Primeiro trimestre: 300 cidades venderam terrenos residenciais por 215,4 mil milhões de yuan, com uma taxa média de prémio de 5%

O relatório de dados do Instituto de Estudos do Índice de Custo Médio (Zhongzhi) indica que, no 1.º trimestre (até 28 de março), os valores de adjudicação de terrenos de habitação em 300 cidades ascenderam a 2154 mil milhões de yuan, com uma taxa média de sobretaxa (premium) de 5%; além de Le Guangzhou, Xangai, Hangzhou e outras zonas com terrenos-chave centrais em que a licitação atingiu sobretaxas elevadas, o sentimento nos leilões de terrenos em várias regiões manteve-se moderado.

De acordo com os dados, no 1.º trimestre (até 28 de março), os 300 cidades lançaram planeamento para uma área de construção habitacional de 64,72 milhões de m², o que representa uma descida homóloga de 23,8%; a área transacionada foi de 58,93 milhões de m², uma descida homóloga de 25,9%; os valores de adjudicação de terrenos de habitação totalizaram 2154 mil milhões de yuan, uma descida homóloga de 45,7%; a taxa média de sobretaxa foi de 5,0%.

O Instituto de Estudos do Índice de Custo Médio (Zhongzhi) afirmou que, no 1.º trimestre, o ritmo de disponibilização de terrenos por parte dos governos locais abrandou, em termos gerais, face ao mesmo período do ano passado. As estratégias de adjudicação de terrenos continuaram a orientar-se pelo lema de “reduzir o volume e melhorar a qualidade” (缩量提质). Tanto a escala de lançamento como a escala de transação dos terrenos habitacionais nas 300 cidades diminuíram, ambas, em mais de 20% em termos homólogos.

Quanto às cidades de diferentes níveis, segundo os dados do 1.º trimestre (até 28 de março), os mercados de terrenos nas cidades de 1.ª linha mantiveram-se relativamente estáveis, com o lado da oferta a manter um certo volume. A queda homóloga da área transacionada ficou ligeiramente acima de 10%, mas, devido a, no 1.º trimestre do ano passado, terem existido muitos terrenos de elevada qualidade em Xangai e em Pequim, a base comparativa elevada fez com que a queda homóloga dos valores de adjudicação de terrenos ficasse em quase 50%. Nas cidades de 2.ª linha, com exceção de Hangzhou e Chengdu, na maioria das cidades os volumes lançados e transacionados de terrenos residenciais ficaram baixos; a queda homóloga dos valores de adjudicação de terrenos ultrapassou 60%. Nas cidades de 3.ª e 4.ª linhas, o mercado de terrenos continuou numa trajetória de ajustamento; as quedas homólogas dos indicadores de lançamento e de transação ficaram ambas próximas de 20%.

Em termos de “temperatura”/entusiasmo dos leilões de terrenos, o Instituto de Estudos do Índice de Custo Médio (Zhongzhi) indicou que as empresas imobiliárias continuam a concentrar fundos em ativos de qualidade com maior determinismo. Os terrenos de elevada qualidade nas cidades centrais mantiveram ainda níveis de sobretaxa relativamente elevados; entre eles, o terreno do Hipódromo de Guangzhou (Ma Chang) impulsionou Guangzhou com um preço total de 236 mil milhões de yuan, fazendo com que a adjudicação de terrenos de Guangzhou no 1.º trimestre ocupasse o 1.º lugar a nível nacional.

Em detalhe, em 25 de fevereiro, o terreno do Hipódromo de Guangzhou foi disputado durante 9 horas e 243 rondas de licitação, tendo sido arrematado pela Yuexiu (越秀地产) por 236,04 mil milhões de yuan, com uma taxa de sobretaxa de 26,6%. O preço total de transação ficou em 2.º lugar na história de Guangzhou e em 5.º a nível nacional. O preço do terreno por área de piso residencial (楼面地价) foi de cerca de 8,5 mil yuan/m², renovando o registo de preço do piso residencial de Guangzhou. Em 13 de março, o terreno habitacional em Xuqingzhen, Distrito de Qingpu, Xangai, foi arrematado pela Greentown (绿城) com uma sobretaxa de 6,6%; o preço total de transação foi de 26,7 mil milhões de yuan. O preço por área de piso foi de 31972 yuan/m². Este terreno foi o único terreno com sobretaxa transacionada no mesmo lote/cota. A vantagem de valor locacional foi particularmente evidente. Em 6 de março, o terreno habitacional no Distrito de Chengdong New Town, do Distrito de Shangcheng, Hangzhou, após 109 rondas de licitação, foi obtido pela Poly (保利) com um preço total de 32,2 mil milhões de yuan e uma taxa de sobretaxa de 51%, alcançando um preço por área de piso de 44985 yuan/m².

No entanto, o Instituto de Estudos do Índice de Custo Médio (Zhongzhi) referiu que, para além de Guangzhou, Xangai, Hangzhou e outros locais onde terrenos centrais obtiveram sobretaxas elevadas em licitações, a maioria dos mercados de terrenos nas restantes cidades continua em funcionamento a baixa temperatura. Os terrenos colocados à venda em Qingdao, Pequim, Fuzhou, Wuhan e Tianjin foram adjudicados ao preço de base (preço mínimo). Por um lado, trata-se do abrandamento do ritmo de disponibilização de terrenos e, ao mesmo tempo, o lançamento de terrenos de qualidade em áreas centrais foi relativamente reduzido; por outro lado, a situação de fundos das empresas imobiliárias continua sob pressão. A compra de terrenos concentra-se de forma muito elevada em segmentos de cidades centrais com alta certeza, mantendo-se prudência para terrenos fora das áreas centrais.

Com o abrandamento da oferta como pano de fundo, a taxa de sobretaxa nas 300 cidades, no geral, continua em níveis baixos. De acordo com os dados, no 1.º trimestre (até 28 de março), a taxa média de sobretaxa dos terrenos habitacionais nas 300 cidades foi de 5,0%. Entre eles, em janeiro o mercado de terrenos esteve relativamente morno; em fevereiro, com o arrastamento de terrenos com sobretaxa elevada, como o terreno do Hipódromo de Guangzhou, a taxa de sobretaxa subiu para 10,7%; em março, até 28 de março, a taxa média de sobretaxa foi de 3,3%.

No que respeita às empresas que adquirem terrenos, as empresas estatais centrais e as empresas estatais (央国企) continuam a ser a força principal absoluta. De acordo com os dados, no 1.º trimestre (até 28 de março), nas operações acumuladas de compra de terrenos de 22 cidades, a quota das empresas estatais centrais foi de 58%. A quota das empresas estatais centrais em Pequim, Xangai, Guangzhou e Xiamen foi sempre superior a 60%. A quota de capital estatal local foi de 26%, o que representa uma redução de 5 pontos percentuais face ao ano inteiro de 2025. A quota de empresas privadas (民企) foi de 11%; a intensidade de aquisição de terrenos continuou fraca. Cidades como Chengdu e Tianjin, por exemplo, apresentaram uma maior atividade relativa por parte de algumas empresas privadas locais.

O Instituto de Estudos do Índice de Custo Médio (Zhongzhi) considera que, no conjunto, o mercado de terrenos continuou no 1.º trimestre com as características de orientação “reduzir o volume e melhorar a qualidade” e de “alta temperatura em pontos específicos” (点状高热), mantendo-se a tendência de diferenciação. No 2.º trimestre, espera-se que as cidades de 1.ª linha e as de 2.ª linha fortes tenham mais terrenos residenciais de elevada qualidade a entrarem no mercado nas áreas centrais. Graças a localizações de qualidade e a infraestruturas/serviços complementares completos, isso poderá ajudar a manter o calor do mercado de terrenos e a estabilizar as expectativas. Já para as cidades de 3.ª e 4.ª linhas e para os mercados de terrenos nas periferias das cidades de 1.ª e 2.ª linhas, a pressão continuará a existir. Uma recuperação integral do mercado de terrenos ainda depende de uma recuperação substancial das vendas de habitação comercial e da reparação contínua da confiança de investimento das empresas imobiliárias.