Cushman & Wakefield: Mercado de escritórios em Pequim no primeiro trimestre mantém volume, mas com queda de preços e diferenciação regional

Em 2 de abril, a Colliers International (código de negociação na Nasdaq: CIGI; código de negociação na Bolsa de Valores de Toronto: CIGI) realizou em Pequim a conferência de apresentação da Colliers International Beijing 1.º trimestre de 2026, no Beijing Qiaofu Fangcao Di.

No momento, a economia macroeconómica atual da China apresenta características de resiliência de “pressão sobre os riscos externos e compensação pela estrutura interna”. Apesar de os conflitos geopolíticos internacionais terem levado a um grande deslocamento do preço do petróleo para cima, graças à estrutura de consumo energético do país, dominada pelo carvão, e ao rápido desenvolvimento da indústria de novas energias, a transmissão do aumento do preço do petróleo para a inflação central é relativamente limitada. Devido à recuperação do consumo final apresentar uma “divisão em forma de K” — o consumo essencial e a cadeia ligada às deslocações recuperam mais rapidamente, enquanto o consumo discricionário e a procura em sectores do pós-ciclo imobiliário continuam fracos — a pressão do lado dos custos não consegue ser transferida de forma eficaz para o lado do consumo. Este possível quadro de “desalinhamento de inflação a montante e deflação a jusante” faz com que a distribuição de lucros das empresas industriais continue a inclinar-se para a cadeia a montante; a indústria transformadora a meio da cadeia poderá enfrentar uma dificuldade de “aumentar as receitas sem aumentar os lucros”.

À medida que o “Plano-Quinquenal para o 15.º período (quinquénio)”, nas suas linhas gerais, coloca “construir um sistema de indústria moderna e consolidar e fortalecer a base da economia real” em primeiro lugar na estratégia, o quadro de desenvolvimento em degraus de “melhorar a qualidade das indústrias tradicionais + fortalecer as indústrias emergentes + cultivar as indústrias do futuro” irá, progressivamente, tomando forma. Além disso, o “Plano-Quinquenal para o 15.º período” introduz na orientação industrial um rumo de “fusão”, enfatizando a integração sistémica entre o sector de serviços e a indústria transformadora, o que marca a transição do desenvolvimento industrial de avanços através de pontos para uma actualização a nível de sistema. O impacto dessa “integração sistémica entre o sector de serviços e a indústria transformadora” no mercado de escritórios não é uma simples lógica linear tradicional de “a expansão do sector de serviços impulsiona o aumento da procura de escritórios”; em vez disso, através da reconstrução das formas de espaço industrial e da transformação das modalidades de criação de valor pelas empresas, são “remodeladas” a “qualidade” e a “quantidade” da procura de escritórios.

No 1.º trimestre de 2026, o mercado de escritórios de categoria A em Pequim registou, no conjunto, uma absorção líquida total de cerca de 57.000 metros quadrados. A procura do mercado expandiu de forma moderada, mantendo a tendência de desocupação contínua. A taxa de vacância, em termos homólogos trimestrais (trimestre contra trimestre), recuou 0,6 pontos percentuais para 18,5%; em termos anuais (ano contra ano), diminuiu 1,7 pontos percentuais. Quanto às rendas, no conjunto do mercado, a renda líquida efectiva média global atingiu 212,6 yuan por mês por metro quadrado, tendo caído 4,2% em termos trimestrais; a queda homóloga alargou-se para 12,4%. A característica mais evidente do mercado é, sobretudo, “quantidade estável e preços em queda”. O desempenho dos submercados revela uma divisão clara: a redução da vacância concentra-se em projectos de categoria A nos submercados periféricos não nucleares, cuja absorção líquida se aproxima de 43.000 metros quadrados, representando 75% da absorção líquida total; isto mostra que projectos de qualidade no segmento não nuclear se tornaram a principal força para absorver a procura. A absorção líquida do submercado CBD continua negativa, dando continuidade à tendência dos últimos três anos de aumento contínuo da área devoluta; no submercado de Lize, pela primeira vez neste trimestre, registou-se uma absorção líquida negativa, o que também constitui um ajustamento benéfico após cinco anos anteriores de desocupação em grande escala e contínua. De acordo com os dados da Colliers International, de 2021 a 2025, a absorção líquida média anual no submercado de Lize atingiu 152.000 metros quadrados, e a taxa de vacância recuou de 66% para 21,2% no presente trimestre. Desde 2025, à medida que a renda média de escritórios de categoria A em Pequim tem continuado a cair, a concorrência entre segmentos do mercado intensificou-se ainda mais, e o submercado de Lize também começou a enfrentar uma pressão dupla de concorrência, tanto a nível interno da região como de projectos de outras regiões nos arredores.

A pressão descendente das rendas continua a transmitir-se ao mercado. Pelos desempenhos actuais do mercado, devido à pressão dos custos, as empresas tendem mais a deslocar-se de mercados nucleares com rendas elevadas para a periferia de submercados com melhor relação custo-benefício ou para projectos emergentes com melhor valorização. Projectos de categoria A de qualidade na periferia dos submercados nucleares continuam, de forma contínua, a desviar a procura da zona central. À medida que as rendas continuam a sofrer um ajustamento profundo, os proprietários precisam de prestar atenção prioritária à pressão de procura de oferta adicional que está prestes a chegar continuamente ao mercado de escritórios de categoria A em Pequim nos próximos dois a três anos, bem como a responder à elevada área atualmente devoluta e à pressão contínua de desocupação; no futuro, o mercado poderá tender a adoptar estratégias de descontos nas rendas mais agressivas, sobretudo em submercados que enfrentam saídas em larga escala, concentração de oferta adicional ou taxas de vacância mais elevadas.

Pequim, como representante do mercado maduro de escritórios na China, com o actual quadro de “quantidade estável e preços em queda, e divisão regional”, reflecte a característica central do imobiliário comercial na fase de transição económica da China: em primeiro lugar, a procura sensível aos custos das empresas domina; num contexto em que o ritmo da recuperação económica é relativamente lento, as empresas prestam mais atenção ao controlo do custo dos escritórios, a atratividade das rendas elevadas nas zonas centrais enfraquece continuamente, promovendo a difusão da procura para áreas com melhor relação custo-benefício; em segundo lugar, o excesso de oferta e a intensificação da concorrência nos activos existentes tornam-se mais evidentes; o nível atual relativamente elevado de vacância reflecte o efeito retardado do aumento de oferta adicional no período anterior, e o mercado já entrou na fase de concorrência entre activos existentes, obrigando os proprietários a disputar uma procura limitada através de cedências nas rendas, actualização de produtos, entre outras medidas; em terceiro lugar, a reconfiguração do valor dos activos nucleares: a Financial Street mantém uma base de mercado relativamente estável devido à limitação de novas ofertas e a um forte suporte da indústria; quanto a Zhongguancun, como uma área central para a inovação tecnológica na China, recebe continuamente uma grande quantidade de procura adicional de escritórios por parte de muitas empresas de inovação tecnológica, impulsionando o submercado a registar consecutivamente nos últimos dois anos uma absorção líquida superior a 120.000 metros quadrados, e a taxa de vacância recuou 5 pontos percentuais face ao seu ponto mais alto para 17,4%. Pelo contrário, submercados sem uma ancoragem industrial clara poderão enfrentar ciclos de desocupação mais longos e uma pressão maior sobre as rendas.

O desempenho faseado atual do mercado de escritórios de categoria A em Pequim — “quantidade estável e preços em queda, e divisão regional” — não é apenas uma simples descida do mercado, mas sim uma eliminação activa e uma optimização estrutural da maturidade do imobiliário comercial na fase de transição económica, com a esperança de crescimento subjacente a estar embutida na tendência de longo prazo de actualização industrial. A Colliers International considera que a descida profunda das rendas é um sinal-chave de autoajustamento do mercado: por um lado, os proprietários aceleram a redução da vacância através de cedências nas rendas, eliminando oferta ineficiente; por outro lado, custos de escritórios mais baixos proporcionam um ambiente de acolhimento mais favorável para empresas tecnológicas em arranque e empresas “especializadas, refinadas, distintas e inovadoras”, contribuindo para apoiar a construção do “centro internacional de inovação tecnológica” de Pequim. A longo prazo, como um principal espaço de acolhimento da inovação tecnológica nacional e dos serviços produtivos na economia, o actual ajustamento cíclico em Pequim está a criar margem para o desenvolvimento de alta qualidade — uma vez concluída a eliminação de oferta ineficiente e a procura das indústrias emergentes continuar a ser libertada, o mercado irá gradualmente regressar a um estado saudável de “equilíbrio entre quantidade e preço”, concretizando a actualização coordenada entre o imobiliário comercial e a economia real.

(Editor: Xu Shuai)

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