Política impulsiona entrada de necessidade básica no mercado, aumento de transações, o mercado imobiliário de Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen dá as boas-vindas à "pequena primavera"

A retoma aquece | os preços sobem ligeiramente | mais de 60% das transações abaixo de 3 milhões

Jornalista do Securities Times: Zhang Da

Acabou de passar o mês de março, em Pequim, e a procura por casas de segunda mão aumentou claramente. Os dados do Instituto de Pesquisa de Zhongyuan Imóveis mostram que, em março, o volume de registos de casas de segunda mão em Pequim (assinaturas online) atingiu 19886 unidades, mais 144,6% em relação ao mês anterior e mais 3,4% face ao mesmo período do ano anterior, o nível mais alto desde há 15 meses.

Vários mediadores imobiliários contactados pelo jornalista do Securities Times afirmaram que, recentemente, o volume de transações de casas de segunda mão em Pequim voltou a aquecer, o ciclo de transação encurtou de forma evidente e os preços subiram ligeiramente.

“Recentemente, todo o Pequim voltou a aquecer, e o volume de transações está muito mais alto. Neste momento, muitos bairros estão numa situação de falta de casas.” Um funcionário de uma loja de mediadores imobiliários de uma grande empresa, na área de Tongzhou, em Pequim, disse ao jornalista do Securities Times: “Antes, aquelas boas casas baratas já foram vendidas. Agora, quando é registada uma nova casa com um layout normal, desde que não seja muito baixa a altura do piso nem muito mau o layout, mesmo que o preço seja apenas mais dezasseis a vinte mil face ao preço da última transação, consegue vender-se rapidamente.”

O funcionário de uma loja na área de Dongcheng, em Pequim, de um grande mediador imobiliário, disse ao jornalista do Securities Times que, recentemente, há muitas transações de casas da escola.

“Na nossa loja, em março, fechámos dezassete ou dezoito negócios; foi praticamente o dobro face ao período anterior.” Outro funcionário de uma loja de mediadores imobiliários na área de Fengtai disse ao jornalista do Securities Times que, recentemente, há mais clientes; o volume de transações voltou a aquecer, e o total do preço de cada casa subiu apenas cerca de 100 mil a 80 mil.

Relativamente ao desempenho do mercado de casas de segunda mão em Pequim em março, ao ser entrevistado pelo jornalista do Securities Times, o analista Leng Hui, do Instituto de Pesquisa de Lianjia, considerou que “foi muito bom”. Em termos de volume de transações, foi o nível mais alto desde há 15 meses; quanto aos preços, em geral manteve-se estável, com um ligeiro aumento face ao período do início do ano, e a tendência de estabilização e prevenção da queda continuou a ser positiva.

O Instituto de Pesquisa de Wo Ai Wo Jia assinalou que, a 31 de março, o volume de registos diários em linha do mercado imobiliário de Pequim atingiu 1422 unidades, estabelecendo um novo máximo de transações diárias nos últimos três anos desde abril de 2023. Isto demonstra de forma intuitiva a recuperação do mercado de casas de segunda mão em Pequim. Mais importante ainda, nesta ronda de aquecimento não só se concretizou um crescimento estável em termos de quantidade, como também o desempenho dos preços acompanhou a melhoria. Os dados do Instituto Nacional de Estatística mostram que o índice do preço das casas de segunda mão em Pequim subiu 0,3% em fevereiro face ao mês anterior, sendo um dos primeiros a estabilizar e interromper a queda. De acordo com os dados de transações do Wo Ai Wo Jia, em março o preço unitário das transações de casas de segunda mão em Pequim manteve a tendência estável de fevereiro, formando um padrão positivo de recuperação em que “a quantidade sobe e o preço estabiliza”.

Quanto às razões para o aquecimento do mercado imobiliário em Pequim em março, Leng Hui considera que há principalmente dois aspetos: por um lado, razões sazonais. Todos os anos, esta fase após o Festival da Primavera é uma “janela de ouro” para uma retoma rápida do mercado, ou seja, o chamado “pequeno verão primaveril”. Por outro lado, o apoio das políticas. As diversas medidas de otimização de políticas emitidas no final de dezembro do ano passado (por exemplo, relaxar as restrições de compra, otimizar as condições de empréstimo para a segunda habitação, baixar a taxa de IVA sobre mais-valias, etc.) impulsionaram de forma eficaz a confiança do mercado. Ao mesmo tempo, também desbloquearam uma parte da procura por casas. Estas novas necessidades foram-se convertendo gradualmente em transações reais ao longo de março.

A entrada concentrada no mercado por parte do grupo de procura essencial (necessidade real) tornou-se um importante suporte para esta “pequena primavera”. De acordo com os dados do Wo Ai Wo Jia, em março, o volume de transações de casas de segunda mão abaixo de 3 milhões representou 66,3% do total de transações de casas de segunda mão no mesmo período, mais 19,1% em termos homólogos. As casas com preço total mais baixo tornaram-se a principal força nas transações.

Em relação a saber se o “pequeno verão primaveril” no mercado de casas de segunda mão em Pequim pode continuar, Zhang Dawei, analista-chefe da Zhongyuan Imóveis, considera que, do ponto de vista da tendência futura, após a “pequena primavera” de março, as transações tendem a sofrer uma queda com inércia entre abril e maio; daí em diante, o rumo do mercado dependerá ainda da tendência das políticas.

Olhando para o futuro, o Instituto de Pesquisa de Wo Ai Wo Jia acredita que o mercado imobiliário já passou por uma profunda correção nos últimos anos e, com o plano do Governo Central para “centrar esforços na estabilização do mercado imobiliário”, começou a avançar para uma nova fase. Pequim, como cidade de primeiro nível, tem bons fundamentos económicos. A tendência de “estabilizar e evitar a queda” tem potencial para continuar, impulsionando um desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário de Pequim.

Vários indicadores excelentes “As Sete Regras de Xangai” ativam o mercado imobiliário

Jornalista do Securities Times: Chen Yukun

Com o impulso da política “As Sete Regras de Xangai” publicada a 25 de fevereiro e do efeito de fortalecimento das tradicionais épocas de maior procura, o mercado imobiliário de Xangai entrou na fase de “formar base e estabilizar”. Ao mesmo tempo, deu-se início ao “pequeno verão primaveril” do mercado imobiliário em março. No mês de março que acabou de terminar, o preço de anúncio das casas de segunda mão em Xangai estabilizou e começou a recuperar, e o volume de transações de forma faseada atingiu um máximo de vários anos.

Os dados da Centaline (CRIC) mostram que, em março, o volume de transações de casas de segunda mão em Xangai ultrapassou 30 mil unidades, podendo chamar-se “mês dourado de março”. Até 29 de março, o volume de transações de casas de segunda mão continuou a atualizar recordes por três semanas consecutivas. Naquela semana, o volume de registos online atingiu 7732 unidades, o maior nível semanal nos últimos cinco anos. Entre estes, em 28 de março (sábado) houve 1585 registos online, estabelecendo um recorde para o sábado mais elevado e para o maior volume diário nos últimos cinco anos; em 29 de março (domingo) houve 1442 registos online, estabelecendo um recorde para o maior volume de domingo nos últimos cinco anos.

Além do aumento acentuado do número de transações, o preço do mercado imobiliário de Xangai também estabilizou e recuperou, exibindo um sinal importante de subida conjunta de volume e preços. Os dados disponibilizados pelo Instituto Zhongzhi (Zhi) mostram que, em março, o preço médio do anúncio das casas de segunda mão em Xangai subiu em termos percentuais face ao mês anterior, pondo fim à sequência anterior de queda consecutiva de 33 meses.

À tarde de 1 de abril, o jornalista do Securities Times deslocou-se ao Centro de Transações Imobiliárias do Novo Distrito de Pudong, em Xangai. Embora fosse dia útil, no entanto, o salão de registo e transação de bens imobiliários do piso 3 estava cheio de gente. Havia um vaivém constante de compradores, mediadores imobiliários e proprietários. No ecrã grande, indicava-se que, nesse dia, tanto a quantidade de senhas emitidas como o número de pedidos de tratamento superaram 900.

O mediador imobiliário Liu, que acompanhava o cliente para tratar dos trâmites, disse ao jornalista do Securities Times: “Desde meados de março, o centro de transações tem estado frequentemente assim, muito movimentado. Depois de a nova política ‘As Sete Regras de Xangai’ ter sido aplicada, muitos clientes que antes estavam bloqueados por qualificações ou por empréstimos começaram a agir.”

Mais tarde, o jornalista do Securities Times foi ao município de Beicai. Situado entre o anel interior e o anel central de Pudong, em Xangai, a área inclui vários tipos de habitação, como habitação para necessidades reais, melhorias e segmentos médios/altos. Tem sido uma das zonas com mais procura e popularidade em Pudong. “O fluxo de pessoas daqui é, no geral, estável quando comparado com alguns dos bairros mais populares do anel interior. Após levar um conjunto de clientes para ver casas durante a tarde, estavam a ver um apartamento de dois quartos a rondar os 4 milhões. O cliente achou que o preço ainda está um pouco elevado e quer voltar a observar um pouco mais.” Um gestor de vendas de casas de segunda mão que está em Beicai há oito anos disse ao jornalista do Securities Times que o público desta zona é principalmente trabalhadores a emprego na área circundante e clientes que procuram melhorias. Depois da nova política, a procura e o número de consultas aumentaram, mas a velocidade real de transação não melhorou de forma significativa. “Os proprietários mantêm firme a sua oferta, e a margem para negociação não é tão grande como antes do período do ano anterior; mas os compradores também, em geral, têm um sentimento de espera e observação. Pelos dados, o volume de transações da cidade aumentou de facto; mas para nós, a sensação é que a nossa área ainda está a transmitir lentamente esse impacto. Talvez só em abril se consiga sentir de forma mais evidente o calor do mercado.” disse.

Nesta ronda de “pequeno verão primaveril” do mercado imobiliário de Xangai, o grupo de necessidade real é a força principal na compra de habitação. Os dados calculados por várias instituições terceiras mostram que, em março, a percentagem de transações de casas de segunda mão em Xangai com preço total abaixo de 3 milhões ultrapassou os 60%. Na primeira quinzena, essa percentagem de transações de casas de segunda mão com preço total abaixo de 3 milhões ultrapassou os 70%.

Zhang Xiang, analista do Instituto Zhongzhi de Xangai, disse ao jornalista do Securities Times que “As Sete Regras de Xangai” libertaram de forma precisa a procura por habitação, e a par disso, o projeto-piloto de aquisição de casas de segunda mão nos três distritos no início de fevereiro proporcionou um canal claro de saída e uma referência de preço para ativos “velhos e degradados” (老破小). Assim, estabilizou eficazmente as expectativas do mercado.

Para o próximo período, Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de YiJu de Xangai, afirmou que a atividade do grupo com necessidade real criará a premissa para que a procura de melhoria possa concretizar “vender o antigo para comprar o novo”. Prevê-se que, nos próximos meses, o calor do mercado se expanda e se transmita mais amplamente. A procura por melhorias de gama média/alta e as transações no mercado de mansões deverão ser impulsionadas. Em termos gerais, o mercado de casas de segunda mão deverá apresentar uma tendência positiva: “o volume de transações lidera, os preços seguem de forma moderada e, no futuro, volume e preço estabilizam”.

Clientes com necessidade real entram no mercado com atividade; neste momento, ainda está a “absorver o stock”

Jornalista do Securities Times: Li Yingquan

No primeiro trimestre, o mercado de casas de segunda mão em Cantão entrou num padrão de aquecimento.

A 31 de março, a Associação de Corretores Imobiliários de Cantão divulgou dados estatísticos. Segundo esses dados, em março de 2025 (o período de estatística é de 26 de fevereiro a 25 de março), Cantão registou um total de 10866 casas de segunda mão em contratos online e 108,47 milhões de metros quadrados, respetivamente com um aumento de 73,08% e 74,34% em relação ao mês anterior. No primeiro trimestre, Cantão registou 27182 casas em contratos online e 271,90 milhões de metros quadrados de casas de segunda mão, com crescimento homólogo de 19,80% e 19,57%, respetivamente.

Por divisão regional, em março, o número de casas em contratos online de todos os distritos administrativos de Cantão cresceu em diferentes graus face ao mês anterior. Entre eles, Baiyun, Zengcheng e Conghua registaram aumentos de 93,82%, 86,59% e 85,60% respetivamente, ficando no topo; mesmo o distrito de Nansha, com a menor taxa de crescimento, registou ainda um aumento de 41,24% face ao mês anterior.

A 1 de abril, o jornalista do Securities Times visitou em pessoa várias agências imobiliárias no distrito de Tianhe, em Cantão. Como era dia útil, não havia muitos clientes a marcar visitas e a fazer perguntas nas lojas; a maioria eram visitas de clientes ocasionais. Vários mediadores disseram ao jornalista do Securities Times que, no fim de semana anterior, a carga de trabalho de visitas às casas tinha sido relativamente grande e que o volume de transações tinha aumentado de forma evidente face aos dois meses anteriores.

Uma pessoa sénior de um mediador na plataforma de Cantão, Yufeng, forneceu ao jornalista do Securities Times um conjunto de dados. Tomando como exemplo a zona da Rua Changxing, no distrito de Tianhe, o volume de transações de casas de segunda mão em março foi quase igual ao total de janeiro e fevereiro juntos.

“Março é o primeiro mês após o feriado do Ano Novo Lunar em fevereiro. O efeito do ‘pequeno verão primaveril’ é bastante evidente, e aumenta a atividade de entrada do público com necessidade real.” A fonte do mediador referida acima disse que, em termos de preço, o preço global das transações tende a estabilizar, sem um aumento ou queda muito óbvios. “Nos últimos dois anos, o preço das casas em Cantão caiu bastante, e ainda há um volume de anúncios relativamente elevado. Se aumentarmos o preço de forma precipitada, pode causar perda de compradores. Neste momento, ainda estamos numa fase de absorção (do stock de casas de segunda mão).”

O jornalista do Securities Times, ao ver na plataforma de casas de segunda mão da Beike, constatou que, até agora, o número de casas anunciadas na plataforma em Cantão ainda está acima de 140 mil unidades. Em termos de preço, segundo os dados do Instituto de Pesquisa de Fangtianxia (Fang.com), em março o preço médio de anúncio das casas de segunda mão em Cantão foi de 30162 yuan por metro quadrado, uma queda de 0,60% face ao mês anterior.

O corretor de Lefeng (Hengjun) Ye Guicheng disse que, no mercado atual, o sentimento de espera dos compradores permanece e alguns clientes têm a mentalidade de “procurar bons negócios”. Isso faz com que o ritmo de entrada no mercado abrande. À medida que as direções das políticas fiquem ainda mais claras, e em simultâneo com a melhoria gradual do ambiente do mercado, a confiança dos clientes tem a possibilidade de se recuperar progressivamente.

O corretor de Desheng (DeSheng) Liu Teyi disse que, em março, o ritmo de entrada acelerou para clientes com procura firme por motivos como casamento e entrada na escola. Ao mesmo tempo, parte dos proprietários, por terem passado muito tempo com a casa no mercado, alteraram o seu estado de espírito, ficando mais dispostos a oferecer alguma margem de redução de preço para promover uma transação mais rápida da casa que têm em mãos.

De acordo com dados de algumas transações de março divulgados na Beike, em Cantão, a maioria das casas teve um ciclo de transação entre 200 e 300 dias, ou ainda mais.

Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, disse ao jornalista do Securities Times que, após o mercado de casas de segunda mão ter passado por uma grande redução de preços na fase anterior, existe uma procura de estabilização e recuperação. “Muitas casas atingiram níveis de preço próximos de antes de 2017, chegando a uma gama de preços que os novos residentes e os jovens conseguem pagar. Assim, isso levou ao pico de transações de casas de segunda mão em março.”

Quanto à continuidade deste “pequeno verão primaveril”, a pesquisa de mercado da Associação de Corretores Imobiliários de Cantão considera que, como o mercado se prepara para receber o tradicional período mais fraco de abril, e tendo em conta que a procura por necessidades reais e por melhorias acumulada anteriormente já se conseguiu libertar em parte de forma concentrada, os potenciais compradores atuais, em geral, acreditam que, ao escolher as casas, existe uma grande margem de comparação. O ciclo de decisão estende-se e, por isso, o ritmo de entrada abranda. Isso faz com que o impulso do crescimento das transações seja um pouco insuficiente. Prevê-se que, em abril, o volume de negociações do mercado de casas de segunda habitação diminua ligeiramente.

A tendência é a mais “forte” nos últimos cerca de 3 anos; será que o calor consegue continuar em abril?

Jornalista do Securities Times: Wu Jiaming

“Hoje, vou tratar a escritura de transferência de propriedade para três pares de clientes. No mês passado, eu e a minha equipa fizemos frequentemente horas extra. Na minha opinião, a tendência do ‘pequeno verão primaveril’ no mercado imobiliário deste ano é a mais ‘forte’ dos últimos três anos.” A 1 de abril, logo após o centro de registo de imóveis do Distrito de Luohu, em Shenzhen, abrir as portas, o jornalista do Securities Times encontrou Li Xiao, que estava a ajudar os clientes a preencher os documentos. Ele afirmou isso. Li Xiao é funcionário de uma grande agência imobiliária de Shenzhen, responsável especificamente por tratar os procedimentos relacionados com a transferência de propriedade de imóveis e afins.

No “pequeno verão primaveril” de março que acabou de terminar, o mercado imobiliário de Shenzhen entregou uma resposta bastante boa. Os dados do Centro de Pesquisa de LeYouJia mostram que, em março, o volume total de registos online de habitação em primeira e de segunda mão em Shenzhen foi de 7898 unidades, um aumento de 117% face ao mês anterior, estabelecendo o valor mais alto em quase 11 meses. Entre elas, o total de registos online de pré-venda e à vista de habitação de primeira mão em toda a cidade somou 2827 unidades, mais 118% face ao mês anterior; as casas de segunda mão tiveram 5071 unidades em registos online, mais 117% face ao mês anterior. Olhando para dados de ver casas e de assinaturas que refletem mais o mercado em tempo quase real, o volume de visitas a casas de segunda mão nas agências da LeYouJia atingiu o nível mais alto em quase 5 anos, e ainda assim 17% acima do pico de outubro de 2024. O volume de assinaturas de casas de segunda mão subiu 244% face ao mês anterior, permanecendo também em patamar histórico elevado.

Numa obra de casas novas em venda na zona de Luohu, o jornalista do Securities Times encontrou uma compradora que tinha acabado de assinar. Depois de as duas casas de segunda mão que ela tinha visto continuamente, em sequência, terem sido rapidamente vendidas, ela tomou uma decisão firme e marcou uma nova casa. Na perspetiva dela, com o ajuste profundo dos preços e o ambiente de taxas de juro baixas e sustentadas, os custos de detenção do imóvel e o seu valor a longo prazo estão a ser reavaliados.

Ao visitar várias zonas em Shenzhen, o jornalista do Securities Times constatou que casas de luxo e propriedades para melhorias tornaram-se o foco no mercado de habitação nova, enquanto casas de baixo preço total se tornaram a principal força nas transações de casas de segunda mão. Os dados do Centro de Pesquisa de LeYouJia mostram que a quota de transações de casas de segunda mão com preço total abaixo de 3 milhões aumentou de 21,8% em março do ano passado para 31,5% em março deste ano. O diretor do Instituto de Pesquisa de Beike de Shenzhen, Xiao Xiaoping, apontou que o grupo que compra casas de baixo preço total é, essencialmente, de dois tipos: clientes com necessidade real para habitação própria e pequenos investidores conservadores.

“Relativamente a casas de segunda mão, a procura por informações e o volume de transações são mais altos nas casas com preço total abaixo de 3 milhões.” Um gestor sénior de mediação imobiliária de la zona de Meilin em Futian disse ao jornalista do Securities Times: “O calor do mercado de casas de segunda mão em Shenzhen ainda depende da pressão/impulso de preços. Trocar preço por volume continua a ser a premissa para o aquecimento das transações de casas de segunda mão. A aceitação do preço por parte dos clientes com necessidade real continua a não ser alta, e as expectativas dos proprietários e dos compradores precisam de ser ainda mais impulsionadas.”

Vários profissionais do setor consideram que o mercado imobiliário de Shenzhen já saiu de uma fase de “um verão fraco que não foi fraco” antes do Festival da Primavera. Para o mercado de abril, a continuidade do calor é especialmente crucial. Se Shenzhen, e mesmo outras cidades centrais, conseguirem manter o calor, isso ajudará a melhorar as expectativas do mercado.

“Desde o fim de 2025, vários projetos de mansões na Baía de Shenzhen tiveram vendas quentes e, recentemente, os preços das casas em segunda mão nas áreas centrais principais estabilizaram, o que trouxe sinais positivos ao mercado, demonstrando que as áreas centrais já concluíram a base.” O investigador sénior do Centro de Pesquisa de Zhongyuan de Shenzhen, Zou Shaowei, afirmou em entrevista.

Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, afirmou que, para saber se, depois, os preços das casas conseguem manter a tendência de estabilização, há três aspetos. Primeiro, depende de as transações de casas de segunda mão conseguirem manter o volume; especialmente, depois de o stock de casas de preço baixo ser consumido, é preciso ativar a transação de casas em patamares de preços médios-altos. Segundo, as transações de casas de segunda mão a preços baixos conseguem impulsionar a procura de substituição “vender o antigo e comprar o novo, vender pequeno e comprar grande”, ou seja, um ciclo virtuoso de consumo. Terceiro, a habitação nova consegue, no produto, alcançar qualidade global elevada e, assim, impulsionar a procura de compra baseada na melhoria do consumo.

(Editar: Wen Jing)

Palavras-chave:

                                                            mercado imobiliário