Trocar um apartamento usado por um novo: Primeiro contrato de "aquisição e substituição de habitação" em Xangai. Especialistas prevêem que este ano mais cidades irão aderir

Uma casa usada, vendida diretamente a uma empresa do setor de plataformas de habitação social garantida pelo governo, e depois usada esse dinheiro para comprar uma nova casa — este tipo de operação está a tornar-se realidade em Xangai.

Em 31 de março, foi assinado em Jing’an o primeiro caso de “aquisição e troca habitacional” em Xangai. Segundo a notícia da CCTV, o residente Sr. Shi vendeu a habitação existente em seu nome para a empresa de habitação de garantias do distrito; em simultâneo, celebrou um contrato de compra e venda com a empresa de desenvolvimento do projeto de habitação comercial em construção, concluindo de uma só vez a operação de “vender a casa antiga + comprar a casa nova”.

Neste modelo, as casas usadas originalmente dispersas no mercado são integradas no sistema de aquisição do governo e transformadas em habitação social para arrendamento garantido; enquanto as necessidades de melhoria que poderiam ficar condicionadas por “a casa antiga ser difícil de vender” são desbloqueadas na mesma transação.

Primeiro caso de “aquisição e troca habitacional” assinado em Jing’an, Xangai

Num contexto em que se tem continuado a enfatizar “revitalizar o estoque de casas comerciais”, este modelo, que começou pela aquisição de casas novas e se estendeu a casas usadas, foi considerado por vários especialistas entrevistados como uma mudança importante na ferramenta de política. Ao mesmo tempo, questões como custo do capital, escala de aquisição e operação posterior também se tornarão os fatores-chave para saber se este modelo pode ser promovido de forma abrangente.

Casas usadas integradas no sistema de habitação social

Um novo canal para viabilizar a troca

Segundo a notícia da CCTV, em Jing’an, a empresa de habitação de garantias pertencente ao distrito atua como entidade implementadora, adquirindo habitações em pequenas tipologias (moradias de tipologia pequena em conjunto) dentro do distrito com direitos de propriedade claros e um preço total adequado. As unidades, após serem submetidas a uma reforma padronizada e uniformizada, passam a integrar integralmente o sistema de gestão de habitação social para arrendamento garantido a nível distrital e são arrendadas a grupos como novos residentes e jovens, a preços inferiores às rendas do mercado para a mesma zona.

Este modelo abre um novo canal de troca para residentes com necessidades de melhoria habitacional: os residentes podem primeiro fixar o interesse numa unidade de habitação comercial em construção dentro do distrito e as condições de compra, e depois submeter ao gabinete/empresa de habitação de garantias do distrito um pedido de aquisição da sua habitação antiga; a empresa de habitação de garantias do distrito emite aos residentes vales de habitação destinados especificamente à troca, concretizando um ciclo fechado de “disposição normalizada da casa antiga e compra bem-sucedida da nova”.

Durante o período do “15.º 5.º plano quinquenal” (15º 5º), Jing’an prevê um aumento de cerca de 13k unidades (divisões) de habitação para arrendamento garantido. Sendo uma área central de Xangai e com recursos de terra apertados, o modelo tradicional já dificilmente consegue satisfazer totalmente a procura incremental para angariar habitação para arrendamento garantido; para alargar ainda mais os canais de angariação de habitações, Jing’an desenvolveu este inovador modelo de “aquisição e troca habitacional”, injetando nova dinâmica na obtenção de habitação para arrendamento garantido.

(Imagens de arquivo) Pavilhão de Jing’an na Exposição Internacional de Cidades e Arquitetura de 2025 de Xangai (Shanghai Chengbo) — demonstração de atualização urbana e requalificação de casas antigas/casas usadas

Na verdade, esta política já tinha sido lançada no início de fevereiro. Segundo a Xinhua, em 2 de fevereiro, o trabalho efetivo de aquisição de habitações usadas em Xangai para projetos de habitação social para arrendamento garantido foi iniciado. O primeiro lote de zonas-piloto inclui o Novo Distrito de Pudong de Xangai, Jing’an e Xuhui.

Das casas novas às casas usadas

O foco da política muda de controlar o aumento para ativar e otimizar o estoque**

O surgimento deste modelo é um resultado da evolução recente das políticas imobiliárias, que passaram do “aumento” para a continuação do caminho relativo ao “estoque”.

Zhang Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária Yiju de Xangai, ao falar numa entrevista ao repórter da Red Star News, disse que, desde que a Conferência de Trabalho Económico Central de 2025 e o “Relatório sobre o Trabalho do Governo” de 2026 mencionaram repetidamente “revitalizar o estoque de casas comerciais”, o foco das políticas do mercado imobiliário passou de controlar apenas o aumento para revitalizar e otimizar o estoque.

Ele referiu que, no início, as práticas de recolha/armazenamento concentravam-se sobretudo na aquisição por empresas de desenvolvimento imobiliário de habitações comerciais novas não vendidas. Porém, atualmente, cidades como Xangai, Hangzhou, Jinan, Taicang, entre outras, mostram que o objeto da aquisição começou a estender-se do “inventário de casas novas” para o mercado de casas usadas. Ao fornecer um “canal oficial de saída” para casas usadas antigas e velhas, ativa-se diretamente a cadeia de substituição habitacional; ao mesmo tempo, com um custo mais baixo, é possível angariar rapidamente habitações para arrendamento garantido localizadas em zonas maduras.

A análise feita por Zhang Yuejin aos casos organizados indica que, de momento, várias regiões já desenvolvem explorações semelhantes. Por exemplo, em áreas como Pudong, Jing’an e Xuhui em Xangai, empresas municipais de arrendamento público adquirem casas usadas de tipologias pequenas para habitação social de arrendamento garantido; em Taicang, província de Jiangsu, através do modelo “trocar o velho pelo novo”, empresas estatais adquirem casas antigas e as utilizam para habitação social ou apartamentos para talentos; em Fuyang, Hangzhou, província de Zhejiang, na zona de início de Jinan, província de Shandong, e noutros locais, também se promove a implementação de políticas ligando a substituição de casas usadas e casas novas mediante aquisição.

No relatório “Resumo do Mercado Imobiliário da China no 1.º Trimestre de 2026 e Perspetivas de Tendência”, divulgado pelo Instituto de Pesquisa de Índice, mencionou-se que, em 2026, as diversas regiões continuarão a impulsionar a aquisição de casas comerciais em estoque; dentro disso, a aquisição de casas usadas será um foco. O relatório aponta que Pudong, Jing’an e Xuhui já iniciaram pilotos relacionados, prevendo-se que mais cidades acompanhem e implementem, acelerando a eliminação do inventário de casas usadas.

Ativar a cadeia de troca

A possibilidade de promoção testa o capital e a capacidade de operação

Zhang Yuejin analisou que a prática atual de aquisição de casas usadas para habitação social em várias regiões apresenta múltiplas características evidentes. Por um lado, os critérios de aquisição tendem para uma maior precisão e orientação por localização; em contraste com a atenção às “unidades completas não vendidas” nas casas novas, a aquisição de casas usadas enfatiza mais a “compatibilidade por localização” e a “utilidade da tipologia”. Ao mesmo tempo, o ciclo de fundos e a integração profunda com instrumentos financeiros ligam a aquisição de casas usadas à ativação do mercado de casas novas. O papel das empresas estatais locais (plataformas de investimento e construção de cidades) também se transformou: deixou de ser apenas “fornecedor de terrenos” para passar a “estabilizador do mercado” e “operador de recursos habitacionais”.

Para Zhang Yuejin, para as famílias residentes, esta política consegue reduzir de forma significativa o “risco de troca” de necessidades de melhoria; ativa a cadeia “vender e comprar”, especialmente ajudando a resolver o problema do aumento acentuado das listagens de casas usadas em algumas cidades nos últimos dois anos, o que contribui para estabilizar as expetativas do grupo-alvo central do mercado.

Zhang Wenjing, diretora geral de dados do Instituto de Pesquisa de Índice em Xangai, referiu que, por um lado, este movimento consegue apoiar eficazmente o aumento da oferta de habitação para arrendamento garantido, otimizar a distribuição regional e a estrutura de tipologias habitacionais, reduzir os custos de habitação de novos residentes e jovens e aumentar a atratividade para talentos. Por outro lado, ao adquirir pelo governo casas usadas em estoque, é benéfico para estabilizar o equilíbrio entre oferta e procura e as expetativas de preços das transações de casas usadas, aliviar a pressão do inventário e, ao mesmo tempo, impulsionar a eliminação de inventário das casas novas; isto promove efetivamente a formação do modelo de “alugar e comprar em conjunto”.

No entanto, do ponto de vista das condições de implementação prática, também existem limitações relacionadas.

O Instituto de Pesquisa de Índice, no relatório acima mencionado, referiu que a utilização de títulos especiais para adquirir casas comerciais em estoque é uma forma importante de promover a redução de inventário; segundo estatísticas não completas do próprio instituto, desde 2025, em várias regiões como Zhejiang, Shandong e Hunan, foram emitidos, no total, mais de 4.300 milhões de yuans em títulos especiais para a aquisição de casas comerciais em estoque, mas a velocidade global de emissão ainda é relativamente lenta. O custo do capital elevado é um dos fatores importantes que afetam a realização do trabalho de aquisição.

Em termos de operação, Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, disse anteriormente numa entrevista ao repórter da Red Star News que estas casas usadas localizadas no centro, com infraestrutura e serviços de apoio já maduros e com vantagens de deslocação, após uma segunda remodelação/interiorização, se a renda for adequada, certamente serão bem recebidas. Porém, do lado da oferta, este modelo de “ativos pesados” com grande volume de investimento de capital é difícil de ampliar em termos de escala; além disso, mais tarde dependerá da situação de arrendamento após a aquisição e da rentabilidade das rendas.

Zhang Yuejin também referiu que este modelo enfrenta muitos desafios, incluindo pressão de sustentabilidade do capital, salvaguarda da imparcialidade da avaliação (valor justo) e do risco moral, e eficiência da operação posterior, entre outros.

Pelo que se vê do primeiro contrato em Jing’an de Xangai, a aquisição de casas usadas para habitação social para arrendamento garantido já passou da exploração de política para a fase de operação efetiva. A CCTV mencionou na reportagem que este modelo oferece práticas-piloto replicáveis e promovíveis para angariar habitação para arrendamento garantido e para apoiar melhorias habitacionais.

Zhang Yuejin disse ao repórter que este ano é previsível que mais cidades entrem nesta linha, e que a escala de recolha/aquisição tenha potencial para aumentar ainda mais. A pressão de oferta no mercado de casas usadas deverá aliviar-se em simultâneo; ao mesmo tempo, ajudará as diversas cidades a explorar ativamente mecanismos como a ligação entre a primeira e a segunda venda/entre casas novas e usadas, fornecendo importantes referências para a otimização do sistema e dos produtos de habitação social.

Repórter da Red Star News Liu Yazhou, reportagem de Pequim

Edição Zhang Xun Revisão Ren Zhijiang