Não pagar a taxa de condomínio a tempo impede a entrada na comissão de moradores? Moradores do CapitaLand Hancheng procuram uma solução para se libertar do problema

Não é possível concorrer como candidato a membro do comité de proprietários se não tiver pago pontualmente e em montante integral as taxas de gestão do condomínio? Uma disposição há muito anulada por lei, no entanto, tornou-se um obstáculo no surgimento do comité de proprietários do condomínio Ke D Han Cheng, na rua Shawan, subdistrito de Chancheng, cidade de Foshan.

A localização do Ke D Han Cheng é “comunidade nobre na margem do rio”. Fotografado por Nanfang+ Xianni Jun Item

As alegações de grande contestação sobre o serviço de gestão do condomínio

A Sra. Chen, proprietária do condomínio, explicou ao repórter que o condomínio Ke D Han Cheng foi desenvolvido pela Ke D de Singapura (KeD) e que está posicionada como “comunidade nobre na margem do rio”. É composto por edifícios residenciais baixos de 11 andares e por moradias em banda. A taxa de gestão do condomínio é de 2,5-3,5 yuan por metro quadrado. Devido ao descontentamento generalizado com a qualidade do serviço de gestão, em 2021, após uma votação legal de todos os proprietários, foi oficialmente constituído o primeiro comité de proprietários. Durante o exercício do primeiro comité, a parte gestora, de forma contínua, limitou-se a cumprir apenas de forma superficial e recusou-se a corrigir. O ambiente de habitação e a ordem de gestão no condomínio foram-se degradando continuamente, o que levou a que todos os proprietários levantassem fortes dúvidas e contestações. Em 2023, o comité de proprietários deliberou numa assembleia extraordinária de proprietários que não renovaria o contrato com a Guangzhou Dongkang Property (empresa de gestão de propriedades) em Foshan. Posteriormente, devido a o comité de proprietários ter-se deparado com a necessidade de conciliar trabalho e família, entre outras razões, vários membros abandonaram voluntariamente as suas funções, o que fez com que o número real de pessoas a exercer no comité diminuísse continuamente. Assim, não foi possível atingir o número mínimo de pessoas a cumprir funções exigido pelo “Regulamento de Gestão de Propriedades” e pelas regras de deliberação do condomínio. Em outubro de 2024, o comité foi dissolvido legalmente, fazendo com que o trabalho de autogestão pelos proprietários do condomínio entrasse completamente em impasse e paragem, e os proprietários perdessem o sujeito direto para a defesa e supervisão dos seus direitos.

Muitas bicicletas elétricas entram no parque de estacionamento do condomínio. Fotografado por Nanfang+ Xianni Jun Item

Vários proprietários com espírito cívico, que defendem ativamente os seus direitos, contaram ao repórter que, durante o exercício do primeiro comité e após a sua dissolução, a empresa prestadora do serviço de gestão do condomínio tem apresentado por muito tempo comportamentos graves de não cumprimento e de violação do que foi acordado no contrato de serviço do condomínio, tais como: por exemplo, limpeza e desinfeção das áreas comuns gravemente insuficientes; pó acumulado em escadas dos edifícios, elevadores, salões das unidades e corredores públicos; sujidade e manchas nas paredes e no chão removidas por poucas pessoas; recolha de lixo atrasada; manutenção insuficiente das faixas de áreas verdes públicas; abate em grande escala de árvores sem autorização dos proprietários. A manutenção e reparação de equipamentos têm-se atrasado por muito tempo: elevadores do condomínio com avarias frequentes e ruídos anormais; o sistema de controlo de acesso das portas das unidades e o sistema de videovigilância, na sua maioria, danificados e inoperantes, com pessoas externas a entrarem e saírem à vontade, fazendo com que a segurança do condomínio funcione como se fosse inexistente. Equipamentos de combate a incêndios caducados sem inspeção nem reparação, e parte dos equipamentos em falta; equipamentos de ginásio e estruturas/elementos de paisagismo com jatos de água danificados sem reparação. A resposta e o tratamento dos pedidos dos proprietários é extremamente moroso: alguns pedidos são adiados por vários meses sem ser tratados; não se publicita ativamente o conteúdo do serviço de gestão, os fluxos e saídas de receitas de rendimentos públicos, o uso da taxa de gestão do condomínio, havendo confusão na gestão dos rendimentos públicos, e os rendimentos públicos como receitas de publicidade em áreas comuns e receitas com arrendamento de lugares de estacionamento não são transparentes.

A Sra. Chen afirmou que é precisamente porque a empresa de gestão do condomínio, durante muito tempo, não cumpriu as obrigações básicas de serviço, que os proprietários, mesmo pagando taxas de gestão a um padrão elevado, não receberam os serviços correspondentes e não tiveram os seus direitos e interesses legítimos garantidos. Foi por isso que uma grande parte dos proprietários foi levada a recusar o pagamento da taxa de gestão. Esta atitude não é uma falta de pagamento sem causa, mas sim uma ação razoável e legal de defesa de direitos contra o não cumprimento por parte da gestão.

Uma grande parte da fachada exterior do condomínio está a descolar. Fotografado por Nanfang+ Xianni Jun Item

O repórter acompanhou os proprietários numa volta pelo condomínio e verificou que algumas fachadas exteriores de edifícios têm descolamento em grande escala; algumas áreas verdes comuns foram vedadas e utilizadas para acumular lixo. No gabinete de vigilância, as ecrãs de vários sistemas de videovigilância estão apagados devido a avaria; o indicador de estado automático não acende. Um funcionário de serviço adormece à entrada. No parque de estacionamento do condomínio, é possível ver que há muitas bicicletas elétricas e automóveis misturados no mesmo local. A explicação de um gestor de serviço da empresa de gestão do condomínio foi a de que a empresa tem respondido sempre aos pedidos dos proprietários, mas que também há dificuldades: por exemplo, as bicicletas elétricas no parque de garagens teriam sido forçadas por proprietários a entrarem à força e não seriam possíveis de afastar. Ele afirmou que a empresa de gestão apoia a constituição do comité de proprietários.

A disputa sobre as regras dificulta o “dare à luz” do comité de proprietários

De acordo com informações disponíveis, para quebrar o impasse na gestão do condomínio, em dezembro de 2025 vários proprietários interessados apresentaram proactivamente uma solicitação. Com orientação da rua do bairro a nível comunitário, foram legalmente iniciados os trabalhos de preparação para a constituição do novo comité de proprietários. Seguindo os procedimentos, foi criado o grupo de preparação do comité de proprietários, para avançar com tarefas centrais como a convocação da assembleia de proprietários, a indicação de candidatos e a revisão das regras de deliberação.

Na fase crítica dos trabalhos de preparação, o representante da rua Shawan, do grupo de preparação, teve divergência essencial com relação à condição de candidatura dos membros do comité de proprietários, prevista nas antigas regras de deliberação do condomínio, o que levou diretamente a que os trabalhos de preparação ficassem totalmente parados. Como as regras antigas foram formuladas há mais tempo e não foram adaptadas à situação real de incumprimento do serviço de gestão do condomínio e à defesa de direitos pelos proprietários, entre elas “o pagamento pontual e em montante integral da taxa de gestão do condomínio como pré-requisito para candidatura como candidato ao comité de proprietários” já foi oficialmente removido no regulamento revisto “Regulamento de Gestão de Propriedades da Província de Guangdong”. A maioria dos membros do grupo de preparação e muitos proprietários defendem que essa disposição irracional deve ser alterada, que deve ser removido este limite discriminatório, e que deve ser assegurada uma participação justa na candidatura de todos os proprietários que cumpram as leis e sejam entusiastas em atividades de interesse comum.

Contudo, este representante da rua do grupo de preparação insiste em manter as antigas regras de deliberação como única base. Recusa-se firmemente a modificar a proposta, exigindo que “o pagamento pontual e em montante integral da taxa de gestão do condomínio” seja uma condição obrigatória de candidatura dos candidatos. Isso fez com que muitos proprietários, que se preocupam com o desenvolvimento do condomínio, que estão dispostos a prestar serviço aos proprietários gratuitamente e que têm capacidade para exercer as funções, ao se recusarem a pagar a taxa de gestão em resposta à defesa de direitos, percam diretamente a qualificação para concorrer.

Afinal, a quem devemos ouvir

A 31 de março, o repórter participou numa conversa com alguns proprietários do condomínio e com o responsável do comité de moradores de Yijing. Este responsável é o presidente do grupo de preparação do comité de proprietários. Ele informou que, no momento, a controvérsia incide principalmente sobre o “Método para a formação dos candidatos a membros do comité de proprietários” que está a ser proposto, em que uma das condições é: nos dois anos anteriores à aprovação do método para a formação de candidatos, quem tiver violado o acordo e se mantiver em falta contínua no pagamento das taxas de serviço por mais de três meses, ou acumular dívidas por mais de seis meses, não pode tornar-se candidato. A opinião da rua é a de que as “Regras de deliberação da grande assembleia de proprietários” elaboradas para o primeiro mandato do comité de proprietários contêm uma cláusula de que “o candidato deve ter regularizado integralmente as taxas de gestão de propriedades para poder candidatar-se”. A segunda edição também deve respeitar esta regra, a menos que a assembleia de proprietários delibere revogar. Ele tem-se esforçado em coordenar, mas afinal o comité de moradores também é uma organização de autogestão popular, e é difícil fazê-lo.

Um responsável relacionado do gabinete da rua disse ao repórter que isto não é uma opinião pessoal sua, sendo necessário ouvir a votação do grupo de preparação.

O Sr. Peng Yu, advogado do escritório de advocacia Guangdong Liuli, que há muito se dedica a assuntos jurídicos na área de propriedades, disse ao repórter que, nas relações jurídicas de direito civil, “onde há acordo, segue-se o acordo; onde não há acordo, segue-se a lei” é o princípio central de aplicação. A lógica por detrás desta regra assenta no facto de a esfera civil respeitar plenamente a autonomia da vontade das partes. Enquanto os acordos entre as partes não violem disposições imperativas legais, devem prevalecer sobre normas legais meramente dispositivas. Por exemplo, em domínios como o cumprimento do contrato e a repartição de bens, acordos comuns entre proprietários e as regras de deliberação do condomínio normalmente têm prioridade. Porém, o direito de eleger e de ser eleito para candidatos a membros do comité de proprietários, na sua essência, pertence à categoria de direitos políticos para participação dos cidadãos na gestão de assuntos públicos do bairro. Diferentemente dos direitos civis comuns, a definição, o exercício e as limitações dos direitos políticos devem ser feitos de forma clara pela lei; não é permitido restringir ou retirar de forma autónoma, por acordo civil, através de acordos particulares. A nossa Constituição estipula de forma explícita que os direitos políticos dos cidadãos não podem ser restringidos sem base legal — este é o limite central entre a intervenção do poder público e a autonomia civil. O Comité Permanente da Assembleia Popular Nacional, no trabalho recente de revisão de registos e de análise de conformidade, já deixou claro que colocar “o pagamento pontual e em montante integral da taxa de gestão do condomínio” como pré-requisito para que os proprietários possam candidatar-se como candidatos a membros do comité de proprietários não está em conformidade com normas de nível superior como o “Código Civil” e o “Regulamento de Gestão de Propriedades”, constituindo, na essência, uma restrição inadequada aos direitos políticos dos proprietários. Até ao final de 2025, mais de 27 comités permanentes de assembleias populares a nível provincial já concluíram a revisão dos regulamentos locais relacionados com a gestão de propriedades, removendo cláusulas desse tipo de restrição de elegibilidade. Assim, a partir do nível legislativo, unificou-se o padrão de aplicação das regras. Se, nas regras de deliberação em vigor no condomínio, ainda constar o conteúdo “quem não tiver pago a taxa de gestão não pode candidatar-se para ser membro do comité de proprietários”, devido ao facto de tal cláusula estar em conflito com as disposições legais de nível superior e com as opiniões de revisão legislativa da Assembleia Popular Nacional, deve ser reconhecida de forma legal como cláusula inválida e não pode ser aplicada na substituição de mandatos nem na gestão quotidiana. Se os proprietários forem sujeitos a restrições desse tipo, têm o direito de exigir os seus direitos junto do gabinete da rua, do departamento de construção e habitação ou do tribunal popular, para salvaguardar os seus direitos legítimos de eleição.

Repórter Nanfang+ Xianni Jun Item

【Autor】 Xianni Jun

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