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Tendências do mercado imobiliário favorecem os compradores de casas, mas a guerra no Irã encobre as perspetivas para as taxas de hipoteca
LOS ANGELES (AP) — As repercussões económicas da guerra com o Irão estão a fazer subir o custo de compra de uma casa, mesmo quando outras tendências do mercado imobiliário em muitas partes do país favorecem os compradores de habitação esta primavera.
As taxas das hipotecas têm vindo a subir desde o início da guerra, à medida que os preços disparados da energia aumentam as preocupações com uma inflação mais elevada, empurrando o rendimento das obrigações do Tesouro dos EUA a 10 anos para cima, que os credores utilizam como referência para a fixação de preços dos empréstimos à habitação.
Ainda na última semana de fevereiro, a taxa média de uma hipoteca a 30 anos desceu para pouco abaixo de 6%, o nível mais baixo em mais de três anos e meio. Subiu esta semana para 6,46%, o nível mais alto em quase sete meses.
O conflito está também a introduzir mais incerteza nas perspectivas económicas dos EUA numa altura em que o mercado de trabalho está a abrandar.
Embora as taxas ainda estejam abaixo das de há um ano, a tendência recente para cima já levou a uma desaceleração nos pedidos de hipoteca. Mais aumentos ameaçam abrandar as vendas de casas durante aquilo que é tradicionalmente o período mais movimentado do ano para o mercado imobiliário.
“A guerra no Irão complicou seriamente a época de compras da primavera”, afirmou Joel Berner, economista sénior da Realtor.com. “Espero que muitos compradores sejam afastados por taxas em alta e pela crescente incerteza económica, optando por aguardar em vez de avançarem com uma compra antes de as taxas subirem.”
Home compradores que conseguem comprar a taxas de hipoteca atuais esta primavera deverão encontrar um mercado mais favorável para compradores do que nesta altura do ano passado. Isso significa que terão mais poder de negociação com os vendedores, que em muitos casos estão a ver o seu imóvel ficar sem vender durante semanas, tornando-os potencialmente mais dispostos a baixar o preço de pedido inicial ou a oferecer dinheiro para custos de fecho, reparações ou outras concessões para conseguir fechar negócio, dizem agentes imobiliários.
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She locked in a 6% rate on her mortgage and plans to refinance to a lower rate whenever rates drop.
“I feel like I got a good deal on this property, and that’s all that matters,” she said.
Home buyers gain more leverage
Embora o inventário de casas à venda a nível nacional continue baixo face aos padrões históricos, as listagens ativas — um total que inclui todas as casas no mercado, exceto as que aguardam uma venda finalizada — aumentaram quase 8% em fevereiro face ao ano anterior, segundo dados da Realtor.com.
O aumento varia consoante os EUA, com o Oeste, o Centro-Oeste e o Sul a ultrapassarem claramente o Nordeste. Ainda assim, cerca de 43 das 50 maiores áreas metropolitanas tinham mais casas à venda em fevereiro do que no ano anterior, com as listagens a subir entre 10% e 38,5% em muitos mercados, incluindo Seattle, Indianapolis, Las Vegas e Houston e Denver.
À medida que as casas demoram mais a vender, os preços começaram a cair. O preço mediano das listagens esteve em baixa em fevereiro face ao ano anterior em pouco mais de metade das 50 maiores áreas metropolitanas do país, incluindo uma descida de quase 9% em Austin e Memphis, e quedas de mais de 5% em Washington, D.C., San Diego e Los Angeles.
Como outro sinal de que os compradores poderão ter vantagem negocial com os vendedores esta primavera, uma análise da Redfin estima que havia cerca de 46% mais vendedores do que potenciais compradores no mercado a nível nacional em fevereiro. Isso é acima de cerca de 30% um ano antes e representa a maior diferença entre compradores e vendedores nos registos desde 2013, segundo a Redfin.
Miami, Nashville e Austin estão entre as áreas metropolitanas onde os vendedores mais superam os compradores, concluiu a Redfin.
Um mercado de compradores, se o conseguir pagar
O mercado habitacional dos EUA tem estado numa fase de queda nas vendas desde 2022, quando as taxas das hipotecas começaram a subir a partir dos mínimos da era da pandemia. As vendas de casas dos EUA anteriormente ocupadas estiveram praticamente estáveis no ano passado, presas num nível mínimo de 30 anos. Têm permanecido lentas até agora este ano, com quedas em janeiro e fevereiro face ao ano anterior.
Embora o ritmo de crescimento dos preços das casas tenha abrandado ou caído em muitas áreas metropolitanas, as dificuldades de acessibilidade continuam a ser difíceis para muitos aspirantes a compradores, porque o crescimento dos salários não acompanhou os preços das habitações.
Considere, por exemplo, que o preço mediano de uma casa existente vendida em fevereiro foi de 398.000 dólares, segundo a National Association of Realtors. Isso é quase cinco vezes o rendimento familiar mediano. Uma regra histórica comum era que as casas custavam, em geral, três vezes o rendimento do agregado familiar.
O recente aumento nas taxas das hipotecas acrescenta ligeiramente ao desafio da acessibilidade. Numa casa de 400.000 dólares perto do centro de Dallas, por exemplo, ao incluir um pagamento inicial de 20% e uma hipoteca a 30 anos a 6%, a prestação mensal do comprador seria de cerca de 2.248 dólares. Com uma taxa de 6,4%, essa prestação subiria para 2.331 dólares.
E embora as taxas das hipotecas ainda estejam mais baixas do que há um ano, tornando as prestações mensais mais geríveis, as taxas continuam muito mais altas do que as médias abaixo de 3% disponíveis para compradores de casas durante grande parte de 2020 e 2021, quando a economia fragilizada, devido à pandemia de coronavírus e ao que se seguiu, afetou o cenário.
Vendedores sob pressão
O mercado imobiliário arrefeceu consideravelmente desde o início desta década, quando as taxas das hipotecas mais baixas de sempre desencadearam uma euforia que fez os preços das casas dispararem. Na altura, não era invulgar uma casa ser vendida bem acima do preço pedido pelo vendedor, depois de receber propostas de múltiplos compradores.
Embora alguns vendedores ainda estejam a receber várias ofertas agora, isso está longe de ser a norma.
Jo Chavez, uma agente da Redfin em Kansas City, diz aos clientes que procuram vender para esperarem que a sua casa provavelmente não seja vendida imediatamente. Ela também lhes aconselha a ser “razoáveis” na forma como fixam o preço da casa.
“Temos muitos vendedores com aquela ideia do tipo: ‘bem, os meus vizinhos venderam por isto, e por isso acho que devo pôr um preço 10.000 dólares acima deles’”, disse Chavez. “E isso obviamente não é uma abordagem lógica, porque houve menos vendas no ano passado.”
Kansas City está entre as poucas áreas metropolitanas onde o preço mediano das listagens não está a cair. Subiu 4,1% em fevereiro face ao ano anterior, segundo a Realtor.com. No entanto, o número de casas no mercado disparou em quase 20%.
Gail Sanders e o seu marido, David, colocaram à venda a sua casa de quatro quartos e três casas de banho em Olathe, Kansas, no final de fevereiro. Mas mesmo depois de receberem algumas visitas em open house e após baixarem o preço pedido de 535.000 dólares para 525.000 dólares, o casal ainda não tinha recebido quaisquer ofertas quando março chegou ao fim.
Anne King poses for a photo at the home she recently purchased, in Fort Worth, Texas, Tuesday, March 31, 2026. (AP Photo/LM Otero)
Gail and David Sanders stand in front of their home which they have been trying to sell Wednesday, March 25, 2026, in Olathe, Kan. (AP Photo/Charlie Riedel)
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O casal quer vender a casa e comprar uma outra numa zona suburbana de Kansas City, mais perto dos seus três filhos adultos e dos seus netos. Mas até encontrarem um comprador, esses planos estão em pausa.
“Só não nos pareceu justo pôr uma oferta dependente de (outra casa), mas ao mesmo tempo ficarmos comprometidos com algo quando não tínhamos a certeza de quão depressa a nossa ia avançar”, disse Gail Sanders, diretora sénior de sinistros. “Não quero ficar com duas hipotecas de casa, na eventualidade de que seja só uma questão de azar.”