Mais de 60 novas políticas de fundo de reserva local foram implementadas no primeiro trimestre. A tendência do mercado imobiliário mudou?

As novas medidas relativas ao fundo de previdência habitacional começam a ser aplicadas em massa em todo o país e estão a tornar-se um instrumento importante para estabilizar o mercado imobiliário.

A partir de 1 de abril, Hangzhou aplica oficialmente a nova política do fundo de previdência habitacional, aumentando significativamente o limite máximo de empréstimo do fundo para 1,8 milhões de yuans; a 31 de março, a província de Hainan esclareceu que os depositantes podem levantar o fundo de previdência habitacional para apoiar os filhos na compra da primeira casa própria da família; a 24 de março, Chengdu publicou uma política que propõe a eliminação temporária do limite do número de vezes para empréstimos do fundo de previdência habitacional; se o depositante não tiver empréstimos do fundo ainda em liquidação em seu nome, pode apresentar um pedido; a 25 de fevereiro, Xangai aumentou o limite máximo do empréstimo do fundo de 1,6 milhões de yuans para 2,4 milhões de yuans, e, somando a política de majoração, o montante máximo financiável pode chegar a 3,24 milhões de yuans……

De acordo com estatísticas do Instituto de Pesquisa China Index, no primeiro trimestre, as províncias, cidades e (condados) de todo o país emitiram mais de 60 políticas relacionadas com o fundo de previdência habitacional, o que corresponde a quase 38% do total de frequências de políticas imobiliárias locais, tornando-se o ponto central de esforço para as cidades/polos locais otimizarem as suas políticas imobiliárias. Aumentar o limite de empréstimo, otimizar a forma de reconhecimento das vezes de utilização do empréstimo, alargar o âmbito de levantamento e utilização, aperfeiçoar as políticas de depósito — entre outras — são as principais direções de otimização das novas políticas do fundo de previdência habitacional em todo o país. Além disso, no primeiro trimestre, em torno de objetivos como ativar a procura habitacional, reduzir o stock e dinamizar o stock existente, as localidades concentraram-se também em áreas como otimizar políticas restritivas, emitir subsídios à compra de habitação, aperfeiçoar políticas de apoio ao urbanismo/atualização urbana e otimizar políticas relacionadas com habitação social, tendo sido emitidas cerca de 100 políticas relevantes.

Sob o duplo efeito do apoio das políticas e da recuperação do mercado após o feriado do Ano Novo Lunar, as principais cidades viram uma recuperação temporária nas vendas em março. Os dados da Cna (Kechuang? Crayi? “Kecai Rui”) mostram que, em março, a área de venda de novas habitações nas 50 principais cidades aumentou para 11 milhões de metros quadrados, um aumento expressivo de 89% em termos homólogos (mês a mês). Os dados do China Index indicam que, em março, as 20 cidades-chave registaram 148 mil unidades de vendas de habitação secundária, com um aumento de 119% em termos homólogos (mês a mês); desde após o Ano Novo Lunar, o volume de transações de imóveis usados tem vindo a subir mês a mês consecutivamente há 5 semanas. Ainda assim, o mercado imobiliário, no seu conjunto, continua numa fase de ajustamento, com uma separação/fragmentação mais evidente entre cidades de diferentes níveis de capacidade.

Na perspetiva dos especialistas entrevistados, do lado da procura, prevê-se que as localidades reforcem o apoio habitacional às famílias com primeiro casamento e primeiro filho, às famílias com vários filhos, e continuem a aprofundar a reforma do sistema do fundo de previdência habitacional; nas cidades centrais, espera-se que a otimização das políticas restritivas continue.

Novas políticas do fundo de previdência habitacional aplicadas em massa

Recentemente, a nova política do fundo de previdência habitacional de Hangzhou — as “Oito Regras de Hangzhou” (“Hang Ba Tiao”) — foi oficialmente divulgada, abrangendo várias vertentes, como aumentar o limite e o fator máximo do empréstimo, aumentar a vantagem de majoração do limite de empréstimo, otimizar o reconhecimento do número de conjuntos de imóveis (para empréstimo), introduzir apoio para levantamento do imposto de selo/taxa de compra de casa própria e do custo de serviços de condomínio relacionados com a propriedade, alargar o prazo de levantamento para aquisição/construção de habitação, e alargar o âmbito do levantamento de ajuda mútua entre gerações familiares, entre outros aspetos, sendo a intensidade da política particularmente notável.

De acordo com a nova política, o limite máximo do empréstimo do fundo de previdência habitacional de Hangzhou passa de 1,3 milhões de yuans para 1,8 milhões de yuans; ao mesmo tempo, o montante máximo financiável para o trabalhador individual pode chegar a 900 mil yuans. Além disso, o fator de cálculo do montante financiável para o trabalhador individual ajusta-se de 15 para 20, e acrescenta-se a situação em que famílias de novos cidadãos e de jovens podem ver uma majoração de 20% do limite de empréstimo; a taxa de majoração do limite de empréstimo para famílias com vários filhos aumenta de 20% para 50%. A vantagem de majoração do limite não fica sujeita a restrição do número de vezes; diferentes tipos de majoração podem ser escolhidos para se somarem, sendo a taxa máxima de majoração acumulada de 70%, atingindo 3,06 milhões de yuans.

No reconhecimento do número de habitações elegíveis (para empréstimo), as “Oito Regras de Hangzhou” esclarecem que, quando uma família de trabalhadores compra a primeira ou a segunda habitação própria para residência e solicita um empréstimo do fundo, se a habitação comprada com um empréstimo anterior do fundo (da habitação anterior) já tiver sido vendida, as vezes de empréstimo correspondentes podem ser deduzidas.

O diretor do Instituto de Pesquisa Beike (Shell) de Hangzhou, Shangguan Jian, disse ao repórter do Economic Daily 21st Century (21st Century Business Herald) que, segundo dados da plataforma Beike Hangzhou, desde o ano passado, cerca de 29,8% das transações de compra e venda de imóveis utilizam empréstimo do fundo de previdência habitacional; e, dentro disso, apenas as transações que utilizam empréstimo do fundo de previdência habitacional subiram de 6,6% em janeiro do ano passado para 10,7% atualmente. Quanto às novas encomendas/contratos assinados desde este ano, a proporção das transações até 2 milhões de yuans e até 3 milhões de yuans é, respetivamente, de 57,5% e 76,9%. Após a entrada em vigor da nova política, no futuro a maioria das famílias em Hangzhou poderá reduzir de forma significativa a pressão financeira para comprar casa ao usar empréstimo do fundo.

Alargar o âmbito de levantamento e de utilização do fundo de previdência habitacional é também um dos principais destaques desta nova política de Hangzhou. Passa a ser apoiado o levantamento do fundo para pagar o imposto/taxa de compra de casa própria, bem como as despesas de condomínio da habitação própria em Hangzhou; trata-se da primeira vez que Hangzhou inclui a taxa de serviços de condomínio no âmbito de levantamento do fundo. Além disso, o âmbito de levantamento de ajuda mútua intergeracional familiar passa do âmbito anterior, limitado entre familiares diretos do comprador (linha direta), para abranger o cônjuge dos trabalhadores depositantes, os pais de ambos os lados, os filhos e respetivos cônjuges.

Shangguan Jian considera que a nova política do fundo de previdência habitacional de Hangzhou reflete um apoio preciso às necessidades habitacionais de vários tipos, focando especialmente necessidades centrais como o estabelecimento de jovens, necessidades rígidas e melhorias (“justa necessidade” e “upgrade/upgrade”). Ao ser emitida no momento-chave do “pequeno boom da primavera” (pequena época alta) e ao somar-se às várias políticas de flexibilização já existentes em Hangzhou, ajudará a promover uma libertação ainda maior de diversas necessidades de compra de habitação.

Como representante típico das novas políticas do fundo de previdência habitacional em várias localidades nos últimos tempos, as “Oito Regras de Hangzhou” têm uma forte importância demonstrativa em termos de intensidade e cobertura. De acordo com dados do China Index, no primeiro trimestre deste ano, as localidades de todo o país emitiram mais de 60 políticas relacionadas com o fundo de previdência habitacional; entre as várias políticas imobiliárias, a sua percentagem é a mais elevada, sendo que cerca de metade das políticas foram lançadas de forma concentrada em março. Aumentar o limite de empréstimo do fundo, otimizar o número de vezes de levantamento de empréstimo, alargar o âmbito de levantamento e utilização, entre outros, tornaram-se os principais pontos de apoio para a otimização das políticas locais.

As novas políticas locais continuam a ser acompanhadas e implementadas: a 25 de fevereiro, Xangai aumentou o limite máximo do empréstimo do fundo de 1,6 milhões de yuans para 2,4 milhões de yuans; somando a política de majoração, o montante máximo financiável pode chegar a 3,24 milhões de yuans; a 24 de março, Chengdu eliminou temporariamente o limite do número de vezes de empréstimo do fundo de previdência habitacional, permitindo que, se o titular não tiver empréstimos do fundo ainda não liquidados em seu nome, possa apresentar um pedido; a 31 de março, Hainan esclareceu que os depositantes podem levantar o fundo para apoiar os filhos na compra da primeira habitação própria da família.

“Os ajustamentos às políticas do fundo de previdência habitacional tornaram-se uma ferramenta de política direta e eficaz para apoiar os grupos com necessidades rígidas a reduzirem o custo de compra e estabilizarem as expectativas do mercado; o efeito de impulso é particularmente evidente para os grupos com necessidades rígidas”, disse Zhang Bo, diretor do Instituto de Pesquisa 58 Anju, ao repórter do Economic Daily 21st Century.

Além de apoiar a compra de habitação, as localidades também estão a alargar continuamente os cenários de utilização do fundo de previdência habitacional.

A 31 de março, o Centro de Gestão do Fundo de Previdência Habitacional das entidades/organismos diretamente sob a província de Anhui emitiu uma nova política, esclarecendo que se apoia o levantamento do fundo para pagar despesas de condomínio, despesas pessoais de remodelação habitacional em atualização urbana, imposto/taxa de compra de habitação e fundos de reparação especializados de habitação, e alargando também o âmbito de levantamento do fundo para doenças graves. A nova política do fundo de previdência habitacional de Chengdu, por sua vez, reforçou o apoio ao levantamento para doenças graves: os depositantes, seus cônjuges, pais e filhos que sofram de doenças graves podem solicitar o levantamento do saldo total disponível da conta do fundo para pagar despesas médicas, e a frequência do levantamento não fica sujeita a limitações; simultaneamente, também se apoia o levantamento do fundo para comprar lugares de estacionamento, sendo que, para cada lugar de estacionamento, o montante total levantado não pode exceder 100 mil yuans.

Zhang Bo apontou que, quando as políticas do fundo de previdência habitacional são implementadas nas cidades centrais, terão um papel ainda maior na recuperação das expectativas do mercado, na promoção da transição dos compradores da postura de espera (“watch and wait”) para uma entrada ativa no mercado e no aumento da vitalidade do próprio mercado. Do ponto de vista macro, a otimização das políticas do fundo de previdência habitacional, representada por Hangzhou nesta ronda, é essencialmente o início de uma reforma sistémica do sistema de fundo de previdência habitacional para habitação no novo ciclo do imobiliário: as políticas estão a acelerar a transição para um modelo de “alugar e comprar em simultâneo”, e para a garantia habitacional ao longo de todo o ciclo; ao mesmo tempo, medidas como alargar os cenários de levantamento, ajudas mútuas entre familiares, processamento “nacional” (com tramitação em todo o país), e alargamento de cobertura para depositantes com emprego flexível estão a ser推进adas em simultâneo.

Aumento acentuado mês a mês nas vendas das principais cidades em março

Incluindo políticas relacionadas com o fundo de previdência habitacional, no primeiro trimestre as localidades emitiram cerca de 160 políticas sobre o mercado imobiliário. Para além das políticas do fundo, otimizar políticas restritivas, emitir subsídios à compra de habitação, avançar na construção de “boas casas” e acelerar a atualização urbana também são direções importantes de otimização das políticas desde o início deste ano.

No âmbito da otimização das políticas restritivas, a 25 de fevereiro, Xangai publicou um documento para reduzir ainda mais as políticas de compra limitada de habitação: para residentes não-xangai (não naturais de Xangai) comprarem habitação dentro do anel interior ao longo do anel exterior, o prazo para contribuir com seguro social ou imposto de renda (individual) necessário é reduzido para menos de 1 ano; ao mesmo tempo, apoia-se que residentes não-xangai que preencham os critérios possam comprar mais 1 habitação dentro do anel exterior, clarificando que os grupos que cumpram os requisitos e tenham certificado de residência de Xangai podem comprar habitação em Xangai. A aplicação desta nova política expande diretamente o tamanho do grupo de procura por habitação dentro do anel exterior de Xangai, promovendo uma libertação mais pormenorizada e eficiente da procura habitacional.

Quanto à emissão de subsídios à compra de habitação, recentemente, em Hangzhou, nos distritos de Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang e Lin’an, foram introduzidas de forma concentrada políticas de subsídio à compra de habitação ou subsídios “compra de habitação + cupões de consumo”, com um subsídio máximo de 100 mil yuans por apartamento; em algumas áreas, foram ainda adicionados descontos para grupos na compra. Desde o início deste ano, Nanjing também esclareceu um subsídio-padrão para bilhetes de habitação para talentos: titulares com diploma de ensino superior (licenciatura superior) ou acima podem beneficiar; os valores do subsídio variam de pelo menos 30 mil yuans até pelo menos 150 mil yuans, e, com base nisso, cada distrito tem vindo a reforçar ainda mais a intensidade dos subsídios.

Além disso, neste ano, políticas de apoio ao urbanismo e à atualização urbana têm sido aceleradas em várias cidades; muitas localidades emitiram planos de ação de longo e médio prazo ou planos especiais de cinco anos para a atualização urbana. Cao Jingjing, diretora-geral do Departamento de Estudos de Índices do China Index, disse ao repórter do Economic Daily 21st Century que a implementação destas políticas de apoio ajuda a reduzir os limiares de entrada para empresas de desenvolvimento imobiliário, simplificar os procedimentos de aprovação e acelerar a implementação de projetos de atualização urbana, ativando ainda mais a vitalidade do desenvolvimento urbano.

Com a condução de uma série de políticas, após o feriado do Ano Novo Lunar, o mercado imobiliário em várias zonas apresentou uma tendência de recuperação. Os dados da Comissão Municipal de Habitação e Construção de Pequim mostram que, em março, o número de assinaturas na rede de habitação secundária em Pequim foi de 19.886 unidades, um aumento de 144,6% mês a mês e de 3,4% ano a ano, atingindo o nível mais alto em cerca de 15 meses. Os dados do Instituto de Pesquisa Lianjia de Xangai mostram que, no mesmo período, o volume de transações de habitação secundária em Xangai foi de 31 mil unidades, um aumento de 37% face a janeiro deste ano e de 6% ano a ano.

Ao olhar para uma área mais alargada, de acordo com o monitoramento do China Index, nas 20 cidades acompanhadas, as vendas de habitação secundária em março totalizaram 148 mil unidades; desde após o Ano Novo Lunar, o volume de transações de habitação secundária tem subido mês a mês continuamente, e na 4.ª semana de março (23 a 29 de março) o volume atingiu o máximo semanal desde 2025. O mercado de novas habitações também apresentou um desempenho forte: dados da Cna (Kechuang? Crayi? “Kecai Rui”) indicam que, em março, a área de venda de novas habitações nas 50 principais cidades aumentou para 11 milhões de metros quadrados, um aumento expressivo de 89% mês a mês.

No entanto, o grande aumento mês a mês das vendas em março também foi influenciado pelo facto de o mercado ter estado morno em fevereiro devido ao feriado do Ano Novo Lunar. Neste momento, o mercado imobiliário no seu conjunto continua em ajustamento. Dados do China Index mostram que, em março, a área de vendas de novas habitações nas principais 30 cidades caiu 7% face ao ano anterior; no primeiro trimestre, caiu 21% face ao ano anterior. Em março, as vendas (número de unidades) de habitação secundária nas 20 cidades caíram 2,5% face ao ano anterior; no primeiro trimestre, caíram 4,1%. A base para a recuperação do mercado ainda precisa de ser consolidada, e a estabilização do mercado requer proteção contínua por parte das políticas.

No relatório de trabalho do governo deste ano, ficou claro que se deve esforçar para estabilizar o mercado imobiliário. Aplicar políticas adequadas a cada cidade para controlar o aumento, reduzir o stock e otimizar a oferta; explorar formas de dinamizar o stock de propriedades comerciais por múltiplos canais, incentivar a aquisição do stock de propriedades comerciais para uso prioritário em habitação social; aprofundar a reforma do sistema do fundo de previdência habitacional; e, em torno de otimizar a oferta de habitação social, avançar na construção de “boas casas”, resolver os riscos de dívida das empresas imobiliárias e desenvolver um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, entre outros, foram estabelecidas disposições.

Zhang Bo considera que, a curto prazo, ainda há espaço para otimizar as políticas restritivas nas cidades de primeira linha, as quais provavelmente serão ajustadas de forma dinâmica em conjunto com o desempenho nas vendas e o progresso de escoamento do stock; continuará a ser feita uma libertação/afrouxamento preciso nas etapas como compra limitada, empréstimo limitado e venda limitada, com foco no apoio ao lançamento de necessidades rígidas razoáveis e de necessidades de melhoria. As localidades também vão aproveitar janelas-chave de consumo como o “1.º de maio”, reforçando de forma concentrada a intensidade das políticas; em simultâneo, somando as promoções e incentivos das empresas imobiliárias, criar-se-á um efeito de ressonância entre políticas e mercado. Além disso, medidas como o governo adquirir o stock de propriedades comerciais e promover “troca do antigo pelo novo” (upgrading habitacional) serão implementadas mais rapidamente: por um lado, ajudarão a absorver efetivamente o stock e a otimizar a estrutura oferta-procura; por outro lado, ligarão a cadeia de circulação de habitação secundária e de novas habitações, estabilizando de forma efetiva as expectativas do mercado, aumentando a confiança em investir em habitação e ajudando o mercado a estabilizar e recuperar o mais rapidamente possível.

Olhando para o período “15.º quinquénio e 5.º subsequente” (“quinquénio quinze e cinco”, isto é, 2026–2030), Cao Jingjing entende que a combinação de políticas habitacionais com políticas populacionais se tornará uma direção importante; famílias com primeiro casamento e primeiro filho, bem como famílias com vários filhos, poderão tornar-se os principais alvos de apoio das políticas. Continuar a otimizar as políticas do fundo de previdência habitacional continua a ser um importante impulsionador para reforçar a garantia habitacional; do lado da oferta, as políticas devem manter a lógica de controlar o aumento, reduzir o stock e otimizar a oferta; e políticas de apoio como a dinamização do stock e a atualização urbana deverão ser implementadas mais rapidamente.

(O autor: Li Sha; Edição: Li Bo, Zheng Wei)

(Editor: Wen Jing)

Palavra-chave:

                                                            Fundo de previdência habitacional