Maratona de “troca de núcleo” no setor imobiliário: quem será o primeiro a ultrapassar a barreira da transição entre o antigo e o novo?

A cada transição de ciclo, o mercado não regressa com a mesma aparência. A transformação e a atualização do mercado imobiliário: onde estão os pontos de interesse no futuro? No seu desempenho de 2025, o Grupo Longfor apresenta uma direção.

No ano passado, o comércio do Grupo Longfor adicionou 13 centros comerciais; até ao final do ano, o número de centros comerciais atingiu 99, prevendo-se que em 2026 continue a adicionar mais 9. No futuro, estes mais de 100 centros comerciais, enquanto centros de fluxo do Grupo Longfor, irão impulsionar a vitalidade e o crescimento do negócio de operação.

Atualmente, com dois negócios operacionais — investimento comercial e gestão de ativos — o Grupo Longfor já cresceu até se tornar a principal força de crescimento e a principal fonte de lucros do Grupo. À medida que o negócio de operação se torna um dos núcleos do Grupo, a maratona contínua há mais de 20 anos do Longfor, de “trocar o núcleo”, está cada vez mais perto da linha de chegada.

O negócio de operação, um pilar que estabiliza o destino

Nas vagas turbulentas de ajustamento do mercado imobiliário, o enorme navio do Longfor mantém sempre uma rota clara e uma velocidade estável.

Em 2025, o Grupo Longfor (00960.HK) registou receitas de 97.31B de yuan e um lucro líquido de 1.02B de yuan. Entre os maiores pontos de destaque do negócio, continua a estar a origem no negócio de operação e serviços.

No ano passado, a receita de operação e serviços do Longfor atingiu 26.77B de yuan, um recorde histórico, com uma taxa de contribuição para a receita já em 27,5%. E, nos três anos anteriores, esta proporção foi respetivamente de 11,7%, 13,8% e 21,0%.

Em 2025, a margem de lucro bruto global do negócio de operação e serviços do Grupo Longfor ultrapassou os 50%, e o lucro principal foi de 7.92B de yuan. As duas áreas juntas apresentam uma margem líquida de quase 30%, demonstrando uma excelente capacidade de gerar lucros.

Como empresa em modelo de grupo, além do negócio de desenvolvimento imobiliário, o Grupo Longfor também dispõe de duas vias operacionais: investimento comercial e gestão de ativos, bem como duas vias de serviços: serviços de propriedades e criação inteligente. Entre as cinco vias, a operação já se tornou o centro de gravidade do negócio da empresa.

Até ao final de 2025, o investimento comercial do Longfor estava a operar 99 centros comerciais em 25 cidades, com a taxa de ocupação estável numa posição elevada de 97%; no ano passado, o fluxo diário médio de clientes do comércio do Longfor foi de 3,79 milhões de visitas, com um crescimento homólogo global de 16% e uma faturação de 82,4 mil milhões de yuan, com crescimento homólogo de 17%; as receitas de renda cresceram 4% ano após ano, para 11,21 mil milhões de yuan.

A gestão de ativos do Longfor inclui principalmente seis negócios: residências de longa duração “Guanyù”, zonas de rua vibrantes “Huàn Sì”, apartamentos para estadias com serviços “Xiá Fēi Gōngguǎn”, escritórios empresariais “Láinhǎi Yǐnqí” (Blue Sea Engine), hospitais para mulheres e crianças “Yòu Yòu Bǎobèi” e envelhecimento saudável “Chūnshān Wànshù”, cobrindo cenários completos de “habitar, trabalhar, divertir-se, cuidar e envelhecer”.

Até ao final de 2025, a taxa de ocupação dos projetos da Guanyù com mais de seis meses de abertura atingiu 95,7%; a nova zona de rua vibrante Huàn Sì já foi oficialmente apresentada em quatro cidades, incluindo Chengdu, Hefei, Hangzhou e Xangai.

Marcas como Longfor Tiānjiē, Guanyù, Huàn Sì e outras florescem em múltiplos pontos, fazendo do negócio de operação o pilar que estabiliza o destino do Grupo Longfor. Em 2025, o negócio de operação, composto por investimento comercial e gestão de ativos, gerou receitas de rendas de 14,19 mil milhões de yuan, um aumento de 1,6% ano após ano, fornecendo ao Grupo um fluxo de caixa e sustentação de lucros estáveis.

Longfor Tiānjiē: porque fica cada vez mais em alta?

Em 2003, o primeiro projeto comercial do Longfor — Bei chéng Tiānjiē — foi inaugurado no CBD de Guānyīnqiáo, em Chongqing. Naquela altura, talvez fosse apenas uma tentativa do Longfor de diversificar a alocação de ativos no período de crescimento do setor.

Mais tarde, os Longfor Tiānjiē foram sendo implementados um após o outro, passando rapidamente a liderar o comércio nas principais cidades de topo. Tendo provado os benefícios, o Longfor foi progressivamente transformando o comércio no principal rumo de investimento de longo prazo, destinando todos os anos 10% dos recebimentos das vendas para serem acumulados nas propriedades detidas.

Atualmente, com o ajustamento da indústria imobiliária, o centro de gravidade do mercado mudou de um desenvolvimento imobiliário e vendas de imóveis a curto prazo para negócios de operação e serviços capazes de gerar receitas e lucros a longo prazo. O negócio de operação liderado pelo Longfor Tiānjiē tornou-se uma das principais espinhas do negócio do Longfor.

Em 2025, devido ao ajustamento do mercado imobiliário, a velocidade de novas aberturas de projetos comerciais no mercado diminuiu. Contudo, o comércio do Longfor continuou a manter uma velocidade de expansão estável. No ano passado, conforme planeado, foram adicionados 13 centros comerciais de operação. Em Wuhan Bīnjiang Tiānjiē, Chongqing Jiāng’àn Tiānjiē e outros projetos de bandeira, a inauguração transformou-se imediatamente num novo marco do comércio regional.

Até ao final de 2025, o comércio do Longfor acumulava 99 centros comerciais em operação, cobrindo 25 cidades em todo o país; marcas parceiras ultrapassavam 7.400, das quais mais de 400 em parceria estratégica.

Ao mesmo tempo, foram realizados upgrades e reformulações em vários projetos de topo, incluindo Chongqing Bei chéng Tiānjiē, Suzhou Shīshān Tiānjiē e Beijing Chángyíng Tiānjiē, entre outros, para melhorar a competitividade de longo prazo dos projetos, através de atualização de instalações de hardware, remodelação de espaços internos, renovação das equipas de marcas, etc.

Então, numa era em que o mundo virtual de IA compete pela atenção dos utilizadores e o e-commerce e o retalho imediato tornam a compra suficientemente conveniente, como é que o Longfor Tiānjiē, enquanto representante de cenários de consumo offline, consegue continuar a manter a sua atratividade, abrir um que fica em alta e continuar a ficar em alta, sempre?

Até agora, o novo Tiānjiē do Longfor, ao criar um sentimento de descontração no espaço comercial com um pátio interior em estilo de floresta (森系中庭), funde espaços de vida como parques e mercados especializados de produtos, transformando os centros comerciais de uma simples “localização para consumir” num “nó de vida urbana”.

A economia das primeiras lojas (first store economy) é uma forma importante de aumentar a atratividade do comércio do Longfor nos últimos anos. Em cada inauguração de um novo Longfor Tiānjiē, a quota de first stores é um KPI fundamental. Por exemplo, no caso do Wuhan Bīnjiang Tiānjiē inaugurado em 2025, a quota de lojas de primeira cidade (first store na cidade) e de lojas flagship chega a 40%.

Além disso, o Grupo Longfor cria IPs originais como “Feiras de Templo do Tiānjiē”, “Temporada Huānqiǎng do Tiānjiē”, “Temporada de Alegrias do Tiānjiē” e “Temporada Xǐngchūn”, mantendo uma interação contínua com os consumidores. Entre estas, a “Temporada de Alegria do Tiānjiē” já foi realizada consecutivamente por nove edições. A mais recente, no final de 2025, ao integrar um evento romântico de festa de Natal, um grande mega-desconto de fim de ano e surpresas na véspera de ano novo, ligou e articulou-se com quase 100 centros comerciais em todo o país.

Impulsionado por estratégias operacionais como atualização de cenários, economia das primeiras lojas e inovação de conteúdos, o volume de pessoas e as receitas de renda do comércio do Longfor mantiveram crescimento estável, tornando-se uma fonte estável de contribuição para as receitas, lucros e fluxos de caixa do Grupo.

Troca do “núcleo”, compreender novamente o Longfor

À medida que o comércio do Longfor entra no grupo das principais marcas de operação comercial no país, o negócio de operação passa a ser o responsável pelo crescimento e pela rentabilidade do Grupo, e o Longfor percorreu, ao longo de mais de 20 anos, quase toda uma maratona de troca do núcleo.

Do Longfor do passado, centrado principalmente no desenvolvimento imobiliário, evoluiu para o atual, com três grandes áreas a avançar em paralelo: desenvolvimento, operação e serviços. No ecossistema de “Um Longfor”, vias como investimento comercial, serviços de propriedades e criação inteligente cooperam em profundidade, capacitando o espaço, criando valor para os clientes e proporcionando aos consumidores uma melhor experiência comercial, formando uma competitividade integral e única.

Independentemente das oscilações de curto prazo do mercado, o Longfor continua a investir com firmeza. Em 2026, o comércio do Longfor vai adicionar 9 projetos totalmente novos a abrir portas, 5 fortes e 4 leves, localizados respetivamente em cidades core de primeiro e segundo níveis como Pequim, Hangzhou, Chengdu, Changsha e outras.

O objetivo proposto anteriormente pelo Longfor era, até 2028, que a receita do negócio de operação e serviços ultrapassasse a receita do negócio de desenvolvimento imobiliário.

Com o avanço do processo de “troca do núcleo”, a perceção do mercado sobre o Grupo Longfor também foi sendo atualizada. Em outubro de 2025, na sua classificação do Grupo Longfor, a Moody’s ajustou a metodologia de classificação, passando de “construção residencial e desenvolvimento imobiliário” para REITs e outros ativos imobiliários comerciais.

Na verdade, muitas empresas imobiliárias já reconheceram o valor do negócio de operação e serviços, mas são muito poucas as empresas que conseguem manter sempre a rota e o ritmo, investir continuamente e obter resultados.

Em 2025, o Longfor acrescentou vários terrenos, maioritariamente em mercados de topo como Shenzhen, Xangai, Suzhou, Chengdu, Chongqing, Guiyang e outros. Após vários anos consecutivos de rápida rotação, a reserva fundiária da empresa caiu para 22,35 milhões de m², com um custo médio de 4.132 yuan por m².

Depois de passar com sucesso o pico de reembolso de dívida de 2025, o montante total de empréstimos consolidados do Grupo Longfor foi de 152,81 mil milhões de yuan, menos 23,51 mil milhões de yuan do que no final do ano anterior; em caixa disponível, 29,20 mil milhões de yuan; os direitos devidos aos acionistas da empresa foram de 162,81 mil milhões de yuan, com rácio de dívida líquida em 52,2%; o custo médio de financiamento baixou para uma taxa anual de 3,51%, e a duração média contratual dos empréstimos aumentou para 12,12 anos.

Com a rápida rotação dos inventários imobiliários e a redução contínua da pressão da dívida do Grupo, o impacto do negócio imobiliário no Grupo Longfor torna-se cada vez menor. O bom desempenho do negócio de operação tornar-se-á cada vez mais evidente; e o valor do mesmo dentro do ecossistema do Longfor será cada vez mais destacado.

Compreender novamente o Longfor, de facto, requer tempo. Mas é possível prever que, nesta grande transformação do mercado imobiliário, o Longfor será certamente uma das empresas capaz de atravessar com sucesso o ciclo.

No futuro, o Longfor continuará a aprofundar os efeitos de sinergia entre as três áreas de desenvolvimento, operação e serviços. Com base no fluxo de caixa estável e nos pontos de contacto com clientes criados pelo negócio de operação, irá retribuir ao negócio de desenvolvimento a melhoria da força dos produtos e o investimento preciso; ao mesmo tempo, com o negócio de serviços, irá consolidar a confiança dos clientes, construindo em conjunto um ecossistema sustentável orientado para o futuro.