Não se limite apenas à Alibaba e aos influenciadores! A tendência de "criação de riqueza" com robôs está a desencadear uma "pequena primavera" no mercado imobiliário de Hangzhou?

宇树科技最近提交了IPO申请，但更值得关注的是另一组数字：股权激励覆盖了超过10%的员工。之前，互联网大厂和网红把杭州楼市拉了两波行情。现在，机器人“新贵”来了，杭州楼市会迎来新变化吗？

Por: a autora convidada do “Guia de Finanças e Negócios”: Wu Hao

· · ·

Recentemente, num edifício de escritórios em que a zona de Binjiang, em Hangzhou, acolhe 480 jovens, ainda não se apercebem de que os seus colegas já viram, discretamente, o seu património subir para a casa dos milhões.

A Tecnologia Unitree (宇树科技) acabou de submeter um pedido de IPO. O prospecto indica uma receita de 1,7 mil milhões e um lucro líquido de 600 milhões. Mas o que merece ainda mais atenção é outro conjunto de números: o incentivo de capital cobre mais de 10% dos colaboradores.

Isto significa que, pelo menos, 48 pessoas vão transformar-se em milionários. Embora a avaliação na última ronda de financiamento tenha sido de 12,7 mil milhões, a comunidade de investimento tem, em geral, uma expectativa comum: após o IPO, o valor de mercado tem potencial para atingir a marca dos mil milhões.

Isto não é um PPT de mito de enriquecimento; é um prospecto com dinheiro a sério.

Antes, as grandes empresas de Internet e os influenciadores digitais “puxaram” o mercado imobiliário de Hangzhou em duas vagas. Agora, chegaram os “novos ricos” da robótica. O mercado imobiliário de Hangzhou vai passar por uma nova mudança?

Para perceber quanta energia tem, afinal, esta vaga de “novos ricos” da robótica, a Oito Jie reuniu em separado o intermediário de Binjiang, o velho Wang; o consultor de vendas da Cidade Century Qianjiang, o senhor Xiao Chen; um investidor veterano que investiu em várias empresas de hard tech; e ainda o velho Zhao, um V especialista em consultoria imobiliária de alto nível — e conversou bem com todos eles.

/ A criação de fortunas pelas grandes tecnológicas e a compra em massa dos influenciadores,

as duas “subidas violentas” do mercado imobiliário de Hangzhou /

A história começa com duas fases: o que fizeram duas vagas das grandes empresas de Internet e os influenciadores em direto.

A primeira: em 2014, a Alibaba abriu o capital, a “compra colectiva” de programadores em Binjiang

Eu fui primeiro ter com o velho Wang. Ele trabalha como intermediário imobiliário em Binjiang há mais de dez anos e, na lista de contactos do telemóvel, há várias entradas do tipo “Alibaba P7”, “Alibaba P8”. Encontrámo-nos num Starbucks perto do governo do distrito de Binjiang; ele apontou para fora da janela e disse: “Vê esta estrada: para sul fica a Alibaba, para norte fica a NetEase. Tu não viste aquele cenário de 2014.”

“O que significava Binjiang antes da Alibaba abrir capital? Era mais ou menos isto: atravessar o rio para ir trabalhar; toda a gente achava que estava deslocado, que as casas eram difíceis de vender.” O velho Wang disse: “Naquela altura, na zona central de Binjiang, como o Rainbow City e o Qianjiang Bay Garden, vendia-se só a pouco mais de 20 mil por metro quadrado, e mesmo assim não se vendia fácil. O nosso pior mês: no final do mês, só abrimos dois negócios de arrendamento na loja inteira.”

“Quando saiu a notícia da abertura de capital, foi como se tudo tivesse explodido.” O velho Wang disse: “O mais absurdo era a ‘compra colectiva’. A transação mais forte que conduzi foi com um departamento da Alibaba B2B: eram sete ou oito pessoas. Estavam combinados: em vez de comprar uma casa, compraram diretamente dois apartamentos de uma determinada torre. Não era comprar uma unidade; era juntarem-se e negociarem um preço de compra colectiva com o promotor; compraram o andar inteiro.”

“De onde é que tinham tanto dinheiro?”

“Com a Alibaba a abrir o capital, numa noite, quantos P7 e P8 não passaram de centenas de milhares para milhões, em património? Naquela altura, a política de empréstimos também ficou mais folgada: bastava 30% de entrada e a taxa de juro ainda tinha desconto. Os mais atrevidos: pegaram em todo o dinheiro que podiam emprestar, e foram ao máximo com o alavancamento.” O velho Wang recordou.

O velho Wang contou que havia um Alibaba P9. Na altura, ele conseguiu sacar mais de 8 milhões com a venda de ações e comprou diretamente três casas: uma para habitação própria e duas para investimento. “Vês agora: aquelas três casas dele; pelo menos, a soma dos valores de mercado é de cerca de 50 milhões.”

O velho Wang apontou para alguns bairros à vista da janela: “Vês agora a zona central de Binjiang? Aqueles bairros com maiores subidas de preço — como Liu’an Xiaofeng, Hangzhou Binjiang Jinmao Mansion e Xiaofeng Yin Yue — naquela altura também foram ‘varridos’ pelas pessoas da Alibaba. As pessoas que compraram nessa altura: hoje, pelo menos multiplicaram por cinco ou seis. Aqueles programadores eram a primeira geração dos ‘reis da compra para revenda’ em Hangzhou. Usaram dinheiro real e deram uma regra ao mercado imobiliário de Hangzhou: onde está a indústria, está o topo do preço das casas.”

A segunda: a vaga de “compra em massa” dos influenciadores, o “mito do pagamento a pronto” do Qianjiang Century City

Se a compra colectiva eram os programadores, então os influenciadores são a “compra em massa”.

Encontrei o consultor de vendas do Qianjiang Century City, o senhor Xiao Chen, e ele viveu em primeira mão a loucura entre 2020 e 2021. Marcámos num chá perto do Parque Qianjiang Century; ao falar daquele período, o tom de Xiao Chen ainda trazia uma certa incredulidade.

“Naqueles dois anos, tu sentias que o dinheiro já não era dinheiro.” Disse o Xiao Chen. “Sobretudo aqueles que faziam streaming de vendas, gente dos 95s e 00s. Vestem-se com chinelos e já aparecem. Ver casas? Não existe isso. Entrar no showroom: a primeira frase é ‘este tipo de habitação, e em que piso ainda há? Quero-o’. A segunda frase é ‘a pronto pagamento; qual é o mais rápido para tratar dos procedimentos?’”

O Xiao Chen disse que antes tinha um cliente, dono de uma instituição MCN, e que, com alguns streamers de topo, comprou 8 unidades de uma vez, ligando a compra ao negócio de estúdio. A pronto pagamento: mais de 200 milhões; nem sequer piscou os olhos. E havia ainda uma streamer, que na altura tinha apenas 23 anos. Chegou num Porsche 911 por conta própria, olhou para o modelo em meia hora e decidiu logo uma unidade de grande dimensão: mais de 30 milhões; tudo pago à pronto e o dinheiro entrou.

“E aqueles influenciadores loucos que compraram casas naquela altura — as casas ainda existem? Ganharam ou perderam?”

O Xiao Chen sorriu de forma amarga e disse: “Quem comprou mais cedo, ganhou. Mas muitos entraram no pico. No primeiro semestre de 2021, a Residência Yi Hao no Qianjiang Century City, teve o preço máximo de transação a chegar a 120 mil por metro quadrado. Agora, para a mesma tipologia, o preço de transação está em torno de 80 a 90 mil.”

O Xiao Chen explicou ainda: “Se contares o custo do capital e os encargos fiscais, esta malta que correu atrás do preço agora pode estar, eventualmente, com prejuízo. A riqueza dos influenciadores chega rápido e vai-se também rápido. Nos últimos dois anos, quando a ‘bónus de streaming’ desapareceu, a receita de algumas pessoas caiu de forma abrupta. ‘Ouvi dizer que há vários influenciadores que compraram na altura; as casas deles estão já na margem da execução judicial. Esta fase foi mesmo intensa — mas também foi, em parte, uma ilusão. “

A primeira fase foi impulsionada pelos programadores; a segunda, pelos influenciadores; a terceira, pelos robôs. E a próxima, que caminho será?

/ Criação de fortunas com robôs,

por que razão conseguem puxar os preços das casas de forma ainda melhor? /

O investidor velho Zhang foca-se no setor de hard tech há vários anos e já investiu em várias empresas de robótica de Hangzhou.

Encontrámo-nos num café tranquilo perto do Parque Xixi, ele levava uma mochila às costas e vestia-se de forma muito simples, mas quando falou do setor, os olhos tinham luz.

“O património dos programadores constrói-se com salários; o dos influenciadores constrói-se com fluxo; os ‘novos ricos’ da robótica são forjados com tecnologia.” Disse o velho Zhang, indo ao assunto. “Um engenheiro core da Alibaba P8 e um core engineer da Unitree — quem é mais provável comprar em Hangzhou uma casa que valha mais de 15 milhões?”

Na visão do velho Zhang, a principal vantagem dos “novos ricos” da robótica está em:

Volume maior, riqueza mais ‘dura’ e procura mais estável.

Ele tirou o telemóvel e disse: a Unitree tem 480 colaboradores; a idade média é de 28-30 anos. Esta gente, na sua maioria, são mestrados e doutorados da Zhejiang University, Harbin Institute of Technology e SJTU, verdadeiros talentos técnicos de elite. A estrutura do património deles não é construída juntando um pouco de salário a cada mês; é formada por valor de capital próprio gerado por barreiras tecnológicas. Este tipo de riqueza está mais concentrado do que o salário dos programadores; e dura mais do que o fluxo dos influenciadores.

O velho Zhang continuou: “Vamos fazer as contas. Quando a Alibaba abriu o capital, criou uma série de milionários — mas foi uma erupção enorme, um gigante. Agora, Hangzhou está a assistir a um avanço coletivo de pequenos gigantes. A Unitree é apenas um dos ‘Seis pequenos dragões de Hangzhou’; há também Yunshenchu, Qiangnao Technology, Chengtian Technology, Tech do Coração da Terra e por aí fora. Somando essas empresas, o total de colaboradores ultrapassa 3000. Nos próximos dois a três anos, pelo menos 3 a 5 empresas no setor de hard tech de Hangzhou deverão fazer IPO. Isto significa que Hangzhou vai acrescentar pelo menos algumas centenas e, possivelmente, até mil compradores com poder de compra na casa dos milhões.”

“Não é sobre uma ou duas empresas. É sobre o surgimento de um grupo.” Disse o velho Zhang.

Por fim, ele contou-me uma história:

“Conheço um engenheiro da Unitree. É da geração dos 90, e a terra natal dele é em Anhui. Ele disse-me que o maior desejo dele é comprar uma casa grande em Binjiang, para trazer os pais. Quando a empresa fizer IPO, a primeira coisa é comprar casa.” E ele completou: “Os talentos técnicos estão realmente a organizar a casa deles; não vieram para especular em imóveis.”

/ Chegou uma pequena primavera,

e os novos ricos de hard tech estão a entrar com antecedência /

O conhecido KOL de imobiliário da cidade, o velho Zhao, é responsável por uma empresa de consultoria imobiliária premium em Hangzhou. Sobre Binjiang e Future Science City — dois blocos — ele consegue desenhar o mapa mesmo com os olhos fechados.

O velho Zhao falou primeiro comigo sobre a pequena primavera do mercado imobiliário de Hangzhou deste ano.

“A pequena primavera deste ano chega mais cedo do que nos outros anos. Normalmente, só começa por volta de março e abril. Este ano, começou já a aquecer em meados de fevereiro. Em fevereiro, o total de transações de casas usadas em toda a cidade de Hangzhou chegou a mais de 4500 unidades, cerca de 30% a mais do que no mesmo período do ano passado. Destas, na zona central de Binjiang foram 47 unidades, mais 18 do que no mesmo período do ano passado.”

“O que mudou de forma mais evidente?” Perguntei.

“A estrutura mudou.” Disse o velho Zhao. “Na pequena primavera do ano passado, quem sustentava a procura eram os imóveis para necessidades reais, com preços entre 3 e 4 milhões; era aí que as vendas eram melhores. Este ano é diferente. Para os imóveis de luxo com preço acima de 10 milhões, a sua quota na quantidade de transações subiu de cerca de 30% no ano passado para 45%. E há um traço comum nos compradores destes imóveis de luxo: são pessoas de empresas de hard tech.”

O velho Zhao explicou: “A Unitree está em Binjiang. Esta é a maior vantagem geográfica. A maioria das pessoas destas empresas já está habituada ao círculo de vida de Binjiang. A primeira escolha deles, obviamente, é fixar-se na zona central de Binjiang.”

Ele contou-me um caso específico: “Tenho um cliente, engenheiro, da geração dos 90. Ele tem opções da empresa nas mãos. Pelas avaliações da última ronda, o património dele já é bastante considerável. Se após o IPO o valor de mercado voltar a subir, passar de 100 milhões não é um sonho.”

“Há um mês, o velho Zhao disse que fez uma reserva numa promoção de um apartamento de um influenciador em Binjiang: 169 m², total 16,5 milhões, e ainda a pronto pagamento. O velho Zhao disse: ‘Perguntei-lhe: não espera pelo IPO para comprar? Ele respondeu com uma frase, que eu ainda lembro: “Quando fizerem IPO, toda a gente vai olhar para as casas de Binjiang. Nessa altura, não vai ser este o preço. Comprar agora é como apanhar a melhor oportunidade; comprar depois do IPO é correr atrás do preço”.’”

O velho Zhao mostrou-me um conjunto de dados centrais do mercado imobiliário de Binjiang:

Em fevereiro, para casas na zona central de Binjiang com preço total acima de 10 milhões, o número de visitas para ver aumentou em dobro face a janeiro; e os colaboradores de empresas de hard tech representaram mais de 40%.

Na perspetiva do velho Zhao, estas pessoas têm vários traços comuns ao comprar casas:

Primeiro, não são sensíveis ao preço, mas exigem qualidade muito alta. O que querem é a zona central de Binjiang, com boa qualidade, bom serviço de condomínio e um bom círculo social.

Segundo, o modo de pagamento é extremamente direto.

Terceiro, têm muita confiança no futuro e não se preocupam com a prestação mensal.

Depois de falar sobre Binjiang, eu perguntei também sobre Future Science City. É o campo principal do último mito de Internet de Hangzhou; os preços das casas passaram por um “vai-e-vem” de montanha-russa, e agora ainda estão a rondar níveis baixos.

“Os dados de ‘Weike’ (未科) são um pouco diferentes de Binjiang.” Disse o velho Zhao. “Nos últimos anos, os preços em Weike caíram para metade. A causa principal é que a ‘bónus de Internet’ atingiu o pico. Mas nesta pequena primavera deste ano, Weike também teve movimento: em fevereiro, foram vendidas mais de 30 unidades, mais 10 do que no mesmo período do ano passado. Porém, em termos de casas com preço acima de 10 milhões, só houve 3 unidades; é impossível comparar com Binjiang.”

Ele mostrou-me um conjunto de dados: “No pico em 2021, as ‘Três Irmãs de Weike’ tiveram preços de transação que chegaram a 80-90 mil. Agora voltaram para 40-50 mil, já tendo caído de novo para níveis de 2018. Ao mesmo tempo, a queda na zona central de Binjiang foi apenas de cerca de 20%. Porquê? Porque Binjiang tem um suporte firme de indústria e população; já a base de Weike é ainda dominada pela Internet.”

Então, agora será uma boa altura para “comprar no fundo”?

O velho Zhao disse uma frase com a realidade nua e crua:

“Para quem vai viver na casa, é verdade que o preço atual de Weike já eliminou grande parte da ‘bolha’. Mas tens de pensar com clareza: estás a apostar para que no futuro ela decole, ou estás apenas a querer comprar uma casa mais barata? Se acreditas na transição de Hangzhou para hard tech, talvez Weike seja uma janela. Mas a condição é: tens de aguentar, tens de conseguir esperar.”

O velho Zhao aconselhou que, para pessoas comuns, é melhor ter cautela e comprar dentro das próprias possibilidades.

Este artigo representa apenas as opiniões pessoais do autor e não constitui aconselhamento de investimento.

Capa gerada por IA

Um grande volume de informação, análises precisas — tudo na app de finanças da Sina (新浪财经APP)