As vendas de imóveis usados em Xangai em um único mês voltaram a atingir 30.000 unidades após 5 anos! Vários novos empreendimentos imobiliários planejam reduzir gradualmente os descontos

Passados 5 anos, as transacções mensais de habitação usada em Xangai voltam a ultrapassar o patamar dos 30 000 conjuntos, com a tendência do mercado imobiliário da “Golden March” (3.ª quinzena de Março) a ser concretizada de forma forte.

Transacções mensais de habitação usada ultrapassam 30 000 conjuntos, preços de venda aumentam ligeiramente em termos sequenciais

De acordo com os dados do website oficial de transacções imobiliárias de Xangai “网上房地产” (Real Estate Online), em Março, a habitação usada de Xangai (incluindo comercial) registou 31 215 inscrições online acumuladas, estabelecendo de uma assentada o valor mais elevado de quase 5 anos desde Março de 2021.

O responsável do instituto de investigação da Lianjia em Xangai, Li Gen, afirma que em Março o mercado de habitação usada em Xangai teve “um início de Primavera” com excelente qualidade, e que os dados de transacção confirmam um forte regresso da confiança do mercado. O volume de transacções de habitação usada em toda a cidade não só aumentou 6% homólogo relativamente a Março do ano passado, como também subiu de forma acentuada 37% face a Janeiro deste ano.

Em termos do ritmo das transacções, após a entrada em vigor da nova “沪七条” (Sete Novas Medidas de Xangai), o mercado de habitação usada em Xangai em Março apresentou uma tendência de subida semana a semana. De 2 de Março a 8 de Março, as inscrições online semanais de habitação usada em Xangai somaram 5 709 unidades, tendo o mercado regressado gradualmente ao normal após a pausa dos feriados do Ano Novo; de 9 de Março a 15 de Março, as transacções da semana saltaram directamente para 7 233 unidades, com uma clara aceleração da retoma do mercado; apenas uma semana depois, de 16 a 22 de Março, o volume semanal voltou a atingir um novo máximo, com 7 488 unidades inscritas online; de 23 a 29 de Março, as transacções semanais subiram ainda mais para 7 732 unidades, conseguindo um crescimento durante quatro semanas consecutivas.

As transacções diárias também tiveram um desempenho notável: em Março, ao longo do mês, 13 dias viram o volume diário de inscrições online de habitação usada ultrapassar o patamar de 1 000 unidades; desses, em 7 dias o volume diário ultrapassou 1 300 unidades. Em 28 de Março, registou-se ainda um pico de 1 585 unidades numa única data, o valor mais alto dos últimos 5 anos. Segundo o acompanhamento de instituições, esta densidade de transacções em níveis elevados surgiu pela primeira vez desde 2021.

Zhang Bo, director do instituto de investigação 58 Anjuke, aponta que em Março as transacções de habitação usada em Xangai ultrapassaram 30 000 conjuntos e que, em 28 de Março, as transacções diárias de 1 585 unidades bateram recordes, tornando-se no principal benchmark da retoma deste ciclo do mercado imobiliário. De acordo com o monitorização do instituto de investigação da 58 Anjuke, após a implementação das “沪七条” (Sete Medidas de Xangai), nos 30 dias seguintes, as transacções médias diárias de habitação usada em Xangai foram de 961 conjuntos, o que representa um aumento de 22,9% face ao período após a política de 2024 (a ronda anterior de políticas). A intensidade do “pulso” da política foi significativamente reforçada, e a persistência do calor do mercado também foi muito superior à de antes, enquanto as transacções semanais se mantiveram sempre em níveis elevados.

Do lado dos preços, também surgiram sinais positivos de estabilização e recuperação. Os dados do China Index Research Institute mostram que em Março o preço médio por habitação usada foi de 55 075 yuan por metro quadrado, um aumento ligeiro de 0,08% face ao mês anterior, terminando uma tendência de queda que durava há 33 meses. Além disso, os dados da Lianjia em Xangai indicam que, como indicador antecipado, o volume de visitas (带看量) atingiu um crescimento de 28% face a Janeiro, fornecendo um apoio sólido para as transacções subsequentes.

Zhang Xiang, analista do China Index Research Institute em Xangai, considera que por detrás da retoma do mercado imobiliário em Xangai estão o resultado da condução conjunta por políticas e pela procura e oferta. Em 25 de Fevereiro, Xangai introduziu as “沪七条” para libertar de forma precisa a procura de compra de habitação; em simultâneo, no início de Fevereiro foram lançados, em Pudong, Xuhui e Jing’an, três distritos-piloto para a aquisição de habitação usada. Isto deu aos activos “antigos e degradados” (老破小) uma via de saída e uma âncora de preço claras, estabilizando de forma eficaz as expectativas do mercado.

Uma optimização contínua da estrutura da oferta e da procura do mercado também lançou a base para a retoma do ciclo. Segundo o monitorização do China Index Research Institute, a habitação usada em Xangai entrou no canal de “redução de inventário” a partir de Agosto de 2025; até Fevereiro de 2026, o inventário em oferta no pico de maior volume diminuiu 25,7%, melhorando continuamente a relação entre oferta e procura.

Em termos de estrutura de procura, os imóveis para compra por necessidade real (刚需) continuam a ser o principal apoio do mercado. Os dados da Zhongyuan Real Estate em Xangai indicam que os imóveis de nível de entrada com preço total até 3 milhões de yuan são muito procurados; em Março, a sua quota nas transacções subiu gradualmente para mais de 70%.

Yan Yuejin, vice-presidente executivo do instituto de investigação de imobiliário da E-House/agi em Xangai, afirma que o volume de transacções de 30 000 conjuntos no mercado de habitação usada em Xangai se encontra, no geral, num nível historicamente acima da média. Combinando o volume de transacções do final do ano passado e do 1.º trimestre deste ano, o mercado já terá praticamente estabilizado, o que também acumulou uma quantidade significativa de procura potencial para a troca/renovação de habitação. Se os dados do 2.º trimestre conseguirem manter-se em níveis elevados, cerca de 25 000 conjuntos/mês, isso reflectirá ainda mais a actividade do mercado de transacções.

Vários projectos de habitação nova planeiam reduzir gradualmente descontos a partir de Abril

O mercado aquecido de habitação usada está também a repercutir-se gradualmente no mercado de habitação nova. Os dados da Zhongyuan Real Estate em Xangai indicam que, em Março, a área de vendas de habitação nova comercial em Xangai foi de 563 000 m², um aumento de 251,6% em termos sequenciais, com uma recuperação muito forte.

Em termos de desempenho por região, impulsionadas pela concentração de lançamentos de Lin’gang, as transacções em Pudong foram especialmente evidentes, atingindo uma área de 229 600 m², praticamente ocupando metade do total da cidade. Além disso, áreas focadas em procura de necessidade real e nas primeiras melhorias, como Baoshan e Jiading, registaram áreas de transacção superiores a 50 000 m², tornando-se na força central de sustentação do “explodir” das vendas de habitação nova.

O analista de mercado da Zhongyuan Real Estate, Lu Wenxi, considera que embora as vendas de habitação nova em Março não tenham superado o mesmo período do ano passado, indicadores front-end como visitas de potenciais compradores apresentaram resultados excelentes, mantendo o calor do mercado a um nível elevado. Ele aponta que o ritmo de fornecimento é relativamente lento e que o volume de lançamentos pontuais é insuficiente; estes são, actualmente, os principais factores que limitam uma quebra adicional e mais forte na margem de transacções. Ao mesmo tempo, o novo “沪七条” tem efeitos de estímulo significativos para o grupo de necessidades reais e para quem procura a primeira melhoria.

Do ponto de vista do desempenho do mercado, sob o impulso da nova política, o fluxo de clientes e as transacções em vários projectos de habitação nova em Xangai melhoraram claramente. Por exemplo, no caso do Huafa Seaside Duyue Hui, localizado em Dongjing, Songjiang: desde Março, o total de visitas atingiu 2 400 grupos, com 76 unidades vendidas e um valor de transacção de cerca de 350 milhões de yuan. Outro exemplo é o caso do Poli・Duihui Ruxi, localizado em Qiantongqiao, Minhang, Xangai: no primeiro mês após a implementação da nova política, o número de visitas ao projecto ultrapassou 2 280 grupos, com 101 unidades vendidas, uma taxa de conversão de 20%, tornando-se no primeiro projecto “cem vendas” no primeiro mês da nova política em Xangai.

Entretanto, os projectos orientados para melhoria de qualidade também tiveram um bom desempenho. De acordo com o que se sabe, no caso do projecto Jianfa Haichen, localizado em Xinjingwan Cheng, Yangpu: em Março, o número de visitas ultrapassou 1 500 grupos, com 39 unidades vendidas, ficando em 1.º lugar no ranking de transacções de Yangpu em Março e no 1.º trimestre. Sabe-se ainda que, neste momento, o projecto lançou produtos “haipai duplex” (duplex com estilo de Xangai) com área construída de cerca de 230 m², além de parte dos apartamentos tipo moradia com área construída de cerca de 105 m² estarem a ser vendidos em alta procura.

Vale a pena mencionar que, com a retoma do mercado, começam a aparecer sinais de que as vantagens/ofertas no mercado de habitação nova estão a estreitar-se e os preços estão a estabilizar. Entre eles, o Poli・Duihui Ruxi já tinha anunciado oficialmente que, a partir de 9 de Março, os preços de venda das casas (apartamentos) de tipologia “moradia” (洋房) em venda seriam ajustados em alta em toda a linha em 0,5%; a partir de 23 de Março, os descontos seriam ainda mais apertados. Além disso, segundo informações, projectos como Jinhai Yunsu, Huafa Seaside Duyue Hui e Yi Jiang Zhen di planeiam reduzir gradualmente os descontos ao longo de Abril.

Na perspectiva de Zhang Xiang, analista do China Index Research Institute em Xangai, as características de diferenciação estrutural no mercado imobiliário de Xangai continuam a ser bastante evidentes: alguns produtos de habitação nova de qualidade têm um alto nível de aceitação e uma rápida colocação no mercado; mas algumas zonas nos subúrbios mais distantes continuam a enfrentar certa pressão de colocação.

Além disso, os dados de vendas das principais empresas imobiliárias monitorizados pelo China Index Research Institute mostram que, no 1.º trimestre deste ano, as 30 principais empresas imobiliárias de Xangai, no total, atingiram uma receita de vendas de 76,91 mil milhões de yuan, com uma área vendida de 1,101 milhões de m². Entre elas, China Resources Land liderou a tabela de montante de vendas com 11,57 mil milhões de yuan; seguidas pela China Merchants Shekou e pela Poly Development.

Lu Wenxi salienta que a retumbante actividade de transacções do mercado de habitação usada em Março criou um grande número de potenciais compradores de habitação nova; é altamente provável que os vendedores de habitação usada entrem no mercado para comprar habitação nova subsequentemente, fornecendo um forte apoio às transacções em Abril. À medida que o fornecimento de Abril continue a estar em dia, as transacções do mercado irão ultrapassar ainda mais as de Março, e o entusiasmo certamente excederá o de Março.

Cheng Yu, vice-director geral executivo (常务副总经理) do China Index Research Institute em Xangai, considera que, pelo desempenho do mercado em Março, as políticas já activaram preliminarmente a procura; a habitação usada recuperou primeiro e as vendas de habitação nova subiram claramente. Olhando para o futuro, se o sentimento do mercado actual conseguir manter-se, Xangai tem a possibilidade de manter uma elevada actividade no ciclo de “Golden March”. No entanto, é necessário prestar atenção ao facto de que a estabilização do mercado ainda será um processo gradual, cuja continuidade depende da reparação substancial das expectativas de rendimento dos residentes e das expectativas dos preços das habitações.

Fonte deste artigo: The Paper (澎湃新闻)

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