Observação do relatório anual | Os edifícios de escritórios enfrentam desafios: o segmento de propriedades de investimento da Kerry Properties procura manter a estabilidade

Negócios comerciais

Apesar do mercado continuar fraco, a equipa de gestão da Kerry Properties tem-se esforçado por manter as taxas de ocupação de todas as propriedades.

Num cenário de volatilidade do mercado, a Kerry Properties publicou os dados de resultados do ano inteiro de 2025.

De acordo com os dados, no período a receita da Kerry Properties registou um aumento significativo, e a receita consolidada do grupo atingiu 25.02B de dólares de Hong Kong, um aumento de 17% em termos homológicos.

O crescimento veio principalmente do segmento de vendas de propriedades, em particular com as entregas dos projetos mais vendidos em Hong Kong, “Ti Wai”, “Sea View Hill” e “Lang Tin Peak”, o que levou ao aumento do reconhecimento de receitas das vendas de propriedades em 28%, para 17.67B de dólares de Hong Kong.

Em particular, durante o ano, devido ao forte pré-venda do projeto Shanghai Jinling Garden, este projeto gerou, só por si, um desempenho de vendas de 23.61B de dólares de Hong Kong, e no conjunto do ano as vendas contratadas da Kerry Properties dispararam 175% em termos homológicos para 34.68B de dólares de Hong Kong.

No entanto, o forte desempenho do segmento de desenvolvimento de propriedades foi compensado pela fraqueza das receitas de arrendamento de propriedades de investimento. Em 2025, o segmento de propriedades de investimento foi o que mais foi afetado pelo ambiente macroeconómico entre os vários negócios da Kerry Properties e o que apresentou os desafios mais significativos.

No período, as receitas desse negócio registaram uma queda de 3%, para 5.19B de dólares de Hong Kong.

Face aos desafios contínuos, a Kerry Properties registou uma perda de justo valor não monetária atribuível às propriedades de investimento de 1.07B de dólares de Hong Kong, pressionando os resultados do grupo. Ainda assim, devido à diminuição das provisões para imparidade das propriedades de desenvolvimento, a profitabilidade de base da Kerry Properties acabou por cair 22% para 2.01B de dólares de Hong Kong, e o lucro atribuível aos acionistas atingiu 938 milhões de dólares de Hong Kong, um aumento de 16%.

Além disso, o segmento de operação hoteleira teve um desempenho estável, com receitas de 2.15B de dólares de Hong Kong, uma ligeira queda de 2% em termos homólogos, principalmente devido ao recuo das receitas de restauração. Como a margem bruta se manteve estável, o desempenho por segmento registou 708 milhões de dólares de Hong Kong.

No geral, 2025 foi um ano de clivagem estrutural para a Kerry Properties. O segmento de desenvolvimento de propriedades, impulsionado pelos projetos nucleares no continente e em Hong Kong, alcançou um crescimento forte das receitas de vendas, melhorando significativamente o fluxo de caixa do grupo. “A reação do mercado ao ‘Shanghai Jinling Garden’ deixou-nos bastante encorajados; este projeto também trouxe um fluxo de caixa considerável ao grupo”, referiu a administração.

A Kerry Properties também aproveitou esta oportunidade para concentrar uma parte importante do seu esforço em melhorar a situação de passivo do grupo. De acordo com os dados, ao longo do ano a sua taxa de juro de financiamento baixou de 4,6% para 3,8%, e o custo total de financiamento diminuiu 17% em termos homólogos, para 2,22 mil milhões de dólares de Hong Kong.

No final do período, o caixa e depósitos bancários da empresa subiram de 11,2 mil milhões de dólares de Hong Kong no final de 2024 para 16,1 mil milhões de dólares de Hong Kong, e o montante total de linhas de crédito bancário não utilizadas aumentou de 26,9 mil milhões de dólares de Hong Kong para 31,1 mil milhões de dólares de Hong Kong. Os recursos financeiros disponíveis conseguem cobrir cerca de 85% do montante de empréstimos.

Em contraste, o montante de empréstimos da Kerry Properties desceu de 59,6 mil milhões de dólares de Hong Kong para 55,8 mil milhões de dólares de Hong Kong, e o montante líquido de empréstimos diminuiu de 48,4 mil milhões de dólares de Hong Kong para 39,7 mil milhões de dólares de Hong Kong.

Com uma posição de caixa reforçada, a taxa de endividamento da Kerry Properties baixou de 41,5% para 33,3%. O objetivo da administração é reduzir ainda mais a taxa de endividamento para abaixo de 30% até ao final de 2026.

No entanto, enquanto o segmento de propriedades de investimento, que tem sido um “estabilizador” de longo prazo do grupo, especialmente o negócio de escritórios, continua a ser a maior fonte de incerteza para os resultados atuais e futuros. Este negócio enfrenta desafios sérios do mercado, com a receita de rendas a registar uma quebra.

No mercado do continente onde a Kerry Properties tem uma posição mais pesada, com a conclusão do Hangzhou Kerry Center, da segunda fase do Tianjin Kerry Center e da terceira fase do Shenzhen Qianhai Kerry Center, a área bruta do portefólio de propriedades de investimento aumentou de 10.84M de pés quadrados para 13.33M de pés quadrados.

O aumento da área de propriedades de investimento normalmente implica crescimento das receitas recorrentes, mas há que ter em atenção que as propriedades de investimento detidas pela Kerry Properties têm o escritório como peça principal. A área bruta total de escritórios representa mais de 50% da área bruta total das propriedades de investimento; no contexto do mercado atual, isso acaba por constituir um certo obstáculo ao crescimento dos resultados.

Ao longo do ano inteiro de 2025, as propriedades de investimento do continente da Kerry Properties contribuíram com 1.36B de dólares de Hong Kong de receitas de arrendamento consolidadas, uma queda de 1% em termos homólogos.

Por tipologia, o retalho tornou-se o único segmento com crescimento positivo: as receitas de arrendamento consolidadas aumentaram 2% em termos homólogos para 2.19B de dólares de Hong Kong; as receitas de arrendamento consolidadas dos apartamentos foram de 351 milhões de dólares de Hong Kong, uma queda de 3%; e as receitas de arrendamento consolidadas do segmento de escritórios também desceram 3%, para 7.57M de dólares de Hong Kong.

Apesar do mercado continuar fraco, a equipa de gestão da Kerry Properties tem-se esforçado por manter as taxas de ocupação de todas as propriedades. Por outro lado, uma razão adicional é que as localizações das propriedades da Kerry Properties são todas muito boas, estando situadas em posições centrais das respetivas cidades. Por exemplo, o Shanghai Jing’an Kerry Center situa-se sobre a zona comercial de Nanjing West Road e a estação de metro de Jing’an Temple.

“Em termos de arrendamento de escritórios, de uma forma geral, apenas o arrendamento de edifícios emblemáticos em áreas nucleares tem mostrado uma melhoria relativamente maior; os escritórios nas restantes zonas continuam a enfrentar desafios consideráveis do mercado”, afirmou a administração.

No final do período, a taxa de ocupação global dos edifícios de escritórios da Kerry Properties no continente mantém-se em 90%. As duas vertentes, retalho e apartamentos, registaram melhorias em diferentes graus, e no final do período ambas atingiram 92%.

As taxas de ocupação de propriedades de referência, como o Shanghai Jing’an Kerry Center (95%), o Shanghai Pudong Kerry City (96%), o Hangzhou Kerry Center (92%), o Beijing Kerry Center (87%), o Shenzhen Kerry Place (92%) e o Shenzhen Qianhai Kerry Center fase 1 e fase 2 (89%), entre outras, conseguem manter níveis elevados.

Com vista ao futuro, dado que nos anos passados a estratégia de investimento tem sido mais positiva, a Kerry Properties continuará a ter muitas propriedades de investimento que serão concluídas e colocadas em funcionamento nos próximos anos.

Conforme divulgado, nos próximos anos a Kerry Properties acrescentará ao portefólio de propriedades de investimento cerca de 4.43M de pés quadrados de área de piso através de projetos de utilização múltipla em locais como Xangai (Pudong, Huangpu), Wuhan e Shenyang. Os escritórios continuam a ser a vertente dominante, com área bruta de construção de 4,428 milhões de pés quadrados; a área de retalho será de 2.91M de pés quadrados.

Desses, Xangai e Wuhan são ambas cidades com um elevado volume de oferta de escritórios nos últimos anos. A conclusão contínua destas propriedades pode gerar, em certa medida, preocupações ocultas para o arrendamento da Kerry Properties.

No entanto, a administração da Kerry Properties também tem preparação psicológica. Continua a manter o contacto com inquilinos de blue chips e de red chips para renovar os contratos, de forma a contrariar a pressão do recuo do mercado e a assegurar receitas recorrentes estáveis a longo prazo.

Em linha com isso, a Kerry Properties também abrandou, em certa medida, o ritmo de conclusão dos projetos subsequentes.

Por exemplo, o prazo de conclusão previsto do projeto de utilização múltipla Huangpu Jinling Road, em Xangai, saiu do escalonamento a partir de 2027, previsto para 2024, para o mais recente escalonamento a partir de 2029; quanto ao projeto de utilização múltipla de Wuhan fase 2 (Wuhan Kerry Center), o prazo de conclusão previsto também passou do escalonamento a partir de 2030, previsto para 2024, para o mais recente a partir de 2031.

De acordo com os dados, ambos os projetos possuem grandes quantidades de tipologias de escritórios, envolvendo uma área bruta total de construção de 3.52M de pés quadrados.

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