O mercado imobiliário de Guangzhou apresenta um "pequeno verão" com "dois extremos"

Texto traduzido de: Novo Expresso (Xin Kuaibao)

                                    ■ No mercado de novos apartamentos em Guangzhou, os produtos com preço total acima de 30 milhões de yuan e os de 1,0 a 2,0 milhões de yuan são os mais vendidos.                                    

Habitações de luxo acima de 30 milhões de yuan disputadas na compra; procura urgente de 1,0 a 2,0 milhões de yuan representa 30%; a faixa de preço intermédia fica “numa situação embaraçosa”

O mercado imobiliário de Guangzhou está a viver uma “pequena primavera”. As vendas de novos apartamentos em Março recuperaram de forma significativa, e a tendência de segmentação do mercado torna-se cada vez mais evidente. Por um lado, o mercado de habitações de luxo com preço total acima de 30 milhões de yuan está muito aquecido, com projetos de “top villas” surgindo frequentemente em grandes negócios; por outro lado, os imóveis de procura urgente na faixa de preço total de 1,0 a 2,0 milhões de yuan, apoiados pelo seu bom custo-benefício, ultrapassam 30% de quota de mercado. Um especialista do sector apontou que o mercado apresenta características de “calor nos extremos”, e se o mercado imobiliário conseguirá realmente estabilizar e aquecer, ainda depende de observar se as vendas nos próximos pontos-chave, como o “1.º de Maio” e o “1.º de Outubro”, conseguem manter-se.

Vendas de novos apartamentos acima de 30 milhões de yuan aumentam 170% em termos homólogos

Como termómetro do mercado, o segmento de habitações de luxo destaca-se particularmente nesta fase de “pequena primavera”. Os dados da CRIC mostram que, no primeiro trimestre de 2026 (até 15 de Março), em Guangzhou, as habitações comerciais com preço superior a 10 milhões de yuan registaram 333 transações; as habitações de luxo com preço superior a 20 milhões de yuan registaram 114 transações, um aumento de 44%. Entre estas, as transações na faixa de preço acima de 30 milhões de yuan foram 73 unidades, um aumento de 170,4% face ao mesmo período do ano passado, com a taxa de crescimento a superar Pequim e Xangai.

A Direcção de Investigação e Desenvolvimento do Guangzhou Zhongyuan indica que, na fase de “pequena primavera”, a recuperação das habitações de luxo começa primeiro. Vários projetos de referência de habitações de luxo na zona central apresentam desempenho forte. Por exemplo, a região de oferta como o Polo Zhishicheng, Poly Riyou Xiwan, Pengrui No. 1, Xinghewan Peninsula, Poly Tianyao, Pearl River Tianyue, entre outros, registaram grandes negócios, impulsionando de forma evidente a atmosfera de transação e a confiança na zona central.

O repórter do Novo Expresso (Xin Kuaibao) soube que, no primeiro trimestre de 2026, o montante de subscrição do Poly Riyou Xiwan atingiu 6 mil milhões de yuan. O projeto lançou um bloco para venda adicional e já conseguiu 2 mil milhões de yuan de vendas, com o preço unitário de transação máximo a atingir 280 mil yuan/㎡. O preço médio de venda saltou cerca de 17% face ao início da comercialização; o Pengrui No. 1 vendeu 2 unidades num único dia, com área de construção aproximada de 750㎡ por unidade. Cada unidade teve um preço total superior a 200 milhões de yuan; no Xinghewan Peninsula, o “No. 5” registou 4 unidades de duplex topo de gama, com o montante total de transações a atingir 718,7 milhões de yuan.

Impulsionado pelo calor da hasta do terreno do Distrito de Ma, na área de Zhujiang New Town, desde Março o número de visitas ao Poly Tianyao, localizado a cerca de 2 quilómetros do terreno de Ma, aumentou de forma evidente. O responsável do projeto disse ao repórter do Novo Expresso (Xin Kuaibao) que a média semanal em Março chegou a 243 grupos, mais 113% do que em Fevereiro. Em parte dos casos, o ciclo de compra dos clientes encurtou-se para apenas dois a três dias. A composição dos clientes também tem mostrado uma tendência diversificada: além de muitos residentes locais com elevado património líquido, o projeto atraiu igualmente um grande número de compradores com elevado património líquido vindos de Shenzhen, Dongguan e até da zona do Nordeste. “Houve um cliente que trabalha no sector financeiro em Zhujiang New Town. Por ter prestado atenção ao assunto de compra de um terreno caro na zona de Ma, ficou também atento ao nosso projeto. Depois de conhecer o plano de renovação na área de Yuancun, reconheceu a escassez e o custo-benefício do projeto e concluíu a transação em 3 dias.”

O director-geral do departamento de projetos do Guangzhou Zhongyuan Huang Tao analisou que: “A base de clientes de habitações de luxo é menos afetada pelos ciclos económicos. Além disso, como muitos projetos de luxo têm uma forte capacidade de produto, a recuperação do mercado começa primeiro.” Um especialista em investigação do mercado imobiliário, Deng Haozhi, disse ao repórter do Novo Expresso (Xin Kuaibao): “Isto está relacionado com o facto de a riqueza das indústrias emergentes se concentrar fortemente em empresas líderes e em um pequeno grupo de pessoas. À medida que o desenvolvimento de várias indústrias de alta tecnologia acelera ainda mais, o volume deste tipo de clientes com elevado património líquido vai continuar a aumentar, e a sua procura por habitações de luxo também vai crescer.”

“Calor nos extremos”: os ricos fazem compras e os compradores de procura urgente sobem para o comboio conforme a necessidade

Enquanto o mercado de habitações de luxo acelera com forte ímpeto, o mercado de procura urgente também está muito quente. A faixa de preço total de 1,0 a 2,0 milhões de yuan para procura urgente, graças ao seu excelente custo-benefício, mantém-se como força principal nas transações, formando em conjunto com o mercado de “top villas” a estrutura de “calor nos extremos”.

Os dados da Purui Guangfo indicam que, no primeiro trimestre deste ano (de 1 de Janeiro a 15 de Março), nas transações de habitação nova em Guangzhou, os imóveis de procura urgente na faixa de preço total de 1,0 a 2,0 milhões de yuan registaram 3080 unidades de contratos (online), com uma quota de mercado de 35%. Isto significa que, entre cada três pessoas a comprar casa em Guangzhou, uma escolhe esta faixa de preço.

O Distrito de Zengcheng tornou-se o principal território para as transações de procura urgente em Guangzhou. Como o distrito com maior volume de vendas de novos imóveis na cidade, as novas casas vendidas anualmente em Zengcheng representam, em termos gerais, cerca de um quarto a um quinto do total da cidade. Neste primeiro trimestre, foram vendidas 1536 casas na faixa de preço total de 1,0 a 2,0 milhões de yuan, que corresponde a cerca de metade das vendas totais da cidade. O preço total médio por unidade nesta faixa foi de 132,39 milhões de yuan/por unidade. Entre elas, o subdistrito de Yongning, mais próximo da zona urbana, e a cidade de Xintang, apoiados no seu excelente custo-benefício, tornaram-se a escolha mais custo-benefício para os compradores de procura urgente.

Mesmo na zona central de Guangzhou e nos subúrbios próximos, ainda há poucas opções com este orçamento. Por exemplo, nos quatro distritos do norte de Baiyun; no sector de Zhishicheng do Distrito de Huangpu; e no sector de Shiqi do Distrito de Panyu, todos têm imóveis à venda que se encaixam neste orçamento.

Por trás deste fenómeno está a forte concentração do poder de compra do mercado. Deng Haozhi analisou: “A situação atual do mercado é semelhante à de há 10 anos. Os clientes de procura extremamente urgente dominam a situação, e o que se preocupa é com ‘poder comprar’ ou não. Assim, os produtos compactos que controlam rigorosamente o preço total tornam-se a primeira escolha. Por isso, é também neste tipo de produtos que aparecem primeiro os sinais de oferta insuficiente e que podem, mais cedo, ver-se aumentos de preços.”

Do outro lado do mercado, o estado de espírito dos proprietários de casas usadas também reflete esta segmentação. A senhora Huang, residente, disse ao repórter do Novo Expresso (Xin Kuaibao) que, inicialmente, planeava vender um “imóvel antigo pequeno e mal conservado” (um quarto e uma sala) na área de Fangcun, em Guangzhou. Porém, durante a visita às casas, os compradores esmagaram o preço de forma significativa e, no fim, o preço de transação ficou muito longe do patamar psicológico dela. Após ponderar, decidiu desistir de vender e, depois de uma renovação simples, passou a usar a casa para arrendamento.

Huang Tao afirmou que, atualmente, a relação venda/arrendamento em Guangzhou já foi ajustada para 2%-3%. Em alguns sectores, o ajuste dos preços de casas usadas ultrapassou as expectativas do mercado. Somado ao controlo da oferta de novos imóveis, não é provável que haja uma grande alteração dos preços das casas. “Depois de muitos proprietários de casas usadas terem visto os preços a serem baixados repetidamente, preferem arrendar a vender a prejuízo. E como Guangzhou é uma cidade de primeiro nível, existe sempre procura por habitação; apenas muda a escolha do momento de compra. Neste momento, a amplitude do ajustamento de preços é relativamente pequena porque, no ano passado, já houve um ajustamento de grande escala.” Disse.

A indústria comenta de forma direta: este ano, o mercado imobiliário de Guangzhou provavelmente seguirá um formato de “L”

Vários intervenientes do sector acreditam que o padrão de segmentação do mercado de “pequena primavera” continuará no futuro. “Neste momento, o mercado geral ainda está em processo de estabilização da base.” Huang Tao analisou que, quanto mais evidente se torna a segmentação do mercado, apenas, por enquanto, os projetos de preço baixo com altíssimo custo-benefício ou habitações de luxo é que conseguem escoar mais rapidamente. “Atualmente, o preço médio dos novos imóveis em Guangzhou é de ‘+40 mil’ yuan; existem produtos acima de 50 mil yuan/㎡, mas que ainda não chegam ao nível de habitações de luxo. Devido à intensa concorrência do mercado, a velocidade de escoamento é relativamente lenta.

À medida que, no final de Março, as empresas imobiliárias aceleram claramente o ritmo de lançamento de produtos, os dois lados da oferta e procura do mercado estão a esforçar-se em simultâneo. Os dados de monitorização da Purui Guangfo mostram que, nas últimas três semanas, o volume de licenças de produtos imobiliários comerciais em toda a cidade tem continuado a subir. Até 22 de Março, havia 18 momentos/ocasiões de novos lançamentos em toda a cidade, com um volume de lançamento de 2043 unidades, o que representa um aumento significativo de 251% em termos de comparação com Janeiro-Fevereiro. O entusiasmo na ponta da oferta injeta energia para a execução contínua do mercado em Abril.

Quanto à conjuntura após a “pequena primavera”, Deng Haozhi apontou que o motor desta ronda não começou em Março. Os preços das casas usadas em Guangzhou já estavam relativamente estáveis desde Novembro de 2025. “O mercado já atingiu o fundo, pelo menos um ‘patamar de fundo em fase’. Mas a probabilidade de seguir ‘L’ é maior do que a de seguir ‘V’. ” Ele prevê que, de seguida, o volume de transações do mercado imobiliário manter-se-á a um nível relativamente elevado. Em termos de preços, no total, prevalecerá uma tendência de estabilidade, e em algumas zonas até pode haver um pequeno aumento. “Por um lado, as políticas de compra de casa mantêm, no geral, um tom relativamente flexível; por outro lado, alguns investidores estão a mirar o retorno do investimento em rendas de propriedades e entram no mercado. Neste momento, em algumas áreas, as taxas de retorno já atingem 3% a 4%, muito acima dos ganhos de depósitos a prazo no banco. Além disso, as propriedades na zona central combinam valor para habitação própria e investimento, por isso são as mais favorecidas pelo mercado.” Disse.

Huang Tao, por sua vez, prevê que, este ano, o desempenho global do mercado imobiliário não será pior do que em 2025, mas uma recuperação total e efetiva poderá ter de esperar até ao próximo ano. “Se o desempenho de vendas dos pontos quentes de Maio, Setembro e Outubro deste ano corresponder às expectativas do mercado, isso confirmará a tendência de recuperação estável do mercado.” Disse.

■ Repórter do Novo Expresso (Xin Kuaibao) He Luoshi Texto/Imagem