O camelo no deserto: armazenamento de água e busca de fontes no relatório financeiro anual de 2025 da New City Holdings

Numa vasta extensão de deserto, encontrar uma fonte de água é a via de sobrevivência mais importante dos camelos.

Em 2025, a indústria imobiliária continua a entrelaçar-se entre as dores de transformação e as oportunidades de reestruturação; a maior parte das promotoras imobiliárias está ocupada a procurar o rumo certo, com alguns a reduzir o desenvolvimento imobiliário e outros a concentrarem-se em negócios operacionais. A empresa de imobiliário privado Jiangsu Xincheng Holding tem vindo, gradualmente, a completar a mudança de identidade — deixando de depender apenas de vender casas para viver, e passando a transformar-se numa plataforma operacional, sustentada por fluxos de caixa comerciais como fosso defensivo.

Fonte da imagem: Visual China

Em 27 de março, o relatório anual de 2025 publicado pela Xincheng Holding mostra que, no período, a empresa atingiu uma receita de exploração de 53.01B de yuan, e um lucro líquido atribuível aos acionistas das empresas cotadas de 680 milhões de yuan, sendo uma das poucas promotoras imobiliárias privadas que ainda mantém a rentabilidade.

A rentabilidade não depende de alienações pontuais de ativos nem de reestruturações de dívida; resulta do crescimento endógeno do negócio principal, sobretudo do contributo contínuo do segmento comercial, com margens brutas elevadas.

Em 2025, a Xincheng Holding alcançou uma receita total de operação comercial de 14.09B de yuan, um aumento de 10,00%, elevando a sua quota na receita global para 25%; além disso, a margem bruta do arrendamento e da gestão de propriedades representa 63% da margem bruta total da empresa, e a margem bruta é de 70%, o que significa uma melhoria fundamental na estrutura dos lucros da empresa.

O fluxo de caixa é a linha de vida das empresas. Até ao fim de 2025, o fluxo de caixa operacional da Xincheng Holding tem permanecido positivo há 8 anos consecutivos, mantendo também o registo público de “zero incumprimentos”.

Do lado do financiamento, a Xincheng Holding é igualmente, entre as promotoras imobiliárias privadas, um dos raros “quebradores de gelo” no financiamento: obrigações em dólares, middle notes, REITs subscritos em mercado público e REITs interinstitucionais, com canais de financiamento diversificados a transmitir ao mercado um sinal inequívoco — esta empresa de imobiliário privado ainda tem capacidade de gerar liquidez (“sangue novo”) e valor de crédito.

“O camelo”, é a metáfora que o pessoal da Xincheng usa para si. Ao armazenar água em períodos do ciclo em que tudo é favorável, e ao manter-se firme em períodos em que o ciclo é adverso, procurar uma fonte de água em cada ronda de ventos e areia — é a “espírito de camelo” que a Xincheng Holding possui para atravessar ciclos. À medida que a indústria imobiliária já se despediu há muito da ansiedade de escala, a Xincheng Holding exibe uma postura de sobrevivência totalmente diferente: reconstrói a base do seu valor através da operação comercial, avançando, passo a passo, para o oásis no ritmo que define.

A operação comercial constrói um “fosso de fluxo de caixa”

Quando os lucros da maioria das promotoras dependem fortemente da venda de desenvolvimento residencial, a Xincheng Holding começou a implementar, há mais de uma década, a estratégia de “duas rodas motrizes”. Por isso, quando a indústria está em contraciclo, a empresa consegue ajustar-se rapidamente — reduzir proativamente o negócio de desenvolvimento e focar-se no comércio.

Em 2012, a primeira loja da Xincheng Holding, o Centro Comercial Changzhou Wujin Wuyue Plaza, abriu oficialmente as portas. Atualmente, a Xincheng Holding tem 207 Wuyue Plazas distribuídos por 141 cidades em todo o país; já se encontram em operação 178, com uma área em operação de 16.49M de metros quadrados, e uma taxa de ocupação de 97,86%. O número de aberturas de centros comerciais ocupa o primeiro lugar entre as empresas cotadas, dentro e fora do nosso país.

No ano passado, a retoma do consumo doméstico perdeu alguma força. Ao longo do ano inteiro, foram abertos 337 centros comerciais novos em todo o país, o valor mais baixo em quase 11 anos; a indústria de imobiliário comercial está a mudar, de forma abrangente, de expansão de escala para uma fase de desenvolvimento de alta qualidade baseada em “otimização de stock + exploração aprofundada do valor”.

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Neste contexto, a Xincheng Holding conseguiu pôr em funcionamento, conforme o previsto, cinco Wuyue Plazas; e, entre os 178 Wuyue Plazas já em operação, os Wuyue Plazas com “saída de gestão” já abertos atingem 30, o que comprova a capacidade forte de gestão de captação e operação de projetos por parte do seu segmento comercial, bem como a capacidade de controlo do projeto.

A escala é a base; a eficiência operacional é, sim, a principal competitividade do imobiliário comercial. Não só mantém a taxa de ocupação num patamar elevado de 97,86%, como também os principais indicadores operacionais do segmento comercial da Xincheng Holding apresentam uma tendência ascendente.

Em 2025, o volume total de clientes dos Wuyue Plazas atingiu 2B de visitas, um aumento de 13,31%; o volume total de vendas foi de 97 mil milhões de yuan (excluindo a venda de veículos), um aumento de 7,18%; até ao final de 2025, o número de membros era de 54,97 milhões, mais 25,82% do que no final de 2024. As vendas, a receita, o fluxo de clientes e o consumo por membros aumentaram todos, ano contra ano, o que significa que os Wuyue Plazas realizaram a transição de “cenário de fluxo” para “cenário de retenção”.

Quando a indústria passa de expansão incremental para otimização de stock, como fazer com que projetos antigos geridos ao longo de anos continuem a ganhar vitalidade é também uma régua-chave para medir a capacidade de operação comercial.

Em 2025, o Changzhou Wujin Wuyue Plaza concluiu a remodelação e atualização. Não só o vidro da fachada exterior foi renovado e reconfigurado, como a estrutura interna também foi conectada verticalmente, permitindo a atualização de 135 marcas, com uma área reanimada superior a 23k metros quadrados. Através desta revitalização, o Changzhou Wujin Wuyue Plaza tornou-se também o “primeiro Wuyue com selo dourado” em todo o país. Os resultados dos primeiros três dias após a abertura da revitalização mostram que o fluxo de clientes do projeto atingiu 485k visitas, e as vendas ultrapassaram 42,5 milhões de yuan, ambos atualizando as marcas históricas dos Wuyue Plazas em período operacional por toda a nação.

“O crescimento das receitas de rendas comerciais da empresa é estável e sustentável, a qualidade vem primeiro em relação à quantidade; e o valor vem primeiro em relação ao preço. A empresa aproveita plenamente as oportunidades estruturais no mercado de consumo, apoiando-se no conceito central do ‘método de cinco passos para a operação’ do Wuyue commercial management, concentrando-se em aumentar o valor dos ativos e em melhorar a experiência de consumo.” Foi assim que o presidente da Xincheng Holding, Wang Xiaosong, o assinalou.

O forte desempenho do segmento comercial é o colchão de segurança do desenvolvimento da empresa. No âmbito do desenvolvimento imobiliário, a Xincheng Holding também pôde escolher reduzir proativamente, focar-se na cobrança de recebíveis e em garantir a entrega das casas, fornecendo proteção para a segurança do fluxo de caixa da empresa. Em 2025, a Xincheng Holding entregou mais de 38k unidades habitacionais; nos últimos três anos, o volume acumulado de entregas ultrapassou 278k unidades. No ano, o montante cobrado atingiu 23k de yuan, com uma taxa de cobrança de 110,41%.

Estabilidade financeira constrói um colchão de segurança e mantém o “zero incumprimento” no mercado público

Em 2025, a camada de gelo no ambiente de financiamento das promotoras imobiliárias privadas não se tinha derretido completamente. Neste ambiente difícil, a Xincheng Holding conseguiu várias quebras de barreiras de financiamento em diferentes formatos, tornando-se um “quebrador de gelo” na indústria.

Em junho do ano passado, a empresa-mãe da Xincheng Holding, Xincheng Development, emitiu com sucesso uma obrigação senior unsecured de 3 anos no valor de 300 milhões de dólares, o que foi também a primeira obrigação imobiliária privada no exterior nos últimos 3 anos. Em novembro de 2025 e em fevereiro de 2026, a empresa emitiu mais duas vezes obrigações em dólares no exterior, num total de cerca de 5,6 mil milhões de yuan.

No ano passado, a Xincheng Holding também conseguiu emitir com sucesso três middle notes, num total de 3,65 mil milhões de yuan, todas com garantia integral da China Bond Credit Enhancement Investment Co., Ltd. A taxa de juros de emissão mais baixa chegou a 2,68%, um recorde histórico baixo, e ainda prolongou o prazo dos créditos para 5 anos.

Em novembro do ano passado, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China publicou “Sobre a implementação piloto de fundos de investimento fiduciário em trust de investimento para propriedades comerciais (minuta para recolha de opiniões)”, integrando formalmente o imobiliário comercial no âmbito piloto de REITs em mercado público, fornecendo uma ferramenta financeira fundamental para a indústria imobiliária se transformar num novo modelo de desenvolvimento de operação de ativos.

Também em novembro do ano passado, a Xincheng Holding conseguiu negociar e listar o primeiro caso nacional de consumo interinstitucional REITs, com o Shanghai Qingpu Wuyue Plaza como ativo subjacente. Não só ativou de forma eficaz os ativos comerciais, como também fechou o ciclo completo de “investir-financiar-construir-gerir-reembolsar”, fornecendo à indústria um modelo replicável. Em 16 de março, o Guojin Asset Management — Wuyue Plaza interinstitucional REITs 2026 conseguiu a aprovação da SSE (bolsa de Xangai) para a primeira expansão, prevendo angariar 485k de yuan.

Com a utilização plena do apoio de políticas, a Xincheng Holding otimizou o volume e a estrutura do financiamento, e conseguiu uma queda contínua dos custos de financiamento, assegurando o pagamento integral das dívidas com vencimento no mercado público.

Os dados do relatório financeiro mostram que, em 2025, o valor líquido dos fluxos de caixa gerados pelas atividades operacionais da Xincheng Holding foi de 38k de yuan, positivo há 8 anos consecutivos. Além disso, garantiu que cada obrigação no mercado público fosse paga antecipadamente ou em tempo, mantendo o registo público de “zero incumprimento”.

Até ao final de 2025, a Xincheng Holding obteve das principais instituições bancárias um montante total de concessões de crédito do grupo de 62,9 mil milhões de yuan, dos quais a empresa e as suas subsidiárias já utilizaram 24,1 mil milhões de yuan. A taxa líquida de endividamento da empresa é de 56,97%, mantendo-se num nível baixo na indústria; o custo médio de financiamento global é de 5,44%, menos 0,48 pontos percentuais face ao final de 2024.

O responsável financeiro da Xincheng Holding, Guan Yadong, revelou que, no futuro, a empresa continuará a explorar a utilização de várias ferramentas de financiamento por capital e dívida, incluindo REITs multilayer, obrigações da empresa, middle notes, empréstimos para propriedades operacionais, entre outras, alargando os canais de financiamento, prolongando os prazos e reduzindo os custos de financiamento.

Quando a indústria passa de incremental para stock, a Xincheng Holding constrói um lastro contra tempestades com as suas próprias capacidades de operação e uma disciplina financeira extremamente rigorosa; em períodos de ciclo favorável, é o ponto de crescimento dos lucros; em períodos de ciclo adverso, é a linha de abastecimento para atravessar a tempestade de vento e areia.

De desenvolvedor para operador: a avaliação regressa

À medida que a contribuição do segmento comercial ultrapassa 60% da participação, a lógica de avaliação da Xincheng Holding está a sofrer uma mudança fundamental. O mercado deixa de a classificar simplesmente como uma promotora de desenvolvimento residencial e passa a reavaliá-la, com base no enquadramento de operador comercial.

Entretanto, uma série de avanços no financiamento e desempenho de crédito em 2025 também vai, aos poucos, a corrigir as expectativas de avaliação do mercado de capitais para a empresa.

No fim do ano passado, a Morgan Stanley aumentou a classificação da Xincheng Holding para “overweight (acima do peso)”, apontando que a Xincheng Holding, ao aumentar a quota de mercado, conseguiu um crescimento de renda acima do esperado, e continua a estar otimista quanto ao futuro da securitização dos ativos. Recentemente, várias corretoras domésticas também atribuíram à Xincheng Holding a recomendação de “comprar”.

Para além do segmento comercial cada vez mais maduro, a Xincheng Holding está a transformar as capacidades acumuladas ao longo de anos na gestão de desenvolvimentos comerciais e residenciais num portefólio de produtos de serviços de “ativos leves” que pode ser oferecido a terceiros.

Em 2025, a Xincheng Construction Management acrescentou 10,61 milhões de metros quadrados em novas áreas assinadas. Até ao final de 2025, o total de projetos geridos acumulados era de 155, com a área total de construção gerida acumulada superior a 26 milhões de metros quadrados, cobrindo a construção encomendada de habitação por parte do governo, a encomenda de projetos comerciais e o alargamento adicional de oportunidades no segmento de serviços incrementais.

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Sabe-se que a Xincheng Holding, em novembro de 2025, vai “separar em duas” a sua unidade de construção e gestão (建管), ou seja, a Xincheng Wanjia Construction Management e a Xincheng Hongtu Construction Management, com dois veteranos no comando, sinalizando que a área de construção e gestão passa de negócio secundário para um novo ponto de crescimento estratégico.

Atualmente, a Xincheng Construction Management já concluiu, em grande medida, o planeamento nacional; e o ritmo de crescimento do negócio supera muito a taxa média de crescimento dos TOP 20 da indústria, demonstrando um enorme potencial de crescimento.

Atravessando o deserto, os camelos não dependem de força explosiva, mas sim de armazenamento de água e resistência. Na fase de ajustamento profundo da indústria, a Xincheng Holding, graças à energia de operação comercial acumulada ao longo de muito tempo, tornou-se uma das poucas promotoras imobiliárias privadas que ainda mantêm rentabilidade. Com uma narrativa pragmática de “viver é ter futuro”, ela compensa a ansiedade de “ficar para trás” e dá passos firmes de um corredor de resistência.

(Departamento editorial: Dong Pingping)

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