O ponto de viragem na gestão está próximo, a Country Garden anuncia uma "segunda fase de empreendedorismo"

Pergunte à IA · Como a reestruturação da dívida ajuda a Country Garden a reduzir a dívida de mil milhões

Repórter de 21st Century Business Herald, Wu Shuying

A Country Garden divulgou o seu relatório financeiro de 2025. Graças aos ganhos obtidos com a reestruturação da dívida, a Country Garden tornou-se uma das poucas promotoras imobiliárias privadas a concluir uma reestruturação sistémica das dívidas e a alcançar lucro contabilístico.

De acordo com o comunicado, em 2025 a Country Garden registou cerca de 154,9 mil milhões de yuan em receitas de exploração e 1,5 mil milhões de yuan de lucro líquido. No que respeita às vendas, a Country Garden atingiu cerca de 33,01 mil milhões de yuan de vendas contratuais com direitos de participação e cerca de 4,02 milhões de metros quadrados de área vendida; após a reestruturação da dívida, os passivos com juros diminuíram cerca de 105,5 mil milhões de yuan face ao final de 2024; até ao final de 2025, o total de ativos rondava 812,1 mil milhões de yuan e o capital próprio líquido era de 44,3 mil milhões de yuan. Além disso, durante 2025 foram entregues um total de cerca de 170 mil unidades habitacionais; entre 2023 e 2025, num período de três anos, o total acumulado de entregas foi de quase 1,15 milhões de unidades.

O mais recente relatório financeiro da Country Garden marca que a sua acção pró-activa de auto-resgate, que durou três anos, obteve resultados decisivos. Analistas afirmam que, enquanto uma das principais promotoras privadas, o desempenho da Country Garden tem um significado orientador para a estabilização e recuperação do setor imobiliário.

Reparação do desempenho através da reestruturação da dívida

De acordo com o relatório financeiro, em 2025 a Country Garden conseguiu voltar a ter lucro nos seus registos contabilísticos. O principal motor por trás do retorno ao lucro da Country Garden provém da reparação financeira sistémica trazida pela implementação da reestruturação da dívida.

No dia 30 de dezembro do ano passado, a reestruturação internacional da Country Garden entrou oficialmente em vigor, tendo sido concluída a emissão de novas dívidas e instrumentos de capital próprio. Além disso, o plano de reestruturação doméstica da Country Garden também já foi aprovado sem obstáculos; será iniciado, por etapas, a recompra em dinheiro, bem como as opções de ações e de credores gerais. Neste momento, já foi iniciada a fase de recompra em dinheiro até ao limite de 170k de yuan e prevê-se que seja concluída em abril deste ano.

Se forem excluídos os ganhos da reestruturação da dívida, a Country Garden continua numa situação de prejuízo em termos operacionais de natureza temporária; o principal fator é o aumento das imparidades dos ativos causado pela influência do contexto geral do mercado imobiliário. Segundo o relatório financeiro, em 2025 a Country Garden registou uma perda bruta de 450M de yuan.

De acordo com o comunicado, devido a ainda existir incerteza no mercado imobiliário, a Country Garden provisionou, ao longo do ano, um montante de cerca de 44,5 mil milhões de yuan para o stock de mercadorias associado aos projetos existentes (terrenos e projetos em construção). Ao mesmo tempo, devido à sobreposição de múltiplos fatores desfavoráveis, incluindo o ambiente macroeconómico, o ambiente do setor e a situação financeira negativa dos parceiros, a Country Garden também registou perdas por imparidade no que toca a ativos financeiros e garantias financeiras, no valor de 10,5 mil milhões de yuan.

Importa salientar que o lucro operacional da Country Garden no ano passado também voltou a ficar positivo. Em 2025, o lucro operacional da Country Garden foi de 43.12B de yuan, enquanto no mesmo período de 2024 o lucro operacional tinha sido de um prejuízo de 19.13B de yuan. Este retorno positivo deve-se igualmente, em grande medida, à redução das despesas financeiras.

Analistas indicam que, ao provisionar imparidades e provisões para créditos de cobrança duvidosa para os stocks e para os valores a receber/ a pagar relacionados, respetivamente, a empresa procedeu com um tratamento prudente, baseado no princípio da prudência contabilística. A ampliação do prejuízo bruto em 2025 da Country Garden não deve ser interpretada de forma simplista como uma queda do nível de operações; deve-se principalmente ao facto de a empresa ter provisionado grandes imparidades para o stock. Se forem excluídos esses efeitos de imparidade, a margem bruta nos seus relatórios continua a ser positiva.

De qualquer forma, enquanto antes foi a maior promotora imobiliária privada em escala, o facto de a Country Garden voltar a ter lucro contabilístico continua a ser um sinal positivo para o atual contexto de mercado. Isto indica que poderá existir a possibilidade de a empresa atingir um ponto de viragem do lado financeiro, com potencial para reforçar a confiança do mercado na reparação do crédito e na retoma da operação das promotoras privadas.

Reconstrução do balanço patrimonial

A reestruturação da dívida trouxe à Country Garden não só uma reparação das demonstrações financeiras, como também uma melhoria significativa nos seus indicadores de dívida. Com a implementação da reestruturação da dívida, a Country Garden alcançou uma melhoria tripla — na escala, nos prazos e nos custos da dívida —, marcando uma viragem fundamental no plano financeiro, passando de “mitigação de risco” para “upgrade estrutural”.

Do ponto de vista da estrutura do passivo, a escala do passivo total da Country Garden contraiu-se de forma significativa. De acordo com o comunicado, até ao final de 2025 o passivo total da Country Garden foi de 767,9 mil milhões de yuan, face aos 984,6 mil milhões de yuan no final de 2024, uma redução de 216,7 mil milhões de yuan. Importa salientar que, entre esse valor, os passivos contratuais possuem uma característica especial no setor imobiliário: trata-se de dinheiro recebido antecipadamente, mas que ainda não foi reconhecido como receita. Posteriormente, à medida que as casas forem entregues, esse valor poderá ser convertido em receita; não constitui uma dívida real que exija reembolso em dinheiro.

O que merece atenção em particular é a queda acentuada dos passivos com juros. De acordo com o comunicado, até ao final de 2025 os passivos com juros da Country Garden foram de 148 mil milhões de yuan, face aos 253,5 mil milhões de yuan no final de 2024, registando uma descida acentuada de 105,5 mil milhões de yuan, o que representa uma redução de 42%.

Para além da forte redução na escala do passivo, através de planos de reestruturação de dívida dentro e fora da China, a Country Garden otimizou de forma acentuada a sua estrutura de dívida e os custos de financiamento. Após a reestruturação, a duração da dívida externa foi alargada até ao máximo de 11 anos, e a maior parte dos novos instrumentos de dívida viu os custos de financiamento reduzirem-se significativamente para 1%-2,5%. Uma série de ajustamentos deste tipo constrói uma estrutura de dívida de “juros baixos + longo prazo”, proporcionando à Country Garden a janela crítica para entrar no futuro com tranquilidade nos próximos cinco anos.

Ao contrário de algumas promotoras imobiliárias em dificuldades, a Country Garden ainda consegue manter, até ao momento, um capital próprio líquido positivo — um indicador relativamente raro. De acordo com o relatório financeiro, até ao final de 2025, a dimensão total dos ativos da Country Garden era de 812,1 mil milhões de yuan e o capital próprio líquido de 44,3 mil milhões de yuan. Segundo pessoas próximas da Country Garden, no futuro ainda haverá um pequeno número de passivos que, à medida que a execução da conversão forçada das obrigações ocorra, transitarão para a rubrica de capital próprio, reforçando assim o capital próprio.

Antecipar a chegada de uma viragem operacional

Para além da reestruturação da dívida, a maior boa notícia para a Country Garden em 2025 deve ter sido a passagem bem-sucedida do pico de entregas.

De acordo com o comunicado, em 2025 a Country Garden concluiu cumulativamente a entrega de cerca de 170 mil unidades habitacionais, com uma área cumulativa de entrega de cerca de 19,82 milhões de metros quadrados, envolvendo 204 cidades em 28 províncias. Desde 2023 até 2025, em três anos, o total cumulativo de entregas foi de quase 1,15 milhões de unidades. Segundo revelou a própria Country Garden, nos últimos três anos, a empresa praticamente mobilizou todos os recursos para concentrar-se na missão de “garantir as entregas de habitações (保交房)”, o que, em certa medida, limitou o ritmo de colocação de novos projectos no mercado.

Além disso, embora seja difícil comparar a escala de vendas com o período de auge, graças às vantagens de escala acumuladas ao longo de muitos anos e às bases estabelecidas em cada linha de mercado, a base de vendas da Country Garden ainda demonstra resiliência. Em 2025, a Country Garden atingiu cerca de 33,01 mil milhões de yuan de vendas contratuais com direitos de participação e cerca de 4,02 milhões de metros quadrados de área vendida.

No quartel-general da Country Garden, em Guangdong, a empresa continua a ter influência de mercado. Por exemplo, em Shaoguan: desde a implementação em 2006 até hoje, a Country Garden desenvolveu cumulativamente mais de 30 grandes comunidades residenciais, com projetos a abranger três distritos e sete condados. Em 2025, a Country Garden, com vendas de 17.7B de yuan, tornou-se a “campeã de vendas” em Shaoguan.

A Country Garden afirma que 2026 é o ano de arranque do “15º Plano Quinquenal” (十五五), e também o ano mais crucial para o grupo transitar de “garantir as entregas de habitações” para a operação normal. A empresa irá consolidar, de forma abrangente, os trabalhos centrais, como “entregas de elevada qualidade, mitigação de riscos, reparação entre credores e dívida, e operação sustentada”, entre outros.

Pessoas próximas da Country Garden analisam que, desde a chegada da “pequena primavera” (小阳春), o aquecimento inicial nos mercados imobiliários de primeira linha, como Pequim e Xangai, prova que existe, de forma constante, procura real por habitação rígida e por habitação melhorada. A recuperação do mercado nas cidades de primeira linha tornou-se um sinal claro de estabilização do mercado. Com a “ressonância dupla” entre a base de políticas e a base do mercado, a viragem de recuperação dos fundamentos da Country Garden quase se manifesta em simultâneo com a viragem cíclica do ambiente macro do mercado. Espera-se que tal acelere a entrada numa nova fase com “estabilização/regresso à estabilidade” como núcleo.

“Uma carroça, duas asas” para acelerar a transformação

Face ao novo ciclo da indústria, a Country Garden está a acelerar a sua transformação estratégica, reorganizando a lógica de crescimento através de “uma carroça, duas asas”, e o seu desenvolvimento do negócio de “ativos leves” está a mostrar efeitos.

Desde 2021, a Country Garden antecipou o planeamento da estratégia “uma carroça, duas asas”. Com o desenvolvimento imobiliário como núcleo, e com dois novos negócios — construção tecnológica e serviços de gestão/ construção sob encomenda (代管代建) —, espera-se que a empresa injete novas dinâmicas no crescimento dos resultados.

Como uma das “duas asas”, o Grupo Tengyue Jianke aprofunda o setor da construção há mais de 40 anos, abrangendo quatro áreas: setor de construção, setor de aluguer, setor de decoração e remodelação doméstica e setor de robótica. A atividade cobre 26 províncias e cidades em toda a China, bem como mercados no estrangeiro, como a Malásia, e já ultrapassou 4.000 projetos de construção.

Entre eles, o seu braço, Bodi Lin, está a desenvolver robôs de construção em investigação e desenvolvimento, com cerca de 50 modelos. Atualmente, já existem 28 robôs de construção que foram colocados em aplicações de comercialização; os serviços de construção inteligente já alcançaram cobertura total de 34 regiões administrativas a nível provincial no país, estendendo-se a 13 mercados globais com mais de 1.600 projetos. Até agora, foram entregues cumulativamente mais de 5.000 unidades; a área de aplicação ultrapassa 40 milhões de metros quadrados. No share de mercado de robôs entre pares, o desempenho é excelente.

Como a outra “asa”, a Phoenix Zhituo Jianguan (凤凰智拓建管) serve diversos tipos de clientes, como órgãos governamentais, empresas de investimento e desenvolvimento urbano (城投) e empresas de gestão de ativos (资管), entre outros, abrangendo gestão de propriedades residenciais, infraestruturas urbanas, bases de parques industriais e projetos no exterior. A empresa oferece serviços de gestão/ construção sob encomenda personalizados. Já assumiu cumulativamente mais de 200 projetos de gestão/ construção sob encomenda e gere uma área total de quase 20 milhões de metros quadrados.

Olhandो para o futuro, a Country Garden, no seu relatório financeiro, indica que irá aproveitar a experiência de “atacar o objetivo de garantir as entregas de habitações” para promover uma transição completa na operação, repondo gradualmente a operação normal. A empresa pretende manter o fluxo de caixa operacional em direção positiva. O objetivo final é assegurar que o fluxo de caixa total e os lucros da empresa se mantenham em duplo positivo. A sede e as regiões irão avançar em conjunto, e através do aperfeiçoamento dos mecanismos, a empresa irá melhorar sistematicamente as equipas de talentos, recriar a capacidade central para atravessar o ciclo, e insistir em explorar, em conjunto com a realidade, um caminho de “segunda创业” (segundo empreendimento), garantindo que todas as medidas sejam aplicadas de forma concreta, “fazer uma realização (de cada vez) e chegar a uma conclusão (一成一)”.”