O "pequeno primavera" do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen chegou? As transações de imóveis usados superam amplamente as de imóveis novos, e algumas "oportunidades" têm um ciclo de venda reduzido a menos de uma semana

Março é, tradicionalmente, uma época forte para o mercado imobiliário. A “qualidade” do “ouro em Março, prata em Abril” (金三银四) está directamente ligada à orientação do mercado ao longo de todo o ano.

No início de 2026, em Guangzhou e Shenzhen, a dinâmica após o feriado do Ano Novo Chinês gerou, primeiro, um vale nas vendas; em seguida, a procura para visitar imóveis e o volume de transacções recuperaram em simultâneo, e a “febre” do mercado tem-se vindo a espalhar continuamente.

O repórter do 《Diário de Economia (每日经济新闻)》(a seguir, “repórter da @Diário de Economia”) visitou alguns empreendimentos imobiliários, conversou com lojas de mediação e, com base no que apurou junto de várias instituições de investigação, ficou a saber que o actual “pequeno pico de Primavera” em Guangshenzhou (广深) já chegou, de forma substancial. Ao mesmo tempo, a lógica do mercado também sofreu uma mudança clara: algumas “oportunidades” em bairros populares (“笋盘”, uma expressão para referir habitações com preços claramente inferiores aos de imóveis do mesmo tipo na mesma zona, oferecendo elevada relação custo-benefício) estão a desaparecer progressivamente, e o espaço para negociação dos proprietários que colocaram os imóveis à venda também tem vindo a diminuir.

Entre estes, tanto Guangzhou como Shenzhen apresentam uma tendência em que os imóveis usados lideram de forma abrangente, passando a ser o principal motor desta retoma do “pequeno pico de Primavera”. Já o mercado de imóveis novos, no conjunto, revela uma divisão profunda: desde o início deste ano, a oferta de imóveis novos em Shenzhen diminuiu face ao ano anterior; em Guangzhou, nas zonas centrais, as moradias de luxo têm estado muito quentes, enquanto os imóveis para primeira necessidade continuam a depender de concessões para escoar volume. Em suma, os equilíbrios entre o mercado de primeira mão e o de segunda mão foram invertidos; a estrutura do lado da oferta foi reconfigurada, constituindo a característica mais marcante deste “pequeno pico de Primavera”.

Imagens da área de Bao’an Xin’an, Shenzhen, de um empreendimento com imóveis à venda na sala de vendas Foto: repórter da @Diário de Economia, Chen Ronghao

Imóveis usados sustentam a bandeira do “pequeno pico de Primavera”

Neste “pequeno pico de Primavera” do mercado imobiliário de Guangshenzhou (广深), é o mercado de imóveis usados que está a erguer a bandeira principal; a lógica subjacente do mercado já foi reescrita.

Do ponto de vista dos dados à sensação em primeira linha, os imóveis usados estão a comandar o ritmo da retoma.

Shenzhen foi a primeira a despoletar a alta dos imóveis usados, tornando-se no motor central desta recuperação. O acompanhamento de lojas da Lianyoujia (乐有家) mostra que, após o Festival da Primavera, o volume de contratos de imóveis usados aumentou 132% em cadeia, atingindo o valor mais alto desde finais de Março de 2024. E até Fevereiro de 2026, a média do preço de transacção de habitações de imóveis usados em Shenzhen já tinha recuperado para 6,2 万 yuan/metro quadrado.

Fonte da imagem: Centro de Investigação da Lianyoujia, Shenzhen

Os dados do Instituto de Investigação da Beike também são igualmente intuitivos: de 2 a 8 de Março, em Shenzhen o volume de contratos de imóveis usados disparou 118% em cadeia; a 8 de Março, o volume de transacções num único dia atingiu um máximo de quase um ano, e ainda registou crescimento consecutivo durante duas semanas.

Além disso, o clima de mercado tem-se recuperado em paralelo. Segundo os dados mais recentes de monitorização divulgados pelo Instituto de Investigação da Beike de Shenzhen, em Fevereiro deste ano a quantidade de listagens de imóveis usados nas suas lojas parceiras caiu 3,3% face ao mesmo período do ano anterior; as vendas irracionais em pânico diminuíram de forma evidente, e o mercado tem vindo a entrar gradualmente num percurso virtuoso de “expectativa a ganhar força — optimização da oferta — estabilização dos preços”.

Fonte da imagem: Instituto de Investigação da Beike

“Agora, a retoma dos imóveis em escolas de referência de qualidade e dos imóveis de baixo preço total com elevada taxa de retorno de arrendamento é a mais evidente. Por exemplo, as casas na área de Yiyuan (荔园) da escola da sede, como os apartamentos de 83 metros quadrados do Jardim Yuling, de três quartos. Como é para a escola sede de Yiyuan e o colégio Hongling, após o feriado as consultas e as transacções são claramente mais do que antes do feriado.” Na tarde de 14 de Março, Liu Anying, mediadora sénior da zona de Yiling, distrito de Futian, Shenzhen, partilhou isto com o repórter da @Diário de Economia.

Liu Anying referiu que, no mercado de imóveis usados, a velocidade de realização das “oportunidades” (“笋盘”) já foi comprimida para um ciclo relativamente curto; inclusive, há “oportunidades” que ficam anunciadas menos de uma semana antes de serem vendidas. “Por exemplo, no empreendimento Hanlingyuan, em Futian. Este projecto tem cerca de 108 metros quadrados, é um grande T3; os proprietários normalmente colocam um preço total de venda acima de 82 milhões de yuan, o que equivale a um preço unitário de cerca de 7,74 万 yuan/metro quadrado. Alguns proprietários estão com pressa para vender, e ao anunciar por 75,5 milhões de yuan, conseguem basicamente fechar negócio em cerca de uma semana.” Disse Liu Anying.

Situação de algumas listagens de imóveis usados no sector de Cuizhu, Luohu, Shenzhen Foto: repórter da @Diário de Economia, Chen Ronghao

De facto, um fenómeno semelhante existe também em Luohu, Shenzhen. Depois do aumento das transacções no mercado de imóveis usados, a mentalidade dos proprietários que colocaram os imóveis à venda começa a estabilizar-se: já não têm tanta pressa para vender, e o espaço de negociação diminui de forma evidente.

Por exemplo, para um apartamento T2 com área de 47,84 metros quadrados, em Cuizhuyuan, Luohu, que o repórter visitou no final do ano passado: o proprietário tinha colocado o preço de venda a 2,45 milhões de yuan. O mediador disse que, em teoria, o preço mínimo poderia baixar para 2,30 milhões. Mas em Março deste ano, o mediador disse ao repórter que o preço mínimo de venda desse apartamento, segundo o proprietário, é de 2,37 milhões de yuan.

O mercado de imóveis usados em Guangzhou também entrou num forte movimento de recuperação.

De acordo com dados da plataforma Beike, a 8 de Março, em Guangzhou, o número de transacções num único dia de imóveis usados foi de 247, um aumento de 25,4% em cadeia; na semana anterior (de 2 a 8 de Março), o total de transacções foi de 849, um aumento acentuado de 118,8% em cadeia. As necessidades de regresso à cidade após o Ano Novo Chinês concentraram-se e foram libertadas, e as lojas de mediação mantiveram a subida continuada no volume de visitas guiadas; o índice de gestores de Março da Associação de Mediação Imobiliária de Guangzhou aumentou 43,5 pontos em cadeia, chegando a 71,78, mostrando que o sector está confiante num “pequeno pico de Primavera”.

Na opinião de Li Yujia, investigador principal do Centro Provincial de Investigação de Políticas Habitacionais de Guangdong, tanto Guangshenzhou apresenta o traço central de “imóveis usados melhores do que imóveis novos”. As listagens adicionais de imóveis usados diminuíram em termos homólogos; o sentimento do mercado tem melhorado continuamente, o que também impulsiona a procura de troca “vender o velho e comprar o novo”, tornando o ciclo do mercado progressivamente mais fluido.

O director do Instituto de Investigação da Beike de Shenzhen, Xiao Jinping, também expressou uma visão semelhante: considera que esta retoma não é um curto-circuito de reagendamento tipo “pulso” provocado por políticas, mas sim o resultado da convergência de três factores — optimização das políticas, reparação da confiança e libertação concentrada da procura para auto-uso. Com os imóveis usados a ganhar tração e a aumentar o volume, e os imóveis novos a acompanharem, a base do “pequeno pico de Primavera” torna-se mais sólida.

Mercado de imóveis novos com dinâmica estrutural

Ao contrário do calor generalizado do mercado de imóveis usados, o mercado de imóveis novos de Guangshenzhou não registou uma subida generalizada, mas sim um caso típico de “dinâmica estrutural”.

Tomando Guangzhou como exemplo: o mercado de topo de gama em Guangzhou tem vindo a bater recordes consecutivos de transacções, o que também aumentou o interesse nas visitas aos imóveis novos na zona envolvente. Em Fevereiro, o terreno da área de Ma Chang, em Tianhe, Guangzhou, foi vendido por 23,604 mil milhões de yuan; a taxa de prémio foi de 26,60%. Convertido em preço unitário do piso habitacional, ficou em cerca de 8,55 万 yuan/metro quadrado, estabelecendo um novo máximo para o preço unitário do piso em Guangzhou.

A 2 de Março, um duplex de topo com 670 metros quadrados em Poly Yuelixiang, na Nova Cidade de Zhujiang, Guangzhou, foi vendido por 187 milhões de yuan; convertido em preço unitário, cerca de 28 mil yuan/metro quadrado, e isso renovou o recorde local de preço unitário de habitação de topo. A 9 de Março, o projecto Star River Bay, Peninsula 5, vendeu 4 duplex premium num único dia, com um total de 718,7 milhões de yuan; o calor dos imóveis de luxo na zona central atingiu níveis sem precedentes.

Em contraste com os recordes consecutivos no segmento de topo de gama, o mercado de imóveis novos de primeira necessidade em Guangzhou tem, pelo contrário, mostrado uma tendência mais evidente de “redução de preços para aumentar volume”.

Luo Jiamin, um mediador imobiliário em Guangzhou, disse ao repórter que muitos dos projectos de primeira necessidade em Guangzhou estão a usar descontos e casas a preço especial para atrair compradores: “se não houver concessões de preço, não é muito fácil vender”.

“Por exemplo, o preço dos apartamentos em bruto em Ban Shan, Star River Bay, em Huangpu, foi directamente ajustado para partir de 1,9 万 yuan/metro quadrado; e também foram lançadas três opções — em bruto, com simples acabamentos e com acabamentos de luxo — para captar clientes. Já no caso de New World · Tianfu, os descontos por tempo limitado chegam a 8,6 de desconto, baixando para valores tão baixos como 3,8 万 yuan/metro quadrado.” Disse Luo Jiamin. “O mercado é muito realista agora: se não houver uma casa com preço fixo a um valor especial, e se o desconto não for materializado na prática, mesmo que haja muita gente a ver, é difícil fechar negócio.”

De acordo com dados do Departamento de Investigação e Desenvolvimento da Zhongyuan em Guangzhou, até ao final de Fevereiro de 2026, o inventário “estrito” de toda a cidade de Guangzhou era de 14,164 milhões de metros quadrados, menos 13 mil metros quadrados do que em Janeiro. Como em Fevereiro a oferta adicional das principais áreas diminuiu de forma geral, o mercado de imóveis novos tem-se focado em absorver o inventário existente; o volume de inventário caiu ligeiramente e já regista descidas há 4 meses consecutivos.

E no caso de Shenzhen, o mercado de imóveis novos, desde 2026, mostrou uma desaceleração relativamente clara no “ritmo de oferta”. De acordo com estatísticas da Midland (美联物业), este ano, em Shenzhen, apenas 9 projectos residenciais obtiveram licenças de pré-venda, muito abaixo dos 12 projectos no mesmo período do ano passado.

E é precisamente porque o ritmo de entrada de imóveis novos no mercado é mais lento, não se conseguindo formar um efeito de escala de entrada concentrada, que o volume total de transacções de imóveis novos fica claramente inferior ao dos imóveis usados. Assim, o mercado apresenta um quadro de retoma estrutural: nas zonas centrais, a quantidade sobe e os preços mantêm-se estáveis; já nas zonas de primeira necessidade, vigora uma retoma estrutural em que se troca preço por volume.

De acordo com dados da Zhongyuan Real Estate, até 12 de Março, em Shenzhen o número acumulado de transacções de habitação comercial foi de 964 unidades, e as transacções por transferência acumuladas de habitação de segunda mão chegaram a 1.703 unidades.

Cartazes de venda a quente publicados em Março, em alguns projectos de Shenzhen

Embora a transacção de imóveis novos em Shenzhen esteja mais fraca do que a de imóveis usados, o repórter notou que, após entrar em Março, muitos projectos têm vindo a publicar cartazes de vendas a quente, um após o outro, como o Hongrongyuan Guancheng de Longhua, que vendeu 41 unidades em dois dias (7 a 8 de Março), o Oceanwide City · Chengming Jiayuan, com 39 reservas na semana passada, e o CCB Pengchen Yunzhú, com vendas quentes de 32 unidades na semana.

“À medida que os terrenos de qualidade cedidos em cidades centrais em 2025 entram gradualmente no mercado, e ainda que algumas empresas imobiliárias intensifiquem a promoção, prevê-se que a procura do mercado possa libertar-se progressivamente em Março; a ‘linha de pequeno pico de Primavera’ nas cidades centrais continua a ser algo que vale a pena esperar.” A análise do Instituto de Índices da China (中指研究院) aponta isto.