Nova tendência na disponibilização de terrenos: terrenos industriais em Guangzhou, Shenzhen e Foshan mantêm-se estáveis ou em ascensão. Sinal claro de "prioridade à indústria"

A oferta de terrenos na Grande Baía de Guangdong entra plenamente numa era de “controlo do aumento através do stock”, orientada pela indústria.

Com a publicação dos planos de disponibilização de terrenos para 2026 de Guangzhou, Shenzhen e Foshan, a tendência de oferta dos principais centros urbanos na Grande Baía de Guangdong para este ano já está clara. No que toca a terrenos residenciais, a dimensão da oferta nestas três cidades sofreu uma redução evidente; um sinal mais claro dessa mudança é que os recursos fundiários estão a inclinar ainda mais para terrenos de uso industrial.

Isto reflecte uma alteração na lógica de fornecimento do mercado de terrenos.

Quando a indústria imobiliária está em alta, o dinheiro da adjudicação de terrenos residenciais é a principal fonte de receita fiscal local. À medida que o stock habitacional aumenta, várias localidades também têm vindo a virar-se, passando a dar prioridade aos indicadores de novas terras de construção para a indústria transformadora avançada, indústrias emergentes estratégicas e grandes infra-estruturas, de modo a fugir ao caminho tradicional de “financiamento do orçamento territorial dependente do uso de terrenos imobiliários”.

Desde o primeiro trimestre deste ano, a evolução do mercado de terrenos na Grande Baía de Guangdong tornou-se gradualmente mais nítida: a oferta de terrenos residenciais em Guangzhou, Foshan e Shenzhen tem continuado a diminuir, e a maioria dos lotes disponibilizados situa-se nas zonas centrais das cidades; ao mesmo tempo, o montante das adjudicações de terrenos para fins industriais mantém-se estável e até tem vindo a subir.

Esta lógica de disponibilização de terrenos vai trazer duas mudanças. Por um lado, as localidades vão reforçar a confiança do mercado através da oferta de “lotes raros”, levando o mercado imobiliário a entrar numa era em que “a qualidade manda” e em que “o produto manda”; por outro lado, o aumento da oferta de terrenos industriais irá também impulsionar a melhoria e a actualização industrial, conduzindo definitivamente a uma era de “impulso pela indústria”.

Oferta de terrenos residenciais “mais precisa”

De uma perspectiva nacional, a dimensão das transacções de terrenos tem vindo a diminuir continuamente nos últimos anos.

De acordo com dados da Caita Rui (克而瑞), organizados pela Caita Rui, em 2025, no total das 300 cidades do país, as áreas de construção vendidas em concursos de terrenos via leilão e adjudicação alcançaram 1 mil milhões de m², um decréscimo de 11% em termos homólogos.

No ano passado, a área média de adjudicação de leilões de terrenos nas cidades de primeiro nível caiu 28%. Entre elas, Guangzhou registou uma queda de 38%; Pequim e Xangai caíram respectivamente 20% e 37%. Embora apareçam frequentemente terrenos de preço elevado nas cidades de primeiro nível, a linha mestra continua a ser a restrição do aumento de oferta de novos terrenos, mantendo um nível saudável do stock.

Neste contexto, o planeamento de terrenos residenciais passa de “poucos e abrangentes” para “poucos e apurados”, o que se alinha melhor com as tendências actuais.

Tomando Guangzhou como exemplo: segundo o “Livro Azul da oferta de terrenos de uso lucrativo de Guangzhou em 2026” (《2026年广州经营性用地供地蓝皮书》), em 2026 Guangzhou inclui um total de 326 lotes de terrenos, com uma área total de cerca de 1.320 hectares; destes, 119 são terrenos residenciais, representando 36%. Comparado com anos anteriores, a quantidade de oferta planeada de terrenos residenciais em Guangzhou este ano diminuiu claramente: no ano passado, a oferta planeada era de 134 lotes. Além disso, nas zonas centrais, Tianhe, Haizhu, Baiyun e Liywan apresentam reduções tanto no número de lotes como nas áreas disponibilizadas.

Embora a quantidade diminua, a “qualidade” ganha ainda mais destaque: entre eles, os lotes do Complexo Petroquímico de Chengdu (金融城石油化工地块), os lotes das fábricas biofarmacêuticas da zona de Wushan (五山片区生物药厂地块), as 2 parcelas da zona de arranque da Financial City (金融城起步区2宗地块) e os 3 lotes da zona do Centro Desportivo (奥体3宗地块) são todos áreas centrais de Tianhe, que também recebem atenção especial das empresas imobiliárias.

Um especialista em investimento imobiliário fundiário de uma empresa central analisou para o repórter do 21世纪经济报道: “A ‘redução do volume’ de oferta de terrenos é a tendência em todas as localidades. A essência reside no facto de a diferenciação do mercado estar a intensificar-se; as promotoras tendem mais a posicionar-se nas zonas centrais para aumentar a certeza, enquanto existem diferenças entre os grupos de compradores de novas habitações e os de segunda habitação. Os compradores de nova habitação normalmente têm orçamentos mais folgados e exigem mais produtos e serviços de maior qualidade. Assim, os lotes em zonas centrais podem criar produtos com maior prémio.”

A oferta de terrenos residenciais em Shenzhen também está a diminuir em quantidade e a melhorar em termos de qualidade.

De acordo com o plano de oferta anual de terrenos de construção de Shenzhen para 2026, em 2026 a oferta de terrenos de construção em Shenzhen vai concentrar-se nos objectivos de “morar em boas casas, ter um bom trabalho, tornar o acesso à escola e à assistência médica mais conveniente, e viver com mais conforto”, coordenando a revitalização do stock de terras e o fornecimento de terras de incremento, para promover uma utilização eficiente dos recursos fundiários. No que diz respeito a terrenos de habitação, Shenzhen vai fazer uma alocação precisa: planeia disponibilizar 90 hectares, dos quais 55 hectares são terrenos para habitação comercial e 35 hectares são terrenos para habitação pública garantida.

De acordo com o “Aviso sobre o Plano de Oferta de Terrenos de Construção Rural e Urbana de Foshan para 2026” (《佛山市2026年度城乡建设用地供应计划的通知》), em 2026 a quantidade total planeada de terrenos de construção do município de Foshan é de 1.646 hectares, um aumento de 5,2% face a 2025; no entanto, a oferta de terrenos residenciais em Foshan também vai diminuir, com uma quantidade de 218 hectares, representando apenas 13% do total, uma ligeira descida de 1,8% face a 2025.

Extrair eficiência pela indústria

Enquanto os terrenos residenciais seguem uma rota de “refinamento e requinte”, a oferta de terrenos industriais tem continuado a aumentar.

Entre estes, Guangzhou adere de perto à estratégia de desenvolvimento de “cooperação entre indústria e comércio, integração entre dois sectores”, prevendo para o período de 2026 a disponibilização de 149 lotes de terrenos para serviços e empresas, representando 46%; 36 lotes de terrenos industriais, representando 11%; e 22 lotes de outros usos, representando 7%.

Através de uma classificação sistemática e de uma apresentação concentrada de quatro tipos de terrenos (terrenos residenciais, terrenos comerciais e de serviços, terrenos industriais e outros terrenos), os terrenos de uso lucrativo de Guangzhou mostram-se como uma garantia importante de factores fundiários para a construção de plataformas de desenvolvimento industrial e para a melhoria das funções da cidade. Desta forma, dá-se apoio à “nova produtividade de qualidade”, mantendo “orientação pelo mercado, sem limites estabelecidos”, assegurando plenamente a procura por terrenos para “20+8” indústrias emergentes estratégicas e indústrias futuras.

Um exemplo típico é este: em Fevereiro deste ano, o “lote raro” de Ma Chang (珠江新城“绝版地”马场地块) em Tianhe, arrematado pela Yuexiu Real Estate (越秀地产) por 22.6B de yuan, é um lote de uso misto. No futuro, será construído um mega-quarteirão urbano que integra escritórios ligados à indústria, lazer comercial, vida residencial e apoio de hotelaria, libertando mais de um milhão de metros quadrados de espaços-carcasa de elevada qualidade para criação de uma nova ecologia de funções urbanas no futuro.

Além dos terrenos residenciais, Shenzhen tem vindo este ano a reforçar continuamente a oferta de outros tipos de terrenos. Entre eles, os terrenos industriais planeados para oferta são 255 hectares, mantendo “orientação pelo mercado, sem limites estabelecidos”, garantindo plenamente a procura por terrenos para “20+8” indústrias emergentes estratégicas e indústrias futuras, apoiando a “nova produtividade de qualidade”. A oferta planeada de terrenos para serviços públicos e infra-estruturas urbanas é de 713 hectares, com ênfase no apoio à construção de melhoria do nível integrado das infra-estruturas urbanas, como educação, cuidados de saúde, cultura e desporto, transportes e assuntos municipais.

Foshan também assegura com força a oferta de terrenos para a indústria e para as necessidades de subsistência da população.

Em termos da proporção de cada tipo de terreno, este ano, os terrenos industriais, de armazém e de estiva em Foshan somam 997 hectares, constituindo a força principal absoluta, com uma quota de 61%. Tornam-se o principal suporte para a oferta anual. Os terrenos de utilidade pública como gestão pública e serviços públicos, terrenos de transporte e terrenos de instalações de aproveitamento hídrico, somam 352 hectares, representando 21%; asseguram com afinco as necessidades de urbanismo base, apoio à vida das populações e instalação de parques industriais.

A Caita Rui afirma que Foshan está a promover plenamente a transformação e a melhoria do nível da indústria transformadora, criando um “cartão de visita de indústria transformadora na liderança”. A estrutura de oferta com uma quota de terrenos industriais superior a 60% é precisamente para reservar espaço de desenvolvimento para indústrias-chave como fabrico de equipamento de alta gama, habitação inteligente, biofarmacêutica, novas energias e indústrias de computação inteligente, consolidando a base da economia real. Quando os recursos fundiários se inclinam para a indústria, isso significa que o foco do desenvolvimento urbano de Foshan passa de “impulso pelo imobiliário” para “impulso pela indústria”. O desenvolvimento do mercado imobiliário habitacional também vai passar de “expansão de escala” para “melhoria de qualidade”, respondendo às políticas de “boa habitação” de Foshan.

Com a redução do volume de terrenos residenciais e a inclinação da oferta de terrenos para a indústria e para os apoios, no presente contexto, a lógica de aquisição de terrenos das promotoras imobiliárias também será alterada.

A Caita Rui indica que os terrenos residenciais de elevada qualidade se tornarão o foco das promotoras imobiliárias. Com o aumento da concorrência no mercado de leilões de terrenos, as empresas estatais e centrais, apoiadas pelas suas vantagens de capital e de recursos, continuarão a dominar os leilões de terrenos, e a concentração do sector irá aumentando. Por outro lado, devido ao impacto dos custos dos terrenos, as promotoras imobiliárias já não procuram “alta rotação e saída rápida”, passando antes para “alta qualidade e bons serviços”. Concentram-se no desenvolvimento de produtos e produtos de elevada qualidade como “habitações de quarta geração”, “novas normas ultra-recentes” e comunidades com baixa densidade tornar-se-ão no principal do mercado, enquanto o mercado habitacional passa de “concorrência por preço” para “concorrência por qualidade”.