Imóveis de luxo de mais de 30 milhões de yuan em Guangzhou e Shenzhen, crescimento nas transações superior a 100%, ultrapassando Pequim e Xangai

记者|陈荣浩

编辑|程鹏廖丹杜恒峰校对|段炼

2026年 primeiro trimestre está a aproximar-se do fim do trimestre, os mercados de mansões (villas de luxo) nos quatro principais municípios de primeiro nível — Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen — assistem a uma mudança de quadro claramente perceptível, sendo cada vez mais evidente a tendência de divergência do mercado.

De acordo com dados da Centaline (Cرك而瑞), até 22 de março, no total das cidades de primeiro nível, as vendas de habitação premium com preço total superior a 30 milhões de yuan registaram um aumento homólogo de 14% nas assinaturas de contratos (网签), saindo de uma trajetória independente em plena contracorrente; já as vendas de habitação comercial com preço total superior a 10 milhões de yuan caíram 37% em termos homólogos (excluindo apartamentos tipo hotel), com as tendências das habitações de gama média-alta e do segmento de topo a comportarem-se de forma diametralmente oposta.

Entre elas, os mercados de mansões em Guangzhou e Shenzhen entraram numa fase de forte expansão de volume; as taxas de crescimento homólogas das vendas ultrapassaram, em ambos os casos, 100% e superaram significativamente Pequim e Xangai. Até 22 de março, Shenzhen tinha vendido 12 unidades de mansões a nível de “100 milhões de yuan (亿元级)” e já estava muito perto do total de 13 unidades de todo o ano passado; Guangzhou, ainda mais, deu origem a uma unidade de topo com preço unitário de 28 mil yuan/m² e preço total de 1,87 mil milhões de yuan, quebrando o recorde do preço unitário das mansões de topo de Guangzhou na primeira mão nos últimos dois anos.

As vendas de mansões em Guangzhou e Shenzhen superam 100%

superando Pequim e Xangai

O repórter do 《Diário de Economia (每日经济新闻)》 notou que, desde o início do ano, o mercado de mansões nas cidades de primeiro nível também começou a apresentar uma divisão claramente evidente. Em termos concretos: as vendas de habitação premium na faixa de vários dezenas de milhões arrefeceram, enquanto o mercado de mansões de topo com preço total superior a 30 milhões de yuan subiu contra a corrente, ampliando significativamente a diferença nas taxas de crescimento entre cidades.

De acordo com dados da Centaline (克而瑞), até 22 de março, nas quatro cidades de primeiro nível, a habitação comercial com preço total superior a 10 milhões de yuan totalizou 3044 unidades vendidas, o que representa uma redução de cerca de 37% face ao mesmo período de 2025.

Contudo, ao elevar o limiar do preço total para 30 milhões de yuan, a trajetória do mercado inverteu-se diretamente: nas quatro cidades de primeiro nível, o segmento de habitação premium nesta faixa de preço somou 548 unidades vendidas, um aumento homólogo de 14%, tornando-se um dos poucos segmentos de crescimento no mercado imobiliário.

Quanto ao desempenho por cidade, Guangzhou e Shenzhen tornaram-se a força absolutamente dominante, com taxas de crescimento das vendas de ambos os lados a ultrapassar 100%, superando de forma acentuada Pequim e Xangai.

O desempenho de Shenzhen é o mais impressionante: até 22 de março, foram acumuladas 168 unidades de mansões com preço superior a 30 milhões de yuan, um aumento homólogo acentuado de 154,55%; vendas médias diárias de 2,07 unidades, o que representa um aumento de 132,6% face às 0,89 unidades diárias da última trimestre do ano passado. Guangzhou segue-se logo a seguir: até 20 de março, tinha acumulado 73 unidades, um aumento homólogo de 128,13%; vendas médias diárias de 0,90 unidades, o que representa um crescimento com duplicação face à última trimestre do ano passado.

Xangai continua a ser o “lastro” do volume de vendas de mansões acima de 30 milhões de yuan, ocupando o primeiro lugar com 229 unidades vendidas, mas, devido ao duplo impacto da contração da oferta e do elevado patamar de base do ano passado, a comparação homóloga caiu 27,99%. As vendas médias diárias baixaram 28,9% face à última trimestre do ano passado, pelo que a dinâmica de crescimento enfraqueceu. Pequim vendeu 78 unidades, um aumento homólogo de 20%, mas as vendas médias diárias ficaram abaixo de 1 unidade, ficando muito aquém do ritmo de crescimento em Guangzhou e Shenzhen.

A estrutura de vendas de mansões a nível de “100 milhões de yuan” (亿元级) consegue refletir de forma ainda mais clara a força de Guangzhou e Shenzhen: no segmento de preço acima desta faixa, Guangzhou e Shenzhen ultrapassaram diretamente Pequim e Xangai. Até 22 de março, Shenzhen vendeu 12 unidades de mansões com valor a nível de 100 milhões de yuan; dessas, 10 unidades provieram do CTC City Kai Xin Yue Wan (中信城开信悦湾) e 2 unidades do Houhai Yunxi Garden (后海沄玺花园). O preço médio de registo do CTC City Kai Xin Yue Wan atingiu 24,4 mil yuan/m², estabelecendo um novo máximo do preço médio das mansões em Shenzhen nos últimos anos.

A Centaline (克而瑞) analisa que, em Guangzhou, até 20 de março, foram vendidas 7 unidades de mansões a nível de 100 milhões de yuan; 5 unidades provinham do Parcela/Projecto Poly Yue Xi Bay (保利玥玺湾). No início de março, uma unidade com preço unitário de 28 mil yuan/m² e preço total de 1,87 mil milhões de yuan desse projeto ainda não tinha sido incluída no registo de contratos (网签); posteriormente, deverá impulsionar ainda mais os dados de vendas de mansões de Guangzhou na faixa de 100 milhões de yuan.

Pelo lado do mercado, no primeiro trimestre deste ano, os projetos das principais promotoras em Guangzhou apresentaram um desempenho relativamente mais destacado. A 26 de março, o repórter do 每经 (Diário de Economia) soube junto de uma fonte interna da Poly Development (保利发展) que, em vários projetos de habitação premium localizados na área “Zhujiang New Town–Hipódromo (珠江新城-马场)”, a procura/atenção tem estado muito elevada recentemente, tendo sido novamente reacendida a temperatura da “triângulo dourado” Zhu Jin Pa (珠金琶) na zona central de Guangzhou.

“Desde março, o desempenho do Poly Tian Yi (保利天奕) foi forte, com um efeito de ‘pequena primavera’ bem evidente; a visita acumulada superou 650 grupos, estabelecendo resultados de vendas de 10 unidades num único dia e 20 unidades numa única semana; até agora, o montante de vendas já ultrapassou 500 milhões de yuan.” O responsável do projeto Poly Tian Yi revelou ao repórter.

Guangzhou Mansão: Projecto Poly Tian Yi — Imagem no local fornecida pelo entrevistado

“Um aumento nas transações (vendas/成交) de mansões tem, pelo menos ao nível do preço unitário, um significado positivo para estabilizar os preços no curto prazo. Claro que o efeito depende de conseguir impulsionar a melhoria na oferta em termos de qualidade do produto, serviços complementares, etc., criando boas habitações de qualidade e activando a procura do lado da demanda.” Liang Yujia (李宇嘉), principal investigador do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais da província de Guangdong, analisa.

No entanto, Li Yujia também referiu que, como o mercado de mansões é relativamente mais nichado, e tanto o mercado de novos imóveis como o de segunda mão actualmente são dominados por transações com preços totais mais baixos, o impacto de vendas de mansões na impulsão do mercado imobiliário como um todo é limitado, pelo que é necessário encarar a questão com cautela.

A oferta de mansões em Guangzhou e Shenzhen concentra-se e ganha volume

O facto de o mercado de mansões de Guangzhou e Shenzhen conseguir taxas de crescimento superiores a 100% e liderar entre as cidades de primeiro nível tem, em certa medida, alguma relação com a oferta concentrada dos projetos de mansões em ambas as localidades.

O repórter do 每经 reuniu e constatou que, no final de 2025, o mercado de mansões de Shenzhen já tinha recebido uma “explosão” em termos de oferta: o Houhai Yuxi (后海沄玺花园), o CTC City Kai Xin Yue Wan (中信城开信悦湾), o Houhai China Merchants Yue (后海招商玺) e o LianTai Chao Zong Wan (联泰超总湾), quatro projetos de referência, com um total de 668 unidades, entraram em mercado em conjunto; o valor total de mercadorias (货值) ascende a centenas de milhares de milhões de yuan.

De acordo com dados da Centaline (克而瑞), no quarto trimestre de 2025, a área de oferta de mansões em Shenzhen com preço superior a 30 milhões de yuan cresceu 1,3 vezes ano contra ano; até 22 de março de 2026, a oferta nesta faixa de preço aproxima-se de cerca de 50 mil m², ao passo que no mesmo período do ano passado a oferta era zero. Uma grande quantidade de novas ofertas foi-se transformando gradualmente em vendas com registo de contratos no primeiro trimestre.

“Revisitando as vendas do mercado de mansões no passado, em 2024 também se observou uma tendência semelhante: nessa altura, as vendas de mansões com preço total superior a 30 milhões de yuan nas 30 cidades-chave registaram um aumento homólogo de 65%, apresentando a característica de ‘quanto mais caro, mais se compra’; até 2026, esta tendência continua. A faixa de preço em que os investidores de elevado património colocam dinheiro continua a subir.” Em 26 de março, de manhã, a Centaline de consulta aprofundada · Centro de Investigação Pu Rui (克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心) analisou isto ao repórter.

Comparativamente, enquanto o mercado de mansões de Shenzhen entrou em aceleração no final do ano passado, o mercado de mansões de Guangzhou fez a sua aceleração no ritmo de oferta a partir do final de março. De acordo com monitorização de dados da Pu Rui na região Guang-Fu (普睿广佛区域), desde o final de março, o passo de obtenção de licenças (取证) por parte de empreendimentos em Guangzhou acelerou claramente. Prevê-se que, em março, cerca de 28 empreendimentos populares em toda a cidade irão lançar/adiantar novas unidades.

Vale notar que, actualmente, os projetos de mansões que entraram em Shenzhen estão maioritariamente localizados em zonas centrais, em localizações-chave.

Por exemplo, o Houhai Yuxi Garden (后海沄玺花园) situa-se na zona tradicional de mansões de Shenzhen, a apenas cerca de 400 metros do Shenzhen Bay 1 (深圳湾1号). Este terreno foi arrematado pelo consórcio de China Resources + China Overseas (华润+中海联合体) por 185,12 mil milhões de yuan; após 295 rondas de licitação, a taxa de prémio (溢价率) atingiu 46,31%, e o preço do piso (楼面价) ultrapassou 70 mil yuan/m². Na segunda fase de lançamento a 22 de março, as unidades de 216 m² e as unidades de 408 m² na faixa de 100 milhões de yuan esgotaram-se directamente. Quatro meses após a entrada em mercado, o volume de vendas ultrapassou 23,9 mil milhões de yuan.

Em Guangzhou, em fevereiro de 2026, o terreno do Hipódromo (马场) foi negociado por 23,604 mil milhões de yuan (236.04亿元); a taxa de prémio foi de 26,6% e o preço do piso ultrapassou 80 mil yuan/m². Isto também ajudou a recuperar o interesse no mercado de mansões de segunda mão no sector da Zhujiang New Town.

De acordo com dados divulgados pela Direção de Investigação e Desenvolvimento da China Real Estate Guangzhou (广州中原研究发展部) no início de março deste ano, o mercado de mansões de segunda mão na Zhujiang New Town apresenta, há já 8 semanas consecutivas, a tendência de “alta simultânea de volume e preço” (“量价双升”). Em janeiro, as vendas chegaram a 83 unidades. Outros dados indicam que, em fevereiro, que é uma estação tradicionalmente fraca, as assinaturas de contratos de segunda mão na Zhujiang New Town também atingiram 60 unidades.

“Depois de o terreno do Hipódromo ser vendido, os proprietários de mansões na Zhujiang New Town ficaram claramente mais apegados à posse, resistindo a vender.” Numa tarde de 26 de março, um agente imobiliário da Zhujiang New Town, Guangzhou, disse ao repórter que, após a venda do terreno do Hipódromo, as pessoas estimaram que o preço de equilíbrio para vender o terreno seria de cerca de 160 mil yuan/m², o que equivale a traçar para a zona central de Zhujiang New Town um “preço mínimo” (“preço do chão”). Porém, no caso das mansões premium de segunda mão nos arredores (por exemplo, Qiaoxin Huiyue Tai 侨鑫汇悦台, Kingsland New World 凯旋新世界, etc.), os preços de transação geralmente situam-se entre 170 mil e 300 mil yuan/m²; ao comparar com o “preço da farinha” (“面粉价”, normalmente refere-se ao custo de aquisição do terreno), a relação custo-benefício destaca-se de forma inversa.

(编辑：文静)

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