Por trás de uma centena de bilhões, as mudanças e permanências da Yuexiu Properties

Por: Leju Finance, Zeng Shujia

Em 2025, a indústria imobiliária continua a sedimentar-se num “período de ajustamento”, e a YUEXIU PROPERTY entrega um conjunto de resultados particularmente representativo.

Em termos simples, é uma resposta em que o contraste entre “o aspeto exterior” e “o interior” é muito evidente.

À primeira vista, o lucro líquido atribuível aos acionistas diminuiu um pouco. Mas, ao descascar a capa dos dados, descobre-se que a sua “estrutura” — isto é, o volume de vendas, os fluxos de caixa e as reservas de terrenos — continua bastante sólida.

Este fenómeno de “queda dos lucros, vendas estáveis” é, precisamente, um retrato fiel da situação de diferenciação do mercado imobiliário urbano neste momento.

E, durante o período de ajustamento, o negócio da “segunda curva” de habitação e comercial da YUEXIU PROPERTY, também é um exemplo do modo como as empresas imobiliárias sobrevivem e se desenvolvem atualmente.

Resiliência nos resultados

Em 2025, o lucro líquido após impostos anual da YUEXIU PROPERTY foi de 1,78 mil milhões de yuan, um aumento de 21,4%; o lucro atribuído aos titulares de participações foi de cerca de 60M de yuan.

Tal deve-se, em grande medida, ao impacto combinado do contexto macro e do ciclo de acertos contabilísticos.

A YUEXIU PROPERTY explica que o mercado imobiliário ainda se encontra num período profundo de ajustamento; a recuperação substancial da confiança e das expectativas do mercado requer tempo; a diferenciação entre mercados de diferentes cidades é evidente; e, para o negócio anual de vendas de apartamentos, a margem bruta das vendas reconhecidas, em termos homólogos, diminuiu.

Com base no contexto macro, é algo muito fácil de compreender. Para vender casas, muitos projetos acabam por sacrificar parte da margem bruta, o que naturalmente leva à redução do lucro reconhecido nas vendas.

Em segundo lugar, durante o período, a estrutura dos projetos de vendas reconhecidas como receita teve alterações faseadas, o que fez com que a percentagem média de participação dos projetos de vendas reconhecidas no ano diminuísse face a 2024; consequentemente, o lucro atribuível aos titulares de participações também diminuiu.

Em resumo, para dispersar riscos, a empresa participou em alguns projetos de desenvolvimento conjunto; embora o volume de vendas tenha aumentado, a proporção do lucro que fica no seu próprio bolso (percentagem de participação) diminuiu faseadamente.

No entanto, embora haja menos dinheiro nos livros, na verdade isso é resultado de a empresa ter de forma proativa um desenvolvimento mais prudente e de ajustar a estrutura.

No ano passado, a margem bruta dos novos projetos da YUEXIU PROPERTY foi de cerca de 15%, o que lançará uma base sólida para a reparação posterior dos seus lucros.

Em termos de escala, a YUEXIU PROPERTY continua indiscutivelmente a ser uma empresa imobiliária “de milhares de milhões” (mil milhões de yuan).

Em 2025, alcançou um montante de vendas contratuais (incluindo vendas de projetos das empresas conjuntas e associadas) de cerca de 106,21 mil milhões de yuan, mantendo-se consecutivamente, por três anos, no grupo de escala de “mil milhões”.

De acordo com estatísticas da CFC (CR), no conjunto do ano a YUEXIU PROPERTY manteve-se nos dez primeiros do setor a nível nacional em montante de vendas contratuais, ocupando o 9.º lugar.

A solidez da YUEXIU PROPERTY também se reflete na “proteção” da sua linha de segurança financeira.

No ano passado, o custo de financiamento situou-se num nível baixo na indústria, e a taxa anual média ponderada de empréstimos baixou mais 44 pontos base para 3,05%.

Durante o período, emitiu duas emissões de obrigações corporativas dentro do país, no total de 2,9 mil milhões de yuan, com cupom entre 1,95%-2,5% ao ano; além disso, emitiu uma emissão de dívida de “dim sum” no exterior no montante de 2,85 mil milhões de yuan, com cupom de 3,3% ao ano.

No mesmo período, o fluxo de caixa líquido positivo das atividades operacionais da YUEXIU PROPERTY foi de 13,94 mil milhões de yuan, mantendo-se como fluxo líquido positivo por quatro anos consecutivos, demonstrando forte capacidade de “gerar caixa”.

Quanto aos indicadores “três linhas vermelhas” da empresa, todos mantiveram-se no patamar verde; após deduzir as receitas antecipadas, o rácio de passivo sobre ativos, a taxa de empréstimos líquidos e a razão caixa-dívida de curto prazo foram, respetivamente, 65,5%, 54,9% e 1,7x.

A sua robustez financeira obteve amplo reconhecimento por parte de instituições de rating e do mercado internacional de capitais.

Aprofundamento estratégico

Por trás da “firmeza” na frente de vendas da YUEXIU PROPERTY está o seu aprofundamento estratégico.

Por trás disso, está uma estratégia relativamente focalizada. Durante o período, 85,6% do seu volume de vendas provieram de seis cidades-chave, como Pequim, Xangai, Guangzhou, etc.

Além de gerir inventário, estabilizar preços e aumentar incrementalmente, e de concentrar esforços para acelerar a liquidação, a YUEXIU PROPERTY implementa igualmente a abordagem “investimento eficiente, promover estabilidade com investimento”, e “uma estratégia por cidade”, assegurando uma “almofada de segurança” para o desenvolvimento.

No ano passado, ao aproveitar o ritmo do investimento, aprofundar a expansão da cooperação e focar-se em cidades centrais de maior nível de energia, a empresa concluiu, ao longo do ano, com sucesso, a obtenção de 25 terrenos de alta qualidade em Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Chengdu, Zhengzhou, Xi’an e Foshan. Isso representou uma nova reserva de terrenos de cerca de 2,78 milhões de metros quadrados, e um montante de investimento em participação de cerca de 24,4 mil milhões de yuan.

Desses, a percentagem do montante de investimento em participação nas seis cidades centrais atingiu 96,3%; a estrutura das reservas de terrenos continuou a concentrar-se em cidades de maior nível. Além disso, a taxa de valorização (prémio) do investimento global da empresa no ano foi de cerca de 9,3%; ou seja, obtém reservas de terrenos de qualidade a um custo relativamente baixo.

No final do ano passado, a YUEXIU PROPERTY detinha uma reserva total de terrenos de cerca de 18,55 milhões de metros quadrados, com 94,4% dos recursos de terreno concentrados em cidades de primeira e segunda linhas.

A Grande Baía, a região do Leste da China, as regiões central e ocidental e a região do Norte representaram, respetivamente, cerca de 42,6%, 17,8%, 23,7% e 15,9% da reserva total de terrenos do grupo; a quota do valor vendável das seis cidades centrais foi de cerca de 75%, o que lança uma base para o desenvolvimento futuro.

Além disso, a YUEXIU PROPERTY também mencionou dois projetos de renovação urbana (旧改) em Guangzhou.

Um deles é o projeto Liren Dong, em Panyu: no momento, o progresso do projeto está relativamente a bom ritmo, podendo gerar um valor de mercadoria superior a 69B de yuan; o outro é a fábrica de equipamentos elétricos Nanyang, em Guangzhou: o progresso global da demolição já chegou a 94%, e a taxa de assinatura atingiu 98%.

No início deste ano, no final de uma batalha intensa de 9 horas, o Grupo YUEXIU conquistou o terreno do Hipódromo do Distrito de Zhujiang New Town (珠江新城马场地块). Em Guangzhou, este projeto será um complexo de grande escala do tipo “cartão-de-visita”; no futuro, não se exclui a possibilidade de, a nível do grupo, ser injetado na empresa cotada YUEXIU PROPERTY.

Em 2025, a base principal da YUEXIU PROPERTY em Guangzhou, com uma escala de 29,1 mil milhões de yuan, ficou em 2.º lugar nas listas locais de vendas; o apoio do projeto do hipódromo contribuirá para consolidar a posição de liderança da YUEXIU PROPERTY em Guangzhou.

Este projeto tem um volume de valor considerável; no futuro, após ser injetado na empresa cotada, espera-se que se torne o motor central para impulsionar o crescimento dos resultados da YUEXIU PROPERTY nos próximos anos.

Virada para “quatro bons”

A YUEXIU PROPERTY definiu para si uma solução para atravessar os ciclos da indústria — criar uma empresa “de quatro bons”, ou seja, bons produtos, bons serviços, boa marca e boa equipa.

Nos últimos anos, a empresa tem avançado nessa direção.

No que toca a produtos, através do aprofundamento contínuo do sistema de investigação e desenvolvimento com clientes, implementou a filosofia de “produtos 4x4 bons”, concluindo a atualização padronizada das quatro linhas de produtos; promoveu a integração conceção-construção e a atualização do sistema “Yue Zhi Zao”. Vários projetos receberam prémios de design e de qualidade da indústria; a imagem de marca da YUEXIU “casas boas” tornou-se profundamente reconhecida.

No âmbito da estratégia de “duas frentes — habitação e comércio”, o “negócio da segunda curva” da YUEXIU PROPERTY também merece atenção.

O arrendamento imobiliário da YUEXIU (YUEXIU REIT/房托) obteve uma receita anual de 1,86 mil milhões de yuan, com a taxa média de remuneração dos juros a baixar para 3,77%; a S&P e a Fitch ajustaram igualmente as perspetivas para “estável”. A receita do YUEXIU SERVICE manteve-se estável com aumento; a área sob gestão cresceu para 73,47 milhões de metros quadrados, e a taxa de cobrança de expansão externa subiu para 94%; a YUEJIAN KE realizou uma receita de 220 milhões de yuan, com a área sob gestão a crescer 23% para 920 mil metros quadrados, e obteve o projeto EPC de renovação da aldeia Dongliu, em Nansha.

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