Investigação | Gastando mais de 60 milhões, mas ainda sem conseguir obter o certificado de propriedade; projeto de luxo enfrenta impasse na assinatura online com vários proprietários em Mánhé, Pequim

Pergunta à IA · Como é que a alegada apropriação indevida de fundos por parte do promotor leva a um impasse na legalização de moradias de luxo?

Notícias de China Financeira (Cailianpress) 30 de março — (Repórter Li Jie) Como um dos principais marcos de moradias topo de gama em Pequim, o projecto de moradias de luxo “Man He” (缦合) da subsidiária Heqiang Chuangzhan, integrado no empreendimento Man He Beijing, deparou-se com situações em que não é possível tratar o certificado de propriedade.

Recentemente, vários proprietários contactaram o repórter do Cailianpress, referindo que, por volta de 2023, compraram o imóvel Man He Beijing desenvolvido pela Heqiang Chuangzhan. Embora tenham pago o valor total conforme o contrato e já tenham entrado na habitação, mais de dois anos depois continuam sem conseguir concluir o registo de assinatura online (网签), nem obter a certidão de direitos de propriedade (certificado de propriedade de imóveis), estando em causa um montante total pago pelos proprietários que poderá exceder 500M de yuan.

Para vários proprietários do Man He Beijing, a moradia de luxo que custou dezenas de milhões de yuan, em certa medida, tornou-se numa “apólice de depósito de grande montante” difícil de “regularizar” e colocar como oficialmente válido.

Quanto a esta questão relatada pelos proprietários, o repórter entrevistou representantes da empresa Heqiang Chuangzhan na região norte da China. As pessoas relevantes disseram ao repórter que “na venda do projecto Man He e no registo de assinatura online, estamos sempre a promover normalmente a tramitação. É algo que requer tempo. Esta questão não é algo muito simples; por trás há alguns factores complexos.”

Perante esta situação, o repórter, na qualidade de comprador, consultou a Comissão de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Pequim. As pessoas relevantes indicaram que “os assuntos de transferência de propriedade no distrito de Chaoyang são da responsabilidade do Bureau de Habitação e Gestão de Propriedades de Chaoyang. Se não for possível fazer a transferência, pode apresentar uma queixa junto do Bureau de Habitação e Gestão de Propriedades de Chaoyang relativamente ao promotor em questão.” Nessa ocasião, o repórter também perguntou ao Centro de Registo de Imóveis de Chaoyang. As pessoas relevantes disseram que, neste caso, é necessário ainda negociar e comunicar concretamente com o promotor; se não houver acordo, pode ser seguido o procedimento de litígio legal.

Proprietários de luxo de Pequim ficam presos num impasse na legalização

O Man He Beijing fica na Rua Xiaoyun, n.º 8, distrito de Chaoyang, Pequim; o nome em registo é “Novo Jardim Xinyandu” (新燕都家园). É um empreendimento residencial de gama alta conhecido desenvolvido pela Heqiang Chuangzhan no mercado de Pequim. Segundo dados do Fangtianxia (房天下), no momento em que está à venda, o preço total por unidade situa-se aproximadamente entre 54 e 108 milhões de yuan, e o preço unitário ronda cerca de 120 mil yuan por metro quadrado.

“Comprei uma unidade com 450 metros quadrados. O valor total da habitação foi de 68 milhões de yuan. A casa concluiu a entrega em 2023 e já moro lá. Mas, passados mais de dois anos, não foi concluído o registo de assinatura online, nem obtive o certificado de direitos de propriedade. O estado da propriedade ficou suspenso durante muito tempo.” Um proprietário do Man He Beijing, Sr. Li (nome fictício), disse ao repórter.

De acordo com uma estimativa inicial do Sr. Li, actualmente já conseguiu contactar oito proprietários que não fizeram o registo de assinatura online nem trataram a licença de propriedade e a certidão de propriedade, envolvendo pagamentos do preço das casas ainda sem certidão que poderão exceder 5 mil milhões de yuan.

Além disso, segundo informações do grupo de conversação fornecidas por um proprietário, os proprietários do Man He Beijing que ainda não fizeram o registo de assinatura online são cerca de dezenas de casas.

O repórter obteve, junto do lado dos proprietários, um dos contratos de compra. Esse contrato indica que a área de construção do imóvel era de aproximadamente 375 metros quadrados, com preço unitário de 54M de yuan por metro quadrado, e preço total de 120k de yuan. O contrato previa o prazo de entrega da casa para 30 de dezembro de 2023, e estipulava que, no prazo de 720 dias após a entrega, seria concluído o processo de obtenção do certificado de direitos de propriedade de imóveis. O proprietário afirmou que, actualmente, já pagou a totalidade do valor da habitação.

Ou seja, o promotor deveria, até 30 de dezembro de 2025, concluir o registo de assinatura online e a tramitação do certificado de propriedade para os proprietários. Agora, já ultrapassou o prazo acordado para a legalização do certificado, mas o promotor ainda não cumpriu as obrigações.

“Desde o final de 2023 até agora, o promotor disse-me, a cada dois ou três meses, ‘vai ser feito já o registo de assinatura online’. Essa frase eu ouvi não menos de dezasseis vezes, mas até hoje nenhuma foi cumprida.” disse o comprador, Sr. Li.

A este respeito, o repórter pediu confirmação e verificação junto de pessoas relevantes da empresa Heqiang na região norte da China. A resposta foi que “Man He é um projecto representativo da linha de projectos de ‘Mian Xi’ (缦系). As exigências dos proprietários, tanto a nível da empresa como do projecto, são tratadas como prioridade máxima para concluir, mas isso também requer tempo.”

Receios de que as verbas de venda tenham sido “extraídas”

Como é que, tendo os proprietários já pago a totalidade do valor e com as casas prontas, não é possível tratar o certificado?

Conforme o contrato de compra acima mencionado, quando o imóvel foi vendido, na secção “situação de hipoteca” consta “já hipotecado”. O hipotecante é a empresa Beijing XinJingRun Imobiliária (北京新京润房地产有限公司); o credor hipotecário é o Banco Zhejiang Shanyang (浙商银行) — filial de Pequim (北京分行). A data de registo da hipoteca é 26 de agosto de 2021. O prazo de cumprimento da dívida é de 8 anos, até 24 de agosto de 2029.

Segundo dados de Qichacha (企查查), a empresa Beijing XinJingRun Imobiliária foi criada em junho de 2006. Desde a sua criação, tem sido totalmente detida pela empresa de investimento Jirun Zhiyé (吉润置业投资有限公司) do grupo Heqiang Chuangzhan. Contudo, a 23 de março de 2026, o accionista controlador da empresa do projecto mudou de Heqiang Chuangzhan para China Trust (中信信托).

“Quando o promotor vendeu a casa, prometeu que, depois, seria feita a deshipoteca.” disse o Sr. Li. “Só quando a tramitação do certificado ficou bloqueada é que souberam, por vários lados, que esta remessa de imóveis para deshipoteca exigia que o promotor reembolsasse o empréstimo correspondente ao banco; e que era ainda necessário pagar impostos às entidades competentes.”

De acordo com várias informações recolhidas junto dos proprietários, o elevado montante de pagamento realizado pelos proprietários poderá não ter sido usado para o projecto “deshipotecar”. “O que entendemos é o seguinte: depois de a verba de venda do Man He Beijing ser agregada, nessa altura foi retirada em conjunto pela empresa-mãe Heqiang Chuangzhan para ser usada para outros fins do grupo, levando à falta de fundos ao nível do projecto para levantar a hipoteca.”

“O pessoal do Man He disse-me que o dinheiro foi tirado pela empresa-mãe, o que fez com que as formalidades do projecto não conseguissem avançar.” revelou o Sr. Li.

Importa notar que, enquanto os proprietários acima referidos estavam a perder tempo e a ficar desesperados devido aos problemas de obtenção do certificado, os novos blocos do projecto continuavam a ser vendidos.

O repórter, na qualidade de comprador, telefonou para o escritório de vendas do Man He Beijing. Quando o repórter falou com um funcionário do local, foi explicado que o projecto está a vender o bloco C2. “Neste momento temos um tipo de apartamento de 520 metros quadrados, com preço de mais de 500M de yuan. Neste momento é um contrato de promessa (pre-venda), a entrega será por volta de 2027. Depois de viver durante dois anos, tratarão do certificado de propriedade.”

Quando questionado sobre o problema de obtenção do certificado nos edifícios anteriores, o funcionário disse: “Os problemas anteriores estão a ser resolvidos, de forma contínua e gradual. O bloco 2 que está a ser vendido agora não terá esse tipo de situação, porque agora o dinheiro das casas vai entrar em contas de supervisão dedicadas.”

Funcionários relevantes da empresa Heqiang na região norte também confirmaram ao repórter que, actualmente, as unidades que estão a ser vendidas normalmente podem avançar com o registo de assinatura online de acordo com os marcos do processo.

Então, por que razão existe essa diferença? Zhang Bo, director do Instituto de Investigação de 58 Anju (58安居客), disse ao repórter que a hipótese mais provável de o bloco recém-vendido do Man He Beijing conseguir fazer registo de assinatura online normalmente é porque uma parte dos fundos de pré-venda já foi incorporada num sistema efectivo de supervisão. Com base na força de supervisão actual sobre os fundos de pré-venda, a possibilidade de desvio de fundos é relativamente pequena.

De acordo com materiais públicos, em dezembro de 2023, a Comissão de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Pequim solicitou publicamente opiniões sobre o projecto de “Medidas de Supervisão da Caixa de Fundos de Pré-venda de Imóveis Comerciais de Pequim (versão de 2023 revista)”. A proposta indicava que o sujeito responsável pela supervisão dos fundos de pré-venda passaria de bancos comerciais para o governo; e o princípio de supervisão passaria de “orientação do governo, supervisão do banco, supervisão por múltiplas partes, fundos destinados a fins específicos” para “supervisão do governo, supervisão social, recolha em contas especiais, fundos destinados a fins específicos, verificação de despesas, responsabilização por violações”.

Diante disso, os proprietários acima referidos sentiram-se impotentes.

“O pessoal do Man He disse-me que, quando o novo edifício for vendido, com os novos recebimentos eles vão deshipotecar para os nossos proprietários antigos, vendem um edifício e deshipotecam um edifício. Mas agora já passou mais de meio ano desde que o novo edifício começou a ser vendido, e nenhum de nós conseguiu obter o certificado.” disse o Sr. Li.

A este respeito, Song Jingyi, advogado do escritório de advocacia King & Wood (Pequim) (Guangzhou) (北京市盈科（广州）律师事务所), disse ao repórter que, embora o artigo 406.º do Código Civil da República Popular da China actualmente em vigor permita a transferência de bens hipotecados, se o promotor vender sabendo que a hipoteca não foi levantada e sabendo que ele próprio não tem capacidade de a levantar, e se isso continuar durante muito tempo sem resolver, causando danos graves aos direitos e interesses dos compradores, esse comportamento viola o princípio de boa-fé, perturba a ordem do mercado imobiliário e habitacional.

“As autoridades administrativas competentes, como habitação e construção urbano-rural, podem, com base nas suas responsabilidades de gestão, considerar esse comportamento como violação e realizar as correspondentes acções de fiscalização.” disse Song Jingyi.

A empresa-mãe enfrenta dificuldades operacionais

Sobre a situação constrangedora enfrentada pelos proprietários do Man He Beijing, Zhang Bo apontou que este fenómeno era relativamente comum entre empresas imobiliárias privadas nos anos anteriores. Quando a empresa enfrenta tensão global de tesouraria, a empresa usará em primeiro lugar os recebimentos de projectos de qualidade para garantir a liquidez global do grupo. E a Heqiang Chuangzhan está justamente numa dessas dificuldades.

Os relatórios financeiros mostram que, no primeiro semestre de 2025, a Heqiang Chuangzhan alcançou uma receita de 108.49k de yuan, com uma diminuição anual acentuada de 53%. Os prejuízos atribuídos aos detentores do capital social foram de 40.7M de dólares de Hong Kong, com uma tendência clara de deterioração do desempenho. O total de empréstimos bancários e outros empréstimos no curto prazo era de 22 mil milhões de yuan, enquanto o caixa e equivalentes de caixa era apenas de 8 mil milhões de yuan.

Além disso, até ao primeiro semestre de 2025, não conseguiu pagar na data acordada, o principal e os juros, no total de 846 milhões de yuan, de alguns empréstimos (“empréstimos em incumprimento”). Esses eventos de incumprimento levaram ainda a que empréstimos de bancos e de instituições financeiras no total de 7,56 mil milhões de yuan fossem desencadear cláusulas de incumprimento cruzado.

De um lado, uma crise de liquidez ao nível do grupo; do outro, a empresa do projecto não consegue levantar a hipoteca porque os fundos foram retirados. Como disse Zhang Bo: “O cerne do problema é que o promotor pode ter desviado o produto da venda do projecto para outros fins, incluindo mas não limitado a injecção de fundos para outros projectos do grupo, ou para pagar dívidas vencidas, o que causa insuficiência de fundos necessários para o próprio projecto levantar a hipoteca.”

Pagaram o dinheiro, moraram na casa, mas não receberam a licença de propriedade. A casa dos proprietários pode ser recuperada pelo banco?

A este respeito, o advogado Song Jingyi explicou que, antes da conclusão do registo de transferência de imóveis, aquilo de que o comprador usufrui é um direito de crédito para exigir ao promotor o cumprimento das obrigações de transferência nos termos do contrato de compra e venda, e também um “direito de expectativa de direito real” com base nesse crédito. Porém, esse direito não é um direito real legalmente instituído. De acordo com o princípio básico de “direitos reais prevalecem sobre direitos de crédito”, a hipoteca já devidamente registada de um banco tem eficácia superior ao crédito do comprador com base no contrato de compra e venda.

“Se o promotor não conseguir pagar o empréstimo, o banco exercer a hipoteca e o tribunal leiloar a casa, o produto do leilão será usado prioritariamente para liquidar a dívida do banco. Assim, o comprador só pode exigir ao promotor a devolução do preço da compra, a compensação de perdas, etc., o que, num cenário de falta de fundos do promotor, é muito provável que não consiga obter integralmente. ” disse Song Jingyi com ênfase. “A propriedade do comprador não está, legalmente, estabelecida, e a sua posição em termos de prioridade é inferior à hipoteca do banco. Esse é o maior risco jurídico que os compradores enfrentam actualmente.”

E, segundo o contrato de compra e venda acima indicado, por motivo do vendedor, caso o comprador não consiga obter, no prazo de 720 dias a contar da data de entrega do imóvel comercial, a certidão de direitos de propriedade desse imóvel, as partes concordam em tratar da seguinte forma. Se o comprador rescindir o contrato, o vendedor deve, no prazo de 90 dias a contar da data de recepção da notificação de rescisão do contrato, devolver e trocar a totalidade dos pagamentos já feitos e pagar juros à taxa de juros da conta à ordem no período correspondente do Banco Central; se o comprador não rescindir o contrato, a partir do início do período de mora, a cada ano completo, o vendedor pagará ao comprador uma penalização por incumprimento equivalente a 1 por mil do preço da casa já pago.

Durante as entrevistas, foi apurado que parte dos proprietários do Man He Beijing que não conseguiu obter a certidão de propriedade decidiu não continuar à espera. Atualmente, vários proprietários já preparam-se para se juntarem e avançar com um processo colectivo, na esperança de, por meio de medidas legais, obrigar o promotor a concluir a deshipoteca e a tramitação do certificado.

Segundo opiniões apresentadas pelos advogados do lado dos compradores, a maior barreira para o registo de assinatura online no momento actual é a hipoteca do banco. Com base nos dados disponíveis, através de litígios é possível resolver esse problema.

Zhang Bo considera que, para os compradores, ao assinar o contrato de compra de habitação neste momento, é possível verificar e confirmar nas anexas do certificado de pré-venda (pre-sell permit) as contas de pagamento, determinar a conta de supervisão dos fundos de pré-venda que está arquivada, e evitar pagar o sinal e o primeiro pagamento para contas não supervisionadas designadas pelo promotor. Por outro lado, é essencial escolher projectos desenvolvidos por empresas com finanças estáveis, que não apresentem atrasos de entrega repetidamente.

(Repórter Li Jie, do Cailianpress)