O mercado mais "quente" dos últimos 3 anos: será que o entusiasmo continuará em abril?

《Securities Times》 jornalista Wu Jiaming

“Hoje, vou tratar da transferência de propriedade de 3 pares de clientes. No mês passado, eu e a minha equipa estivemos frequentemente a fazer horas extra. Na minha opinião, o ‘pequeno sol primaveril’ no mercado imobiliário deste ano é o momento mais ‘forte’ dos últimos 3 anos.” Em 1 de abril, assim que o Centro de Registo de Imóveis do distrito de Luohu, em Shenzhen, abriu as portas, a repórter do《Securities Times》 viu o Xiao Li, que estava a ajudar os clientes a preencherem os documentos. Foi assim que ele explicou. O Xiao Li trabalha numa grande agência imobiliária em Shenzhen, sendo responsável, em particular, por tratar de procedimentos relacionados, como a transferência de propriedade.

O ‘pequeno sol primaveril’ de março que acabou de passar, em Shenzhen, deixou uma boa resposta. Os dados do Centro de Estudos Leju (Leyo) mostram que, em março, o volume total de assinaturas online de habitação nova e usada em Shenzhen foi de 7898 unidades, o que representa um aumento de 117% em relação ao mês anterior, atingindo o valor mais alto dos últimos 11 meses. Entre eles, o total de assinaturas online de pré-venda e de imóveis em oferta (novo) na cidade foi de 2827 unidades, um aumento de 118% face ao mês anterior; as assinaturas online de habitação usada foram de 5071 unidades, um aumento de 117% em relação ao mês anterior. Observando dados mais próximos do mercado em tempo real, como ver casas e assinar contratos, a quantidade de visitas a casas usadas nas lojas da Leju atingiu um novo máximo nos últimos 5 anos, superando ainda em 17% o pico de outubro de 2024. A quantidade de contratos assinados para habitação usada aumentou 244% em cadeia e, de igual modo, encontra-se num nível historicamente elevado.

Numa promoção de um empreendimento imobiliário novo em oferta no distrito de Luohu, a repórter do《Securities Times》 encontrou uma compradora que tinha acabado de assinar contrato. Depois de duas casas usadas que tinha mostrado interesse, e que foram fechadas rapidamente, ela também agiu com determinação, fixando de imediato uma casa nova. Na opinião dela, o ajuste profundo dos preços, aliado ao ambiente de taxas de juro baixas e persistentes, está a levar a que o custo de detenção e o valor a longo prazo do imóvel sejam reavaliados.

Ao visitar vários distritos de Shenzhen, a repórter do《Securities Times》 descobriu que moradias de gama alta e imóveis orientados a melhorias tornaram-se os destaques do mercado de casas novas, enquanto os imóveis com baixo preço total se tornaram a força principal nas transações de casas usadas. De acordo com dados do Centro de Estudos Leju, a quota das transações de habitação usada abaixo de 3 milhões de yuan passou de 21,8% em março do ano passado para 31,5% em março deste ano. O diretor do Instituto de Estudos Beike de Shenzhen, Xiao Xiaoping, apontou que o grupo que compra habitação com baixo preço total se divide principalmente em dois tipos: clientes com necessidades imediatas para habitar e investidores de pequenas quantias, com postura mais conservadora.

“Relativamente a habitação usada, a procura por informações e o volume de transações das unidades abaixo de 3 milhões são os mais elevados.” Um gestor sénior de uma agência imobiliária da zona de Meilin, em Futian, disse à repórter do《Securities Times》: “O dinamismo das casas usadas em Shenzhen ainda depende do impulso pelos preços; trocar preço por volume continua a ser a premissa para a recuperação das transações de habitação usada. O grau de aceitação do preço por parte dos clientes com necessidades imediatas continua a ser baixo; as expectativas do proprietário e do comprador ainda precisam de ser reforçadas.”

Vários profissionais da indústria consideram que o mercado imobiliário de Shenzhen já saiu de uma fase de menor atividade antes do Festival da Primavera, num cenário em que a procura não se arrefeceu. A continuidade do calor do mercado em abril é especialmente crucial. Se o nível de dinamismo em Shenzhen e até noutras cidades centrais puder ser mantido, tal ajudará a melhorar as expectativas do mercado.

“Desde o final de 2025, vários projetos de moradias de gama alta na Baía de Shenzhen têm esgotado rapidamente as vendas, e os preços de casas usadas nas áreas centrais-chave recentes estabilizaram, enviando sinais positivos ao mercado, o que indica que as áreas centrais já concluíram a construção da base. Se este estado puder continuar, espera-se que o mercado inteiro de Shenzhen possa concluir a construção da base em 2026.” O investigador sénior do Centro de Estudos Zhongyuan de Shenzhen, Zou Shaowei, indicou numa entrevista.

O investigador-chefe do Centro de Estudos de Políticas Habitacionais da província de Guangdong, Li Yujia, afirmou que, quanto à possibilidade de os preços das casas continuarem a manter a tendência de estabilidade no futuro, há três fatores: primeiro, depende de o volume de transações de habitação usada conseguir manter-se; em particular, depois de os imóveis de baixo preço se esgotarem, se as transações de casas com preços médios e altos poderão ser ativadas; segundo, se o volume de transações de habitação usada de baixo preço conseguir estimular a procura por substituição — vender o antigo para comprar o novo, ou vender o pequeno para comprar o maior — num ciclo virtuoso do consumo; terceiro, se as casas novas conseguem, na vertente do produto, alcançar uma qualidade global elevada, impulsionando a procura de compra dos clientes com base na melhoria do consumo.