Tenho observado há algum tempo como se move o mercado imobiliário portenho e, na verdade, 2026 está a ser bastante diferente do que aconteceu no ano passado. Os preços estabilizaram-se bastante: em janeiro, o metro quadrado estava a 2450 dólares e praticamente não se moveu desde então. Nada a ver com as subidas loucas de 2024-2025.

O que é interessante é que 2025 fechou como um bom ano de transição. Foram assinados quase 70.000 escrituras, um aumento de 26,8% em relação a 2024. As pessoas compraram, mas agora parece que o ritmo diminuiu um pouco. Quanto à venda de apartamentos na CABA, os números são claros: um monoambiente tem uma média de 108 mil dólares, um de dois ambientes ronda os 130 mil e um de três ambientes chega aos 180 mil.

O que me surpreendeu foi ver que Puerto Madero continua a ser o bairro mais caro, com quase 6200 dólares por metro quadrado. Depois vêm Núñez e Palermo, que rondam os 3400. Mas se procura um apartamento à venda na CABA mais acessível, Lugano está a 1100 dólares por metro, Nueva Pompeya a 1500 e La Boca a 1600. A diferença é enorme.

Agora, o que todos se perguntam é se compensa comprar para alugar. Aqui é onde fica interessante. A rentabilidade subiu para 5,09% ao ano, mas seria preciso quase 20 anos para recuperar o investimento. Os bairros com melhor rendimento são Lugano (9,6%), Nueva Pompeya (7,6%) e La Boca (7,3%), mas são zonas que ficam longe do centro. Em contrapartida, Puerto Madero e Palermo oferecem apenas 3-4% de rentabilidade, embora tenham muita procura.

Os aluguéis de apartamentos à venda de dois ambientes na CABA estão a fazer uma média de 764 mil pesos, com Puerto Madero a liderar com mais de 1,2 milhões. Há um ano, a diferença interanual era de 35%, por isso a pressão continua.

A incógnita é o crédito hipotecário. Se for agilizado, o mercado mexe-se; se não, tudo continua lento e muito seletivo. De momento, parece que estamos numa meseta à espera do próximo movimento.