Mais de 60 novas políticas de fundo de reserva local foram implementadas no primeiro trimestre. A tendência do mercado imobiliário mudou?

As novas políticas de fundo de habitação pública (公积金) estão a ser implementadas intensamente por todo o país, tornando-se um instrumento importante para estabilizar o mercado imobiliário.

A partir de 1 de abril, Hangzhou aplica oficialmente a nova política do公积金, aumentando substancialmente o limite máximo de empréstimo do公积金 para 1,8 milhões de yuans; em 31 de março, a província de Hainan esclareceu que os depositantes podem levantar o公积金 para apoiar os filhos na compra da primeira casa própria da família; em 24 de março, Chengdu divulgou uma política que propõe a eliminação faseada do limite de número de vezes de empréstimo por公积金, permitindo que, se o depositante não tiver empréstimos de公积金 por liquidar no seu nome, apresente um pedido; em 25 de fevereiro, Xangai aumentou o montante máximo do empréstimo por公积金 de 1,6 milhões de yuans para 2,4 milhões de yuans, e, com a política de majoração, o montante máximo elegível pode chegar a 3,24 milhões de yuans……

As estatísticas do Instituto de Pesquisa Zhongzhi mostram que, no primeiro trimestre, várias províncias, cidades (condados) por todo o país emitiram mais de 60 políticas relacionadas com o公积金, o que corresponde a cerca de 38% da frequência total das políticas imobiliárias locais, tornando-se o principal ponto de força para otimizar políticas imobiliárias em todo o país. Aumentar os limites de empréstimo, otimizar a forma de reconhecer o número de vezes de empréstimos, alargar o âmbito de utilização dos levantamentos, aperfeiçoar as políticas de depósito, entre outros, são as principais direções de otimização da nova política de公积金 em cada local. Além disso, no primeiro trimestre, em torno de objetivos como ativar a procura de compra de casa, reduzir o stock e revitalizar ativos existentes, as localidades também se concentraram em áreas como otimizar políticas restritivas, conceder subsídios para compra de habitação, aperfeiçoar políticas de apoio ao desenvolvimento urbano, e otimizar políticas relacionadas com habitação pública, tendo sido emitidas cerca de 100 políticas correspondentes.

Com o duplo efeito do apoio da política e da recuperação do mercado após as férias do Ano Novo Lunar, em março as principais cidades viram uma retoma temporária nas transações. Os dados da Centaline (克而瑞) indicam que, em março, a área de novas vendas nas 50 principais cidades subiu para 11 milhões de m², um aumento de 89% em termos trimestrais. Os dados do Zhongzhi mostram que, em março, as 20 cidades com transações de habitação secundária registaram 148 mil conjuntos, um crescimento de 119% em termos trimestrais. Contudo, após as férias do Ano Novo Lunar, o volume de transações de casas usadas tem vindo a subir continuamente, semana após semana em termos trimestrais por 5 semanas. Ainda assim, no momento, o mercado imobiliário continua, no geral, num período de ajustamento, com uma diferenciação relativamente marcante entre cidades de diferentes níveis.

Na perspetiva de especialistas entrevistados, do lado da procura, as localidades deverão reforçar o apoio habitacional às famílias em início de vida conjugal e início de maternidade/paternidade, bem como às famílias numerosas, continuar a aprofundar as reformas do sistema do公积金 e, nas cidades nucleares, é provável que se continue a otimizar políticas restritivas.

Nova política do公积金 implementada intensamente

Recentemente, a nova política do公积金 de Hangzhou, as “Oito Medidas de Hangzhou” (“杭八条”), foi oficialmente anunciada, abrangendo vários aspetos, como o aumento do limite máximo de empréstimo e dos múltiplos, a melhoria da vantagem de majoração do limite de empréstimo, a otimização do reconhecimento do número de conjuntos elegíveis para empréstimo, a introdução de apoio para levantamentos para pagar imposto de compra de habitação e despesas de condomínio/propriedade (物业费), o alargamento do prazo para levantamentos de compra e construção de habitação, e o alargamento do âmbito de levantamentos de entreajuda familiar entre gerações. A intensidade da política é particularmente evidente.

De acordo com a nova política, o limite máximo de empréstimo por公积金 em Hangzhou aumenta de 1,3 milhões de yuans para 1,8 milhões de yuans, sendo que o montante máximo elegível para o trabalhador individual pode chegar a 900 mil yuans. Ao mesmo tempo, o fator de cálculo do montante elegível para o trabalhador individual passa de 15 para 20. Acrescenta-se também a situação de majoração em 20% do limite de empréstimo para famílias de novos residentes urbanos e de jovens; a percentagem de majoração do limite de empréstimo para famílias com vários filhos passa de 20% para 50%. A vantagem de majoração do limite de empréstimo não é limitada pelo número de vezes; para diferentes tipos de majoração, é possível escolher a combinação com o valor mais alto e somar, e a percentagem máxima de majoração acumulada é de 70%, atingindo 3,06 milhões de yuans.

No reconhecimento do número de conjuntos para empréstimo, as “Oito Medidas de Hangzhou” esclarecem que, quando um agregado familiar compra habitação própria ocupada de primeira ou de segunda casa e solicita empréstimo por公积金, se a habitação comprada com empréstimo anterior por公积金 já tiver sido vendida, o número de vezes do empréstimo pode ser reduzido em conformidade.

O diretor do Instituto de Pesquisa da Ke (贝壳研究院) de Hangzhou, Shangguan Jian, declarou ao repórter do 21st Century Business Herald (21世纪经济报道) que, segundo os dados da Ke Hangzhou, desde o ano passado cerca de 29,8% dos volumes de compra e venda de imóveis utilizam empréstimo por公积金; a percentagem de volumes que utilizam apenas empréstimo por公积金 aumentou de 6,6% em janeiro do ano passado para 10,7% atualmente. Considerando os volumes de contratos assinados desde este ano, a percentagem de contratos até 2 milhões de yuans e até 3 milhões de yuans é, respetivamente, de 57,5% e 76,9%. Após a implementação da nova política, no futuro, a maioria das famílias em Hangzhou, através da utilização de empréstimo por公积金, poderá reduzir de forma significativa a pressão financeira associada à compra de casa.

Alargar o âmbito de levantamento e utilização do公积金 também é um dos principais destaques desta nova política de Hangzhou. Introduz-se apoio adicional para levantar公积金 para pagar o imposto de compra de habitação (契税) e as despesas de condomínio/propriedade (物业费) de habitação própria ocupada em Hangzhou. Esta é a primeira vez que Hangzhou inclui as despesas de condomínio no âmbito de levantamentos por公积金. Além disso, o âmbito de levantamentos de entreajuda familiar entre gerações passa, anteriormente, de familiares de linha direta do comprador para um alargamento que inclui o cônjuge do trabalhador depositante, ambos os pais, filhos e respetivos cônjuges.

Shangguan Jian considera que a nova política de Hangzhou do公积金 reflete um apoio preciso a vários tipos de procura habitacional, com especial enfoque nas necessidades centrais como instalar-se na juventude, procura inicial e procura para melhoria. A adoção desta política no momento-chave do período “pequena primavera” (“小阳春”), combinada com as várias políticas previamente mais flexíveis de Hangzhou, ajudará a promover a libertação adicional de várias necessidades de compra de casa.

Como representante típico das recentes novas políticas do公积金 por todo o país, as “Oito Medidas de Hangzhou” têm uma forte significância demonstrativa em termos de intensidade e cobertura. Os dados do Zhongzhi mostram que, no primeiro trimestre deste ano, as várias localidades por todo o país emitiram mais de 60 políticas relacionadas com o公积金, com a maior quota entre todos os tipos de políticas imobiliárias, sendo que cerca de metade das políticas foram apresentadas de forma concentrada em março. Aumentar os limites de empréstimo do公积金, otimizar a frequência de levantamentos de empréstimo, alargar o âmbito de levantamento e utilização, entre outros, tornaram-se os principais pontos de apoio para a otimização das políticas locais.

As novas políticas locais continuam a avançar. Em 25 de fevereiro, Xangai aumentou o limite máximo do empréstimo por公积金 de 1,6 milhões de yuans para 2,4 milhões de yuans; com a política de majoração, o montante máximo pode chegar a 3,24 milhões de yuans. Em 24 de março, Chengdu eliminou temporariamente a limitação do número de vezes de empréstimos por公积金; se, no seu nome, não houver empréstimos de公积金 por liquidar, pode apresentar um pedido. Em 31 de março, Hainan esclareceu que os depositantes podem levantar o公积金 para apoiar os filhos na compra da primeira casa própria da família.

“A alteração das políticas do公积金 tornou-se uma ferramenta de política direta e eficaz para apoiar os grupos de procura inicial na redução dos custos de compra de casa e na estabilização das expectativas do mercado em cada local, e o efeito de tração é particularmente evidente para o grupo de procura inicial.” Zhang Bo, diretor do Instituto de Pesquisa da 58 Anjuke (58安居客研究院), afirmou ao repórter do 21st Century Business Herald.

Para além de apoiar a compra de casa, as localidades também continuam a alargar os cenários de utilização do公积金.

Em 31 de março, o centro de gestão do公积金 habitacional diretamente sob a administração da província de Anhui divulgou uma nova política, esclarecendo que apoia o levantamento do公积金 para pagar despesas de condomínio/propriedade, despesas pessoais de remodelação habitacional em renovação urbana, imposto de compra de habitação (契税) e fundos especiais de reparação e manutenção de habitação, e ainda alargou o âmbito de levantamento do公积金 por doença grave. A nova política de Chengdu para o公积金 reforça a prestação de apoio para levantamentos por doença grave: se o próprio depositante, o cônjuge, os pais e os filhos contraírem doenças graves, podem solicitar o levantamento da totalidade do saldo disponível na conta do公积金 para pagamento de despesas médicas, e a frequência de levantamento não é limitada; além disso, também se apoia o levantamento do公积金 para comprar lugares de estacionamento, sendo que, por cada lugar, o montante total de levantamento máximo não pode exceder 100 mil yuans.

Zhang Bo afirmou que a implementação das políticas do公积金 nas cidades nucleares terá um papel maior na correção das expectativas do mercado, na mudança dos compradores do “esperar para ver” para uma entrada mais ativa no mercado e no aumento da vitalidade deste. Do ponto de vista macro, a otimização destas políticas do公积金, representadas por Hangzhou, é essencialmente o início de uma reforma sistémica do sistema do公积金 de habitação no novo ciclo imobiliário. A política está a acelerar a transição para “arrendar e comprar em simultâneo” e para uma garantia habitacional ao longo do ciclo inteiro de vida; medidas como alargar os cenários de levantamento, entreajuda entre familiares, “tratamento a nível nacional” (通办), e expansão do âmbito de depósito para trabalhadores com emprego flexível estão a avançar em paralelo.

Grandes aumentos nas transações em termos trimestrais nas cidades-chave em março

Incluindo as políticas relacionadas com o公积金, no primeiro trimestre as localidades emitiram cerca de 160 políticas do mercado imobiliário. Para além das políticas do公积金, otimizar políticas restritivas, emitir subsídios para compra de habitação, promover a construção de “boas casas” (好房子) e acelerar a atualização urbana são igualmente direções importantes para a otimização das políticas desde este ano.

No que respeita à otimização de políticas restritivas, em 25 de fevereiro Xangai publicou documentos para reduzir ainda mais as políticas de limitação de compras de habitação. Para residentes não-xangaienses que comprem habitação dentro do anel externo (外环), o período necessário de contribuição de segurança social ou de imposto sobre rendimento pessoal (个税) é reduzido para 1 ou mais anos; ao mesmo tempo, apoia-se a compra adicional de 1 casa no anel externo por residentes não-xangaienses elegíveis, esclarecendo-se que os grupos que cumprem os requisitos e possuem título de residência em Xangai (居住证) podem comprar habitação em Xangai. Com a implementação desta nova política, o tamanho do grupo de procura por habitação dentro do anel externo de Xangai foi diretamente ampliado, promovendo uma libertação mais refinada da procura habitacional.

No que toca à concessão de subsídios para compra de habitação, recentemente, os seis distritos de Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang e Lin’an em Hangzhou lançaram de forma concentrada políticas de subsídios à compra de habitação ou subsídios “compra de habitação + vales de consumo” (“购房+消费券”). O subsídio máximo é de 100 mil yuans por habitação; alguns distritos ainda acumulam descontos de compra em grupo. Desde o início deste ano, Nanjing também clarificou o nível de subsídio base de “bilhetes de habitação para talentos” (人才房票) — licenciados e pessoas com habilitações superiores podem usufruir de subsídios, com o padrão de subsídio a variar entre não menos de 30 mil yuans e não menos de 150 mil yuans; com base nisso, os vários distritos aumentaram ainda mais a intensidade dos subsídios.

Além disso, este ano, políticas de apoio à atualização urbana em várias cidades estão a ser implementadas mais rapidamente, e muitos locais emitiram planos de ação de médio e longo prazo para atualização urbana ou planos especiais de cinco anos. O gerente do departamento de pesquisa do índice do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, Cao Jingjing, afirmou ao repórter do 21st Century Business Herald que a implementação destas políticas de apoio ajuda a reduzir o limiar de desenvolvimento de empresas, simplificar procedimentos de aprovação, acelerar a execução de projetos de atualização urbana e, por conseguinte, ativar ainda mais a vitalidade do desenvolvimento urbano.

Impulsionados por uma série de políticas, após as férias do Ano Novo Lunar, vários mercados imobiliários apresentaram sinais de recuperação. Os dados da Comissão de Construção e Habitação de Pequim indicam que, em março, o número de assinaturas online de habitação secundária em Pequim foi de 19 886 unidades, um crescimento de 144,6% em termos trimestrais e de 3,4% em termos homólogos, atingindo o nível mais alto desde há cerca de 15 meses; os dados do Instituto de Pesquisa da Lianjia (上海链家研究院) mostram que, no mesmo período, o volume de transações de casas secundárias em Xangai foi de 31 mil unidades, mais 37% do que em janeiro deste ano e mais 6% em termos homólogos.

Numa perspetiva mais alargada, nas 20 cidades de habitação secundária monitorizadas de perto pelo Zhongzhi, em março foram vendidos 148 mil conjuntos; após as férias do Ano Novo Lunar, o volume de transações de casas secundárias tem vindo a aumentar continuamente em termos trimestrais por 5 semanas. Na 4.ª semana de março (23 a 29 de março), o volume de transações atingiu um novo máximo semanal desde 2025. O mercado de novas casas também apresenta um desempenho notável: os dados da Centaline (克而瑞) indicam que, em março, a área de transações de novas casas nas 50 principais cidades subiu para 11 milhões de m², um aumento de 89% em termos trimestrais.

No entanto, embora o crescimento em termos trimestrais em março tenha sido muito elevado, isso também foi influenciado por fatores de fraca performance do mercado em fevereiro devido às férias do Ano Novo Lunar. Atualmente, o mercado imobiliário, no geral, ainda se encontra em ajustamento. Os dados do Zhongzhi mostram que, em março, a área de transações de novas casas nas 30 principais cidades teve uma queda de 7% em termos homólogos, e no primeiro trimestre registou uma queda de 21% em termos homólogos; em março, os 20 principais mercados de casas secundárias tiveram uma queda de 2,5% nos conjuntos transacionados em termos homólogos, e no primeiro trimestre uma queda de 4,1%. A base para a recuperação do mercado precisa ainda de ser consolidada, e a estabilização do mercado requer proteção contínua por parte de políticas.

O relatório do trabalho governamental deste ano estipula claramente que é preciso concentrar-se em estabilizar o mercado imobiliário. Deve aplicar-se “medidas adequadas a cada local” para controlar o aumento, reduzir o stock e otimizar a oferta; explorar múltiplos canais para revitalizar bens imobiliários existentes; incentivar a recompra de bens imobiliários existentes com foco em habitação pública; aprofundar a reforma do sistema do fundo de habitação pública; e, em torno de otimizar a oferta de habitação pública, avançar na construção de “boas casas” (好房子), resolver riscos de dívidas de empresas imobiliárias e desenvolver novos modelos para o setor imobiliário, entre outros aspetos.

Zhang Bo considera que, a curto prazo, ainda há espaço para otimização das políticas restritivas nas cidades de primeira linha. É possível que se faça um ajuste dinâmico em função das transações de mercado e do progresso de absorção do stock, com continuação de um “desbloqueio” mais preciso em aspetos como limite de compra, limite de empréstimo e limite de venda, apoiando sobretudo a libertação de necessidades razoáveis de primeira compra e de necessidades de melhoria. As localidades também vão aproveitar as janelas-chave de consumo como “1 de Maio” (“五一”), intensificando de forma concentrada a força das políticas. Em simultâneo, somando campanhas de promoção e descontos das empresas imobiliárias, cria-se um efeito de ressonância entre políticas e mercado. Além disso, medidas como o recolhimento governamental de bens imobiliários existentes e a promoção da troca de “casa antiga por casa nova” (“以旧换新”) em habitação acelerarão a implementação. Por um lado, ajudam a digerir o stock e a otimizar a estrutura de oferta e procura; por outro, desbloqueiam o circuito de circulação entre casas usadas e novas, estabilizando efetivamente as expectativas do mercado, aumentando a confiança na compra de imóveis e levando o mercado a estabilizar e recuperar o mais rapidamente possível.

Observando o período do “15.º-5.º” (十五五), Cao Jingjing entende que a combinação entre políticas habitacionais e políticas populacionais será uma direção importante, e que famílias que estão a formar-se no início do casamento e no início da parentalidade, assim como famílias com vários filhos, poderão tornar-se os principais destinatários de apoio. A otimização das políticas do公积金 continua a ser um instrumento fundamental para reforçar a garantia habitacional; do lado da oferta, as políticas deverão manter a abordagem de controlar o aumento, reduzir o stock e otimizar a oferta. Políticas de apoio como a revitalização do stock e a atualização urbana tendem a ser implementadas mais rapidamente.

(Autor: Li Sha; Edição: Li Bo, Zheng Wei)

(Editado por: Wen Jing)

Palavras-chave:

                                                            公积金