Calcule corretamente as receitas públicas do condomínio

本文转自：宁夏日报

O presente texto é da autoria do jornal: 宁夏日报

由本报记者 杨 超 文/图

Por: 杨 超, correspondente

Os residentes do empreendimento residencial Zhonghai Yuefu, no distrito de Jinfeng, em Yinchuan, consultam o quadro de divulgação pormenorizado das receitas públicas.

Os agentes de grelha comunitária da Comunidade Ziyang, no distrito de Jinfeng, em Yinchuan, solicitam opiniões aos residentes sobre as receitas públicas do condomínio.

As receitas públicas do condomínio são uma expressão importante dos proprietários no exercício dos direitos de copropriedade e na participação na governação comunitária. E calcular bem as “contas claras” das receitas públicas é uma peça-chave para a governação comunitária benigna e para a preservação e valorização dos bens comuns.

As taxas de estacionamento cobradas mensalmente pela empresa de gestão imobiliária: para onde é que vão, no final? As inserções comerciais, como anúncios exteriores em condomínios residenciais, cartazes de divulgação nos corredores e publicidade nas cabines dos elevadores — afinal, de quanto rendimento estamos a falar e como é que o gasto subsequente se detalha? Tendo em conta estas questões, que preocupam de forma geral os proprietários, o repórter deslocou-se a vários departamentos para visitas e inquéritos aprofundados.

Vozes dos residentes: a transparência é a linha de fundo

O fundo de receitas públicas do condomínio refere-se à receita obtida, dentro da área de gestão de propriedades residenciais, através da utilização de partes comuns detidas pelos proprietários e de instalações e equipamentos comuns como elevadores, corredores, espaços exteriores, etc. Após deduzir impostos legais, perdas de consumo e custos necessários de operação e manutenção, a parte restante constitui o rendimento.

A 31 de março, o responsável relevante do Departamento de Habitação e Construção de Yinchuan explicou que as fontes do fundo de receitas públicas do condomínio são relativamente abrangentes, incluindo principalmente: receitas geradas por arrendamento ou operação de edifícios ou espaços de apoio de construção comum do condomínio; taxas de estacionamento cobradas de veículos em estradas e áreas públicas comuns; receitas obtidas por instalação de anúncios exteriores, como em áreas públicas, caixas de luz, portas de unidade, muros exteriores, bem como anúncios interiores obtidos pela instalação em cabines de elevador, vestíbulos de portas de unidade, corredores, etc.; receitas provenientes de atividades comerciais conduzidas em áreas públicas e de taxas cobradas por disponibilização de instalações como cacifos de encomendas (balcões), máquinas de purificação de água e máquinas de venda automática; taxas de ocupação de espaços das instalações de comunicação cobradas aos operadores de telecomunicações; receitas residuais resultantes da alienação e reciclagem de instalações e equipamentos comuns inutilizados, mediante acordo da assembleia de proprietários; receitas de juros das receitas públicas e outras receitas que, por lei, pertençam a todos os proprietários.

Estas receitas pertencem a todos os proprietários, e o destino do fluxo de rendimentos é um ponto quente que os residentes querem ver esclarecido. O residente Ma Tao, do distrito de Litong, cidade de Wuzhong, afirmou de forma direta: “O dinheiro de anúncios em elevadores e de taxas de lugares, afinal de contas quanto se arrecadou e em que é que se gastou? Ninguém o diz, por isso nós nem sabemos.” O residente Yu Xiaomin, do distrito de Shapotou, cidade de Zhongwei, também foi muito claro: “As receitas públicas são o dinheiro de todos os proprietários, não é o ‘cofre particular’ da empresa de gestão. Esperamos que haja divulgação regular, e que cada entrada e cada saída apareça de forma bem clara e transparente.”

No que diz respeito ao uso específico das receitas, as opiniões dos residentes variam. O residente Zhang Xingmin, do distrito de Xingqing, cidade de Yinchuan, espera: “Independentemente de quanto seja, há que distribuir dividendos; ou então compensar na taxa de gestão imobiliária, oferecer algum tipo de benefício, para que possamos realmente sentir os direitos dos proprietários.” Já o residente Guo Yu, do distrito de Jinfeng, em Yinchuan, tende mais a melhorar o ambiente do condomínio: “O dinheiro não precisa ser dividido, em primeiro lugar é para arranjar estradas e trocar luzes dos postes, ou então para depositar no fundo de manutenção; deixar o ambiente do condomínio bem feito é melhor do que qualquer outra coisa.”

Embora existam diferentes perspetivas sobre a finalidade das receitas, o consenso alcançado pelos residentes é muito elevado: o fundo de receitas públicas é um património comum detido por todos os proprietários, e nunca pode ser retido, apropriado ou utilizado para despesas próprias pela empresa de gestão imobiliária. O residente Zheng Qiang, do distrito de Jinfeng, em Yinchuan, disse: “Não nos opomos a que a empresa de gestão imobiliária ganhe dinheiro de forma razoável, mas opomo-nos a operações feitas às escondidas; não nos incomoda a questão de quanto se divide, mas o que importa é saber se é transparente e se a gestão é feita de forma regulamentada.”

Medida para resolver o problema: confuso passa a ser claro

O fundo de receitas públicas do condomínio, por natureza, é um bem comum gerado com base em partes comuns detidas pelos proprietários e em instalações e equipamentos comuns. Contudo, devido a que em alguns condomínios a informação não é divulgada publicamente e a gestão não é regulamentada, tornou-se, na mente de muitos residentes, uma “conta confusa” que ninguém consegue dizer ao certo.

“Todos os dias vemos os anúncios em loop dentro do elevador e os lugares de estacionamento públicos cheios de veículos, mas quanto é que estas receitas são, e em que é que se gastou, nós não sabemos nada.” As dúvidas do residente Zhang Xiaodong, do distrito de Xingqing, em Yinchuan, expressam a voz comum de muitos proprietários. Há residentes que referem que algumas empresas de gestão imobiliária guardam a informação de balancetes de forma impenetrável; até usam como desculpa a frase “após a constituição do comité de proprietários (comissão condominial) é que se solicita a divulgação” para empurrar e evitar responsabilidades. A tentativa é desfocar os limites entre receitas e despesas, e tirar vantagem do “lago” turvo; e, por falta de conhecimento suficiente por parte de muitos proprietários sobre a titularidade e a supervisão das receitas públicas, acredita-se que “não é muito dinheiro, não vale a pena levar a sério”, o que, num certo grau, tolera problemas de gestão não regulamentada, tornando ainda mais obscuras as receitas públicas.

Perante os pontos de dor na governação, diversas localidades em Yinchuan assumiram ativamente a iniciativa para resolver: promovendo a transformação das receitas públicas de “uma conta confusa” para “um livro de contas claro”. A 30 de março, o condomínio Zhonghai Yuefu, no distrito de Jinfeng, em Yinchuan, divulgou de forma detalhada no placard as rubricas das receitas públicas; o rendimento anual de arrendamento de anúncios no portão de controlo de acesso e taxas mensais de gestão de operação de telecomunicações, etc., ficaram de consulta e verificação claras.

Antes disso, durante uma retificação especial, a Comunidade Haiperlanxuan do escritório de rua Zhonghai/Haiper (no meio da estrada Hedongshan?) na estrada central de Helanshan, em Yinchuan, descobriu que algumas empresas de gestão imobiliária não tinham, conforme exigido, depositado as receitas públicas em conta especial; além disso, atrasavam a correção com o argumento de que não estavam familiarizadas com as políticas. A 23 de março, a comunidade convocou especificamente a “reunião deliberativa Lanxuan”, dando ordens no local para que as empresas de gestão imobiliária em violação devolvessem integralmente as receitas públicas, até ao final de março, à conta especial de supervisão; fosse implementada rigorosamente a utilização de fundos para fins específicos, com publicidade e transparência, e, no local, fosse assinado um aviso de orientação de uso regulamentado, reforçando a responsabilidade de gestão.

Já o condomínio Zhongying Yujing, no distrito de Xingqing, em Yinchuan, saiu por via de supervisão integral do comité de proprietários (comissão condominial), abrindo um caminho viável para a gestão regulamentada das receitas públicas. Em 2018, antes da constituição do comité de proprietários deste condomínio, as receitas públicas eram geridas unilateralmente pela empresa de gestão imobiliária; após a constituição do comité, foi novamente contratada uma empresa de serviços imobiliários. A receita anual das receitas públicas, como taxas de estacionamento e anúncios em elevadores, aumentou para mais de 700 mil yuans. O condomínio não só assegurou a divulgação das rubricas de receitas e despesas e a divulgação regular, como ainda definiu que qualquer gasto individual superior a 50 mil yuans deve ser submetido a votação na assembleia de proprietários. Ao mesmo tempo, os 980 mil yuans de saldo foram devolvidos aos proprietários sob a forma de dividendos. Além disso, o condomínio utilizou, sucessivamente, as receitas públicas para instalar monitorização em altura, renovar a pavimentação das áreas do estacionamento e abrir um refeitório comunitário, para que os fundos comuns fossem verdadeiramente aplicados nos proprietários e beneficiassem o desenvolvimento do condomínio.

Hoje em dia, cada vez mais condomínios recorrem a medidas de gestão abertas, transparentes e ordenadas para clarificar o fluxo de receitas e despesas das receitas públicas. Desta forma, a “conta confusa” que antes era obscura tornou-se clara e verificável, protegendo de modo efetivo o património comum e os direitos e interesses legítimos de todos os proprietários.

Garantia institucional: regras e padrão

“Taxas de publicidade em elevadores e rendas de cacifos de encomendas: afinal, para que é que estas receitas públicas devem ser usadas? Que despesas não são conformes e quais são estritamente proibidas de constar na lista de despesas?” Recentemente, num encontro num segundo fase (二期) do condomínio Xinhai Jiayuan, na rua Mancheng Bei, distrito de Jinfeng, em Yinchuan, um membro do comité de proprietários colocou uma questão que apontava diretamente para os pontos de dor reais na gestão das receitas públicas do condomínio. Apesar de o condomínio já ter publicado antecipadamente as informações de receitas e despesas das receitas públicas, no uso prático continuava a haver dificuldades recorrentes: a reparação da porta da unidade pode ser feita com estes fundos? A substituição de equipamentos de monitorização é viável? Como não há critérios claros e inequívocos de utilização, no condomínio muitas vezes ocorre a situação de “não se ousar gastar o que deveria ser gasto”. Parte das despesas também levou a dúvidas dos residentes por falta de base clara, e o problema da gestão regulamentada das receitas públicas urge uma solução.

“É uma boa coisa divulgar as receitas, mas nós queremos perceber melhor quais são os usos legais desta verba. Com regras e regulamentação claras, as pessoas sentem-se mais tranquilas e também se evitam conflitos desnecessários.” Disse Zhu Mei, residente do segundo fase do condomínio Xinhai Jiayuan. Para responder a este problema, o secretário do comité do Partido da Comunidade Ziyang, na rua Mancheng Bei do distrito de Jinfeng, em Yinchuan, Xue Ning, assumiu ativamente a coordenação de uma reunião, onde, ponto por ponto, se organizaram e puseram em lista questões que preocupam de forma geral os residentes e o comité de proprietários, como: “a reparação da porta da unidade pode usar receitas públicas?” “o equipamento de monitorização envelhecido pode ser substituído?” “a reposição de vegetação (compensar o replantio) na área comum conta como despesa?” A seguir, organizou-se um debate faseado entre três partes — a empresa de serviços imobiliários, o comité de proprietários e representantes dos residentes — para consolidar consensos.

“Sem um padrão unificado de despesas, sempre que se usa receitas públicas é preciso explicar repetidamente aos residentes; isso não só reduz a eficiência do trabalho, como também facilmente leva a mal-entendidos e insatisfação por parte dos residentes.” O responsável da empresa de gestão imobiliária do segundo fase do condomínio Xinhai Jiayuan afirmou as dificuldades de gestão. O membro do comité de proprietários, Gao Yang, acrescentou: “Enquanto se trate de despesas relacionadas com a manutenção das áreas comuns e com interesses comuns de todos os proprietários, em princípio deve poder ser usado, mas é necessário controlar rigorosamente a escala das despesas e não fazer gastos arbitrários e desordenados.”

O segundo fase do condomínio Xinhai Jiayuan elaborou e aprovou a “Lista de orientação para uso de receitas públicas”. A lista esclarece de forma clara o âmbito de rubricas permitidas, os assuntos importantes que necessitam de deliberação e votação na assembleia de proprietários e o âmbito de despesas estritamente proibidas. A lista exige de forma vinculativa que todos os gastos com receitas públicas sejam submetidos e aprovados por votação na assembleia de proprietários. Além disso, todos os anos é necessário realizar auditorias especiais e divulgar os resultados da auditoria a todos os proprietários. Após a implementação deste sistema, a eficácia da governação foi visível de imediato: há um plano de substituição das portas de unidade e dos sistemas de controlo de acesso associados em 66 unidades do condomínio, com orçamento de 350 mil yuans. Com base no enquadramento pela lista, tais gastos foram reconhecidos como “reforma de segurança de áreas comuns”, passando com sucesso na votação da assembleia de proprietários e, de acordo com as regras, podendo ser imputados ao fundo de receitas públicas. Assim, realizou-se uma transformação completa das receitas públicas de “uso confuso” para “uso regulamentado”.

“Antes, tanto os proprietários como os gestores ‘não sabiam como usar’; agora, ‘há uma lista a seguir’. A chave é mesmo estabelecer as regras.” Xue Ning referiu que a empresa de serviços imobiliários e o comité de proprietários reportam regularmente à assembleia de proprietários a situação das receitas operacionais, garantindo plenamente o direito dos proprietários à informação, à participação e à supervisão. “Com regras claras e um processo operacional transparente, a forma como se gasta fica tranquila e o uso deixa todos seguros. A confiança dos residentes acumula-se gradualmente com a regulamentação.”

O presidente do comité de proprietários do condomínio Zhongying Yujing, em Yinchuan, Zhang Jinguo, ao combinar a prática do condomínio, acrescentou ainda que o uso razoável das receitas públicas pode reforçar a coesão dos proprietários e o sentimento de pertença, impulsionando a transformação dos proprietários de “espectadores” em “comunidade de interesses”, melhorando, de forma abrangente, o nível da governação de base. “A gestão transparente das receitas públicas, na essência, é um processo colaborativo de supervisão governamental, cumprimento de deveres pelo comité de proprietários e participação dos proprietários. Só clarificando os limites das responsabilidades de cada parte e conseguindo uma cooperação eficiente é que se consegue realmente fazer com que as receitas públicas sejam ‘obtidas do público e usadas pelo público’, beneficiando todos os proprietários.”

Do ponto de vista jurídico, a advogada Wang Ling, do escritório de advocacia Ningxia Yingzhi, fez um enquadramento: as receitas públicas do condomínio são receitas de exploração geradas com base em partes comuns e em instalações e equipamentos comuns pertencentes aos proprietários. Após deduzir custos necessários, a parte remanescente pertence em comum a todos os proprietários; não existe exceção de “acordo prévio com prioridade”. O ponto central é “o rendimento dos bens em comum pertence aos coproprietários”.

Em torno de assegurar os direitos dos proprietários e promover uma gestão transparente, Wang Ling apresentou recomendações concretas: primeiro, reforçar a divulgação pública. A cada trimestre, publicar o quadro detalhado de receitas e despesas; publicar o relatório anual de auditoria; o período de divulgação não deve ser inferior a 30 dias. O conteúdo deve abranger as fontes de receita, montantes, custos, receitas remanescentes e plano de utilização. A publicação deve ser feita por meios como placards e grupos de proprietários, e os documentos devem ser guardados por pelo menos 5 anos; segundo, estabelecer um sistema de supervisão diversificado: os proprietários podem consultar documentos originais de suporte e formar um grupo de supervisão para verificar. A supervisão do governo local, a assistência na mediação de conflitos pelas estruturas de aldeia/comunidade e os departamentos competentes da supervisão de propriedades devem realizar inspeções especiais. A cada ano, a assembleia de proprietários decide se deve encarregar uma terceira parte para auditoria; terceiro,规范管理 de contas: é proibido misturar as receitas públicas com outros fundos, garantindo o direito dos proprietários de consultar as informações.

De acordo com o conhecimento, o Departamento de Habitação e Construção de Yinchuan, em conjunto com o Departamento de Trabalho Social do Comité Municipal de Yinchuan, já publicou diversas normas: em condomínios onde seja constituído o comité de proprietários ou a comissão de gestão de bens, abre-se conta bancária por iniciativa própria. Nos estágios iniciais, ou quando a empresa de gestão estiver encarregada por acordo da assembleia de proprietários, o que é gerido por conta da empresa, deve ser aberta uma conta separada por projeto. Os fundos das receitas públicas devem ser usados prioritariamente para complementar o fundo especial de manutenção residencial; mediante acordo da assembleia de proprietários, pode ser utilizado para reparação, manutenção, preservação e atualização de partes comuns e instalações. Ao mesmo tempo, exige-se que a entidade responsável pela gestão da conta das receitas públicas publique, dentro de 7 dias após a assinatura do contrato e dentro de 5 dias após a abertura de conta, respetivamente, informações do contrato e situação da conta, com períodos de divulgação não inferiores a 30 dias e 7 dias; e divulgue-se periodicamente a situação de receitas e despesas, criando um registo/arquivo, para garantir o direito de consulta dos proprietários.

“Neste momento, estamos a alinhar a ligação com a Administração de Dados de Yinchuan para promover o desenvolvimento de um módulo de consulta pelos proprietários e criar uma plataforma de consulta de informações das receitas públicas, de forma a realizar a divulgação pública e transparente das informações dos fundos.” afirmou o responsável relevante do Departamento de Habitação e Construção de Yinchuan.

Para resolver o problema das “contas confusas” e colmatar as falhas de gestão, Yinchuan, apoiando-se no sistema de “seis divulgações” das informações dos serviços imobiliários, orienta os condomínios a concretizarem a gestão em ciclo fechado de ponta a ponta das receitas públicas: “concentrar a abertura de contas, definir a titularidade dos fundos, divulgar publicamente, usar de forma regulamentada, supervisão por auditoria e implementação de responsabilidades”. Clarificam-se os limites de fundos como taxas de gestão imobiliária, receitas públicas e investimento de empresas, promovendo a gestão das receitas públicas para a normatividade, transparência e legalização, assegurando de forma efetiva a segurança do património comum dos proprietários e os seus direitos e interesses legítimos.