O mercado imobiliário registra uma recuperação nas transações, com sinais claros de aquecimento impulsionados por políticas eficazes

Os dados mais recentes indicam: em março, as vendas de habitação comercial recém-construída nas 50 principais cidades do país totalizaram aproximadamente 11,33 milhões de metros quadrados, um aumento em cadeia de 89%; as vendas de imóveis usados nas 20 principais cidades atingiram cerca de 17,97 milhões de metros quadrados, um aumento em cadeia de 117%. Entretanto, a parte das vendas das promotoras imobiliárias também registou uma recuperação significativa: em março, 100 promotoras imobiliárias típicas alcançaram um valor de direitos de venda de 2065,2 mil milhões de yuan, um aumento em cadeia de 127,1%.

O desempenho do mercado imobiliário em março foi, sem exagero, “acima do esperado”. Numa análise objectiva das razões, não é difícil perceber que esta recuperação nas transacções, por um lado, beneficia de factores sazonais; por outro, não prescinde do empenho contínuo do lado das políticas.

Segundo estatísticas de instituições relevantes, no primeiro trimestre, as várias localidades emitiram acumuladamente cerca de 160 políticas de ajustamento relacionadas com o sector imobiliário, das quais as políticas de fundo de previdência/habitação ultrapassaram 60, representando perto de 38%, tornando-se o ponto-chave de impulso desta optimização.

Aumentar o limite do empréstimo, optimizar os critérios de reconhecimento do número de empréstimos, alargar o âmbito de levantamento e utilização, aperfeiçoar as políticas de contribuição do fundo… À primeira vista, tudo isto parece ajustes locais e subtis; na prática, porém, desempenharam um papel preciso na redução dos obstáculos às compras de procura para necessidades reais e de melhoria.

Tomemos como exemplo o aumento do limite do empréstimo com fundo de previdência/habitação. Em muitas cidades de segunda e terceira linhas, isto significa que a capacidade de compra efectiva de uma família típica de trabalhadores por conta de salários pode aumentar 10% a 20%, e o efeito marginal não é de menosprezar.

Para além do fundo de previdência/habitação, as localidades também lançaram, em torno de objectivos como activar a procura habitacional, reduzir inventário e dinamizar existências, uma série de “pacotes” de políticas. Medidas como optimizar as restrições de compra e de venda, disponibilizar subsídios à compra de habitação, aperfeiçoar os acordos de apoio ao desenvolvimento urbano e ajustar as políticas de habitação social foram emitidas de forma concentrada, cobrindo vários ângulos: o lado da procura e o lado da oferta, o incremento e a existência, bem como o mercado e a segurança.

Esta abordagem de políticas abrangente e em múltiplos níveis mostra que, no plano das políticas, a determinação de estabilizar o mercado imobiliário está a transformar-se em arranjos institucionais sistemáticos.

O que merece especial reconhecimento é que os ajustes desta vez não são simplesmente uma repetição da via de “estímulo forte” do passado, mas sim uma maior ênfase em políticas “adequadas a cada cidade” e em impulsos precisos.

A ampla optimização das políticas do fundo de previdência/habitação, em essência, consiste em reduzir o custo razoável de compra de habitação sem aumentar de forma significativa o nível de alavancagem dos residentes; medidas como subsídios à compra e acordos de apoio ao desenvolvimento urbano concentram-se ainda mais em estimular a procura real de habitação. Ao juntar o pacote de políticas de “estabilizar a procura”, “reduzir inventário” e “garantir a entrega das habitações”, é evidente que isso ajuda a evitar grandes oscilações no mercado e a criar condições para uma aterragem suave do sector.

No entanto, no que diz respeito à recuperação do mercado actual, além do optimismo, deve manter-se também prudência.

Por um lado, os dados em cadeia melhoraram significativamente, mas, comparados com o mesmo período do ano passado, ainda existe uma certa diferença na escala das transacções de habitação nova, o que mostra que a reparação do mercado ainda se encontra numa fase inicial; por outro lado, a diferenciação entre cidades continua evidente: a recuperação nas cidades de primeira linha e em algumas cidades de segunda linha centrais está a acontecer num ritmo mais rápido, enquanto em parte das cidades de terceira e quarta linhas a pressão para escoar inventário ainda não foi aliviada fundamentalmente.

Além disso, o risco de dívida das promotoras imobiliárias ainda não foi completamente resolvido; a pressão de liquidez de algumas empresas continua a exigir atenção contínua.

Perspectivando o segundo trimestre, com o tempo a melhorar e o reinício das obras dos projectos a acelerar, somado ao efeito gradual das políticas anteriores, as transacções do mercado imobiliário têm potencial para manter uma tendência de recuperação moderada. Contudo, a recuperação total da confiança do mercado ainda requer o acúmulo de mais factores positivos, incluindo a melhoria dos fundamentos da economia macro, a estabilidade das expectativas de emprego e rendimentos, bem como o avanço substantivo do trabalho de garantir a entrega de habitações em construção.

Assim, no próximo passo, as políticas devem, mantendo a continuidade e a estabilidade, dar ainda mais ênfase à precisão e à eficácia.

Em primeiro lugar, é necessário continuar a consolidar os resultados das políticas, evitando que o mercado volte a ter grandes subidas e descidas, e assegurar a libertação racional tanto da procura para necessidades imperativas como da procura de melhoria; em segundo lugar, é preciso acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, promover a construção de habitação socialmente garantida, a requalificação das aldeias urbanas e a construção de três “grandes projectos” de infra-estruturas públicas de “uso misto para emergências e para situações normais”, resolvendo fundamentalmente as contradições estruturais do mercado imobiliário.

(O autor é comentador convidado)

(Editor: Dong Pingping)

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