As seis grandes instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes em 0,7 triliões de yuan, ainda é necessário fazer pagamentos antecipados do empréstimo?

每经记者｜赵景致    每经编辑｜魏官红

A onda de antecipar o reembolso do empréstimo hipotecário já terminou?

Desde a segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos à habitação individuais do nosso país aceleraram o reembolso antecipado do empréstimo e, aos poucos, formou-se durante algum tempo uma “vaga de reembolsos antecipados”.

Mas, atualmente, as cenas de madrugada para conseguir senhas e de permanecer em fila durante vários meses já não são tão comuns. A “onda” de reembolsos antecipados continuará a persistir? O repórter do 《Diário de Economia》, ao compilar dados, verificou que o montante total dos empréstimos hipotecários pessoais em carteira dos seis maiores bancos estatais é de cerca de 24,48 biliões de yuan, o que, face ao ano anterior, representa uma diminuição de cerca de 0,71 biliões de yuan.

“Agora, antecipar o reembolso do empréstimo hipotecário ainda existe, mas, em comparação com os anos anteriores, certamente já não se pode chamar de ‘vaga’.” O analista-chefe da Bocom Consulting, Wang Pengbo, disse que a queda do saldo dos empréstimos para hipoteca deve-se, em conjunto, à combinação do reembolso antecipado por parte dos residentes e ao facto de a vontade de compra de habitação no ano passado não ter sido alta.

Há que ter em conta que, este ano, no primeiro trimestre, o mercado imobiliário apresentou uma “pequena primavera”. Neste contexto, o especialista sénior em políticas financeiras Zhou Yiqin considera que desta vez não se trata de uma recuperação brusca e imediata abaixo do nível, mas sim de uma recuperação gradual da confiança do mercado à medida que as taxas de juro do mercado são progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente flexibilizadas, havendo possibilidade de esta tendência se manter no segundo trimestre.

Queda do saldo dos empréstimos hipotecários individuais em 2025

Ao compilar dados, o repórter verificou que o saldo dos empréstimos para habitação individuais dos bancos continua a diminuir.

Em 2024, os seis maiores bancos estatais, que são a principal força na concessão de empréstimos para hipotecas, reduziram os seus empréstimos para habitação individuais em 0,62 biliões de yuan; e, em 2025, a redução líquida ao longo do ano foi de 0,71 biliões de yuan, sendo superior ao ritmo de queda verificado em 2024.

Há que ter em conta que, no primeiro semestre de 2025, o montante total de redução dos seis maiores bancos estatais foi de 244.8k de yuan, significativamente inferior aos 7.1k de yuan do primeiro semestre de 2024; porém, no segundo semestre de 2025, a redução foi substancial, cerca de 6.2k de yuan, o que faz com que a diminuição global dos empréstimos hipotecários individuais do ano tenha sido ainda maior do que a de 2024.

À medida que o saldo dos empréstimos hipotecários individuais continua a ser reduzido, atualmente, o saldo dos empréstimos para habitação individuais dos seis maiores bancos estatais já deixou para trás a “era dos 6 biliões de yuan”.

Observando o grande panorama a nível nacional, o saldo dos empréstimos para habitação individuais também desce. Dados divulgados pelo banco central mostram que, no final de 2025, o saldo nacional dos empréstimos para habitação individuais era de 37,01 biliões de yuan, o que representa uma queda homóloga de 1,8%. Isto indica que, em alguns bancos, o saldo dos empréstimos para habitação individuais até subiu, e que os empréstimos hipotecários bancários estão a entrar numa fase de concorrência mais refinada.

Na opinião do setor, a queda do saldo dos empréstimos hipotecários em carteira, na verdade, resulta da disputa entre duas forças: por um lado, quanto é “retirado” pelo reembolso antecipado; por outro, quanto é “reposto” pelos novos empréstimos hipotecários concedidos.

“Agora, antecipar o reembolso do empréstimo hipotecário certamente ainda existe, mas, em comparação com os anos anteriores, certamente já não se pode chamar de ‘vaga’.” Wang Pengbo afirmou que o reembolso antecipado do empréstimo hipotecário, somado à vontade dos residentes de comprar casa no ano passado, que foi baixa, faz com que os dois fatores atuem em conjunto, levando à diminuição do saldo dos empréstimos hipotecários individuais dos bancos.

Yang Haiping, investigador associado do Shanghai Municipal Association of Wealth Management Industry, afirmou ao repórter que o setor imobiliário ainda está numa fase de ajustamento. Existem atualmente muitos clientes com procura real, mas também muitos clientes que estão a aguardar. No geral, o crescimento dos empréstimos hipotecários está com pouca força.

O mercado imobiliário recebe uma “pequena primavera”

No primeiro trimestre deste ano, as transações de habitação usada no interior da China tiveram uma pequena primavera. O relatório da CR F mostrou que, em março, a área de vendas de habitação usada nas 20 principais cidades rondou os 17,97 milhões de metros quadrados, um aumento de 117% em cadeia e também um crescimento de 6% em termos homólogos; e, no acumulado do primeiro trimestre, a área total de transações foi de cerca de 41,08 milhões de metros quadrados, com um crescimento homólogo de 4%.

E nesta “onda de pequena primavera”, cidades de primeira linha como Pequim e Xangai desempenharam o papel de “vanguarda”.

“Na pequena primavera do mercado imobiliário do primeiro trimestre de 2026, a força de recuperação impulsionada principalmente pelo setor de habitação usada nas cidades de primeira linha está agora numa fase de recuperação moderada, e a tendência de aquecimento poderá ter continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter que, com a chegada da “pequena primavera”, o impacto positivo no saldo dos empréstimos hipotecários pessoais dos bancos comerciais vai-se tornando gradualmente mais evidente.

“Embora não se tenha concretizado uma inversão total, eu entendo que não se trata de uma recuperação brusca e abaixo do nível no curto prazo; é antes que, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente flexibilizadas, a confiança do mercado está a recuperar de forma constante. A meu ver, há esperança de que isso se mantenha no segundo trimestre.” Zhou Yiqin afirmou que a atividade nas vendas de habitação usada vai impulsionar diretamente o aumento do volume de pedidos de empréstimos hipotecários, reduzindo gradualmente o ritmo de queda do saldo. No futuro, espera-se que isso proporcione suporte positivo ao saldo dos empréstimos hipotecários, e que o mercado imobiliário, no seu conjunto, avance na direção de “aumento de volume e estabilidade de preços”.

O vice-diretor-executivo do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-Liv Xangai, Yan Yujin, disse ao repórter que a “pequena primavera” se centra mais nas transações de habitação usada nas principais cidades. Neste momento, o mercado ainda se encontra na fase inicial da recuperação do mercado imobiliário nacional. No segundo trimestre, as transações do mercado devem melhorar ainda mais, o que também oferece um suporte positivo para o mercado de empréstimos. “Mas alguns clientes recorrem a empréstimos do fundo de previdência habitacional; esses não são contabilizados nos dados de empréstimos dos bancos comerciais, e isso também afeta o saldo dos empréstimos comerciais.”

Alguns bancos dizem que já surgiu um aumento claramente acentuado nos pedidos de empréstimos hipotecários

Relativamente à situação dos empréstimos hipotecários individuais deste ano, o repórter notou que a direção de vários bancos também se pronunciou nas conferências de divulgação de resultados. Entre eles, o Bank of Communications mostrou-se mais otimista na sua avaliação do negócio de empréstimos para hipoteca a pessoas.

Na conferência de divulgação de resultados do ano fiscal de 2025, o vice-presidente do Bank of Communications, Zhou Wanfu, apresentou que, desde março de 2026, o volume de submissões de pedidos de empréstimos hipotecários do banco subiu de forma claramente acentuada. “Isto deve ser um sinal de estabilização do mercado imobiliário.” Zhou Wanfu disse que, se esta tendência continuar, o negócio de empréstimos hipotecários de 2026 vai concretizar gradualmente um crescimento positivo e, ao mesmo tempo, conduzirá o Bank of Communications a alcançar o objetivo de crescimento previsto para todo o crédito a retalho.

Por sua vez, o vice-presidente do Industrial and Commercial Bank of China, Wang Jingwu, respondeu à questão das taxas de inadimplência de crédito pessoal (SFC/“个贷”). Wang Jingwu afirmou que a qualidade dos ativos do crédito pessoal do banco tem mantido, durante muito tempo, um nível excelente. Nos últimos dois anos, devido a fatores como a transição económica, os ajustamentos do mercado imobiliário e um desequilíbrio temporário entre oferta e procura, a taxa de inadimplência subiu a curto prazo, o que está em linha com a tendência geral do setor.

“A base económica do nosso país é estável, a resiliência é forte, e o potencial é grande; as condições de apoio e a tendência fundamental de longo prazo para uma evolução favorável não mudaram. Os riscos do crédito pessoal no futuro são controláveis.” Wang Jingwu avaliou que, à medida que um conjunto de políticas acelera a implementação e que os benefícios das políticas continuam a ser libertados, a base do mercado de crédito pessoal irá melhorar gradualmente, e a qualidade dos ativos do crédito pessoal também voltará a níveis razoáveis.

Embora o Estado continue a introduzir políticas também no setor imobiliário e se observe ainda sinais de recuperação do mercado, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção de empréstimos hipotecários na alocação de ativos dos bancos poderá ser uma tendência de descida.

Pelos dados atuais, o repórter notou que os grandes bancos registaram um crescimento significativo no crédito ao consumo pessoal e no crédito de atividade empresarial individual. Entre eles, o crédito ao consumo pessoal do Industrial and Commercial Bank of China aumentou 7.1k de yuan, uma subida de 18,5%; o crédito para atividades empresariais individuais aumentou 107.8B de yuan, uma subida de 15,0%; e o crescimento do crédito ao consumo pessoal no Bank of China no território nacional atingiu 28%.

Vale a pena antecipar o reembolso do empréstimo hipotecário?

Anteriormente, as principais motivações para a “vaga de reembolsos antecipados” do empréstimo habitacional vinham dos próprios mutuários: por um lado, devido a oscilações económicas; por outro, porque a volatilidade dos mercados financeiros da China se intensificou, levando a que os preços de ações, fundos, etc. descessem acentuadamente, e os ganhos de investimento dos residentes comuns tenham diminuído de forma evidente, levando a uma preferência por risco mais conservadora. Além disso, algumas taxas de juros dos empréstimos hipotecários em carteira eram relativamente elevadas; parte dos mutuários tinha taxas superiores a 5%. Conjugados todos estes fatores, os mutuários transferiram parte das verbas originalmente destinadas a investimento para reembolsar antecipadamente.

Contudo, à medida que a taxa de juros dos empréstimos hipotecários em carteira é reduzida, o custo das taxas de juros do empréstimo para habitação individual tem vindo a diminuir gradualmente. Segundo dados do banco central, em fevereiro deste ano, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos para habitação individual era de cerca de 3,1%, já aproximadamente 10 pontos-base inferior ao mesmo período do ano anterior, e as taxas de juro dos empréstimos mantêm-se em níveis baixos.

Com as taxas de juros em níveis baixos, reembolsar antecipadamente vale a pena?

“Se vale a pena ou não depende do nível de retorno do investimento ou da poupança do consumidor atualmente, e da diferença entre a taxa do empréstimo após a redução.” Wang Pengbo afirmou que, se a taxa de retorno do investimento for superior à taxa do empréstimo, pode considerar-se alocar mais fundos para o investimento; caso contrário, pode-se considerar reembolsar parcialmente ou totalmente o empréstimo. Além disso, é necessário deixar fundos suficientes para as despesas do dia a dia e para a reforma e necessidades médicas no futuro.

Além disso, do ponto de vista do método de reembolso, em geral, a modalidade de reembolso por prestações com amortização constante (de principal igual) implica mais principal reembolsado no início e menos juros; comparativamente, o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso. No caso da modalidade de reembolso com prestações constantes de principal e juros (principal + juros constantes), há mais juros no início e menos principal; se o reembolso já passou da metade, também se pode não considerar o reembolso antecipado.

Fonte da imagem de capa: base de meios da 每经 (Diário de Economia)