Ajuste na oferta adicional na política de regulação; dinamizar o estoque torna-se a chave para o mercado imobiliário

Securities Times. repórter Zhang Da

Como uma indústria importante da economia nacional e uma fonte importante de riqueza dos residentes, a direcção do desenvolvimento do sector imobiliário tem merecido grande atenção. Ao ler atentamente o “15º Plano Quinquenal” do esboço, verifica-se que “activar o stock” tornou-se uma das principais palavras-chave do desenvolvimento imobiliário nos próximos cinco anos.

O “15º Plano Quinquenal” do esboço não só apresenta, a partir da origem do fornecimento de terrenos, a exigência de “coordenar com as habitações do stock e as mudanças na população”, como também, relativamente a terrenos do stock, projectos em construção, imóveis comerciais do stock e outros, define uma série de políticas de activar o stock, deixando claro que os terrenos já disponibilizados mas não desenvolvidos e os projectos em construção devem ser “tratados de forma diferenciada”; e que os imóveis residenciais e comerciais do stock e os espaços comerciais e de escritórios devolutos devem avançar com a “utilização/activação”.

Porque é que o “15º Plano Quinquenal” do esboço dá tanta importância à activação do stock no sector imobiliário? Wang Rmin, investigador do Centro de Investigação para o Desenvolvimento do Conselho de Estado, disse ao repórter do Securities Times que, após a urbanização entrar numa fase de desenvolvimento estável, a intensidade de desenvolvimento de terrenos em algumas cidades com entradas líquidas de população ultrapassou a linha de alerta internacional de 30%, e em certas cidades até chegou a mais de 50%, o que obriga as cidades a desenvolverem a partir de terrenos do stock, obtendo espaço para a melhoria da qualidade tanto industrial como habitacional.

Liu Lin, investigadora do Instituto de Investigação da Economia Macroeconómica da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma, afirmou que os principais problemas do mercado neste momento são o elevado stock de imobiliário e a dificuldade de escoamento. Até ao final de Fevereiro de 2026, a área de imóveis comerciais à venda no nosso país está próxima dos 800 milhões de metros quadrados, num nível historicamente elevado. Para além da área à venda, há também uma grande pressão de stock de projectos em construção e de terrenos já disponibilizados mas não desenvolvidos. Além disso, devido a factores como uma proporção de planeamento demasiado elevada, os espaços para comércio/serviços (comercial e escritórios) e garagens têm vindo a ser fornecidos em excesso durante muito tempo, pelo que a pressão de escoamento é muito maior do que a dos apartamentos residenciais. Esses stocks consomem grandes quantidades de capital das empresas imobiliárias, o que não só restringe a liquidez, como também afecta a capacidade de investimento das empresas imobiliárias; e, devido à geração contínua de custos financeiros, agrava ainda mais os riscos operacionais das empresas.

Wu Jing, director do Centro de Investigação Imobiliária Hang Lung da Universidade Tsinghua, considera que é grande a pressão de escoamento do imobiliário e é incerta a recuperação da procura, pelo que é necessário ajustar, com urgência, o lado da oferta como medida central para aliviar a pressão do mercado. A importância dada ao stock no “15º Plano Quinquenal” do esboço está em linha com a orientação do Encontro de Trabalho sobre Cidades do Comité Central, que propõe “a mudança do desenvolvimento urbano para melhorar a qualidade e aumentar a eficiência, principalmente a partir do stock”. O ponto-chave da implementação é que cada cidade deve, para diferentes tipos de activos do stock, aplicar medidas diferenciadas; no processo gradual, explorar modelos replicáveis.

Quanto aos imóveis residenciais do stock, o Governo Central deixou claro que encoraja a aquisição de imóveis do stock para habitação de cariz garantido, e apoia os governos locais a emitir títulos de dívida especiais para aumentar o capital de aquisição; isto tornou-se uma medida importante para resolver o stock imobiliário e melhorar o sistema de garantia habitacional. Desde 2025, o trabalho de aquisição e recolha de imóveis do stock continua a avançar em várias localidades; segundo estatísticas não exaustivas, até ao momento, mais de 60 cidades em todo o país já indicaram apoiar a aquisição de imóveis do stock. De acordo com a monitorização do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, desde 2025, províncias como Zhejiang e Sichuan emitiram títulos de dívida especiais no valor total superior a 4,3 mil milhões de yuan para aquisição de imóveis comerciais do stock destinados a habitação garantida.

Liu Lin disse ao repórter que, além dos títulos de dívida especiais dos governos locais, as políticas de apoio ao financiamento de recolha incluem também empréstimos colectivos para compra de habitação para arrendamento habitacional e empréstimos para habitação de cariz garantido. No processo de exploração da aquisição de imóveis do stock, as políticas de apoio têm vindo a optimizar-se continuamente; o âmbito da aquisição expandiu-se para várias categorias de fontes de moradias construídas ou em construção ainda não vendidas que cumpram as condições, fontes de imóveis sujeitos a resolução judicial, e fontes de imóveis secundários do stock. A utilização dos imóveis do stock após a recolha alargou-se de habitação de cariz garantido para habitações de reassentamento, dormitórios de estudantes ou de empresas, habitações para talentos, entre outras.

O capital é a garantia fundamental para a implementação da recolha do stock de imóveis comerciais; Ni Pengfei, investigador do Instituto de Estratégia Financeira e Económica da Academia Chinesa de Ciências Sociais, e director do Centro de Cidades e Competitividade, sugere que, actualmente, se deve construir um modelo diversificado de recolha do stock liderado pelo governo com participação social, e também um sistema de financiamento diversificado liderado pelo governo, incluindo o aumento do volume de títulos de dívida especiais, o aumento do volume de empréstimos de políticas, a disponibilização de empréstimos por bancos comerciais, e a atracção de fundos sociais para participação. Ao mesmo tempo, o trabalho de recolha deve também combinar-se com a renovação de novas habitações e com a melhoria da qualidade das cidades; com a libertação da procura orientada para melhorias; e com a renovação de habitações antigas. Além disso, é necessário estabelecer mecanismos razoáveis de incentivos, restrições e garantias.

Quanto à utilização/activação de espaços comerciais e de escritórios devolutos, Liu Lin afirmou que, no passado, várias localidades já vinham promovendo, por exemplo, ao conceder incentivos fiscais para apoiar a reorientação das actividades; no futuro, poderão explorar-se mais vias para activar o stock.

Wu Jing sugeriu que, relativamente a propriedades de escritórios em construção e até recém-construídas ainda não utilizadas, se considere atempadamente a conversão de utilização: para propriedades de escritórios temporariamente paradas ou de longa permanência devolutas, a conversão de utilização deve ser a opção prioritária como via de activação do stock; quanto ao âmbito de aquisição e transformação de apartamentos residenciais já construídos, deve expandir-se para incluir propriedades de escritórios. Ao mesmo tempo, encoraja-se e apoia-se que as actuais propriedades de escritórios busquem uma competição diferenciada, incluindo a diferenciação em condições de soft e hard (componentes físicas e de apoio) e a diferenciação de posicionamento da indústria.

Quanto a terrenos do stock e devolutos, Wang Rmin apontou que, principalmente, podem ser divididos em três categorias: terrenos industriais de baixa eficiência; terrenos detidos por empresas imobiliárias em risco; e terrenos adquiridos em leilões por plataformas de investimento urbano locais ou por empresas estatais. Para as duas últimas categorias, pode considerar-se a recolha e aquisição; para os terrenos industriais de baixa eficiência, pode ser feita uma referência ao sistema de “terras em branco” de Singapura, explorando vias de conversão entre diferentes usos do terreno, para fornecer apoio de políticas diversificado para “transformar indústrias para escritórios” (工改办), “transformar indústrias para habitação residencial” (工改居) e “transformar comércio para habitação” (商改居). Para capitais sociais e empresas que participem activamente na promoção da activação de terrenos do stock, criar-se-ão parcelas de “terras em branco” numa certa proporção; permitir que os utilizadores de terrenos que cumpram as condições alterem o uso do terreno de acordo com as necessidades reais futuras, proporcionando incentivos eficazes para que o capital social participe activamente na actualização urbana a partir do stock.

No entanto, Wang Rmin também salientou que muitos terrenos do stock, imóveis do stock e projectos em construção têm dificuldade em ser activados porque as dívidas subjacentes são complexas e difíceis de resolver. Após a queda do valor dos activos, o capital para aquisição dificilmente cobre as dívidas por detrás dos activos; e existem divergências significativas entre as partes com interesse envolvidas sobre a repartição das perdas.

Antes disso, o Governo Central também apoiou os governos locais a emitir títulos de dívida especiais para recomprar terrenos do stock ociosos. Nas regiões-piloto de emissão e recolha de títulos de dívida especiais em regime de auto-revisão e auto-emissão, todos os projectos de recompra de terrenos com títulos de dívida especiais já foram implementados. Segundo estatísticas não exaustivas do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, até ao final de Fevereiro de 2026, nas 28 províncias em todo o país em que já foram divulgados publicamente os montantes previstos para utilização de títulos de dívida especiais para aquisição de terrenos do stock ociosos, o total ultrapassa 7 700 mil milhões de yuan, e a emissão efectiva de títulos de dívida especiais ultrapassa 3 350 mil milhões de yuan, representando cerca de 43%.

Um responsável relacionado do Instituto de Pesquisa Zhongzhi estima que, no futuro, os governos locais possam acelerar o ritmo de recolha de terrenos do stock ociosos e, ao mesmo tempo, adaptar-se melhor às necessidades de uso do terreno pelo mercado, ajustando de forma razoável o planeamento dos terrenos, a permuta de terrenos e outras medidas. Neste processo, as políticas de apoio e incentivo à permuta de terrenos entre cidades e entre áreas, bem como políticas complementares para ajustamento da regulação dos terrenos, ainda precisam de ser aperfeiçoadas para desbloquear pontos de estrangulamento.

“Para concretizar o objectivo de políticas de eliminação do stock no mercado imobiliário, para além de incentivar políticas do lado da procura, o controlo do lado da oferta também é igualmente importante.” Liu Lin disse que a activação do stock tem um papel positivo em acelerar a eliminação do stock e em estabilizar rapidamente o mercado. A seguir, prevê-se que a intensidade do controlo no lado da oferta imobiliária aumente; e reformais institucionais de médio e longo prazo deverão ser promovidas. Isto ajuda a estabelecer um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, a promover estabilidade de longo prazo do mercado e, por fim, a impulsionar um desenvolvimento imobiliário de alta qualidade.

[Editor: Dong Pingping ]

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