os dados mais recentes do Instituto Zhongzhi (中指院), de janeiro a março de 2026, as vendas totais dos TOP100 promotores imobiliários ascenderam a 620.87B de yuan, com uma redução homóloga — ainda que o ritmo de queda tenha abrandado 3,7 pontos percentuais face a jan—fev. A queda face aos 5.2B de yuan de 2025 foi de cerca de 23,4%.

Em janeiro a março de 2026, havia 16 promotores com vendas de cem mil milhões de yuan, menos 1 do que no mesmo período; 28 promotores com vendas de cinquenta mil milhões de yuan, menos 10 do que no mesmo período.

Fonte do gráfico｜Instituto Zhongzhi (com agradecimento especial!)

Seguindo a prática habitual, a Melinda compilou a variação do volume de vendas dos 10 principais promotores, conforme segue na tabela abaixo: entre eles, há 2 empresas em que as vendas nos primeiros 3 meses aumentaram em termos homólogos, com mais uma empresa do que nos primeiros 2 meses. São, respetivamente, China Jinmao com crescimento homólogo de 22,57% e China Overseas Land & Investment com crescimento homólogo de 10,99%.

No caso da China Jinmao, desde janeiro tem mantido a tendência de crescimento até aos dias de hoje, de forma relativamente estável; a China Overseas Land & Investment, por sua vez, registou um aumento elevado de 20,58% em janeiro, uma queda de 8,97% nos dois primeiros meses, e depois voltou a recuperar para um crescimento de 10,99% nos três primeiros meses. No conjunto, também apresenta uma tendência para cima, ainda que com oscilações.

Perante um volume absoluto tão grande, ainda assim estas duas empresas estatais centrais conseguem alcançar crescimento de dois dígitos, o que tem um certo valor. Sobretudo a China Overseas Land & Investment: se mantiver este ritmo de crescimento, e se o ritmo de crescimento da Poly Development continuar a ficar para trás, então é muito provável que, no próximo período, ultrapasse a Poly e suba para a posição de “n.º 1” em vendas.

Das 8 empresas do grupo 10 principais com queda, também há diferenças consideráveis no tamanho da quebra, variando de -4,93% a 51,82%.

Entre elas, a quebra mais pequena é a da China Merchants Shekou. Em comparação com a queda de -12,72% nos primeiros 2 meses, no período dos primeiros 3 meses a contração estreitou de forma evidente. Como uma “gigante” estatal central, nos últimos anos tem vindo a promover um modelo de “desenvolvimento integrado”, procurando transitar do desenvolvimento imobiliário tradicional para uma estratégia de várias valências, como parques industriais, cruzeiros e apartamentos para arrendamento de longa duração. Este tipo de transformação exige um investimento inicial enorme e, inevitavelmente, traz dores de curto prazo.

Além disso, existem mais 3 empresas do grupo 10 principais que superaram a queda média, a saber: China Resources Land -13,87%, Poly Development -17,94% e Jianfa Real Estate -20,70%.

Vale a pena mencionar que estas três empresas imobiliárias pertenciam, nos três primeiros meses de 2025, ao grupo em que as vendas aumentavam em termos homólogos; este ano, voltaram novamente a cair, o que também indica, de forma indireta, que a indústria parece ainda estar a “tatear o fundo”.

Especialmente a Jianfa Real Estate: nestes dois anos, pode-se dizer que foi um “cavalo negro”. Os ganhos por vendas têm estado, há muito tempo, entre os primeiros lugares do grupo dos 10 principais, mas em 2026 a empresa começou claramente a perder tração.

Além disso, a Melinda reparou que a empresa-mãe da Jianfa Real Estate, Jianfa Co., registou em 2025 uma transição de lucro para prejuízo. No pré-anúncio anterior, o prejuízo atribuível aos acionistas situava-se entre 10B e 100 mil milhões de yuan; entre esses valores, o negócio de desenvolvimento imobiliário registou um prejuízo de 5.3B a 6.5B de yuan, e a operação de lojas de mobiliário teve prejuízo entre 4.4B e 6.7B de yuan.

As 10 principais empresas cuja queda ficou abaixo da média do mercado são 4: respetivamente Greentown China -26,32%, Binhai Jiang -34,62%, Yuexiu Real Estate -44,52% e Vanke -51,82%.

Aqui há dois pontos que merecem atenção. Primeiro, duas empresas com base em Hangzhou: a Greentown China e a Binhai Jiang (滨江集团). No início de 2026, ambas entraram simultaneamente numa fase de perda de ritmo.

Pela minha impressão, o desempenho destas duas empresas em 2025 foi, na verdade, bastante apreciável. Especialmente a Binhai Jiang: nos primeiros 5 meses de 2025, as vendas ainda estavam em crescimento homólogo; embora a Greentown China tenha caído, a dimensão da queda não foi grande.

Mas a partir do fim de 2025, estas duas promotoras de origem de Zhejiang começaram a entrar no canal de ampliação da queda. Um início de 2026 desfavorável torna a perspetiva para o resto do ano motivo de preocupação.

A outra empresa sedeada em Guangzhou, a Yuexiu Real Estate, tal como a Jianfa, também foi, em 2025, um “cavalo negro” de crescimento; contudo, em 2026, tornou-se claramente difícil sustentar o ritmo de crescimento, com a queda a ampliar-se.

A Yuexiu Real Estate já se distinguiu no mercado com o modelo TOD. No entanto, os projetos TOD tendem a ter um volume grande, um ciclo de desenvolvimento longo e uma grande imobilização de capital; além disso, problemas como falta de adaptação ao meio local fazem com que seja muito fácil afetar as vendas.

Além disso, em 2025 a Yuexiu Real Estate também “sofreu” um pouco: a receita operacional foi de 864,6 mil milhões de yuan, com um ligeiro aumento homólogo de 0,1%; mas o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 60M de yuan, com uma forte queda homóloga de 94,7%; o lucro líquido principal foi de 260M de yuan, com uma queda homóloga de 83,5%; e a margem bruta foi apenas de 7,8%, ou seja, caiu 2,7 pontos percentuais homólogos.

Em suma, a tendência de divisão da “história” do setor imobiliário parece já estar, aparentemente, decidida, mas a reestruturação ainda não terminou. No final, quem vai ficar à mesa depende de quem faz produtos com seriedade, de quem controla custos com pragmatismo e de quem se mantém firme nas cidades-chave.

O artigo é apenas para discussão e análise, não constituindo recomendação de investimento.

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