Vanke prevê uma receita de 233,4 mil milhões de euros em 2025, mas a superação de riscos ainda está em andamento

Repórter do Interface News | Wang Yuhan |

Na noite de 31 de março, a Vanke divulgou o seu Relatório Anual de 2025. De acordo com as demonstrações financeiras, a empresa registou, ao longo do ano, receitas operacionais de 2334,3 mil milhões de RMB, uma quebra homóloga de 32,0%; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de -885,6 mil milhões de RMB, com um aumento do prejuízo homólogo de 78,98%; o montante das vendas contratuais foi de 1340,6 mil milhões de RMB, uma descida homóloga de 45,5%; e, ao longo do ano, concluiu a entrega de mais de 117 mil unidades habitacionais.

No relatório anual “Aos Acionistas”, a administração da Vanke admitiu: “Em 2025, devido ao efeito simultâneo de múltiplos fatores, o desempenho operacional da empresa ficou muito aquém das expectativas dos acionistas, e o montante do prejuízo aumentou ainda mais face a 2024. Perante isso, a administração da empresa apresenta, com sinceridade, as suas desculpas a todos os acionistas.” Ao mesmo tempo, a administração afirmou também que “a resolução dos encargos e dos problemas gerados pelo modelo de desenvolvimento do passado ‘altos passivos, alta rotação e alta alavancagem’ ainda levará algum tempo”.

Apesar de os resultados estarem profundamente mergulhados no prejuízo, no último ano a Vanke tem continuado a avançar de forma contínua na gestão e mitigação de riscos. Através da revitalização de recursos existentes, de transações de grandes ativos e do apoio financeiro do principal acionista Shenzhen Metro Group, a Vanke concluiu, em 2025, o pagamento de 332,1 mil milhões de RMB de dívidas públicas. No total, foram revitalizados 338,5 mil milhões de RMB de valor patrimonial, e, desde novembro do ano passado, a empresa tem vindo a iniciar de forma faseada negociações para prorrogar três operações de dívida pública e obteve aprovação.

**** Pressão sobre o desempenho****

Pela estrutura das receitas, o negócio de desenvolvimento imobiliário, como principal segmento da Vanke, contribuiu com 1906,5 mil milhões de RMB no total do ano, menos 36,7% ano após ano, tornando-se a principal causa da queda das receitas, representando 81,7%; a receita dos serviços de gestão patrimonial apresentou um desempenho relativamente estável, contribuindo com 355,2 mil milhões de RMB, mais 7,2% ano após ano, representando 15,2%.

A pressão no lado das vendas é igualmente evidente. Em 2025, a Vanke realizou uma área de vendas de 102,5 milhões de metros quadrados e um montante de vendas de 1340,6 mil milhões de RMB, com reduções homólogas superiores a 40% em ambos os indicadores.

Quanto ao prejuízo do desempenho, a Vanke apresentou quatro explicações nas suas demonstrações financeiras: primeiro, a escala de regularização/fecho de projetos de desenvolvimento imobiliário diminuiu de forma significativa, e a margem bruta de lucro continua em níveis baixos. O lucro reconhecido está principalmente associado aos projetos vendidos em 2023 e 2024 e ao inventário de imóveis prontos que foi absorvido em 2025; esses projetos têm custos de aquisição de terreno mais elevados e a situação de vendas ficou abaixo do esperado.

Segundo, foram constituídas provisões adicionais para perdas por imparidade de crédito e para perdas por imparidade de ativos. De acordo com a divulgação nas demonstrações financeiras, em 2025 a Vanke, tendo em conta o contexto do mercado e a situação real dos projetos, constituiu adicionalmente provisões para redução do valor dos inventários no montante de 208,3 mil milhões de RMB, e as perdas por imparidade de ativos totalizaram 219,3 mil milhões de RMB, um aumento acentuado de 205,9% ano após ano. Mesmo excluindo o impacto das imparidades, a empresa ainda registou um prejuízo operacional de grande escala ao longo do ano.

Terceiro, a parte de negócios operacionais em que, após deduzir depreciações e amortizações, ocorre um prejuízo global, bem como o prejuízo associado a investimentos financeiros de certas atividades não principais. Quarto, o preço de algumas transações de grandes ativos e de transações de participações acionistas ficou abaixo do valor contabilístico.

**** A pressão para pagar dívidas mantém-se****

Em termos financeiros, até ao final de 2025, a Vanke tinha um total de 3584,8 mil milhões de RMB em passivos com juros, dos quais 1605,6 mil milhões de RMB vencem dentro de um ano, representando 44,8%. A empresa detinha 672,4 mil milhões de RMB em disponibilidades de caixa, abaixo do nível do início do ano. A taxa de passivo líquido subiu para 123,5%, mais 42,9 pontos percentuais do que no final de 2024, e a taxa de passivo sobre ativo foi de 76,9%.

Pela demonstração dos fluxos de caixa, no conjunto do ano, o saldo líquido dos fluxos de caixa das atividades operacionais foi de -9,9 mil milhões de RMB; o caixa líquido de saída nas atividades de financiamento foi de 249,2 mil milhões de RMB, refletindo que a Vanke ainda enfrenta uma pressão de liquidez considerável.

Perante a pressão das dívidas, o principal acionista da Vanke, o Shenzhen Metro Group, tem continuado a desempenhar um papel-chave de apoio. As demonstrações financeiras indicam que, até à data em que o relatório foi divulgado, o Shenzhen Metro Group já tinha disponibilizado à Vanke 335,2 mil milhões de RMB em empréstimos de acionistas; tanto a taxa de juro dos empréstimos como a taxa de constituição de garantias (penhor/caução) foram superiores ao habitual no mercado.

O que merece destaque é que, a partir de novembro de 2025, a Vanke iniciou de forma faseada procedimentos de negociação para prorrogar duas notas de médio prazo — “22 Vanke MTN004” e “22 Vanke MTN005” — bem como a obrigação “H1 Vanke 02” (anterior “21 Vanke 02”). Até à divulgação do relatório anual, as respetivas propostas de prorrogação já foram aprovadas por votação na reunião de detentores de obrigações; este é também uma viragem importante na gestão de dívida em mercado público da Vanke.

Num encontro com investidores, a administração da Vanke também avaliou a situação atual das dívidas da empresa: “Devido ao impacto de múltiplos fatores internos e externos, a situação operacional atual da empresa continua extremamente grave.” A administração reconheceu que, historicamente, não conseguiu abandonar atempadamente a inércia de expansão de “altos passivos, alta rotação e alta alavancagem”, surgindo problemas como “dispersão dos investimentos e do planeamento, expansão excessiva para múltiplos segmentos, e dependência elevada do financiamento da sede”, o que trouxe desafios enormes para o trabalho de mitigação de riscos no presente.

Quanto à calendarização de pagamentos para 2026, a Vanke revelou que, dentro do ano, ainda há dívida pública a vencer totalizando 146,8 mil milhões de RMB, sendo abril a julho o período de pico para pagamento, com cerca de 112,7 mil milhões de RMB de dívida com vencimento concentrado. A Vanke afirmou que irá manter uma atitude de franqueza e pragmatismo, comunicando estreitamente com os credores: “Rogamos que todas as partes continuem a conceder compreensão, apoio e tolerância, e que disponibilizem tempo e espaço para que a empresa possa resolver os riscos”.

Além de depender do financiamento do principal acionista, a Vanke também procura ativamente auto-salvamento por múltiplas vias. No que toca à revitalização de ativos, em 2025 a empresa concluiu 31 transações de grandes ativos, abrangendo escritórios, negócios comerciais, apartamentos e hotéis, entre outras áreas, com um montante total contratado de 113 mil milhões de RMB e com realização de recebimentos de 57,5 mil milhões de RMB. Através da revitalização de recursos existentes, foram adicionadas e otimizadas capacidades no valor de 338,5 mil milhões de RMB.

**** As operações empresariais relativamente estáveis****

Em contraste com a queda do negócio tradicional de desenvolvimento, os serviços operacionais da Vanke mantêm uma tendência de crescimento. Em 2025, as receitas deste tipo de negócio, numa base de cobertura total, foram de 580,1 mil milhões de RMB, elevando ainda mais a sua percentagem do total das receitas.

Em termos específicos, a Wanwu Cloud alcançou receitas de 373,6 mil milhões de RMB (incluindo as receitas dos serviços prestados ao grupo Vanke), um crescimento de 2,5% ano após ano. Durante o período em análise, a Wanwu Cloud concluiu mais de 300 projetos de melhoria e otimização em borboletas-cidade, e a aplicação em escala de agentes de IA inteligentes impulsionou a descida das despesas de gestão em 10,1%.

No negócio de apartamentos para arrendamento de longa duração “Bói Yu”, a gestão operacional envolve 2702 decorações (quartos) e estão em funcionamento 197,8 mil unidades; a taxa de ocupação é de 95,4%, das quais 132 mil unidades são integradas em habitação para arrendamento com garantias. No que respeita ao desenvolvimento e operação comercial, os projetos comerciais sob gestão da Yinyi apresentam uma taxa de ocupação global de 94,5%; o Shanghai Qianwan Impression City MEGA abriu com sucesso, tornando-se um novo marco a nível de cidade. No negócio de logística e armazém, a Vanke obteve receitas de 42,8 mil milhões de RMB, +8,0% ano após ano, das quais as receitas de cadeia de frio cresceram 25,5%.

“Os nossos serviços operacionais empresariais já se encontram relativamente independentes e obtiveram vantagens de escala e marca.” Em reunião com analistas, a administração da Vanke explicou.

Além disso, no lado do financiamento, a Vanke acrescentou, ao longo do ano, 280 mil milhões de RMB de financiamento e de refinanciamento (excluindo empréstimos de acionistas). O custo agregado do financiamento em carteira foi de 3,02%, menos 85 pontos-base face ao final do ano anterior.

No entanto, a estrutura de inventários continua a representar uma pressão para a Vanke. Até ao final de 2025, o montante de inventários da Vanke era de 3737,4 mil milhões de RMB, dos quais 1144,5 mil milhões de RMB correspondem a produtos de desenvolvimento concluídos (imóveis prontos), representando 30,6%.

Focar na mitigação de riscos e no desenvolvimento

Em relação a 2026, no relatório anual a Vanke propõe concentrar-se em dois temas principais: “mitigação de riscos” e “desenvolvimento”. Por um lado, irá avançar com firmeza na focalização em cidades e em negócios, saindo de forma decidida de cidades e negócios com perspetivas de desenvolvimento desfavoráveis, fraca capacidade de geração de lucros e com pesados encargos históricos, reestruturando os mecanismos de investimento e concentrando-se em cidades-chave, segmentos centrais e produtos com vantagens.

Por outro lado, irá continuar a melhorar as capacidades de produtos e de serviços, alinhando-se com as exigências de “bons lares”, ligando a capacidade de produto, a capacidade de construção, a capacidade de entrega e a capacidade de serviço. Ao mesmo tempo, irá explorar inovações no modelo de negócio, oferecendo serviços imobiliários de ciclo total e de ponta a ponta a clientes empresariais de elevada qualidade.

No que toca ao empoderamento tecnológico, a Vanke planeia, numa próxima fase, promover de forma abrangente a aplicação da tecnologia de IA em todas as etapas do desenvolvimento e da operação imobiliária, acelerar a construção de um grande sistema de membros e de um sistema para clientes empresariais, para alcançar uma aquisição de clientes mais precisa.

Ao abordar as questões sobre a melhoria da avaliação/valorização, a administração da Vanke foi franca: “De facto, o desempenho da ação desde o início de 2025 até agora não tem sido satisfatório, e não conseguiu proporcionar aos investidores o retorno ideal.”

A administração afirmou que a recuperação da avaliação depende, em conjunto, da resolução de dívidas, da otimização da estrutura entre ativos e passivos de dívida, da estabilização do negócio de desenvolvimento e de uma melhoria substancial das capacidades de rentabilidade. No futuro, irá continuar a impulsionar a alienação de negócios e ativos com baixa sinergia com a estratégia da empresa, otimizando ainda mais o fluxo de caixa e a estrutura de ativos e passivos.