Análise aprofundada do relatório anual｜Decodificando o relatório anual da Yuexiu Property de 2025: Três habilidades para atravessar ciclos

A aceleração da reorganização do sector já se faz notar, com uma diferenciação cada vez mais evidente entre os grupos de promotores imobiliários. Segundo as monitorizações do Instituto Zhongzhi, em 2025, o número de promotores imobiliários em cada grupo continuou a diminuir de forma bem marcada. Há 10 promotores imobiliários com receitas de vendas acima de 1 bilião, menos 1 do que no ano anterior; há 73 empresas com receitas acima de 106.21B, menos 13 do que no ano anterior.

Mas isso também reflecte, precisamente, a grande diferença na capacidade de resistência ao risco entre promotores imobiliários durante o período de ajustamento do sector: ainda existe um conjunto de empresas excelentes que, graças à sua forte resiliência, atravessam o ciclo e se tornam “alunos de excelência” com melhoria sustentada na fase de diferenciação do mercado.

A 31 de Março, a Yuexiu Property lançou o seu relatório de resultados do ano completo de 2025. No período em análise, a Yuexiu Property obteve vendas contratuais acumuladas de 86.46B de yuan; a sua classificação na indústria saltou das 37 posições no patamar intermédio em 2021, para o 9.º lugar, mantendo-se de forma estável no primeiro escalão. Em 2025, a empresa alcançou um volume de receitas de 1.78B de yuan, mantendo um crescimento homólogo; o lucro após impostos foi de 17,8 mil milhões de yuan, com um aumento de 21,4%, tornando-se uma das muito poucas empresas imobiliárias no sector que mantêm rentabilidade contínua.

No encontro de resultados, o presidente da Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, também expressou uma confiança firme na continuação do desenvolvimento futuro da Yuexiu. Ele afirmou que, em 2026, a empresa irá, em torno do tema de trabalho “desempenho estável com eficiência; reforçar capacidades com reforma; promover o desenvolvimento com transformação”, estabilizar a escala acima de mil milhões, consolidar a posição na sua base de mercado central, melhorar os incrementos e concretizar “investir para estabilizar, investir e obter 10.000 por 1”; melhorar e aprofundar “uma base principal e duas alas”; e, através de “quatro boas empresas” e uma gestão de eficiência, promover a modernização da transformação e o desenvolvimento de alta qualidade, alcançando um bom arranque do “15.º cinco anos”, atravessando o ciclo de forma estável.

As vendas evidenciam resiliência; forte criação de liquidez para consolidar uma base sólida e estável

Quando as vendas do sector como um todo descem de forma generalizada, a curva de resultados da Yuexiu Property mantém uma postura de estabilização em condições adversas.

De acordo com o relatório anual de desempenho da Yuexiu Property, no período em análise o grupo atingiu vendas contratuais de 106.21B de yuan; no ranking de vendas de promotores imobiliários de 2025 do Ceri, a empresa ficou em 9.º lugar, mantendo-se continuamente durante três anos no escalão principal de empresas acima de mil milhões. Entre estas, nas seis cidades centrais, as vendas contratuais atingiram cerca de 90.9B de yuan.

Este desempenho de vendas, no actual ambiente da indústria, revela-se particularmente valioso. Importa salientar que, em 2025, o mercado imobiliário encontra-se na janela-chave de políticas em que se passa de “parar a queda para estabilizar e recuperar”. As instâncias centrais e locais já emitiram em massa uma série de medidas para “estabilizar o mercado imobiliário”, com sinais de apoio claros. Contudo, os efeitos das políticas não se materializam de imediato: do lançamento no terreno até obter um feedback substancial na ponta das vendas, é ainda necessário um período de transmissão.

Por efeito disso, a situação global de vendas dos promotores imobiliários ainda não apresentou uma inversão de tendência a nível macro. Dados de instituições indicam que, em 2025, a queda média homóloga do volume de vendas por assinatura das 10 principais empresas por ranking de vendas ficou em 16%; mesmo o grupo de topo enfrenta pressão evidente. E num contexto como este, a Yuexiu Property apresenta um desempenho significativamente superior ao dos seus pares: na mesma janela, a sua queda nas vendas ficou em menos de metade da média do sector.

Profissionais da área afirmam que esta capacidade relativa de resistir à queda, por um lado, reflecte a resiliência do seu planeamento de projectos e da estrutura dos produtos; por outro lado, confirma indirectamente que, na fase em que a transmissão das políticas ainda não está totalmente concluída, as empresas de qualidade já começaram a evidenciar sinais de estabilização que antecipam o conjunto do mercado.

Por trás destes resultados está o facto de a Yuexiu Property manter como princípio básico “priorizar o ritmo, equilibrar volume e preço”. Num cenário em que as vendas de toda a indústria enfrentam pressão, a empresa adopta uma estratégia de “tratar simultaneamente investimento e despromoção” — na frente, controla com precisão o ritmo das aquisições de terrenos, não segue a subida descontrolada, e também não perde janelas de aquisição com desconto por baixa valorização; na retaguarda, reforça a capacidade de despromoção de activos à vista e quase à vista para travar a escalada do tamanho do stock. Em simultâneo, continua a impulsionar a melhoria da gestão de ciclo completo, incluindo análise de mercado, operação de clientes e conversão de vendas, e optimiza a estrutura de taxas de marketing, aumentando a proporção de vendas provenientes de canais próprios e de clientes existentes. No fim, alcança-se uma dupla ruptura: resistência à queda na ponta das vendas e melhoria da eficiência operacional.

Assim, até ao final de 2025, o lucro após impostos da Yuexiu Property aumentou 21,4% face ao ano anterior, e o lucro líquido central atingiu 260M de yuan, tornando-se uma das muito poucas empresas imobiliárias que ainda mantém estado de rentabilidade. Paralelamente, o fluxo de caixa operacional manteve, por vários anos, uma tendência de entradas líquidas: ao longo do ano, ficou num nível elevado de 13.94B de yuan, demonstrando forte capacidade endógena de “criar sangue” de forma sustentável. Isto não só oferece reservas de capital suficientes para os futuros planos de investimento, como também constrói uma barreira sólida para a segurança do fluxo de caixa global, tornando-se uma carta-chave da Yuexiu Property para seguir de forma robusta.

Além disso, o “estável” da Yuexiu Property reflecte-se igualmente em várias outras vertentes, incluindo a optimização contínua da estrutura da dívida.

Até ao final de 2025, a proporção da dívida da Yuexiu Property com maturidade dentro de um ano era de 26%; a dívida de médio e longo prazo representava 74%. No final do período, o caixa era de 46.76B de yuan; o rácio de cobertura para dívidas de curto prazo com vencimento dentro de um ano atingiu 1,7 vezes. A taxa de juro média ponderada das operações de empréstimo caiu para 3,05%, menos 44 pontos base em termos homólogos. A empresa manteve, durante dois anos consecutivos, a tendência de redução do custo de financiamento, e tanto o custo de financiamento como a dimensão da redução ficaram em primeiro lugar na indústria entre empresas estatais locais. Com base num quadro financeiro robusto, a Yuexiu Property manteve as “três linhas vermelhas” em todos os “quadros verdes” e as classificações de crédito de investimento da S&P e da Fitch, com perspectivas estáveis.

O Standard Chartered Bank afirmou que, actualmente, as acções da Yuexiu Property estão num intervalo historicamente baixo; a avaliação e os fundamentos divergem até certo ponto. Ao mesmo tempo, o desempenho de vendas da empresa lidera o sector, podendo proporcionar um suporte forte tanto para o preço das acções como para a avaliação; existe espaço para uma reparação da avaliação, pelo que mantém uma recomendação de compra.

Pré-colocação de decisões com julgamento multidimensional; aprofundamento em seis cidades de referência centrais

Neste momento, a indústria imobiliária entra numa nova fase: ajustamento profundo do equilíbrio entre oferta e procura e reconfiguração da lógica de valor do mercado.

Segundo um comentário publicado pela Agência Xinhua, o mercado imobiliário chinês já deixou para trás a fase de subidas e quedas generalizadas, entrando numa nova fase estrutural de “estabilização no núcleo e depuração nas margens”.

Os dados de múltiplas instituições de monitorização também mostram que o mercado imobiliário a nível nacional está a formar um claro padrão de “80/20”: cerca de 20% das cidades centrais, e zonas nucleares dentro delas, resistem à queda e preservam valor, com um crescimento moderado; enquanto cerca de 80% das cidades de terceiro e quarto níveis enfrentam dificuldades de escassez de liquidez. A verdadeira função de “pedra de apoio” dos activos concentra-se principalmente em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen — e também em cidades de segundo nível com forte capacidade, como Hangzhou e Chengdu. Estas regiões, em geral, partilham três características: base industrial sólida, entrada contínua de população e recursos de apoio mais completos, constituindo a lógica subjacente do valor dos activos nas cidades centrais.

Recentemente, a campanha de “mini primavera” no mercado imobiliário foi igualmente iniciada primeiro pelas cidades de primeiro nível. Os dados mais recentes do National Bureau of Statistics mostram que, entre os 70 grandes e médios centros urbanos, em Fevereiro as cidades de primeiro nível acabaram primeiro com a tendência de queda contínua durante 9 meses nos preços das habitações novas para venda comercial; os preços de revenda em cidades centrais como Pequim e Xangai recuperaram simultaneamente.

Neste contexto, optimizar a qualidade dos activos e investir com precisão tornou-se o comando central dos promotores imobiliários.

A este respeito, a Yuexiu Property criou um sistema de investigação de mercado multi-dimensional, promovendo uma colaboração eficiente e ligação entre a vertente de investimento e os vários departamentos de negócio, para fornecer um suporte de dados sólido às decisões de investimento. Ao mesmo tempo, a empresa utiliza o investimento para antecipar a concepção do produto: na fase de aquisição de terrenos, conclui a pré-investigação do planeamento do produto e da estratégia de desenvolvimento, reduzindo eficazmente a incerteza nos elos de desenvolvimento e assegurando a previsibilidade do retorno do investimento.

Em termos de orientação estratégica, a Yuexiu Property mantém uma estratégia de foco em cidades centrais, propondo a filosofia de gestão “ler a cidade, ler o terreno, ler as pessoas”, para compreender profundamente as características de procura de diferentes cidades e aprofundar continuamente a capacidade de operação local. A empresa também coordena activamente com os governos locais para optimizar o ritmo de disponibilização de terrenos, construindo vantagens competitivas diferenciadas na interacção entre governo e empresa e alcançando benefício mútuo e ganhos para todos.

É com base neste conjunto de um sistema maduro de gestão de investimentos que o centro de gravidade de investimento da Yuexiu Property se concentra altamente em seis cidades centrais — Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou e Chengdu. Em 2025, a percentagem do montante de investimento em capital destas seis cidades atingiu 96,3%, com uma intensidade de foco de investimento extremamente elevada. Em termos de contribuição para as vendas, este arranjo já mostra resultados: as vendas de Pequim ultrapassaram 30B de yuan numa única cidade; Xangai e Guangzhou atingiram, respectivamente, 22.2B e 29.1B; somadas, as três cidades contribuíram com cerca de 78% das vendas totais da empresa. Em geral, a quota das vendas da empresa nas cidades centrais dos primeiro e segundo níveis já chegou a 85,6%.

Por detrás da escala de vendas acima de mil milhões está o planeamento antecipado no lado do investimento, e não menos importante é a solidez do lado do stock de terrenos. Até ao final de 2025, a Yuexiu Property tinha um stock total de terrenos de 18,55 milhões de metros quadrados; a distribuição manteve-se com uma concentração crescente em cidades de maior capacidade, e a soma das quotas nas cidades de primeiro e segundo níveis atingiu 94,4%. No stock de terrenos acrescido em 2025, a quota das cidades de primeiro nível subiu ainda mais para 67,7%. Além disso, a Yuexiu Property aproveitou oportunidades de aumento de stock durante a queda do mercado e janelas de aquisição com baixa sobretaxa, reforçando com precisão; no final, a taxa média de sobretaxa controlou-se em 9,3% ou menos, cerca de metade do valor médio das empresas TOP10.

Vale a pena notar que, em Fevereiro deste ano, o Grupo Yuexiu obteve, por 23,6 mil milhões de yuan, o terreno do “Mace Field” na intersecção dos três grandes CBD de Guangzhou — Zhujiang New Town, Financial City e Pazhou — o que chamou a atenção generalizada da indústria.

Profissionais da área afirmam que este projecto é o último terreno em continuidade de actualização urbana no âmbito do Zhujiang New Town; utiliza espaços públicos abertos para ligar actividades de luxo premium (contratado SKP), hotéis de gama alta, escritórios ultra-premium e outras tipologias. A Yuexiu Property deverá poder participar de forma profunda, graças à sua capacidade integrada de desenvolvimento e operação urbana. O modelo anterior do grupo — “empresa-mãe incubar e a empresa cotada injectar” — já foi validado através do TOD de Pazhou South, fornecendo um caminho maduro para a operação futura de activos. Projectos escassos como o “Mace Field” não só trazem incrementalidade de resultados a longo prazo, como também promovem uma actualização sistémica da capacidade de produto, da capacidade de marca e das capacidades operacionais da empresa.

Ajustar um “bom apartamento” com base sólida; ancorar a procura principal e reforçar um fosso defensivo da indústria

Se optimizar o stock de terrenos é acumular energia para o desenvolvimento futuro, então aperfeiçoar produtos e serviços é a capacidade endógena que a empresa forja para a concorrência de longo prazo.

Profissionais da área afirmam que, num contexto de diferenciação estrutural cada vez mais aprofundada no sector, apenas quem se mantiver fiel ao “produtismo”, construindo verdadeiramente um “bom apartamento” que corresponda à procura do mercado com ideias inovadoras e uma experiência extrema, conseguirá ganhar iniciativa na próxima ronda de ciclo.

Em 2025, janelas de política em cidades centrais como Pequim e Xangai abriram-se sucessivamente; contudo, os compradores de habitação tornaram-se ainda mais cautelosos nas suas escolhas. O dinheiro concentra-se de forma ainda mais racional nos projectos com maior nível de determinismo. Que tipo de projecto conta como “maior determinismo”?

“O bom apartamento” já entrou no relatório de trabalho do governo por dois anos consecutivos; esta orientação política já esteve sincronizada há muito com a procura do mercado. Ou seja, “bom apartamento” deixa de ficar apenas no nível conceptual e passa a tornar-se uma nova força motriz para o investimento e para o consumo no mercado imobiliário, obtendo também o reconhecimento dos compradores que investem com o seu próprio dinheiro.

Os dados do Instituto Zhongzhi mostram que no projecto de Yuexiu Property em Pequim, He Yu Wang Yun, a taxa de absorção no mês de lançamento atingiu 96%; com um volume de vendas de 9,25 mil milhões de yuan, ficou no topo da lista de vendas de habitação comercial em Pequim em 2025. Já o Shanghaí Fei Yun Yue Fu, com 15,9 mil milhões de yuan e 1022 unidades, ficou em primeiro lugar tanto no número de unidades vendidas como na área vendida em Xangai…

E o desempenho destes projectos de unidade isolada é apenas um recorte do reconhecimento do mercado pela Yuexiu Property. Ao ampliar a perspectiva para o conjunto da empresa, a Yuexiu Property alcançou resultados notáveis em várias cidades centrais. Na sua base em Cantão, as vendas atingiram 29.1B de yuan, ocupando o 2.º lugar localmente; em Pequim, ultrapassou 30B de yuan, ficando igualmente em 2.º na lista; em Xangai, as vendas atingiram 22.2B de yuan, em 7.º lugar.

“Como estratégia de longo prazo das ‘quatro boas empresas’, a empresa mantém sempre a sua fidelidade a ‘bons produtos, bons serviços, boa marca e boa equipa’.” — afirmou o presidente da Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, no encontro de resultados.

Na prática, da “criação de apartamentos” à “criação de bons apartamentos” e depois “criação de boa vida”, a Yuexiu Property tem vindo a aprofundar continuamente o seu sistema de pesquisa de clientes, a aplicar a filosofia de “bons produtos 4X4”, concluindo a actualização padronizada de quatro linhas de produtos, de forma diferenciada para satisfazer segmentos de clientes com necessidades de melhoria de alta qualidade e procura essencial com qualidade. Ao promover fortemente a integração de design e construção e a actualização do sistema “Yue Zhi Zao”, realiza-se uma melhoria simultânea da qualidade do produto, da eficiência de construção e da satisfação do cliente; vários projectos receberam prémios da indústria em design e qualidade.

Em simultâneo, a Yuexiu Property constrói, tendo como núcleo as necessidades de clientes ao longo do ciclo de vida, um sistema de inovação em três frentes — “pesquisa, construção e serviço” — acelerando a investigação e aplicação de tecnologia para uma vida saudável e habitável. Com a integração de “produto + serviços + operação”, impulsiona a construção de “bons apartamentos e bons bairros”, concretizando uma actualização em salto qualitativo desde a entrega do produto até à coexistência e simbiose de valor.

No novo ponto de partida do “15.º cinco anos”, a estrutura do sector imobiliário está a sofrer mudanças profundas, com recursos e espaço de mercado a concentrarem-se de forma contínua em empresas com capacidades integradas. A Yuexiu Property, apoiada por uma base financeira saudável, um planeamento de investimento preciso, capacidades sólidas de produto e uma trajectória de desenvolvimento estável, saiu por conta própria nesta reorganização do sector. A sua experiência mostra que, ao atravessar o ciclo, a chave não é o tamanho da escala, mas sim se a base é sólida, se a estratégia é clara e se a execução está em dia. Esta é, exactamente, a razão de ser do sector imobiliário avançar para um desenvolvimento de alta qualidade.