Análise aprofundada do relatório anual｜Decodificando o relatório anual da Yuexiu Property de 2025: Três habilidades para atravessar ciclos

Aceleração da reestruturação do sector, com a divisão entre os grupos das promotoras imobiliárias a tornar-se cada vez mais evidente. De acordo com monitorização do Instituto Zhongzhi, em 2025, o número de promotoras em cada grupo continua a encolher de forma clara. Existem 10 promotoras cuja facturação de vendas ultrapassou mil milhões de yuan; em comparação com o ano anterior, menos 1. As empresas com mais de cem mil milhões somam 73; em comparação com o ano anterior, menos 13.

Mas isto também reflecte, precisamente, a enorme diferença na capacidade de resistência ao risco entre as promotoras imobiliárias no período de ajustamento do sector: ainda há um conjunto de empresas excelentes que, graças à sua forte resiliência, atravessam o ciclo e se tornam “alunos de excelência” com tendência consistentemente positiva no mercado de diferenciação.

A 31 de Março, a Yuesxiu Property publicou o relatório de resultados do desempenho de 2025 na íntegra. No período em análise, a Yuesxiu Property atingiu acumuladamente um valor de vendas contratuais de 106.21B de yuan; a classificação no sector, que em 2021 se situava no 37.º lugar do grupo intermédio, deu um salto significativo para o 9.º lugar, mantendo-se firmemente no primeiro escalão. Em 2025, obteve receitas de 86.46B de yuan, com crescimento homólogo; o lucro após impostos foi de 1,78 mil milhões de yuan, com crescimento de 21,4%, tornando-se uma das muito poucas promotoras imobiliárias no sector que mantém lucros de forma contínua.

O presidente da Yuesxiu Property, Lin Zhaoyuan, na conferência de resultados, também expressou a sua confiança firme na continuidade do desenvolvimento futuro da Yuesxiu. Disse que, em 2026, a empresa irá, em torno do tema de trabalho “desempenho estável com eficiência e rigor, reforço de capacidades com reforma, promoção de desenvolvimento com transformação”, estabilizar a escala de mil milhões, consolidar a posição no mercado central, melhorar os incrementos e concretizar “estabilidade promovida pelo investimento, investir e obter 10%”, melhorar e aprofundar “uma base principal, duas asas”, impulsionando a transformação, a actualização e o desenvolvimento de elevada qualidade com os “quatro bons” e uma gestão de eficiência, para alcançar um bom arranque no “15.º quinquénio” (2026-2030) e atravessar o ciclo de forma estável.

A venda revela resiliência; forte produção interna sustenta uma base sólida e estável

Quando, de modo geral, as vendas do sector caem, a curva de resultados da Yuesxiu Property mantém-se num estado de estabilização face à adversidade.

De acordo com o relatório anual de desempenho da Yuesxiu Property, no período em análise o grupo realizou vendas contratuais no valor de 106.21B de yuan; o ranking de vendas das promotoras imobiliárias de 2025 da CFC (Cai Rui) ficou em 9.º lugar, mantendo-se continuamente, durante três anos consecutivos, no grupo do primeiro escalão de vendas superiores a mil milhões. Entre estas, as seis cidades centrais alcançaram vendas contratuais de cerca de 90.9B de yuan.

Esta performance de vendas, no actual contexto do sector, é ainda mais notável e difícil de obter. Importa salientar que, em 2025, o mercado imobiliário encontra-se numa janela-chave de políticas de “estancar a queda e recuperar”; as instâncias centrais e locais já introduziram em sequência uma série de medidas para “estabilizar o mercado imobiliário”, com sinais claros de suporte por políticas. No entanto, a materialização do efeito das políticas não acontece de uma só vez; desde a implementação até produzir feedback substancial na ponta das vendas, ainda é necessário um ciclo de transmissão.

Em consequência disso, o estado global das vendas das promotoras ainda não apresenta uma reversão estrutural de tendência. Dados de instituições mostram que, em 2025, a queda média homóloga do valor das vendas por assinatura das promotoras no top 10 do ranking de vendas do sector foi de 16%; o grupo líder enfrenta também pressão de forma clara. Num cenário destes, a Yuesxiu Property demonstra uma performance significativamente superior à dos pares, ficando a sua queda nas vendas no mesmo período em menos de metade da linha média do sector.

Especialistas da indústria afirmam que esta capacidade relativa de aguentar a queda — por um lado, reflecte a tenacidade do seu planeamento de projectos e a robustez da sua estrutura de produtos; por outro lado, confirma de forma lateral que, na fase em que a transmissão das políticas ainda não está totalmente implementada, as promotoras de qualidade já começam a revelar sinais de estabilização que ultrapassam o mercado como um todo.

Por trás destes resultados está a Yuesxiu Property a manter, como princípio básico, “priorizar o ritmo” e “equilibrar volume e preço”. Num contexto de pressão sobre as vendas no conjunto do sector, a empresa adoptou uma estratégia de “aprender a investir e acelerar a desmobilização em simultâneo” — na fase inicial, controlar com precisão o ritmo de aquisição de terrenos, sem perseguir preços altos de forma cega, mas também sem perder janelas de baixo prémio; na fase final, reforçar a capacidade de desmobilização de imóveis em stock e semi-stock, travando o crescimento do tamanho do inventário. Em simultâneo, continuar a promover a actualização da gestão do ciclo completo, incluindo análises de mercado, operação de clientes e transformação de vendas; optimizar a estrutura da taxa de despesas de marketing; e aumentar a proporção de vendas via canais próprios e clientes existentes. No final, alcançou-se uma dupla ruptura: resiliência na ponta das vendas e melhoria da eficiência operacional.

Por esse motivo, até ao final de 2025, o lucro após impostos da Yuesxiu Property aumentou 21,4% em termos homólogos; o lucro líquido central atingiu 260 milhões de yuan, tornando-se uma das muito poucas promotoras que ainda se mantêm em situação de lucro. Ao mesmo tempo, o fluxo de caixa das actividades operacionais manteve, por vários anos, uma tendência líquida de entrada; ao longo do ano, manteve o patamar elevado de 13,94 mil milhões de yuan, evidenciando uma forte capacidade endógena de geração de caixa. Isto não só fornece reservas financeiras adequadas para o planeamento de investimentos futuros, como também cria uma barreira sólida para a segurança do fluxo de caixa global, convertendo-se numa carta-chave para o avanço sólido da Yuesxiu Property.

Além disso, a “estabilidade” da Yuesxiu Property reflecte-se igualmente em muitos outros aspectos, como a optimização contínua da estrutura da dívida.

Até ao final de 2025, a percentagem da dívida da Yuesxiu Property com vencimento dentro de um ano era de 26%, e a dívida de médio e longo prazo representava 74%; no fim do período, tinha 46,76 mil milhões de yuan em caixa, e o número de vezes de cobertura das dívidas curtas com vencimento em um ano atingiu 1,7. A taxa média ponderada dos empréstimos da empresa desceu para 3,05%, com uma redução homóloga de 44 pontos-base; manteve a tendência de descida do custo de financiamento durante dois anos consecutivos. Além disso, o custo de financiamento e a respectiva redução ficaram ambos em 1.º lugar no sector entre as empresas estatais locais. Com base numa situação financeira prudente, a Yuesxiu Property manteve todas as linhas de “três linhas vermelhas” em patamar verde e as classificações de crédito de investimento da S&P e da Fitch, estando as perspectivas em “estável”.

O DBS (Banco Standard Chartered) afirmou que, actualmente, a cotação da Yuesxiu Property encontra-se num intervalo historicamente baixo, existindo uma certa divergência entre a avaliação e os fundamentos; enquanto o desempenho de vendas da empresa lidera o sector, é possível que isto ofereça um forte apoio para a cotação e para a avaliação, que têm espaço para correcção. Por isso, mantém a recomendação de compra.

Decisão avançada com análise multidimensional; aprofundamento em seis cidades-padrão centrais

Actualmente, a indústria imobiliária entrou numa nova fase em que a estrutura oferta-procura está a ser profundamente ajustada e a lógica do valor do mercado está a ser reescrita.

Uma análise publicada pela Agência de Notícias Xinhua refere que o mercado imobiliário da China já ultrapassou a fase de subida e descida generalizadas, passando para uma nova etapa estrutural de “estabilidade no núcleo e limpeza nas margens”.

Dados de monitorização de várias instituições mostram também que o mercado imobiliário nacional está a formar um nítido padrão de “80/20” (dois-oito de diferenciação), em que cerca de 20% das cidades centrais e áreas centrais mantêm resistência à queda e preservam valor, com uma subida moderada; enquanto cerca de 80% das cidades de terceiro e quarto níveis enfrentam dificuldades de esgotamento de liquidez. A função verdadeiramente “lastro” (pedra angular) para os activos concentra-se principalmente nas cidades de primeira linha — Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen — e ainda em cidades de segunda linha fortes como Hangzhou e Chengdu. Estas regiões apresentam, de forma geral, três características comuns: uma base industrial sólida, entrada contínua de população e recursos de apoio mais completos, constituindo a lógica subjacente do valor dos activos das cidades centrais.

Recentemente, a “primavera” (pequeno ciclo positivo) no mercado imobiliário foi igualmente iniciada primeiro pelas cidades de primeira linha. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística mostram que, entre os 70 grandes e médios cidades, em Fevereiro, as cidades de primeira linha encerraram primeiro a tendência de queda contínua durante 9 meses dos preços de novas habitações comerciais; os preços das casas usadas em cidades centrais como Pequim e Xangai recuperaram simultaneamente.

Neste contexto, optimizar a qualidade dos activos e investir com precisão tornou-se o tema central das promotoras.

A este respeito, a Yuesxiu Property estabeleceu um sistema de pesquisa de mercado de múltiplas dimensões, promovendo a coordenação eficiente entre a ponta de investimento e os vários departamentos de negócios, fornecendo sólido suporte de dados para decisões de investimento. Ao mesmo tempo, a empresa utiliza o investimento para puxar a estratégia de promoção de activos, concluindo na fase de aquisição de terrenos a pré-investigação do planeamento do produto e das estratégias de desenvolvimento, reduzindo de forma eficaz a incerteza no processo de desenvolvimento e assegurando a previsibilidade do retorno do investimento.

No que diz respeito à orientação estratégica, a Yuesxiu Property mantém a estratégia de foco nas cidades centrais e propõe a filosofia de gestão de “ler a cidade, ler o terreno e ler as pessoas”, aprofundando a compreensão das características de procura de diferentes cidades e aprofundando continuamente a capacidade de operação local. A empresa também coordena activamente com os governos locais para optimizar o ritmo de oferta de terrenos, construindo vantagens competitivas diferenciadas na interacção entre governo e empresa, de modo a alcançar ganhos mútuos.

É precisamente com este sistema maduro de gestão de investimento que a Yuesxiu Property concentra o peso do seu investimento em seis cidades centrais — Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou e Chengdu. Em 2025, a proporção do montante de investimento com direito (equity) nessas seis cidades atingiu 96,3%, demonstrando uma intensidade de foco de investimento extremamente elevada. Do ponto de vista da contribuição para as vendas, o efeito deste arranjo é notável: vendas de uma única cidade em Pequim ultrapassaram 30B de yuan; Xangai e Guangzhou concretizaram 22.2B de yuan e 29.1B de yuan, respectivamente; o total das três cidades contribuiu cerca de 78% das vendas totais da empresa. No geral, a quota de vendas da empresa nas cidades centrais de primeiro e segundo níveis já atingiu 85,6%.

Por trás da escala de vendas de mil milhões, está a antevisão do arranjo na ponta de investimento, mas também não dispensa a base sólida de reservas de terrenos. Até ao final de 2025, as reservas totais de terrenos da Yuesxiu Property somavam 18,55 milhões de metros quadrados; a distribuição continuou a concentrar-se em cidades de maior nível de capacidade, com as proporções das cidades de primeiro e segundo níveis a somarem 94,4%. Na adição de reservas em 2025, a quota das cidades de primeiro nível aumentou ainda mais para 67,7%. Além disso, a Yuesxiu Property aproveitou janelas de aumento de reservas e de baixo prémio em resposta à queda do mercado, incrementando estrategicamente posições; no final, conseguiu controlar a taxa média de prémio na aquisição de terrenos para dentro de 9,3%, quase menos 50% do que a média das empresas do TOP10.

Vale destacar que, em Fevereiro deste ano, o Grupo Yuesxiu obteve com 23,6 mil milhões de yuan um lote de “Ma Chang” que fica no cruzamento de três grandes CBDs — Guangzhou Zhujiang New Town, Financial City e Pazhou — atraindo ampla atenção do sector.

Especialistas da indústria afirmam que este projecto é o último terreno contínuo de actualização urbana em Zhujiang New Town, conectando-se a espaços públicos abertos, ligando negócios de luxo premium (já com contrato SKP), hotéis de alta gama, escritórios de ultra premium (超甲级) e outras tipologias. A Yuesxiu Property tem expectativa de participar de forma profunda graças à sua capacidade de desenvolvimento integrado e operação urbana. Antes disso, o modelo do grupo de “incubação na empresa-mãe — injecção na empresa listada” já foi validado através do TOD Sul de Pazhou, fornecendo um caminho maduro para operações futuras de activos. Projectos escassos como Ma Chang não só podem trazer aumentos de desempenho de longo prazo, como também impulsionam de forma sistémica a melhoria da capacidade de produto, da capacidade de marca e da capacidade de operação.

Trabalhar “boas casas” com núcleo duro; ancorar na procura principal e construir uma muralha protectora para o sector

Se optimizar as reservas de terrenos é acumular força para o desenvolvimento futuro, então apurar produtos e serviços é a capacidade endógena que as empresas constroem para competir no longo prazo.

Especialistas da indústria referem que, com a diferenciação estrutural do sector a aprofundar-se continuamente, apenas permanecendo na filosofia de “produtos” — moldando verdadeiramente “boas casas” que correspondam às necessidades do mercado com ideias inovadoras e experiências extremas — é que se poderá ganhar iniciativa no novo ciclo.

Em 2025, janelas de políticas em cidades centrais como Pequim e Xangai foram sendo abertas, mas os compradores tornaram-se ainda mais cautelosos nas suas escolhas. O dinheiro flui de forma mais racional para projectos com maior grau de certeza. Que tipo de projectos contam como “maior grau de certeza”?

“Boas casas” têm sido incluídas nos relatórios do trabalho do governo por dois anos consecutivos; esta orientação de política já está em sintonia com as necessidades do mercado. Ou seja, “boas casas” já não se limitam a um nível conceptual, passando a ser um novo motor para investimento e consumo no sector imobiliário, obtendo também o reconhecimento dos compradores com o seu dinheiro real.

De acordo com dados do Instituto Zhongzhi, no projecto Heyue Wangyun da Yuesxiu Property em Pequim, a taxa de absorção no mês de abertura atingiu 96%; com vendas no valor de 9,25 mil milhões de yuan, ficou em primeiro lugar no ranking de vendas de habitações comerciais de Pequim em 2025. Já o Feiyun Yufu em Xangai, com 15,9 mil milhões de yuan e 1.022 unidades, ficou em primeiro lugar em Xangai tanto em número de unidades vendidas como em área de vendas…

E estas performances de projectos unitários são apenas um recorte do reconhecimento do mercado alcançado pela Yuesxiu Property. Elevando o foco para o conjunto da empresa, a Yuesxiu Property obteve resultados sólidos em várias cidades centrais. Na “toca” (base) em Guangzhou, com vendas de 29,1 mil milhões de yuan, ficou em 2.º lugar local; em Pequim ultrapassou 30 mil milhões de yuan e também ficou em 2.º lugar na lista; em Xangai obteve 22,2 mil milhões de yuan, ocupando o 7.º lugar.

“O nosso plano estratégico de longo prazo dos ‘quatro bons’ — ‘bons produtos, bons serviços, boa marca e bom talento’ — é algo em que a empresa sempre se mantém.” afirmou o presidente da Yuesxiu Property, Lin Zhaoyuan, na conferência de resultados.

Na prática, da criação de “casas” à criação de “boas casas” e, depois, à criação de “boa vida”, a Yuesxiu Property tem vindo a aprofundar continuamente o sistema de estudo de clientes, implementando o conceito de “bons produtos 4X4”, concluindo a actualização padronizada de quatro linhas de produtos, satisfazendo de forma diferenciada tanto o segmento de melhoria premium como a procura de qualidade e necessidades essenciais. Ao promover de forma intensa a integração de design e construção e a actualização do sistema “Yue Zhizao”, alcança-se uma melhoria simultânea na qualidade dos produtos, na eficiência da construção e na satisfação do cliente; vários projectos ganharam prémios de design e de qualidade no sector.

Em simultâneo, a Yuesxiu Property constrói, com base nas necessidades de todo o ciclo de vida do cliente, um sistema inovador de produto em três dimensões: “pesquisa — construção — serviço”, acelerando a pesquisa e desenvolvimento e a aplicação de tecnologias para habitação saudável; com a promoção integrada de “produto + serviços + operação”, impulsiona a construção de “boas casas” e “bons bairros”, alcançando uma melhoria em salto qualitativo do fornecimento de produtos até à simbiose de valor.

Num novo ponto de partida do “15.º quinquénio”, o panorama da indústria imobiliária está a sofrer mudanças profundas, com recursos e espaço de mercado a concentrarem-se continuamente em empresas com capacidades integradas. A Yuesxiu Property, graças à sua base financeira saudável, ao planeamento de investimento preciso, às suas sólidas capacidades de produto e ao seu ímpeto de desenvolvimento estável, saiu com uma trajectória independente nesta reestruturação do sector. A sua experiência mostra que a chave para atravessar o ciclo não está no tamanho da escala, mas sim em se a base é sólida, se a estratégia está clara e se a execução está adequada. Esta é, precisamente, a acepção inerente de o sector imobiliário avançar para um desenvolvimento de alta qualidade.