Sinais positivos contínuos! O mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen prepara uma "pequena primavera", com o número de contratos assinados em lojas de Shenzhen atingindo o maior nível em um ano

Origem: Jurnal de Valores Mobiliários de Hong Kong Autor: Wu Jiaming

No início da primavera, em março, o sector imobiliário costuma receber uma vaga de recuperação emocional do tipo “ouro em março e prata em abril”. O “pequeno boom primaveril” deste ano chegará como previsto? Esta é o foco de atenção do mercado.

A este respeito, o repórter visitou os mercados de Guangzhou e de Shenzhen e verificou que, por trás da estabilização e recuperação gradual nos dados de transacções, um número crescente de compradores começa a reparar as expectativas sobre o mercado imobiliário; o “pequeno boom primaveril” está em gestação.

O preço adequado e o produto certo são a chave

“Impulsionado pela venda a preço elevado do lote da área do Campo de Cavalos de Tianhe, em Guangzhou, recentemente aumentaram tanto a procura para visitas como o volume de transacções. No último fim de semana, o projecto recebeu cerca de 150 grupos de clientes. Para apoiar o ‘pequeno boom primaveril’, a empresa decidiu conceder directamente incentivos em termos de preço.” Um gestor de marketing de um projecto de habitação nova na zona de Tianhe, na área de Tianhe de Guangzhou, disse ao repórter. Além disso, segundo estatísticas incompletas, apenas no início de março, mais de 30 projectos de habitação nova em todo o município de Guangzhou lançaram novidades ou fizeram aumentos de apoio.

Recentemente, o altamente aguardado lote do Campo de Cavalos de Tianhe foi vendido por um total de 23,6 mil milhões de yuan (236 mil milhões de yuan), tendo sido adquirido pela subsidiária integral da Yuexiu Group, Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., com uma taxa de prémio de 26,6%. À medida que o planeamento para o lote do Campo de Cavalos avança, o valor do terreno na zona central tem sido continuamente redefinido pelo mercado. Recentemente, o mercado de habitações de luxo em Guangzhou também voltou a agitar-se. As informações do mercado mostram que um imóvel com área de construção de 670 m² no Purui Yuesiwan foi vendido por um preço total de 187 milhões de yuan (1,87 mil milhões de yuan), o que corresponde a cerca de 280 mil yuan por m². O repórter também entrevistou responsáveis de marketing de várias empresas imobiliárias: os seus produtos de luxo localizados em Guangzhou, como grandes andares e moradias, têm registado transacções recentes.

O relatório do Departamento de Investigação e Desenvolvimento de Guangzhou Zhongyuan prevê que, após as férias do Festival da Primavera, os novos projectos se concentram no mercado. Com o impulso de vários “red houses”, o mercado provavelmente deverá registar um “bom arranque à porta”; prevê-se que de março a abril haja uma ronda de aberturas concentradas. Muitos destes projectos localizam-se em zonas centrais, com foco em produtos destinados a melhorias, e possuem uma certa capacidade de chamar clientes, podendo levar a uma recuperação nas transacções. Ao mesmo tempo, vários responsáveis de marketing de projectos de habitação nova em Guangzhou disseram ao repórter que, na fixação de preços, os projectos irão aproximar-se mais do nível real de transacções do mercado. Actualmente, só com preços razoáveis e produtos adequados é que os compradores estarão dispostos a entrar no mercado.

A confiança começa a recuperar

Por outro lado, em Shenzhen, o mercado de segunda mão parece estar mais animado do que o de habitação nova. Na semana passada, o volume de assinaturas de segunda mão nas lojas da Le Youjia em Shenzhen aumentou 132% em termos de variação mensal (em cadeia), atingindo o valor mais alto desde o final de março de 2025; o número de visitas para habitação de segunda mão atingiu mesmo o pico desde meados de outubro de 2024.

Segundo ainda os mais recentes dados de monitorização divulgados pelo Instituto de Investigação Shell de Shenzhen, em fevereiro deste ano a quantidade de anúncios de casas de segunda mão nas lojas parceiras diminuiu 3,3% face ao mesmo período do ano anterior. “Esta aparente mudança percentual, pequena, reflecte em certa medida que a confiança do mercado tem vindo a aumentar gradualmente e que as vendas irracionais a desovar já estão a diminuir.” Disse Xiao Ping, director do Instituto de Investigação Shell de Shenzhen. Esta mudança deverá contribuir para colocar o mercado imobiliário de Shenzhen num circuito virtuoso de “optimização da oferta—expectativas reforçadas—estabilização dos preços”. Isto significa que o mercado está a aliviar, de forma mais suave, a pressão de “excesso de oferta” causada no passado pelos vendedores que se apressavam a converter em caixa e a sair; as casas anunciadas tendem a tornar-se mais racionais, fornecendo uma base mais saudável para assentar o mercado e voltar a subir. Além disso, em termos de preços, para além de os preços médios de transacção terem parado a tendência de queda e voltado a estabilizar durante dois meses consecutivos, também os preços médios dos anúncios nos bairros mais quentes do mercado de segunda mão começaram a subir ligeiramente.

“Desde a entrada em março, a recuperação mais evidente nas transacções ocorre nas casas em áreas escolares de qualidade; em segundo lugar estão as casas de segunda mão com preço total baixo e boa taxa de retorno do arrendamento.” Disse o Sr. Chen, mediador sénior da zona de Yuanling, em Futian, Shenzhen. “Neste momento, as variações no preço das transacções não são grandes; continuar a trocar preço por volume continua a ser a tendência principal. Mas após vários anos de queda nos preços das casas, a partir deste ano, mais compradores começaram a reparar a confiança no mercado imobiliário. Por exemplo, depois das férias, há mais clientes que contactam proactivamente para visitas do que nos anos anteriores.”

“Após o Ano Novo Lunar, o mercado imobiliário de Shenzhen recuperou rapidamente o ritmo das transacções; a velocidade de resposta é melhor do que nos anos anteriores. Com base nas nossas estatísticas, verificámos que este ano a velocidade com que o mercado de habitação nova lança novidades é mais lenta do que no ano passado. Até agora, existem apenas 9 projectos residenciais de habitação nova que obtiveram licenças de pré-venda este ano; no mesmo período do ano passado eram 12 projectos. Assim, é difícil o mercado de habitação nova de Shenzhen formar efeitos de escala este ano. Já o mercado de segunda mão é o contrário: mantém um cenário de oferta suficiente e preços mais baixos; por isso, o ambiente de transacção é claramente melhor do que no mercado de habitação nova.” Disse He Qianru, directora do Centro de Investigação Nacional da MeiLian Properties, ao repórter. “Além disso, do ponto de vista das expectativas de políticas, o relaxamento contínuo das políticas de compra limitada em Shenzhen é também um evento provável.”

Ainda é necessário o esforço conjunto de vários sectores

Para Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação sobre Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, o desempenho recente dos mercados imobiliários de Guangzhou e Shenzhen tem sido bom. “Em primeiro lugar, as casas de segunda mão superam a habitação nova; as zonas quentes do mercado de habitação nova ficam limitadas a alguns distritos. Em segundo lugar, a variação percentual de anúncios de segunda mão novos caiu em termos de variação mensal e, em comparação com o ano passado, reduziu-se; isto mostra que o sentimento e as expectativas do mercado estão a melhorar. Em terceiro lugar, o desempenho do mercado de segunda mão melhorou de forma contínua na fase anterior, o que, em certa medida, estimulou a procura por ‘vender o antigo e comprar o novo’, melhorando o ciclo do mercado.”

Ele prevê que março é uma época tradicionalmente forte de vendas. As transacções de habitação comercial, incluindo regressos à cidade após as férias, casamentos, procura de emprego, requisitos de escolaridade e outros, são relativamente activas. Ao mesmo tempo, os promotores, para perseguirem um bom arranque de desempenho, também vão lançar produtos com boa relação custo-benefício. Os governos locais também poderão adoptar medidas políticas: por exemplo, políticas de fundo de previdência para habitação (公积金), subsídios à compra de casa e outros têm sido relativamente frequentes recentemente; em março, isso deverá formar um “pequeno pico” no mercado imobiliário. Contudo, pelo lado da estrutura das transacções, as faixas de preços mais baixos continuam a dominar.

O Instituto de Pesquisa China Index considera que, de acordo com o Índice de Preços de 100 Cidades do Sistema de Índices de Imobiliário da China, desde 2026 a taxa de queda mês a mês nos preços de habitação usada em 100 cidades tem vindo a diminuir de forma contínua. A trajectória dos preços das casas apresenta uma certa mudança positiva. No futuro, à medida que mais cidades continuarem a empurrar a implementação das políticas, a oportunidade de “pequeno boom primaveril” merece expectativa.

Li Yujia considera que, para passar de “descida até tocar no fundo e estabilizar” e consolidar a base do fundo, ainda é necessário o esforço conjunto de várias partes. Do ponto de vista da indústria, inclui promover o ciclo de transacções entre habitação nova e usada, continuar a reduzir os custos de transacção, purificar o ambiente e a ordem das transacções, etc. Do lado dos fundamentos, inclui reparar a confiança dos residentes em aspectos como emprego, rendimentos e expectativas.

(Ed.: Wen Jing)

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