Mercado imobiliário de primeira linha, o ponto de inflexão já chegou

Pergunta ao AI · O “pequeno fulgor da primavera” no mercado imobiliário pode manter-se até ao 2.º trimestre sob benefícios de políticas?

Repórter do Jiemian News | Wang Tingting

Editor do Jiemian News | Li Shen

Este início de primavera, o mercado imobiliário nas principais cidades da China finalmente voltou a ficar animado, depois de há muito tempo estar em silêncio. Xangai lidera primeiro, erguendo a bandeira da recuperação do mercado imobiliário, com a ebulição simultânea nos mercados de primeira e de segunda mão.

O aquecimento do mercado de habitação nova é o mais evidente. Nas salas de vendas, os vendedores sentem bem isso: “Antes, eu dizia aos clientes ‘este apartamento vai ser reservado em breve’, e eles nem acreditavam, tratavam como uma abordagem de venda habitual; agora, o cliente vê, ao vivo, o imóvel que deseja ser confirmado no momento por outra pessoa. Fica instantaneamente em pânico, com medo de, ao hesitar um pouco, perder o apartamento que quer.”

O desempenho do mercado de segunda mão também excedeu as expectativas. Um mediador imobiliário em Xangai afirmou: “Todos os dias há um vendedor campeão a surgir nas lojas. Os mediadores experientes, apoiados nos recursos de clientes antigos acumulados, fecham negócios consecutivamente; até os recém-chegados conseguem rapidamente fazer pedidos aproveitando este aquecimento.”

O entusiasmo do mercado imobiliário de Xangai está a espalhar-se como fogo em campo. As salas de reunião das agências de mediação estão cheias das primeiras às últimas horas, o sistema de assinatura online (网签) chegou a colapsar várias vezes, e as salas de vendas dos principais novos empreendimentos estão ainda mais em alta: em frente aos modelos em escala, há uma fila de clientes em consulta; à entrada das salas-modelo, o fluxo de pessoas não para; os consultores imobiliários ficam ocupados até ficarem com a voz rouca.

Sala de vendas do Pol i· Douhui Hexue. Fotografia do Jiemian News

Às 17:00 da tarde de 14 de março, Li Wei, responsável pela comercialização do Pol i· Douhui Hexue, acabou de despedir um lote de clientes que fizeram uma visita concentrada e, logo a seguir, recebeu uma ordem de aceleração: a meta de vendas do dia subiu de 11 unidades para 15. O estaleiro de vendas já tinha concluído a meta original quando, querendo encerrar, recomeçou a nova ronda de aceleração. Pouco depois das 21:00, a equipa de Li Wei já tinha alcançado antecipadamente a meta de 15 unidades.

Para este projeto na periferia exterior sul de Xangai, situado no centro de inovação científica e tecnológica, que acabou de retomar a oferta de desconto de 99,5, fechar negócios até tarde já não é novidade. A responsável pela comercialização disse ao Jiemian News: “Nos últimos tempos, a equipa basicamente só sai depois das 24:00. Ontem, houve dois grupos de clientes que só depois de confirmar o imóvel por volta das 23:00 fizeram a transferência para bloquear.”

O Jianfa· Yunhu Yue, situado no extremo norte de Xangai, também se destacou nesta ronda de aquecimento. Desde que, a 13 de março, o centro de exposições e as salas-modelo foram oficialmente abertos ao público, o projeto foi cercado por pessoas à procura de casa. No primeiro fim de semana, as visitas ultrapassaram 500 grupos; no fim de semana seguinte, manteve ainda cerca de 350 grupos, num patamar elevado. No local, os sons de conversas e de consultas misturaram-se sem parar, com as necessidades de primeira compra e de melhoria concentradas a libertar-se.

Centro de exposições do Jianfa· Yunhu Yue. Fotografia do Jiemian News

“Vivemos aqui perto e planeamos fazer a troca por uma casa mais adequada para as crianças irem à escola.” Dentro da sala-modelo do Jianfa· Yunhu Yue, um comprador interessado disse ao repórter do Jiemian News. O cenário de planeamento familiar em conjunto fez com que toda a sala de vendas estivesse a rebentar de pessoas.

As empresas imobiliárias aproveitam a janela de ouro, com aumento concentrado de oferta e aceleração da absorção. No Baoshan, bloco Sul, o Zhonghuan Luxu Island avançou primeiro. As unidades da segunda leva foram lançadas rapidamente para reserva e, ao tornar-se o primeiro novo empreendimento em Xangai em março com uma proporção de reserva a atingir 1:1, incendiou o mercado logo na entrada.

Ao visitar in loco, o Jiemian News descobriu que, mesmo depois de terminar a reserva, ainda há muitos compradores que continuam a ir à sala de vendas para participar no registo de alocação/boletim (pequena lista). A 18 de março, no dia de abertura, o Zhonghuan Luxu Island esgotou tudo. Segundo o gerente de vendas, a escolha de casas começou formalmente às 10:30 da manhã e, em apenas 90 minutos, as 79 unidades ficaram todas vendidas, concretizando um rápido “dia de esgotamento” (日光).

Local de abertura do Zhonghuan Luxu Island.

Diferente do padrão anterior em que o mercado de luxo era uma exceção destacada, agora os projetos na periferia exterior de Xangai também chegaram a um pico de procura. No fim de semana agora passado, no terceiro fase do projeto Times· Yunjing, do Distrito de Jiading Nanxiang, as reservas acumuladas nos dois dias atingiram 101 grupos, estabelecendo um resultado notável: o primeiro novo empreendimento da plataforma de periferia exterior em 2026 a ultrapassar 100 reservas.

“A necessidade real dos grupos de procura inicial é a força central que movimenta o mercado.” Li Yujia, do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais da província de Guangdong, apontou que os destaques das vendas de habitação nova neste ciclo estão concentrados em dois tipos de empreendimentos: primeiro, projetos de qualidade no centro urbano com posição e qualidade duplamente superiores; segundo, projetos nos subúrbios com infraestruturas completas, preços acessíveis e vantagens que se destacam, incluindo vagas escolares e transportes.

Muitos profissionais acreditam que esta fase do mercado imobiliário de Xangai representa uma inversão do tipo “V”, com a confiança do mercado a regressar de forma abrangente e a iniciativa de compra a superar largamente as expectativas. Há também quem preveja que o mercado continuará a diferenciar-se e, no final, tomará a forma de “K”.

Song Hongwei, diretor em conjunto do Instituto de Pesquisa de Cecth (同策研究院), disse ao Jiemian News que a diferenciação estrutural será uma característica de longo prazo do desenvolvimento do mercado imobiliário neste ciclo. Song Hongwei previu que em 2026 o mercado imobiliário da China irá seguir uma trajetória do tipo “K”. As “boas casas” nas áreas centrais que cumpram as novas normas terão aumentos simultâneos de quantidade e preços; nas áreas não centrais, continuará a haver troca de preço por volume. Esta diferenciação também tornará o desenvolvimento da indústria mais racional.

Xangai é a cidade com maior “certeza” no mercado imobiliário a nível nacional. Além da venda acelerada de habitação nova, os dados de assinatura online do mercado de segunda mão também têm vindo a atualizar recordes. Em meados de março, as vendas de segunda mão em Xangai ultrapassaram 7.200 unidades por semana, estabelecendo um novo máximo semanal de quase cinco anos. O pico de assinatura diária online chegou perto das 1.500 unidades; o comércio de alta frequência, até, provocou congestionamentos e falhas de funcionamento no sistema de assinatura online por várias vezes.

Captura de ecrã de anomalia de login no sistema de assinatura online de segunda mão de Xangai.

Até 22 de março, o volume de transações de segunda mão em Xangai já disparou para 21.443 unidades. Sem surpresa, a corrida do mês até ao patamar de 30k unidades é praticamente inevitável. Este dado atualizou de forma substancial o recorde do mesmo período de anos anteriores.

Os mediadores imobiliários trabalharam sem parar, de forma exaustiva em turnos. Alguns levam os clientes a ver casas por fora e percorrem vários bairros; outros fazem negociações na loja, articulando com proprietários e clientes. “Antes, uma negociação que demorava horas era o normal; agora, em 2-3 horas já dá para fechar. A eficiência de concretização duplicou.”

“Assim que aparece um imóvel com boa relação custo-benefício, ele fecha negócio. Muitos imóveis de qualidade atraíram vários grupos de clientes em concorrência.” O diretor da loja Pacific House em Rua Wanrong, no distrito de Jing’an, disse ao Jiemian News. Atualmente, as transações concentram-se em pequenas habitações com preço total entre 3 milhões e 7 milhões. “Ontem à noite acabei de fechar um negócio. O cliente esteve a ver comigo durante mais de um ano; antes esteve sempre à espera. Agora, ao sentir a temperatura do mercado, agiu imediatamente.”

Ding Zuyu, presidente em conjunto do Grupo Cevc (克而瑞集团), apontou que a confirmação do “piso” das políticas trouxe a recuperação de expectativas e confiança, que está a transformar-se gradualmente em transações reais. Para o mercado de segunda mão, continua a serem os principais os imóveis de procura inicial e os que servem para a troca, com áreas pequenas e preços totais baixos.

Fonte de dados: Imobiliário Online de Xangai. Diagrama do Jiemian News

Quanto a preços, com o mercado a subir no geral, o preço das casas de segunda mão em Xangai terminou a sequência de quase dez meses de quedas contínuas e conseguiu voltar a apresentar variação positiva em termos mensais (vs. mês anterior). Com a intensificação da mentalidade dos vendedores de “reter para não vender”, o espaço para negociação reduziu-se de 10%-15% no ano passado para menos de 5%.

“Antes, o proprietário estava ansioso para vender e o comprador tinha bastante margem para negociar; agora o mercado virou. As expectativas psicológicas do proprietário subiram claramente. Se o preço estiver um pouco adequado, ele não vai ceder.”

Um mediador imobiliário sénior que há muito tempo se dedica ao mercado imobiliário de Xangai explicou ao Jiemian News que um imóvel que ele vendeu recentemente: o proprietário colocou o imóvel à venda por 4,30 milhões de yuan; o comprador começou oferecendo 4,15 milhões. Em termos de ano passado, provavelmente já teria sido concluído. Mas este ano o proprietário nunca aceitou baixar. No fim, o comprador aumentou voluntariamente 30k yuan para fechar a transação.

A força motriz por trás deste entusiasmo é a nova política habitacional de Xangai, “As sete regras de Xangai” (沪七条). “O calor gerado pela ação de políticas faz com que o mercado imobiliário nas cidades centrais avance primeiro para uma base de estabilização em fase favorável.” Tang Hua, responsável do departamento de vendas residenciais da First Tai Ping Davis (第一太平戴维斯) na China, afirmou.

A política habitacional de Xangai, implementada em 25 de fevereiro, eliminou dois grandes obstáculos para a compra: qualificações e fundos. Isso impulsionou fortemente a viragem do panorama de mercado. Para pessoas sem registro em Xangai, a exigência de seguro social para comprar dentro do anel exterior foi reduzida de 3 anos para 1 ano. Além disso, quem tiver certificado de residência (居住证) por 5 anos pode comprar diretamente sem seguro social. Isso trouxe uma grande quantidade de procura real e concreta, e também ajudou muitos “novos shanghaineses” a realizarem o sonho de estabelecer casa.

A capacidade de empréstimo por fundo de habitação (公积金) também foi aumentada. Para a primeira casa, uma família pode obter até 2,4 milhões de yuan; famílias com vários filhos, com combinação de edifícios verdes, podem chegar a 3,24 milhões. Isso alivia de forma prática a pressão financeira e das prestações mensais sobre os compradores.

Wang Sheng, da Longzheng Hospital em Xangai, é um dos beneficiários diretos desta nova política. Ele vive em Xangai há mais de dez anos, já tinha planeado melhorar a habitação por meio de troca, mas não conseguiu efetivar durante muito tempo. Depois da implementação da nova política, a maior quota de empréstimo por fundo de habitação cobriu grande parte do valor do imóvel. A taxa de juros mensal, ao compará-lo com um empréstimo comercial puro, foi de vários milhares de yuan poupados. A carga baixou bastante e, nesse mesmo dia, ele entrou no mercado.

Compradores a visitar a sala-modelo. Fotografia do Jiemian News

Song Hongwei disse ao Jiemian News que o verdadeiro ponto de viragem do mercado imobiliário neste ciclo deve apresentar as seguintes características: primeiro, a eliminação/saída do risco; segundo, o aumento claramente visível do volume de transações que ajude a estabilizar os preços; terceiro, a reparação da cadeia completa do setor imobiliário, desde a compra de terrenos, obras e inauguração, até ao marketing, atingindo um ciclo virtuoso.

“Com base no cenário atual, de facto há indícios de estabilização da base no mercado imobiliário das cidades de primeira linha.” Song Hongwei afirmou. Em março, a época tradicionalmente forte libertar a procura inicial é o apoio central. As políticas, incluindo o ajuste do rumo em duas sessões para estabilizar o mercado imobiliário (两会稳楼市定调) e o impulso das “sete regras de Xangai” liderando, são a chave. Quando as políticas de “boas casas” se concretizam, surgem imóveis com alta relação custo-benefício, o que dá vantagens aos compradores. Estes três impulsos fazem com que a confiança do mercado se irradie continuamente de Xangai para outras cidades de primeira linha.

Pelo menos em Xangai, a tendência da seta “quantidade e preços caírem em simultâneo” no mercado imobiliário já se inverteu. Tang Hua disse ao Jiemian News que, atualmente, trata-se de uma estabilização estrutural do mercado e de uma recuperação liderada pelas cidades centrais. Se, no futuro, se conseguirá consolidar uma inversão, depende de saber se o volume de transações no 2.º trimestre se mantém estável, se a saída de imóveis de segunda mão é fluida e se a confiança dos residentes pode continuar a recuperar.

O efeito de “termómetro” do mercado imobiliário de Xangai está a espalhar-se para outras cidades de primeira linha.

O gerente de vendas do Zhonghuan Luxu Island disse ao Jiemian News: “Xangai, como a vanguarda do mercado imobiliário a nível nacional, traçou para outras cidades a direção a seguir. Pequim, Shenzhen e Guangzhou já receberam a garantia.”

Em Pequim, até 18 de março, as assinaturas online de habitação de segunda mão atingiram 9.783 unidades, um aumento de 20,33% face ao volume total de fevereiro no mês inteiro. As assinaturas de habitação nova online foram de 1.387 unidades, com crescimento de 13,97% mês a mês. O Canghai Anlan Beijing ficou em primeiro lugar na tabela de montantes de vendas da primeira semana de março com 326 milhões de yuan. Os projetos principais da Poly (保利) ultrapassaram 500 milhões de yuan em transações na semana, e a招商朝棠揽阅 vendeu 35 unidades na semana.

Em Shenzhen, vários cartazes de desempenho de transações são exibidos alternadamente em ecrãs. Em alguns projetos, as transações chegaram a 41 unidades em apenas dois dias. As transações de segunda mão continuaram a subir; de acordo com dados do instituto Shenzhen Beike (深圳贝壳研究院), de 2 a 8 de março, a quantidade de contratos de segunda mão nas lojas parceiras da plataforma aumentou 118% mês a mês de forma brusca. A 8 de março, a quantidade de contratos no dia atingiu o pico de quase um ano.

Em Guangzhou, até 20 de março, as transações de segunda mão de toda a cidade dispararam para 7.471 unidades. Mantendo este ritmo, existe possibilidade de ultrapassar 13k unidades no mês inteiro; mês a mês, o aumento foi de 275%. O mercado de habitação nova também está com força máxima: há projetos que venderam loucamente 27 unidades num mês, com as vendas a disparar 900%, e o volume de transações continua a subir, ultrapassando patamares.

Cartaz de desempenho de vendas de empreendimentos em Shenzhen.

No entanto, a capacidade de continuidade deste aquecimento do mercado imobiliário ainda precisa de ser observada quanto ao efeito da execução das políticas.

“Os meses de abril e maio serão a janela-chave para testar a qualidade do ‘pequeno fulgor da primavera’ deste ciclo.” Ding Zuyu afirmou. Com base nas expectativas atuais dos proprietários, as médias de referência de preço de listagem de segunda mão para Pequim, Xangai, Cantão e Shenzhen continuam a cair; isso significa que a tendência de queda nas expectativas dos proprietários não foi totalmente melhorada.

Para manter a temperatura atual do mercado, Li Yujia considera que ainda é necessário otimizar ainda mais políticas de consumo de apoio, como fundos de habitação (公积金) e a transferência com hipoteca/carga de segunda mão (二手房带押过户). Além disso, deve-se desbloquear o ciclo de troca de imóveis de segunda mão. Ao mesmo tempo, estabilizar as expectativas de definição de preços do mercado, reduzir reduções de preço não racionais, e completar infraestruturas e apoios nos bairros quentes para continuar a impulsionar a procura de habitação.

“‘Trocar preço por volume’ será a base e o pressuposto para que o mercado de segunda mão recupere as transações por um período. A disputa ‘queda de preço — aumento de volume — preço estável — queda de volume’ continuará a manter-se; no curto prazo, ainda não haverá uma inversão substancial de preços e volume. A alta de volume com estabilização de preços tornar-se-á a melodia principal do momento.” Ding Zuyu disse.

Tang Hua também acredita que, em 2026, as promotoras imobiliárias vão focar-se na disputa de fluxos de caixa e na capacidade dos produtos. Os recursos vão concentrar-se a acelerar nas cidades de primeiro e segundo nível; a concentração da indústria vai aumentar; e a estratégia vai mudar totalmente para “definir produção em função das vendas, aprofundar nas áreas centrais e construir boas casas”.

Fonte de dados: Índice Iceberg. Diagrama do Jiemian News

A estabilização e recuperação do mercado imobiliário nas cidades de primeira linha não diz respeito apenas ao desenvolvimento saudável da indústria imobiliária; tem também um significado importante para a economia macro.

O aquecimento do mercado imobiliário irá ativar diretamente as indústrias a montante e a jusante da cadeia, impulsionando a recuperação de setores como materiais de construção, decoração de casas e eletrodomésticos, injetando confiança sólida na recuperação geral da economia. E esta via de recuperação — impulsionada pela procura inicial, com políticas de precisão e com a reciclagem da troca de habitações — também fornece para as outras cidades do país exemplos práticos que podem ser utilizados, ajudando ainda mais a consolidar o panorama da economia macro.

O início de primavera do mercado imobiliário de Xangai já chegou, e a tendência de recuperação nas cidades de primeira linha está confirmada. A indústria imobiliária está a varrer a confusão e a espera, e, ao ritmo do retorno do valor de habitar, está a caminhar para um futuro novo mais racional, mais saudável e mais sustentável.

(A pedido dos entrevistados, Li Wei e Wang Sheng são pseudónimos.)