Sob a escala de centenas de bilhões, a realidade de lucros mínimos, a Yuexiu Property consegue recuperar os lucros?

Em 2025, a Yuexiu Property concretizou vendas contratadas no valor de 106.21B de yuans, ocupando o 9.º lugar no ranking nacional de vendas de promotores imobiliários da CRIC (China Real Estate Information Corporation), mantendo-se no patamar de mil milhões de yuans por três anos consecutivos e alcançando uma subida de posição constante durante o período de ajustamento profundo do setor.

Este resultado de dimensão parece impressionante, mas, ao penetrar nos relatórios, a dimensão de mil milhões e o lucro atribuível aos acionistas encontram-se gravemente desfasados, sendo esta a caracterização mais verdadeira da operação da Yuexiu Property em 2025.

Ao longo do ano, a receita operacional da Yuexiu Property foi de 86.46B de yuans, um aumento ligeiro de 0,1% face ao ano anterior; porém, o lucro atribuível aos detentores de capital próprio foi apenas de 55M de yuans, tendo desabado 94,7% em termos homólogos; o lucro líquido principal foi de 260M de yuans, tendo caído acentuadamente 83,5% em termos homólogos. De um lado, a posição de liderança do setor em vendas de mil milhões; do outro, o lucro dos acionistas a aproximar-se do ponto de equilíbrio. A empresa encontra-se num dilema contraditório de aumento estável de escala e contração brusca de lucros.

■ Lucro observado sob a lupa: por detrás de 0,55 mil milhões

Em 2025, a Yuexiu Property registou apenas 55M de yuans de lucro atribuível à empresa-mãe, ficando até aquém do lucro anual de muitas empresas médias de serviços ao consumo, o que contrasta fortemente com a sua identidade de promotor imobiliário com escala de mil milhões.

O que merece ainda mais atenção é a divergência estrutural dos dados dos relatórios: o lucro global após impostos da Yuexiu Property foi de 55M de yuans, com um aumento de 21,4%, o que contrasta de forma marcante com a queda acentuada do lucro atribuível à empresa-mãe e do lucro líquido principal.

A principal causa desta disparidade reside no aumento da proporção de participações sem controlo. Durante o período, muitos projetos da Yuexiu Property utilizaram o modelo de desenvolvimento conjunto; os projetos de associação e de empreendimento conjunto contribuíram com lucros consideráveis, mas o lucro atribuível aos acionistas da empresa cotada foi fortemente diluído. Segundo o relatório anual, em 2025 o lucro a cargo de participações sem controlo foi de 1.78B de yuans, muito acima do lucro atribuível à empresa-mãe, tornando-se o principal corpo de lucros.

Pelas regras do setor, o ciclo de liquidação no imobiliário normalmente atrasa 2-3 anos relativamente à aquisição de terrenos. Os lucros de liquidação de 2025 correspondem aos custos elevados de terrenos de 2022-2023. Somado ao aprofundamento do ajustamento do setor, a margem bruta anual da Yuexiu Property foi apenas de 7,8%, menos 2,7 pontos percentuais em termos homólogos—o período antigo de margens brutas elevadas ficou definitivamente para trás.

Numa reunião de resultados a 31 de março, a administração da Yuexiu Property admitiu que, nos últimos dois ou três anos, devido ao ajustamento do setor, a margem bruta da empresa também sofreu certo impacto. No futuro, por um lado, a empresa espera que o setor continue a recuperar, impulsionando o lucro global através de projetos já investidos; por outro, manterá a estratégia de redução de custos e aumento da eficiência, elevando o nível de margem bruta global através da capacidade de valorização do produto.

A questão dos dividendos também evidencia pressão nos lucros. Em 2025, a distribuição de dividendos foi de 0,166 HKD por ação, e o montante total de dividendos corresponde a 231% da proporção do lucro líquido principal, dependendo na prática de lucros retidos ao longo dos anos para manter a estabilidade da distribuição. Este tipo de “pagamento de dividendos por adiantamento” pode estabilizar a expectativa dos acionistas a curto prazo, mas, se o lucro principal não recuperar, a longo prazo enfrentará um dilema entre reduzir dividendos ou consumir o capital.

■ Estratégia de “bons imóveis”: a atualização de produto dá resultado, a recuperação de margem bruta aguarda validação

Em 2025, a Yuexiu Property respondeu primeiro à política de “bons imóveis”, lançando o conceito de “boas propriedades 4×4”, promovendo a atualização padronizada de produtos e a investigação e desenvolvimento de uma vida saudável e habitável, na tentativa de ultrapassar o mercado com força de produto.

Pelo lado das vendas, a estratégia já mostrou efeito inicial: o preço médio das vendas contratadas ao longo do ano foi de 3,6 mil yuan por metro quadrado, tendo subido 23,3% face ao ano anterior. Projetos de ponta em cidades centrais como Pequim e Xangai apresentaram desempenho de absorção excelente; as vendas das seis cidades-chave (Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou e Chengdu) totalizaram 1.72B de yuans, representando 85,6% do total das vendas, com uma quota de recursos nas cidades de primeiro e segundo nível a atingir 94,4%, sustentando a subida do preço médio.

Contudo, se “bons imóveis” pode tornar-se um fosso defensável de longo prazo, ainda precisa de ser verificado. Em primeiro lugar, a procura robusta por melhorias nos centros urbanos é altamente determinante para a venda quente de projetos de gama alta, e não é impulsionada apenas pelo conceito de produto. Após descer para cidades fracas de segundo e terceiro níveis, a valorização do preço e a capacidade de absorção ainda carecem de validação;

Em segundo lugar, os projetos a liquidar no imobiliário no período continuam a ser dominados por terrenos de alto custo adquiridos em anos anteriores. A valorização do produto trazida pelos “bons imóveis” precisa de um ciclo de liquidação de 2-3 anos para aparecer nos relatórios. A administração reconheceu que se espera que a margem bruta dos novos projetos possa recuperar para mais de 15%, mas a curto prazo será difícil inverter a situação geral de baixa margem bruta.

O vice-presidente executivo e diretor-geral da Yuexiu Property, Zhu Hui Song, afirmou que, com base nos resultados operacionais, os produtos que cumprem os padrões de “bons imóveis” obtêm com mais facilidade reconhecimento do mercado, alcançam uma margem bruta mais elevada e uma velocidade de absorção mais rápida, confirmando o alinhamento da estratégia de “bons imóveis” com as necessidades de habitação.

■ A segurança financeira é o último trunfo: mas também não é fácil

O principal destaque do lado financeiro da Yuexiu Property em 2025 é a estabilidade do fluxo de caixa e o crédito de qualidade, que se tornaram a principal barreira de segurança num período de baixa no setor.

No final do período, a Yuexiu Property tinha 36k de yuans em dinheiro e saldos bancários, entre outros; o fluxo de caixa líquido de atividades operacionais foi de 139,4 mil milhões de yuans, mantendo-se em entradas líquidas por quatro anos consecutivos; a taxa de juro anual ponderada média sobre empréstimos foi de 3,05%, menos 44 pontos base em termos homólogos, situando-se num nível baixo do setor. A empresa, após excluir contas a receber antecipadas, apresentou uma taxa de passivo sobre ativos de 65,5%, um rácio de endividamento líquido de 54,9% e uma relação de “caixa para dívida de curto prazo” de 1,7 vezes; as “três linhas vermelhas” mantêm continuamente o estatuto de faixa verde.

Graças à estrutura financeira estável, a Yuexiu Property obteve classificação de investimento BBB- pela Standard & Poor’s, e a perspetiva da Fitch BBB foi atualizada para “estável”, tendo aumentado continuamente o reconhecimento por parte do mercado de capitais.

Mas, por trás da estabilidade, existem preocupações que não podem ser ignoradas: o rácio de endividamento líquido de 54,9% da empresa aumentou 3,2 pontos percentuais face a 2024; à medida que se mantêm o investimento em terrenos e a manutenção da escala, existe pressão para a taxa de passivo continuar a subir. Além disso, sendo uma empresa estatal sob a tutela de Guangzhou, os custos de financiamento são inferiores aos de promotores privados; porém, são inferiores aos de empresas centrais como CNOOC (China National Offshore Oil Corp.), COFCO ou outras semelhantes—quando a restrição de financiamento no setor se intensifica, a vantagem de custos enfrenta certos desafios.

Mais importante ainda, a segurança financeira é uma “linha de fundo”, e não um “destaque”. Uma empresa a operar normalmente não deveria considerar a “ausência de incumprimento” como vantagem competitiva central. A Yuexiu Property precisa provar-se no lado dos lucros, e não apenas em “não entrar em incumprimento”.

■ 2026: os testes acabaram de começar

Em 2026, a Yuexiu Property, com base em “manter a escala, melhorar a eficiência e otimizar a estrutura” como núcleo, terá um valor de bens vendáveis disponíveis de 46.76B de yuans ao longo do ano, com o objetivo de manter a escala de vendas na casa dos mil milhões; focará a prossecução aprofundada nas cidades centrais, com um orçamento de investimento de direitos na ordem de cerca de 13.94B de yuans, e promoverá a sinergia do desenvolvimento empresarial com o modelo “uma espinha dorsal e duas asas”.

A administração da Yuexiu Property julga que, em 2026, o setor imobiliário continuará num processo de “queda gradual e estabilização”, entrando numa fase de diferenciação do mercado. A Yuexiu Property irá manter uma estratégia de progressos sustentados com prudência: a empresa fará vendas de alta qualidade de imóveis “existentes” e de quase “existentes”, controlará o crescimento da dimensão do inventário, melhorará o julgamento do mercado e a capacidade de resposta ágil, reforçará o controlo de marketing e a taxa de despesas de marketing, aumentará a quota das vendas através dos seus próprios canais e do fecho de clientes existentes, alcançando vendas com qualidade.

Aos olhos do exterior, as duas variáveis-chave da Yuexiu Property irão determinar o seu rumo futuro.

Entre elas, este ano em fevereiro, o Grupo Yuexiu adquiriu um terreno do “Jiangling New Town Ma Chang” por 23,6 mil milhões de yuans, prevendo introduzir a SKP na operação. No momento, este terreno é atribuído à empresa-mãe, e o presidente Lin Zhaoyuan afirmou de forma clara: “Se estiver em conformidade com os interesses das empresas cotadas, não descartamos a injeção.” Caso este projeto seja injetado, poderá tornar-se um polo de crescimento de longo prazo; contudo, o ciclo de desenvolvimento de 3-4 anos determina que não conseguirá gerar lucros de liquidação em 2026-2027, não aliviando a pressão de lucros a curto prazo.

Além disso, a Yuexiu Property tem vindo a promover o planeamento de “uma espinha dorsal e duas asas” para negócios operacionais como desenvolvimento principal + gestão de propriedades e comércio. A Yuexiu Services e a Yuexiu REIT contribuem com fluxos de caixa estáveis, mas existe uma discrepância enorme de escala face ao desenvolvimento do negócio principal: em 2025, a receita de renda foi de 221.3B de yuans, menos 24,3% em termos homólogos (devido ao impacto da alienação do广州 ICC). Para já, os negócios operacionais não conseguem compensar a queda dos lucros do desenvolvimento do negócio principal; assim, como a segunda curva de crescimento, ainda requer incubação a longo prazo.

■ Conclusão: não é necessário um enredo perfeito

A Yuexiu Property não é um promotor imobiliário “perfeito”: tem uma escala de mil milhões, mas apenas lucra de forma marginal; tem uma estratégia de produto, mas aguarda validação do ciclo; tem um colchão de segurança financeira, mas depende de endosso de crédito. A subida do ranking em 2025 é, em grande parte, uma vantagem relativa na “competição entre os mais fracos” durante o período de baixa do setor.

Para a Yuexiu, em 2026 e no futuro, o foco central não é continuar a perseguir escala, mas sim reparar os lucros, estabilizar o fluxo de caixa e salvaguardar a linha de fundo financeira. Quando o setor chegar gradualmente ao fundo do ciclo, se a recuperação dos lucros conseguirá acontecer atempadamente será o teste mais crucial da Yuexiu.