Os serviços de operação sustentam a maior parte do lucro, o segundo motor do Longfor já está em funcionamento?

Autor | Zhou Zhiyu

A indústria imobiliária tem falado sobre “novos modelos” há já vários anos, mas são poucas as empresas que conseguiram verdadeiramente sair do velho modelo. A maioria dos promotores continua presa num atoleiro de dívidas; e mesmo as poucas que conseguem sobreviver, o fazem em grande medida através do estreitamento das frentes para ganhar algum fôlego.

A 27 de março, o Grupo Longfor realizou a sua conferência de resultados de 2025. Pelos dados do relatório financeiro, observa-se uma mudança estrutural em curso: enquanto a atividade de desenvolvimento está sob pressão durante o inverno do setor, as atividades de operação e serviços já se transformaram num corpo independente lucrativo, com receita anual de quase 27 mil milhões de RMB, margem bruta superior a 50% e lucro contribuído por ano de cerca de 8 mil milhões de RMB.

A pressão na ponta do desenvolvimento imobiliário é uma evidência clara. O volume de vendas de novos apartamentos a nível nacional, face ao pico de 2021, caiu a meio; os preços de habitações usadas desceram quase 40%; e o custo do ajustamento ao longo de cinco anos ficou concentrado, nos ciclos de liquidação de 2025 e 2026. A Longfor também não foi exceção, registando em 2025, pela primeira vez, perdas no lucro após a atribuição dos direitos acionistas principais, depois de ter conseguido lucros. Este problema não é exclusivo da Longfor; é a fatura conjunta de toda a indústria.

Além disso, em 2025, as atividades de operação e serviços do Grupo Longfor alcançaram uma receita de 26,77 mil milhões de RMB, um novo máximo histórico, e a sua percentagem na receita total subiu para 27,5%. A margem bruta desta área é superior a 50% e contribui com 7,92 mil milhões de RMB em lucro após a atribuição dos direitos acionistas principais. Ou seja, se for desagregada e analisada isoladamente, a área de operações e serviços da Longfor é um corpo lucrativo com receita anual de quase 27 mil milhões de RMB e uma margem líquida de cerca de 30%.

A gestão apresentou um cronograma ainda mais claro: o mais tardar até 2028, a receita de operações e serviços ultrapassará a receita do desenvolvimento imobiliário. Nessa altura, o EBITDA das operações e serviços deverá conseguir cobrir os juros em cerca de 4 vezes.

Nos últimos três anos e meio, a Longfor reduziu 60 mil milhões de RMB de dívida com juros; os empréstimos imobiliários para propriedade em operação ultrapassaram 100 mil milhões de RMB; e o fluxo de caixa operacional permaneceu positivo por três anos consecutivos. No final de 2025, a dívida com juros baixou para 152,8 mil milhões de RMB; em 2026, o vencimento do financiamento por crédito ao nível do grupo é apenas de cerca de 6 mil milhões de RMB, uma queda acentuada face aos 22 mil milhões de RMB do ano anterior.

Estes são números de superfície. Mas numa conferência de resultados, um detalhe que é fácil de ignorar é que, na área de operações e serviços da Longfor, existem quatro “corredores”: investimento comercial, gestão de ativos, serviços de propriedades e construção inteligente, e as estratégias e circunstâncias de cada um não são iguais.

O comércio Tianjie é a força absoluta na área de operações da Longfor: 99 centros comerciais, taxa de ocupação de 97%, e receitas de renda de 11,2 mil milhões de RMB; em 2025, o volume de negócios aumentou 17% ano contra ano. É uma máquina de imprimir dinheiro que já foi devidamente “colocada a funcionar”.

Já o corredor dos serviços de propriedades passou por uma ronda de retração proativa. A receita foi de cerca de 11,2 mil milhões de RMB, com uma ligeira queda ano contra ano; a razão foi o facto de a Longfor ter decidido sair ativamente de uma série de projetos com taxas de cobrança e “níveis de capacidade” baixos. O posicionamento da gestão foi de que o ajuste está basicamente concluído e que, em 2026, o crescimento voltará a ficar em dois dígitos.

O corredor de gestão de ativos passou de “Guanju” para alojamento de arrendamento de longo prazo para um portefólio composto por seis grandes tipologias, e planeia abrir cerca de dez apartamentos de reforma-para-idosos “Cunshan Wanshu” nos próximos três anos.

O corredor de construção inteligente, por sua vez, tem um caso particular: a Longfor Longzhizao. Com uma receita de 1,3 mil milhões de RMB, é a menor dentro do grupo, mas no setor em que existe forte concorrência interna (involução) consegue manter um desenvolvimento acelerado.

Através do Wall Street Insight, apurou-se que, nos últimos poucos anos, as empresas de construção por delegação (“daijian”) aumentaram de mais de uma dezena para mais de cem, entrando o setor num grau muito alto de involução. A proporção de projetos com taxas inferiores a 2% já chega a 45%; a proporção de projetos com taxas entre 2% e 3% ultrapassa 36%; e, somando ambos, representam mais de 80%. Um responsável de uma empresa de construção por delegação afirmou diretamente que vale a pena aconselhar os promotores imobiliários a não voltarem a entrar no mercado de construção por delegação em regime de involução.

O presidente do Grupo Longfor, Chen Xuping, explica como a Longfor consegue “matar” desta maré vermelha com a seguinte razão: a Longfor não participa em qualquer concorrência por taxas irracionais; baseia-se em criar mais valor para os seus clientes/mandatários para obter receitas.

Quando os projetos de construção por delegação conseguem ajudar o mandante a vender a bom preço e a realizar uma alienação rápida, o mandante naturalmente estará disposto a pagar um prémio pela capacidade de operação e controlo.

Vista mais a fundo, a verdadeira “moat” (fossa defensiva) da Longfor Longzhizao não é apenas a experiência em operação e controlo, mas sim a sinergia entre os corredores da empresa-mãe. A Longfor possui simultaneamente operações comerciais, apartamentos de arrendamento de longo prazo, serviços de propriedades e um sistema digital. Estas capacidades combinadas permitem que a Longfor Longzhizao ofereça serviços de ponta a ponta, desde planeamento de posicionamento até operação e entrega. É muito difícil para empresas puramente de construção por delegação replicar este ecossistema.

Isto corresponde também, de forma coincidente, à direção de evolução da indústria. À medida que o mercado incremental continua a encolher, as remodelações no mercado existente e a revitalização/“solução” de carteiras problemáticas estão a tornar-se o verdadeiro ponto alto de valor no setor de construção por delegação. A Longfor Longzhizao já validou esta capacidade na reestruturação e resolução de carteiras problemáticas no projeto Chengdu XiJingTai e na remodelação de escritórios e imóveis comerciais existentes no Edifício Jinsui do Distrito Lujiazui, em Xangai; isto evidencia melhor do que um mero aumento de escala.

Ao afastar o foco da Longfor Longzhizao para o quadro geral do Grupo Longfor, percebe-se que está a tomar forma uma narrativa maior.

As coisas que esta empresa fez nos últimos cinco anos são, essencialmente, desmontar duas “bombas” ao mesmo tempo: uma é a estrutura da dívida e a outra é a estrutura dos negócios. A nova base — empréstimos para propriedades em operação, fluxos de caixa operacionais positivos e lucros de operações e serviços — está já praticamente pronta. A citação original de Chen Xuping na conferência de resultados foi: “Só depois de a migração da estrutura da dívida estar concluída, é que a fundação do novo modelo pode ser efetivamente construída.”

O papel da Longfor Longzhizao nisso é provar as capacidades acumuladas ao longo de muitos anos pelo Grupo Longfor: a digitalização e a construção e operação em todos os tipos de negócio permitem sair do quadro dependente de grandes ativos (heavy asset) e, como produto de serviço independente, ser disponibilizadas no exterior e capturar um prémio. Este é um elo-chave na profundificação da cadeia de transformação estratégica.

Claro que a transformação da Longfor ainda não está concluída. 2025 a 2026 continuam a ser o ponto baixo de lucros; e a “lição dura” ainda está por acontecer para a liquidação dos stocks do negócio de desenvolvimento. A gestão diz que “a retoma do crescimento em 2027” precisa de ser cumprida; que os lucros de dois dígitos ao ano na vertente de operações e serviços precisam de ser cumpridos; e que a capacidade da Longfor Longzhizao de manter um desenvolvimento acelerado apesar da pressão de queda das taxas na indústria precisa de continuar a ser comprovada.

Mas pelo menos neste momento, a Longfor apresenta um caminho claro: na profundidade do inverno mais severo da indústria, não vive vendendo ativos para “manter a respiração”; cria “sangue” (liquidez) através da capacidade de operação e, em simultâneo, exporta essa capacidade para fora, concretizando a criação de valor.

À questão do “novo modelo”, a Longfor deu uma amostra observável. Quanto a saber se essa amostra conseguirá tornar-se um paradigma, é necessário ainda que o tempo e os resultados respondam.