Desbloquear obstáculos na troca de casas, aliviando a pressão dos jovens no aluguel

Este texto é da autoria do “青年报” (Jornal da Juventude)

Primeiro caso de um projeto de compra para permuta de habitação em Shangai é concretizado em Jing’an

Resolver os pontos críticos da permuta de imóveis e aliviar a pressão das rendas dos jovens

Repórter Fan Yanping

Ontem à tarde, o primeiro projeto de “compra para permuta de habitação” de Shangai foi formalmente concluído com a assinatura em Jing’an, distrito de Xangai, o que marca uma concretização material do trabalho-piloto de compra de imóveis em segunda mão para serem usados como habitação pública para arrendamento a preços acessíveis (保租房) por parte de Shangai.

O residente do distrito Jing’an, Sr. Shi, tornou-se o primeiro beneficiário deste modelo. O seu antigo apartamento compacto em regime de propriedade plena, com 40 metros quadrados, situado na zona da Rua Baoshan, foi adquirido pela empresa de habitação garantida do distrito por 2,2 milhões de yuanes. Este montante, como fundo especial de compra de casa, foi integralmente usado para adquirir as habitações de 3 quartos do projeto de habitação comercial recém-construída “誉静安” (Yu Jing’an), em Jing’an. Todo o processo realizou de forma integral um circuito fechado de “trocar casa velha por casa nova” de ponta a ponta.

Segundo se sabe, o modelo inovador implementado em primeiro lugar por Jing’an é uma importante exploração de Shangai para pôr em prática a garantia habitacional e a melhoria do bem-estar das populações. Por um lado, abre um novo canal para necessidades de habitação orientadas à melhoria da qualidade para os residentes; por outro, oferece um caminho inédito para angariar fontes de casas para o arrendamento a preços acessíveis no centro urbano. Jornalista do “青年报” Fan Yanping

Fluxo de permuta

1 Os residentes apresentam um pedido de aquisição

2 O governo orienta, as empresas estatais garantem o “chão” (fundo de segurança)

3 Avaliar o valor da habitação antiga

4 Assinar o acordo de aquisição

5 Emitir os “vales de habitação” da versão atualizada

6 Selecionar as habitações

7 Concluir a permuta e a mudança de residência

Critérios de aquisição

Habitações em regime de propriedade plena, já existentes em estoque, com área construída abaixo de 70 metros quadrados e preço total até 4 milhões de yuanes, com direitos claros. Dar prioridade a imóveis a menos de 3 quilómetros de distância do transporte ferroviário (轨交) e com parques industriais na zona envolvente.

Primeira operação com circuito fechado assinada e concretizada As empresas estatais garantem o “chão”, resolvendo os pontos críticos da permuta

No local da assinatura, o Sr. Shi concluiu, em sequência, a assinatura dos contratos de aquisição de imóveis em estoque e dos contratos de compra com a empresa de habitação garantida do distrito Jing’an e com a empresa de desenvolvimento de habitação comercial recém-construída. Desde a disposição da habitação antiga até a aquisição da casa nova, todo o processo foi perfeitamente ligado, fazendo dele o primeiro residente de Xangai a usufruir do impulso de políticas do projeto de compra para permuta de habitação.

“Tenho dois filhos e a área da habitação anterior era demasiado pequena para nós.” O Sr. Shi disse ao repórter que o imóvel adquirido está na zona da Rua Baoshan, em Jing’an, com uma área construída de 40 metros quadrados. Por se tratar de uma casa antiga, após a colocação para venda no ano passado houve poucos interessados. Depois de compreender este novo modelo, apresentou um pedido de avaliação do projeto de “compra para permuta de habitação”. O preço total de aquisição foi de 2,2 milhões de yuanes, e todo o processo demorou apenas um ou dois meses, correndo com grande facilidade. Este montante foi alocado como pagamento de compra especial, que só pode ser usado para adquirir habitações comerciais recém-construídas dentro do distrito Jing’an. Após uma escolha cuidada, ele seleccionou um pequeno T3 com mais de 100 metros quadrados do projeto “誉静安”, melhorando de forma concreta as condições de habitação.

O modelo de compra para permuta de habitação concretizado por Jing’an desta vez é um resultado importante do projeto-piloto lançado em fevereiro deste ano em Shangai, em que a compra de casas em segunda mão é usada para habitação pública para arrendamento a preços acessíveis (保租房). Jing’an, juntamente com os três distritos de Pudong e Xu-hui, foram as primeiras zonas a avançar com implementação piloto. Jing’an, contudo, concluiu primeiro a assinatura do primeiro caso, fazendo com que este modelo inovador entre oficialmente numa fase de operação prática. Este modelo é implementado pela empresa de habitação garantida do distrito Jing’an como entidade executora. Segue rigorosamente o princípio de “orientação do governo, implementação por empresas estatais e operação orientada pelo mercado”. Os alvos de aquisição concentram-se em habitações existentes no distrito, com idade da propriedade mais antiga e tipologias mais pequenas. Além disso, define critérios específicos de aquisição: habitações em regime de propriedade plena em estoque, com área construída abaixo de 70 metros quadrados e preço total até 4 milhões de yuanes, com direitos claros. Dá-se prioridade a imóveis a menos de 3 quilómetros do transporte ferroviário (轨交) e com parques industriais na zona envolvente. Quanto à compra de habitação nova pelos residentes, exige-se apenas que esteja dentro do distrito Jing’an, sem limites para o nível de preços.

O vice-director do Gabinete de Gestão Habitacional e Imobiliária do distrito Jing’an, He Zhiyong, explicou que, em comparação com o modelo tradicional de permuta de imóveis “primeiro vende, depois compra”, esta inovação resolve com precisão os principais pontos críticos da permuta enfrentados pelos residentes. No modelo tradicional, não só o período de transação é longo, como também existem problemas como a falta de transparência nas ofertas e a incerteza do processo de transação. Assim, os residentes frequentemente se deparam com o dilema de “não conseguir vender a casa antiga e, por isso, não conseguir comprar a casa nova”. Já no modelo de compra para permuta de habitação, as empresas estatais realizam a aquisição da habitação antiga como garantia. O processo é aberto, transparente e eficiente, e a operação é conveniente. Os residentes podem primeiro fixar a intenção de compra de habitações comerciais recém-construídas em Jing’an e as respetivas condições, e depois apresentar o pedido de aquisição da habitação antiga. A empresa de habitação garantida do distrito emite os vales especiais para habitação para a permuta, alcançando um circuito fechado de “disposição normativa da casa antiga e compra bem-sucedida da casa nova”.

Garantia de fundos diversificada para a operação contínua Preencher a falta de habitação pública para arrendamento a preços acessíveis no centro urbano

A concretização e a continuação do avanço do modelo de compra para permuta de habitação não dependem apenas de vontade política, mas também da melhoria do sistema de garantia de financiamento. Após a aquisição, as habitações antigas, depois de requalificadas, são totalmente integradas no sistema de habitação para arrendamento a preços acessíveis, preenchendo eficazmente a lacuna de oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis no centro urbano de Xangai. Assim, realiza-se uma atribuição bidirecional: melhoria do bem-estar e garantia habitacional.

He Zhiyong explicou que, para assegurar que os fundos de aquisição são suficientes e que os custos ficam sob controlo, o distrito Jing’an estabeleceu especificamente um fundo de múltiplas fontes de capitais. Foi criado um sistema de financiamento orientado pelo mercado, composto por “fundos de construção convertidos em valor monetário + capital próprio da empresa + empréstimos de bancos comerciais”. O China Construction Bank (Banco de Construção da China) oferece apoio financeiro especial ao projeto, garantindo a aquisição de habitação e a permuta desde a perspectiva dos fundos.

No que toca ao equilíbrio de fundos a médio e longo prazo, o projeto constrói um mecanismo de ciclo virtuoso “investimento, operação, retorno”. O investimento em fundos para a aquisição de casas antigas será recuperado por meio dos rendimentos de aluguer de longo prazo da habitação para arrendamento a preços acessíveis, e todos os rendimentos do aluguer serão usados para a recuperação de custos e para o desenvolvimento contínuo em “roll” do projeto. Isto não só garante a operação sustentável da entidade executora, como também dota o modelo de compra para permuta de habitação de capacidade de “auto-sustentação” de recursos, reduzindo a dependência de financiamento fiscal único e permitindo uma operação duradoura e orientada pelo mercado.

O director-executivo da empresa de habitação garantida de ZhaBei (ZhaBei), no distrito Jing’an, Jiang Yan, afirmou que as habitações em estoque adquiridas, após a requalificação e melhoria com padrões unificados pela empresa de habitação garantida de Jing’an e com o aperfeiçoamento das funções de habitação, serão integradas na totalidade no sistema de habitação a preços acessíveis ao nível do distrito. Serão garantidas necessidades de arrendamento de novos residentes urbanos, jovens e outros grupos, a um preço inferior ao aluguer de mercado na mesma zona. Esta primeira operação de aquisição e armazenamento de imóveis — na Rua Baoshan — encontra-se numa localização central dentro do anel interno de Xangai, com claras vantagens de localização. É adjacente às estações das linhas de transporte ferroviário 3/4/8, acessível a pé aos distritos comerciais envolventes e com serviços e infraestruturas completos. A área construída de 40 metros quadrados corresponde de forma precisa às necessidades de arrendamento dos jovens. Depois da requalificação, será uma habitação a preços acessíveis de qualidade no centro urbano.

Este modelo resolve ainda a questão central da angariação de habitação para arrendamento a preços acessíveis no centro urbano. Desde o “14.º Plano Quinquenal” (十四五), Xangai já organizou 477 mil conjuntos de habitação para arrendamento a preços acessíveis, superando a meta definida. Ainda assim, cerca de 80% das unidades localizam-se fora do anel central, e a proporção de habitação a preços acessíveis no centro da cidade é baixa. Em distritos centrais como Huangpu, Jing’an e Xuhui, a oferta de habitação a preços acessíveis de qualidade é ainda mais “escassa”. Como distrito central do centro urbano, Jing’an tem recursos de terra apertados; o modelo tradicional de construção de novas habitações para arrendamento a preços acessíveis já não consegue satisfazer totalmente as necessidades incrementais. Assim, comprar casas em segunda mão em estoque para as usar como habitação para arrendamento a preços acessíveis tornou-se um caminho-chave para expandir as fontes de habitação de forma eficiente. Sabe-se que, durante o período do “15.º Plano Quinquenal” (十五五), Jing’an planeia adicionar cerca de 13 mil conjuntos (unidades) de oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis. O modelo de compra para permuta de habitação tornar-se-á uma ferramenta importante para concretizar este objetivo, correspondendo de forma precisa às principais necessidades de novos residentes urbanos e jovens em “equilíbrio entre trabalho e residência”.

Criar espaços residenciais de alta qualidade

e acessíveis para os jovens

O modelo de compra para permuta de habitação concretizado em Jing’an desta vez tem sido apelidado no mercado de “vales de habitação na versão melhorada”. Contudo, este modelo difere fundamentalmente do regime de vales de habitação testado anteriormente por Xangai. É uma nova exploração para mobilizar recursos de habitação em estoque do mercado e, mais ainda, uma medida importante para melhorar a eficiência da alocação de recursos habitacionais da cidade.

O valor central deste modelo reside em transformar de forma efetiva em valor as habitações antigas em estoque que têm pouca liquidez no mercado, para alcançar os objetivos de “mobilizar o estoque e optimizar o incremento”. Este tipo de imóvel, devido à idade da habitação, tipologia e outros problemas, tende a ter maior dificuldade de transação no mercado. Porém, com a orientação do governo e a aquisição por empresas estatais, ele é convertido em habitação a preços acessíveis de qualidade. Assim, por um lado, permite-se que as fontes em estoque regenerem o seu valor; por outro, faz-se uma utilização mais racional dos recursos habitacionais no centro urbano, elevando fundamentalmente a eficiência da alocação desses recursos.

Em comparação com a habitação a preços acessíveis construída de raiz, a requalificação de habitações em estoque adquiridas para habitação a preços acessíveis ainda apresenta uma vantagem evidente: o ciclo de oferta é mais curto. Segundo se informou, a habitação a preços acessíveis construída de raiz normalmente exige um ciclo de construção de 2 a 3 anos. Já após a aquisição de habitações em estoque, basta apenas de 3 a 6 meses para completar a requalificação padronizada e colocá-la em operação, encurtando significativamente o tempo efetivo de disponibilização de habitação para arrendamento a preços acessíveis e permitindo preencher rapidamente a lacuna de oferta no centro urbano. A empresa de habitação garantida de Jing’an irá realizar a requalificação profissional de todas as habitações adquiridas, integrando-as de forma unificada na gestão operacional do sistema de habitação para arrendamento a preços acessíveis. Com alugueres acessíveis e serviços de qualidade, serão criados espaços residenciais de alta qualidade e financeiramente acessíveis para os jovens, apoiando o desenvolvimento de alta qualidade da área de garantia habitacional.

Os departamentos relevantes do distrito Jing’an afirmaram que, tendo como ponto de partida esta primeira assinatura, continuarão a optimizar as políticas relacionadas com a compra para permuta de habitação, a detalhar os procedimentos de transação e a aprofundar a divulgação e a implementação do modelo. O primeiro projeto de compra para permuta de habitação de Xangai concretizado em Jing’an não só fornece uma nova solução para a melhoria habitacional dos residentes de Jing’an, como também oferece um exemplo prático replicável e divulgável para que Xangai construa um sistema habitacional de garantia de alta qualidade. No futuro, à medida que o modelo continuar a ser aperfeiçoado, mais residentes poderão usufruir dos benefícios da política; e mais habitações a preços acessíveis de qualidade surgirão no centro urbano. Isto ajudará Xangai a resolver as dificuldades de angariação de habitação a preços acessíveis no centro urbano e a explorar um caminho totalmente novo para responder às necessidades de melhoria habitacional dos residentes, promovendo uma integração de qualidade superior entre a garantia habitacional urbana e o desenvolvimento do bem-estar.

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