Proptech impulsiona o aumento de jovens investidores globais que estão a remodelar o mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos

(MENAFN- Khaleej Times) O mercado imobiliário dos EAU tem atraído há muito atenção internacional, mas a natureza dessa procura está a evoluir. O que antes era moldado sobretudo por corretores, visitas ao local e redes tradicionais de investidores é cada vez mais influenciado por plataformas digitais, informações de mercado em tempo real e tecnologia que elimina o atrito em todas as fases da jornada de compra.

O comprador de hoje move-se mais depressa, investiga mais de forma independente e entra no mercado com um nível de confiança que teria sido muito mais difícil de alcançar há apenas alguns anos. Das ferramentas de descoberta orientadas por IA e das visitas virtuais imersivas às transações habilitadas por blockchain e aos sistemas digitais de conformidade, a proptech já não se limita a agilizar o processo de compra de imóveis. Está a alargar o acesso ao próprio mercado.

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Essa mudança está a atrair uma classe de investidores mais internacional, mais digitalmente fluente e, muitas vezes, mais jovem — que encara o setor imobiliário com as mesmas expectativas que leva para a gestão de património, banca privada e experiências premium para consumidores: rapidez, transparência e acesso sem descontinuidades à informação. Nos EAU, onde a inovação regulatória e a governação digital têm vindo a reduzir progressivamente as barreiras à entrada, essa transformação torna-se cada vez mais visível.

À medida que o capital transfronteiriço continua a fluir para mercados estáveis e de elevado crescimento, a proptech está a tornar-se uma parte cada vez mais importante da forma como a história imobiliária dos EAU se está a desenhar.

** Nova vaga de compradores globais**

De acordo com Kubeir Khera, CEO e Fundador da Propkee, Dubai encerrou 2025 com Dh682,5 mil milhões em vendas de imóveis, acima de 31% em termos homólogos, e entrou em 2026 com Dh111 mil milhões apenas em janeiro, o que representa um aumento de 8% face ao mesmo período do ano passado. Foram registadas mais de 215.000 transações de vendas, com compradores de mais de 150 países a participar.

“Não são picos cíclicos. É uma procura estrutural, e a proptech é um facilitador-chave”, disse Khera. O que a tecnologia mudou fundamentalmente, argumenta ele, é a geografia da participação. Compradores que antes precisavam de depender de redes locais de corretores ou de viajar para ganharem convicção, agora podem descobrir, verificar e transacionar um imóvel em Dubai a partir do estrangeiro.

“Um profissional por conta de outrem em Mumbai ou um investidor de primeira viagem em Manchester pode agora descobrir, verificar e transacionar um imóvel em Dubai sem ter de viajar”, disse Khera. “O comprador que entra neste mercado hoje é mais jovem, mais nativo digital e muito mais propenso a fazer o seu primeiro investimento transfronteiriço — a pesquisar de forma independente e a tomar decisões com base em dados, não apenas em relações com corretores.”

Essa evolução está a tornar-se visível não só no momento da venda, mas em toda a jornada mais ampla de propriedade.

Rajneel Kumar, Co-Fundador e COO da Rentify, disse que uma das maiores mudanças foi a digitalização da camada de arrendamento — uma área muitas vezes ignorada nas conversas sobre atratividade do investimento, mas cada vez mais relevante para compradores do exterior que procuram gerir ativos geradores de rendimento remotamente.

“A proptech removeu muito do atrito, sobretudo ao tornar os primeiros passos digitais e repetíveis”, disse Kumar. “Investidores e compradores internacionais podem agora sentir-se à vontade com um negócio antes de aterrarem nos EAU.”

Ele acrescentou que, quando rendas, recibos, renovações e aprovações são centralizados num único fluxo de trabalho, os investidores ganham uma visibilidade mais clara sobre a acessibilidade (affordability), o comportamento de pagamento e o desempenho do contrato de arrendamento, sem depender de papelada manual.

“Isso torna mais fácil para compradores no exterior enquadrarem (underwrite) os ativos e geri-los à distância”, disse. “Estamos a ver mais investidores nativos digitais que querem transparência, rapidez e um modelo operacional limpo, não apenas uma boa unidade.”

Esse ponto é relevante porque, para muitos investidores internacionais, a atratividade de um mercado já não é definida apenas por valorização do preço ou localização. A facilidade operacional está a tornar-se parte da proposta de valor. A capacidade de verificar documentos remotamente, concluir o onboarding de forma digital, acompanhar o desempenho dos contratos de arrendamento e reduzir incerteza administrativa pode moldar significativamente para onde o capital vai — especialmente para compradores transfronteiriços pela primeira vez.

Najib Khanafer, CEO da Rewa, disse que a proptech está a ajudar a reduzir o atrito ao digitalizar as camadas centrais da pilha de transações: identidade, documentação e acesso a dados.

“Remote KYC e AML, assinaturas eletrónicas e contratos digitais, bem como verificação em tempo real do título de propriedade e dados de transação através de plataformas integradas com o Dubai Land Department e Ejari, reduziram os prazos das transações, diminuíram intermediários e melhoraram a transparência e a auditabilidade”, disse Khanafer.

O resultado, salientou, não é apenas um maior volume de transações, mas uma base de investidores mais ampla e distribuída globalmente.

“Para além de investidores tradicionais com elevado património líquido, a proptech está a possibilitar a participação de profissionais no exterior, empresários e family offices transfronteiriços que esperam capacidades de transação rápidas, baseadas em dados e remotas”, disse ele.

A ampliação do acesso é uma das mudanças mais consequentes em curso no mercado dos EAU. Durante anos, o investimento imobiliário internacional na região foi muitas vezes associado a compradores de património ultra-elevado, capital institucional ou investidores experientes já familiarizados com o mercado. Hoje, as barreiras à entrada são mais baixas — não necessariamente no preço, mas no processo.

Sistemas de registo digital-first, verificação remota, dados de mercado transparentes e ferramentas de descoberta cada vez mais fáceis de usar estão a tornar os EAU mais fáceis de compreender e mais fáceis de entrar para um grupo mais vasto de compradores. A política governamental também teve um papel. Medidas como 100% de propriedade estrangeira, o Golden Visa, imposto zero sobre rendimentos, e o investimento contínuo na governação digital ajudaram a criar um ambiente de mercado que parece tanto aberto como acessível ao capital internacional.

Ao mesmo tempo, o comportamento do comprador está a mudar. Segundo a Propkee, os utilizadores na sua plataforma interagem com conteúdos de vídeo imersivos por mais de 20 minutos antes de fazerem um pedido de informação, e um número crescente de compradores está a tomar decisões sem nunca realizar uma visita física ao local.

** A pesquisa mudou**

À medida que os compradores de imóveis nos EAU se tornam mais orientados por dados e digitalmente fluentes, plataformas com IA e baseadas em pesquisa estão a mudar a forma como as casas são descobertas, comparadas e escolhidas. Khera disse que a mudança é estrutural, não superficial. “O modelo tradicional era orientado por relações — confia no teu corretor, visita um apartamento modelo, toma uma decisão instintiva”, disse Khera. “O comprador de hoje comporta-se como um consumidor de e-commerce. Pesquisa de forma independente, consome conteúdos de vídeo para ganhar convicção e espera a mesma transparência de dados que obtém da Amazon ou da Netflix.”

Essa comparação é elucidativa. Para um número crescente de compradores dos EAU — especialmente investidores mais jovens e mais nativos digitais — a descoberta de imóveis começa a parecer menos uma jornada de vendas convencional e mais uma experiência digital orientada por recomendações. A pesquisa está a tornar-se mais inteligente, mais personalizada e cada vez mais moldada por sinais comportamentais, em vez de filtros de listagem estáticos.

Na Propkee, Khera disse que a IA já está a ser utilizada não só para compreender intenções, mas para as antecipar. “O nosso Sistema de Insights Inteligentes para Imobiliário utiliza sinais comportamentais, padrões de visualização de vídeo, visitas de retorno e envolvimento com conteúdos para prever a probabilidade de compra muito antes de o comprador fazer um pedido de informação”, disse ele.

Esse tipo de capacidade preditiva tem implicações para além da eficiência do marketing. Muda a forma como as plataformas destacam oportunidades, como os agentes priorizam leads e como os promotores avaliam a procura em tempo real. Mais importante ainda, reflete uma mudança mais ampla do mercado: os compradores já não se satisfazem em apenas navegar o inventário. Querem plataformas que os ajudem a fazer sentido dele. Khera acredita que essa mudança está a redefinir a própria descoberta. “A era das listagens estáticas com filtros de pesquisa está a terminar”, disse. “Estamos a avançar para uma descoberta orientada por recomendações, em que a plataforma aprende as tuas preferências e destaca propriedades que nem sabias que estavas a procurar.”

A procura crescente por decisões apoiadas em evidência também se vê na forma como os compradores usam dados. Khera apontou para a ferramenta TruEstimate da Bayut, que gerou mais de 500.000 relatórios de avaliação em 2025, como um sinal de que os compradores estão à procura de validação antes de se comprometerem.

“A decisão de um milhão de dirhams baseada num folheto e na garantia de um corretor está a desaparecer”, disse. “As plataformas que entregam dados verificáveis, insights comparativos e evidência visual imersiva estão a vencer.”

Essa procura por clareza não se limita à avaliação. Está a estender-se à forma como os compradores avaliam comunidades, edifícios e o potencial de investimento a longo prazo. Kumar disse que a mudança mais notável na psicologia do comprador é que as pessoas já não estão apenas a navegar; estão a filtrar.

“As pessoas continuam a ter interesse no estilo de vida e na comunidade, mas querem evidência e querem-na rapidamente”, disse Kumar.

“Estão a comparar edifícios, senhorios e custos totais de funcionamento com a mesma mentalidade que usam para produtos financeiros.”

Segundo Kumar, a IA e as ferramentas de pesquisa inteligente estão a desempenhar um papel crescente nessa transição ao reduzir incerteza e ajudar os compradores a restringir o que é genuinamente relevante para eles.

“Melhores ferramentas ajudam os compradores a restringir para um pequeno conjunto de opções com elevada intenção, com base no que realmente importa para eles, não apenas quartos e preço”, disse ele.

A análise preditiva, acrescentou, está também a impulsionar as decisões ao dar aos utilizadores uma noção mais clara de níveis prováveis de renda, risco de vacância e estabilidade da procura numa comunidade — insights que antes seria mais difícil para um comprador médio aceder ou interpretar.

Isso é particularmente importante num mercado como os EAU, onde o interesse dos investidores permanece forte, e uma parte significativa dos compradores está a pensar além do uso final. À medida que as decisões imobiliárias ficam mais escrutinadas do ponto de vista financeiro, as plataformas que conseguem fornecer visibilidade operacional e de desempenho tendem a pesar mais na jornada do comprador.

A Rentify, assinalou Kumar, está perto de um dos sinais mais fortes do mercado: o que acontece depois de o imóvel estar ocupado. “Quer a renda é paga a horas e quão suavemente acontecem as renovações diz muito sobre o desempenho real”, disse. “À medida que mais disso se torna digital, os compradores e investidores vão esperar que as plataformas mostrem desempenho real, não apenas fotos e descrições.”

** O prémio verde**

A sustentabilidade está a tornar-se uma parte mais séria da forma como o imobiliário é avaliado, com investidores a olharem para além de alegações ESG amplas, em direção a dados em tempo real sobre o desempenho dos ativos. Nos EAU, isso torna a PropTech cada vez mais importante à medida que o mercado compete não apenas por retornos e design, mas por transparência, resiliência e valor de longo prazo.

Khera disse que o ESG entrou de forma firme no centro da tomada de decisão de investimento. “O ESG ultrapassou o limiar de linguagem de marketing para critérios de investimento. Quando o capital institucional avalia ativos hoje, as métricas de sustentabilidade fazem parte da due diligence, não é algo ‘agradável de ter’”, disse ele.

Uma parte crescente das novas urbanizações em Dubai já incorpora sistemas de edifícios inteligentes, gestão automatizada de energia e ferramentas de manutenção preditiva — tudo isto gera dados operacionais em tempo real. De acordo com Khera, as plataformas de proptech estão cada vez mais aptas a normalizar e comparar esses dados com padrões internacionais de reporte, tornando os edifícios mais transparentes e comparáveis.

“O IoT está a tornar os edifícios inteligíveis de formas que nunca foi antes”, disse ele.

Essa visibilidade torna-se particularmente relevante num panorama global de investimento em que o capital está cada vez mais ligado a exigências climáticas e limiares de sustentabilidade. Para investidores que comparam oportunidades entre mercados, o acesso a dados ESG verificáveis e em tempo real pode ser um fator decisivo.

“Para um investidor que compara ativos entre Londres, Singapura e Dubai, a capacidade de aceder a dados de sustentabilidade em tempo real, comparados com ativos semelhantes, é um argumento forte de alocação”, disse Khera.

Os EAU, acrescentou, estão a beneficiar de um impulso regulatório e de políticas mais abrangente, incluindo o Dubai 2040 Urban Master Plan e metas nacionais de neutralidade líquida (net-zero), que ajudam a integrar a sustentabilidade no pipeline de desenvolvimento.

Kumar disse que os investidores estão cada vez mais a olhar para além das credenciais declaradas, em direção ao desempenho real. “O ESG está a tornar-se menos sobre um slide num deck e mais sobre prova”, disse Kumar. “Os investidores querem saber como é que um edifício funciona, não o que afirma.”

Isso inclui tudo, desde consumo de energia e água até ao comportamento dos inquilinos e eficiência de gestão. Ao nível operacional, a proptech está a transformar pontos de dados que antes eram fragmentados em indicadores mensuráveis da qualidade do ativo.

“A fiabilidade dos pagamentos, as taxas de litígio, o comportamento nas renovações e a capacidade de resposta do serviço são sinais de qualidade da gestão”, disse Kumar. “Os ativos que conseguem mostrar bom desempenho operacional e fluxos de caixa previsíveis vão destacar-se, especialmente quando investidores globais estão a comparar os EAU com outros mercados.”

Essa ligação entre sustentabilidade, operações e desempenho financeiro está a tornar-se mais difícil de ignorar.

Martin Reynolds, CEO da Modern Energy e Sócio Fundador da Mataana, disse que a proptech está a desempenhar um papel central na ligação dessa diferença. “A proptech é o facilitador crítico desta mudança, transformando a forma como os ativos imobiliários são geridos, medidos e comercializados”, disse Reynolds.

Ao integrar sensores IoT, análises orientadas por IA e sistemas baseados na nuvem, os proprietários de imóveis podem agora acompanhar em tempo real o consumo de energia, emissões de carbono, qualidade do ar interior e desempenho dos sistemas, produzindo o que Reynolds descreve como dados de ESG “com nível de investimento” (“investment-grade”).

“Esse fluxo contínuo de dados permite reporte de ESG em tempo real, fornecendo a investidores métricas transparentes e auditáveis que comprovam as credenciais de sustentabilidade de um ativo”, disse ele.

Para além do reporte, esses dados também estão a alimentar a inteligência operacional. Sistemas orientados por IA podem identificar ineficiências, optimizar o uso de energia e prever necessidades de manutenção antes de ocorrerem falhas — reduzindo custos enquanto melhoram o desempenho. “Isto não só reduz a pegada de carbono como também melhora diretamente o rendimento operacional líquido (net operating income) do ativo ao baixar as despesas operacionais”, disse Reynolds.

Ao mesmo tempo, as capacidades de benchmarking estão a tornar-se mais sofisticadas. Os gestores de ativos podem agora comparar o desempenho dos edifícios com padrões globais como LEED, BREEAM e GRESB, bem como com carteiras de pares, em tempo real — criando caminhos mais claros para melhorias de capital direcionadas.

Nos EAU, essa convergência de tecnologia, políticas e procura do mercado está a começar a posicionar o ESG como um diferenciador genuíno, e não apenas como uma exigência de conformidade. Seguindo o impulso da COP28 e a estratégia dos EAU para Net Zero by 2050, os promotores e gestores de ativos estão a acelerar a adoção de tecnologias verdes e sistemas de gestão baseados em dados.

Essa mudança também se reflete na forma como o capital global é alocado. Os investidores estão cada vez mais a favorecer ativos que conseguem demonstrar sustentabilidade e desempenho operacional, descontando os que não o conseguem.

“O capital global está ativamente a procurar ativos com ‘green premium’ enquanto desconta os de ‘brown’”, disse Reynolds.

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