As seis grandes instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes em 0,7 triliões de yuan, ainda é necessário fazer pagamentos antecipados do empréstimo?

每经记者｜赵景致    每经编辑｜魏官红

A vaga para amortizar antecipadamente a hipoteca acabou?

Desde a segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos habitacionais pessoais no nosso país têm acelerado o reembolso antecipado dos empréstimos e, com o tempo, formou-se durante algum período uma certa “vaga de reembolso antecipado”.

Mas hoje, já não é tão comum ver cenas de madrugada para garantir senhas e de filas que duram meses. O “vento” do reembolso antecipado do empréstimo habitacional ainda continua? O repórter do 《Diário de Economia Diária》 reuniu dados e descobriu que, entre os seis grandes bancos estatais, o montante total dos empréstimos habitacionais pessoais em carteira é de cerca de 24,48 biliões de yuan, o que corresponde a uma diminuição de aproximadamente 0,71 biliões de yuan face ao ano anterior.

“Agora, certamente ainda existe a amortização antecipada da hipoteca, mas em comparação com os anos anteriores já não se pode chamar de ‘vaga’.” Wang Pengbo, analista-chefe da Bainbridge Consulting, afirmou que a queda do saldo de empréstimos hipotecários tem origem na combinação de dois factores: por um lado, o reembolso antecipado por parte dos residentes; por outro, a vontade de comprar casa no ano passado não ter sido elevada.

Vale notar que este ano, no primeiro trimestre, o mercado imobiliário apresentou um “pequeno pico primaveril”. Para este tipo de situação, o especialista sénior em políticas financeiras Zhou Yiqin considera que desta vez não se trata de uma recuperação brusca de curto prazo a partir de níveis muito baixos; trata-se antes de uma reparação gradual da confiança do mercado, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, e esta tendência tem a esperança de se manter no segundo trimestre.

Queda do saldo dos empréstimos hipotecários pessoais em 2025

O repórter reuniu dados e descobriu que o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais dos bancos continua a descer.

Em 2024, como principal força na concessão de empréstimos para habitação, os seis grandes bancos estatais reduziram os empréstimos habitacionais pessoais em 0,62 biliões de yuan; já em 2025, no total do ano, houve uma redução líquida de 0,71 biliões de yuan, o que representa uma diminuição mais acentuada do que a de 2024.

Vale notar que, no primeiro semestre de 2025, os seis grandes bancos estatais, no total, registaram uma redução de 107,8 mil milhões de yuan, claramente inferior aos 325,5 mil milhões de yuan do primeiro semestre de 2024; porém, no segundo semestre de 2025, a redução foi bastante significativa, cerca de 602,2 mil milhões de yuan, o que fez com que a diminuição global do volume de empréstimos pessoais para habitação no ano passado se ampliasse ainda mais face a 2024.

À medida que o saldo dos empréstimos hipotecários pessoais continua a diminuir, atualmente os seis grandes bancos estatais já se despediram da “era dos 6 biliões de yuan” no saldo de empréstimos habitacionais pessoais.

Vendo o panorama nacional, o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais também segue em baixa. De acordo com dados do Banco Popular da China, no final de 2025 o saldo nacional de empréstimos habitacionais pessoais era de 37,01 biliões de yuan, uma redução homóloga de 1,8%. Isto indica que, em alguns bancos, o saldo de empréstimos habitacionais pessoais até pode ter aumentado, e que os empréstimos hipotecários dos bancos entraram numa fase de concorrência mais refinada.

Na perspetiva do setor, a queda do saldo de empréstimos habitacionais em carteira deve-se, na realidade, ao confronto entre duas forças: em primeiro lugar, quanto é “retirado” pelo reembolso antecipado; em segundo lugar, quanto é “reposto” pela concessão de novos empréstimos para habitação.

“Agora, certamente ainda existe a amortização antecipada da hipoteca, mas em comparação com os anos anteriores já não se pode chamar de ‘vaga’.” Wang Pengbo afirmou que o reembolso antecipado da hipoteca combinado com a fraca vontade dos residentes de comprar casa no ano passado, em conjunto, levou a que o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais dos bancos diminuísse.

Yang Haiping, investigador convidado da Associação de Gestão Financeira de Pequim, afirmou que o setor imobiliário ainda se encontra numa fase de ajustamento. Embora existam muitos clientes de procura urgente, há também muitos clientes em espera; no geral, o crescimento dos empréstimos de hipoteca está sem força.

Chegada de um “pequeno pico primaveril” ao mercado imobiliário no primeiro trimestre

No primeiro trimestre deste ano, o mercado de transações de imóveis em segunda mão no continente viveu um pequeno pico primaveril. O relatório da Centaline revelou que, em março, a área de transações de imóveis em segunda mão nas 20 principais cidades atingiu cerca de 17,97 milhões de metros quadrados, um aumento de 117% em cadeia e também um aumento de 6% homólogo; no acumulado do primeiro trimestre, a área de transações foi de cerca de 41,08 milhões de metros quadrados, crescendo 4% face ao ano anterior.

E nesta fase de “pequeno pico primaveril”, cidades de primeira linha como Pequim e Xangai desempenharam o papel de “líderes”.

“o ‘pequeno pico primaveril’ do mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2026, impulsionado principalmente pela recuperação do mercado de casas em segunda mão em cidades de primeira linha, encontra-se atualmente numa fase de reparação moderada; a tendência de aquecimento poderá ter alguma continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter que, com a chegada do cenário de “pequeno pico primaveril”, o impacto positivo no saldo dos empréstimos habitacionais pessoais dos bancos comerciais vai-se tornando gradualmente evidente.

“Embora ainda não tenha havido uma inversão completa, entendo que não é uma recuperação brusca de curto prazo a partir de subidas excessivamente baixas; em vez disso, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, a confiança do mercado está a ser reparada de forma constante, e acredito que haja possibilidade de isso continuar no segundo trimestre.” Zhou Yiqin apontou que a maior atividade nas transações de casas em segunda mão vai impulsionar diretamente o aumento do número de pedidos de empréstimos para habitação, reduzindo gradualmente a taxa de diminuição do saldo; no seguimento, espera-se que isso forneça um apoio positivo ao saldo dos empréstimos para habitação. No geral, o mercado imobiliário está a avançar na direção de “aumento de volume e estabilidade de preços”.

Sênior diretor adjunto do Instituto de Estudos Imobiliários de Eixo Shanghai, Yan Yuejin, disse ao repórter que “o pequeno pico primaveril” se concentra mais nas transações de casas em segunda mão nas cidades-chave; neste momento, ainda se encontra na fase inicial da recuperação do mercado imobiliário a nível nacional. No segundo trimestre, se o mercado de transações continuar a melhorar, isso também terá um papel de apoio positivo para o mercado de crédito. “Mas alguns clientes recorrem a empréstimos de fundo de previdência (公积金); estes não serão contabilizados nos dados de empréstimos dos bancos comerciais, e isso também afeta o saldo dos empréstimos comerciais.”

Foi referido por alguns bancos que já se verificou um aumento acentuado no volume de candidaturas a empréstimos hipotecários

Relativamente à situação dos empréstimos hipotecários pessoais este ano, o repórter observou que as administrações de vários bancos também se pronunciaram em reuniões de divulgação de resultados. Entre elas, o Bank of Communications (Banco de Comunicações) tem uma avaliação mais otimista do negócio de empréstimos hipotecários pessoais.

Na divulgação de resultados anuais de 2025, o vice-presidente do Bank of Communications, Zhou Wanfu, explicou que desde março de 2026, o volume de candidaturas para empréstimos hipotecários do banco aumentou claramente. “Isto deve ser um sinal de que o mercado imobiliário se estabilizou.” Zhou Wanfu disse que, se esta tendência se mantiver, o negócio de crédito à habitação do Bank of Communications alcançará gradualmente crescimento positivo em 2026 e, além disso, impulsionará o conjunto dos empréstimos a retalho do banco para atingir a meta de crescimento esperada.

O vice-presidente do Industrial and Commercial Bank of China (Banco de Construção e Comércio da China), Wang Jingwu, respondeu à taxa de incumprimento (non-performing) dos empréstimos pessoais. Wang Jingwu afirmou que a qualidade dos ativos de empréstimos pessoais do banco tem mantido de forma consistente uma qualidade excelente a longo prazo. Nos últimos dois anos, devido a fatores como a transição económica, o ajustamento do mercado imobiliário e o desiquilíbrio temporário entre oferta e procura, a taxa de incumprimento subiu no curto prazo, em linha com a tendência geral da indústria.

“O nosso país tem uma base económica estável, forte resiliência e grande potencial; as condições de apoio e a tendência básica de longo prazo para melhorias positivas não mudaram. No futuro, o risco dos empréstimos pessoais será controlável.” Wang Jingwu julgou que, à medida que a implementação acelerada de um pacote de políticas avança e que os benefícios das políticas continuam a ser libertados, a base do mercado de crédito aos indivíduos vai sendo gradualmente melhorada e a qualidade dos ativos dos empréstimos pessoais também regressará a um nível razoável.

Embora o Estado continue a introduzir políticas para o setor imobiliário e o mercado imobiliário também mostre sinais de recuperação, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção dos empréstimos hipotecários na alocação de ativos dos bancos poderá ser uma tendência de diminuição.

Com base nos dados atuais, o repórter nota que os grandes bancos viram também um crescimento acentuado nos empréstimos pessoais de consumo e nos empréstimos pessoais para atividades empresariais. Entre eles, o Industrial and Commercial Bank of China aumentou 244.8k de yuan em empréstimos pessoais para consumo, um crescimento de 18,5%; e os empréstimos pessoais para atividades empresariais aumentaram 7.1k de yuan, um crescimento de 15,0%; no caso do Bank of China, a taxa de crescimento dos empréstimos pessoais para consumo dentro do país chegou a 28%.

O reembolso antecipado da hipoteca vale a pena?

Antes, o principal motivo da “vaga de reembolso antecipado” de empréstimos para habitação era o próprio mutuário: por um lado, devido a oscilações económicas; por outro, devido à maior volatilidade no mercado financeiro chinês. As quedas acentuadas de preços de ações, fundos, etc., levaram a uma diminuição evidente do rendimento do investimento da população em geral, fazendo com que a preferência pelo risco se tornasse mais conservadora. Além disso, algumas taxas de juro de empréstimos habitacionais em carteira eram demasiado elevadas; para alguns mutuários, a taxa de juro de empréstimos em carteira ultrapassava 5%. Com a conjugação de todos estes fatores, os mutuários passaram a usar uma parte do dinheiro inicialmente destinado a investimento para amortizar antecipadamente.

No entanto, com a redução das taxas de juro dos empréstimos habitacionais em carteira, o custo das taxas de juro dos empréstimos habitacionais pessoais vai diminuindo gradualmente. De acordo com dados do Banco Popular da China, em fevereiro deste ano a taxa de juro ponderada média dos novos empréstimos para habitação pessoais situou-se em cerca de 3,1%, o que já é inferior em aproximadamente 10 pontos-base ao mesmo período do ano anterior; as taxas de juro dos empréstimos mantiveram-se num nível baixo.

Com as taxas de juro num nível baixo, o reembolso antecipado da hipoteca vale a pena para os indivíduos?

“Se vale a pena ou não, depende do nível atual de retorno do investimento ou das poupanças do consumidor, e da diferença face à taxa de juro do empréstimo após o ajuste.” Wang Pengbo afirmou. Se a taxa de retorno do investimento for superior à taxa de juro do empréstimo, pode considerar-se usar uma maior parte do capital para investimento; caso contrário, pode considerar-se liquidar parcial ou totalmente o empréstimo. Além disso, é preciso reservar fundos para despesas do dia a dia e para o futuro, como reforma e cuidados médicos.

Além disso, em termos de métodos de reembolso, em geral a opção de “amortização com capital fixo” (等额本金) implica que, no início, se reembolse mais capital e menos juros; em comparação, o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso. Já na opção de “amortização com prestações fixas de capital e juros” (等额本息), no início pagam-se mais juros e menos capital; e, se o reembolso já tiver ultrapassado metade do prazo, também se pode não considerar o reembolso antecipado.

A imagem de capa tem origem na base de media do Diario de Economia Diária (每经媒资库)