A proporção de transações de imóveis de segunda mão está a subir rapidamente. A Beike irá desempenhar mais valor?

O mercado imobiliário começa a recuperar, somando-se ao êxito na implementação atempada da estratégia “uma estrutura e três asas”; a Ke Holdings (Beike) obteve resultados financeiros sólidos.

Recentemente, a Beike divulgou os dados de resultados do 1.º trimestre de 2025, mantendo a tendência de crescimento observada na segunda metade do ano passado. No 1.º trimestre, atingiu um valor total de transações (GTV) de 8437 mil milhões de RMB, com um crescimento homólogo de 34,0%, e uma receita líquida de 233 mil milhões de RMB, com um crescimento homólogo de 42,4%, e um lucro líquido de 8,55 mil milhões de RMB.

Em termos mais específicos, a operação da Beike apresenta vários pontos de destaque. Em primeiro lugar, o montante total das transações de imóveis usados e de imóveis novos está significativamente acima da média do mercado, demonstrando a competitividade das empresas líderes. Em segundo lugar, os serviços de arrendamento de imóveis e os negócios de decoração e remodelação registam um crescimento rápido, passando a ser um novo motor de crescimento.

Negócio de corretagem com crescimento elevado O segmento de serviços não relacionados com transações imobiliárias torna-se a “segunda curva de crescimento”

O negócio de corretagem é o negócio central da Beike, que tem vindo a superar continuamente as expectativas desde a segunda metade do ano passado.

Entre os 8437 mil milhões de RMB de GTV no 1.º trimestre, o valor das transações de imóveis existentes foi de 5803 mil milhões de RMB, com um aumento homólogo de 28,1%; o valor das transações de imóveis novos foi de 2322 mil milhões de RMB, com um crescimento homólogo de 53%. Note-se que este dado foi alcançado num contexto de volatilidade nas vendas imobiliárias: segundo os dados da CEC, no 1.º trimestre, as vendas (em termos de montante) dos Top100 promotores desceram cerca de 7% em termos homólogos.

A capacidade da Beike para resistir às oscilações do ciclo deve-se, em grande parte, à melhoria da eficiência operacional. Por um lado, a empresa reforçou o investimento em tecnologia de IA, lançando várias ferramentas de aplicação, cobrindo tanto o lado B como o lado C.

Entre essas, o assistente de IA para encontrar casas “Búdins” destina-se aos utilizadores; a capacidade de AI profundidade de raciocínio, combinada com dados reais de habitações, pode compreender melhor as necessidades dos utilizadores na busca de casa, recomendando de forma inteligente as habitações adequadas e fornecendo aos utilizadores um produto de procura de casa inteligente e eficiente. O assistente no lado dos potenciais clientes “Lai Ke” destina-se aos corretores/mediadores, aumentando a eficiência da comunicação com clientes e elevando a taxa de fecho de negócios.

Além disso, para melhorar a eficiência de colocação (do encaminhamento ao “entrar na loja”), a Beike, em termos de mecanismos, por um lado ajuda na transmissão e circulação de imóveis através do reforço da gestão interna mais pormenorizada, com recurso a ferramentas como o “painel de trabalho do dono da loja” e o “assistente de promoção inteligente de imóveis por IA”, bem como a encontros presenciais de foco em imóveis; por outro lado, constrói mecanismos de operação da plataforma, como um sistema de benefícios por pontos e conselhos de co-governação regionais, para incentivar os donos das lojas a desenvolverem-se para níveis superiores e a reforçarem a cooperação entre lojas.

No 1.º trimestre, a empresa registou aumentos homólogos de 8% e 14% no GTV por loja e no GTV por pessoa, respetivamente. Ao mesmo tempo, a eficiência das pessoas e a eficiência das lojas estão a melhorar. A taxa de perda de lojas existentes desceu para 2,9%, uma redução em cadeia de 6% e uma redução homóloga de 38%. Em simultâneo, a taxa de retenção de 6 meses das lojas recém-conectadas na primeira metade de 2024 atingiu 94%.

Vejamos agora o segmento de serviços não relacionados com transações imobiliárias. No 1.º trimestre, a receita líquida cresceu 46,2% em termos homólogos, representando 35,9% da receita líquida total, e já se tornou, de facto, a segunda curva de crescimento.

Entre esses, o negócio de decoração e mobiliário gerou uma receita líquida de 29 mil milhões de RMB, com um crescimento homólogo de 22,3%; ao mesmo tempo, o negócio contribuiu com uma margem de lucro que atingiu um valor histórico máximo de 32,6%, o que representa um aumento de 2 pontos percentuais em termos homólogos.

Relativamente às receitas dos serviços de arrendamento de imóveis, no 1.º trimestre a receita líquida atingiu 51 mil milhões de RMB, com um crescimento homólogo de 93,8%. De acordo com as informações divulgadas pela empresa, no final do 1.º trimestre, a escala de imóveis em gestão excedia 500 mil unidades, e, entre elas, o “arrendamento tranquilo” tinha mais de 490 mil unidades em gestão.

Em 2023, a Beike definiu a estratégia “uma estrutura e três asas”, em que “uma estrutura” se refere às transações de imóveis novos e de imóveis usados; “três asas” refere-se a decoração completa, arrendamento e o negócio Beihao Jia. Importa destacar que, desde 2021, o negócio de decoração, uma vez lançado, obteve um crescimento rápido; o negócio de arrendamento de imóveis também tem demonstrado um forte potencial de crescimento. Para a Beike, ao conseguir abrir com sucesso uma segunda curva de crescimento no segmento de serviços não relacionados com transações imobiliárias, para além do negócio principal de corretagem imobiliária, isto ajuda a aumentar a elasticidade dos resultados da empresa.

Chegou a era dos imóveis existentes A melhoria da qualidade operacional é a chave

À medida que a eficiência operacional aumenta, a capacidade de geração de lucros da Beike também melhora. De acordo com o que a empresa divulgou, no primeiro trimestre deste ano as despesas operacionais foram de 42 mil milhões de RMB, uma descida em cadeia de 31,3%, e o lucro líquido ajustado atingiu 13,93 mil milhões de RMB.

Na verdade, após vários anos de ajustamentos, as margens de lucro geradas pelos negócios de imóveis usados e de imóveis novos da Beike tendem a estabilizar-se. E, com a melhoria das margens de lucro atribuídas ao negócio de decoração, juntamente com o desenvolvimento dos negócios de arrendamento de imóveis e do Beihao Jia, a melhoria da capacidade de qualidade operacional é, muito provavelmente, uma tendência.

O diretor executivo e diretor financeiro (CFO) da Beike, Xu Tao, afirmou: “Ao garantir um controlo razoável dos custos e despesas, continuaremos a apoiar de forma consistente o desenvolvimento de longo prazo dos negócios e a dar todo o apoio às medidas estratégicas de ‘uma estrutura e três asas’”.

No primeiro trimestre deste ano, o caixa escriturado da Beike atingiu 127,73 mil milhões de RMB, mais cerca de 12% do que no início do período. Em 2024, a empresa pagou aos acionistas um montante total de dividendos de cerca de 4 mil milhões de USD. Em simultâneo, foram aplicados cerca de 7,16 mil milhões de USD em recompras de ações; o número de ações recompradas representava cerca de 3,9% do total de ações emitidas no final de 2023 e todas foram canceladas. A recompra e o cancelamento em grande escala representam a confiança da direção no desenvolvimento futuro e, ao mesmo tempo, o cumprimento do compromisso assumido com o retorno aos acionistas.

Do ponto de vista da indústria no seu conjunto, desde setembro de 2024, um pacote de políticas tem impulsionado a recuperação do mercado imobiliário, com melhorias evidentes tanto no volume de transações como no número de pessoas que visitam casas; em 2025, a tónica principal do setor imobiliário continua a ser “estancar a queda e estabilizar para retomar”.

Como principal plataforma nacional de corretagem imobiliária, a Beike deverá beneficiar diretamente da recuperação do setor. Mais importante ainda, com o abrandamento do processo de urbanização, o mercado de vendas imobiliárias começa a entrar na era dos imóveis existentes, o que favorece diretamente a Beike.

De acordo com informações do relatório de pesquisa da Founder Securities, nos últimos quatro anos a quota das transações de imóveis usados em todo o país tem vindo a aumentar rapidamente, atingindo no final de 2024 o máximo histórico de 46%, o que indica que o mercado de imóveis usados está gradualmente a tornar-se uma parte importante do mercado imobiliário. Além disso, com o aumento da pressão sobre os promotores para “desfazer inventário”, a Beike terá também mais espaço para desempenhar o seu próprio valor.

Quanto ao desenvolvimento futuro, Peng Yongdong, cofundador, presidente do conselho e CEO da Beike, afirmou: “No futuro, estamos plenamente confiantes no desenvolvimento de longo prazo da empresa no âmbito da estratégia ‘uma estrutura e três asas’ e continuaremos a investir de forma firme e sustentada na aplicação de IA.”

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Responsável: Wang Yong