Relatório Anual | A difícil “desconcentração” da Evergrande Property

观点网 O Grupo Evergrande foi formalmente retirado da Bolsa de Valores de Hong Kong a 25 de agosto de 2025, mas as contas a receber que, devido a isso, se tornaram ainda mais difíceis de recuperar continuam a causar impactos negativos persistentes na Evergrande Property; «des-evergrande» tornou-se uma das tarefas inevitáveis.

Os resultados do exercício de 2025 divulgados pela Evergrande Property a 27 de março mostram que, no conjunto de 2025, o desempenho global apresentou uma ligeira tendência de subida; dado o efeito provocado pelo «atraso» da empresa-mãe e pelo período de ajustamento na indústria de gestão imobiliária, tal desempenho já é, por si, difícil de alcançar.

Os dados indicam que, em 2025, a Evergrande Property alcançou cerca de 13,678 mil milhões de RMB em receitas operacionais, um aumento de aproximadamente 7,2%, principalmente graças ao aumento das áreas sob gestão e à melhoria na cobrança dos serviços de propriedade básica.

Até ao final de 2025, a área total sob gestão em 2025 situava-se em cerca de 601 milhões de m²; durante o ano, foram acumuladamente contratadas novas áreas de cerca de 45 milhões de m² para terceiro lado; a receita anual saturada por contrato ultrapassou 1,1 mil milhões de RMB, com um aumento de aproximadamente 7,3%. Entre essas, a taxa de entrada de novos projetos foi de 92,1%, gerando rapidamente fluxos de caixa e lucros.

Pressão nos lucros Melhoria de caixa

As receitas operacionais aumentaram ano contra ano, mas os lucros enfrentaram pressão.

No período em análise, a margem bruta da Evergrande Property foi de cerca de 2,505 mil milhões de RMB, registando um aumento de 2,5% ano contra ano; a margem bruta desceu de 19,2% em 2024 para 18,3%; o lucro líquido foi de cerca de 1,009 mil milhões de RMB, diminuindo cerca de 2,2% ano contra ano; o lucro atribuível aos acionistas da empresa foi de cerca de 987 milhões de RMB, caindo cerca de 3,4% ano contra ano.

A queda do lucro deveu-se principalmente ao aumento dos custos de vendas, ao acentuado recuo das receitas de serviços de valorização não atribuíveis a proprietários e à eliminação de receitas de propriedades desocupadas por partes relacionadas, entre outros fatores.

O relatório mostra que, em 2025, os custos de vendas da Evergrande Property foram de 11,173 mil milhões de RMB, aumentando 8,3% ano contra ano; as receitas de serviços de valorização não atribuíveis a proprietários caíram de 97,615 milhões de RMB no ano anterior para 28,483 milhões de RMB, uma descida de 70,8%.

Com base em princípios prudentes, a Evergrande Property, durante o ano, eliminou cerca de 510 milhões de RMB de receitas de serviços de gestão de propriedades desocupadas relacionadas com partes relacionadas e, relativamente a clientes terceiros com risco de crédito significativamente aumentado, não reconheceu as receitas correspondentes quando as quantias entraram em mora.

Quanto a essa parte, a Evergrande Property descreve no relatório, na secção «Riscos de perdas materiais não recuperáveis», o seguinte: «Dado que o Grupo China Evergrande está no processo de liquidação, a administração do Grupo estima que as perspetivas de benefícios económicos do Grupo a obter do Grupo China Evergrande não são favoráveis e existe um elevado grau de incerteza… O Grupo estima que, para o ano findo a 31 de dezembro de 2025, o montante das receitas de serviços seja de aproximadamente RMB 510,060,000. O Grupo não reconheceu receitas relativamente aos referidos serviços de gestão imobiliária entregues e, de acordo com a legislação e os acordos aplicáveis, envidará esforços para adotar medidas razoáveis para recuperar as contas a receber junto das partes relevantes, salvaguardando ativamente os interesses do Grupo.»

A atitude já foi demonstrada, mas permanece desconhecido se as receitas correspondentes serão recuperadas como esperado. Isto porque, com base nos dados divulgados no passado, as dívidas do China Evergrande atingem 2,4 biliões de RMB, mas os capitais próprios são -644,2 mil milhões de RMB? encontrando-se já num estado grave de insolvência e incapacidade de pagar dívidas? .

Embora, apesar de estar a ser atrasada no pagamento de grandes montantes, a Evergrande Property ainda registou uma melhoria no fluxo de caixa.

O relatório refere que, desde 2021, a Evergrande Property tem enfrentado uma enorme pressão operacional devido ao desvio de grandes quantias por partes relacionadas em violação de regras e a outros problemas. Perante os desafios, a Evergrande Property promoveu de forma aprofundada uma transformação operacional profunda; sob a liderança da administração, ajustou a estrutura do negócio, reforçou o controlo de fundos e melhorou a eficiência operacional, conseguindo resolver com sucesso os riscos. O fluxo de caixa da empresa tem vindo a estabilizar e a situação operacional tem vindo continuamente a melhorar.

No final do período, o caixa e equivalentes de caixa da Evergrande Property eram de cerca de 4,19 mil milhões de RMB, com um aumento acentuado de aproximadamente 55,3% face ao ano anterior. Mais importante ainda, os ativos líquidos de curto prazo aumentaram cerca de 5,538 mil milhões de RMB em comparação com o final de 2021, recuperando para cerca de 875 milhões de RMB, tendo sido bem-sucedida a transição de negativo para positivo.

Entrada e saída em quatro grandes segmentos

A receita da Evergrande Property provém principalmente de quatro grandes áreas de negócio; a separação de desempenho entre os segmentos poderá também refletir o rumo do ajustamento estratégico.

Em primeiro lugar, nos «serviços de gestão imobiliária como base» (o «pilar»), a Evergrande Property obteve em 2025 receitas de cerca de 11,498 mil milhões de RMB, representando 84,1% do total de receitas, com um crescimento de 7,6% ano contra ano.

Dessas, as receitas de serviços de gestão imobiliária de base foram de cerca de 11,47 mil milhões de RMB, aumentando 8,3%, resultado do aumento das áreas sob gestão e da eficácia da estratégia de «promover cobrança através de serviços». As receitas de serviços de valorização não atribuíveis a proprietários caíram de 97,62 milhões de RMB no ano anterior para 28,48 milhões de RMB, menos 70,8% ano contra ano, o que está diretamente relacionado com a desaceleração do setor imobiliário e com a contração dos negócios de partes relacionadas.

Em segundo lugar, os serviços de vida comunitária, como «motor de crescimento», registaram receitas de cerca de 1,009 mil milhões de RMB no período, um aumento de 10,7%. Entre estes, incluem-se: receitas dos serviços «à porta» focados nas necessidades dos proprietários, perto de 1 mil milhão de RMB, com um crescimento de aproximadamente 39,9%; receitas próximas de 1,5 mil milhões de RMB associadas à expansão para responder a necessidades de água potável direta e carregamento de nova energia, crescendo 36,8%; e os serviços de turismo comunitário totalmente lançados, com mais de 90.000 clientes servidos ao longo do ano, gerando receitas de cerca de 40 milhões de RMB, tornando-se um novo ponto de crescimento.

Em terceiro lugar, os serviços de gestão de ativos contribuíram de forma estável para o crescimento anual das receitas: a empresa registou receitas de cerca de 798 milhões de RMB ao longo do ano, um aumento de 2,7%. A Evergrande Property afirma no relatório anual que, apoiando-se em recursos comunitários, aprofunda negócios de arrendamento e venda de habitações; ao longo do ano, promoveu transações acumuladas de mais de 6,9 mil milhões de RMB, com receitas superiores a 1 mil milhão de RMB, um aumento de 42,1% ano contra ano.

Comparativamente com os três segmentos acima, as receitas dos serviços de operação comunitária no conjunto do ano foram de cerca de 373 milhões de RMB, diminuindo 1,9% ano contra ano. A Evergrande Property considera que os serviços de operação comunitária sofrem de pressão cíclica, influenciada principalmente pelo ambiente de mercado externo; a procura de marketing comunitário por parte dos comerciantes e de parcerias de espaços também encolheu.

Pelos negócios existentes, é evidente que a Evergrande Property já se desvinculou em grande medida dos «negócios com partes relacionadas».

Os dados sobre as fontes de receita indicam que a quota das receitas de terceiros já é tão alta quanto 99,8%, enquanto a quota das receitas de partes relacionadas é apenas 0,2%. Durante o ano, foram acumuladamente contratadas novas áreas de cerca de 45 milhões de m² de terceiros; a receita anual saturada por contrato ultrapassou 1,1 mil milhões de RMB, com um crescimento de aproximadamente 7,3%; a taxa de entrada dos novos projetos em 2025 foi de 92,1%.

Entre os novos projetos, as receitas anuais saturadas de projetos não residenciais foram de cerca de 880 milhões de RMB, representando cerca de 80%; destas, a receita anual saturada do segmento de transportes ferroviários foi de cerca de 100 milhões de RMB, um aumento de 248,6% ano contra ano, com a implementação bem-sucedida de projetos de referência como áreas de serviço em autoestradas do Fujian e da Guizhou; as receitas anuais saturadas dos segmentos de hospitais e escolas foram de cerca de 170 milhões de RMB, um aumento de 54,0% ano contra ano, com a implementação bem-sucedida de projetos representativos como a Universidade de Ciência e Tecnologia do Leste de Ningbo e o Segundo Hospital Popular de Jǐngdézhèn…

Ainda há questões difíceis por resolver

Ao mesmo tempo que a performance melhora, a Evergrande Property continua a enfrentar múltiplos desafios.

Em primeiro lugar, o risco de partes relacionadas continua a ser transmitido. O anúncio aponta claramente que os problemas com partes relacionadas afetaram a conversão de alguns projetos e a rentabilidade dos negócios relacionados, restringindo o desenvolvimento da marca e a expansão para o mercado.

Impactos específicos incluem: provisões integrais para perdas por imparidade foram constituídas para contas a receber comerciais de partes relacionadas e outras contas a receber; além disso, devido a que partes relacionadas, no passado, possivelmente envolveram algumas subsidiárias e funcionários da empresa na apresentação de produtos de gestão financeira aos proprietários e, em promoções de imóveis por parte de partes relacionadas, existiam compromissos de taxas de serviços de propriedade que não foram cumpridos, o que afetou diretamente a vontade dos proprietários em efetuar pagamentos e a recuperação das contas a receber.

Em segundo lugar, a pressão de recuperação de contas a receber. O relatório anual mostra que, até ao final de 2025, as contas a receber comerciais da Evergrande Property eram de cerca de 2,651 mil milhões de RMB, com uma estrutura de antiguidade pouco favorável; entre elas, as contas com mais de 1 ano representam mais de 40%.

Em terceiro lugar, a incerteza na recuperação de perdas materiais. Relativamente ao incidente de execução forçada de garantias de depósitos no valor de 13,4 mil milhões de RMB em 2021, embora a empresa já tenha obtido algumas decisões judiciais favoráveis com força executória, o anúncio reconhece abertamente que «limitado pela situação do China Evergrande e das partes responsáveis relacionadas, o montante a recuperar dessas perdas ainda apresenta uma grande incerteza».

A possível mudança de controlo acionista também é um grande problema. O anúncio divulga que os liquidatários do China Evergrande e da CEG Holdings continuam em negociações com potenciais proponentes para vender as suas ações da Evergrande Property. A liquidação do acionista controlador pode levar a uma mudança do controlo acionista da empresa, o que poderá afetar a estabilidade da equipa de gestão e operação.

Para além dos problemas internos, a pressão comum da indústria também puxa e pressiona a Evergrande Property, tais como desafios como o ajustamento do mercado imobiliário a montante, o aumento contínuo dos custos rígidos e a atualização das necessidades dos proprietários; tudo isso também testa a qualidade dos lucros e a capacidade de desenvolvimento sustentável.

Perante múltiplas dificuldades, a estratégia da Evergrande Property passa por três frentes: qualidade, tecnologia e orientação para o mercado.

O relatório anual mostra que a empresa, em torno de três grandes linhas-mestras — «renovar a imagem das instalações», «padronizar os padrões de serviço» e «comunicação sem distâncias» — promove «projeto de renovação do lar», itera a estrutura do sistema de serviços padronizados e implementa mecanismos de comunicação regular com os proprietários. Ao mesmo tempo, continua a otimizar normas de gestão de receitas públicas, insistindo nos princípios de «transparente e claro, uso em conformidade», na tentativa de reconstruir a confiança entre os proprietários.

Em termos de tecnologia, a transformação digital é uma expressão de elevada frequência no relatório anual da Evergrande Property. De acordo com a apresentação, a empresa já construiu uma plataforma unificada que abrange todo o cenário de serviços de propriedade. Estas aplicações já cobrem mais de 90% das áreas sob gestão. Com base nisso, a empresa também criou uma empresa de serviços tecnológicos, redesenhando internamente os sistemas para os tornar padronizados e convertê-los em produtos; ao nível externo, ao longo do primeiro ano, capacitou entidades externas de serviços de propriedade com a assinatura de quase 150 empresas externas.

Em expansão de mercado, a empresa mantém «qualidade em primeiro lugar em vez de escala», apoiando-se na estratégia de marca «1+4+N», aprofundando mercados de elevado valor segmentados como hospitais, escolas, parques industriais e transportes ferroviários. Entre os novos projetos assinados durante o ano, a receita anual saturada de projetos não residenciais representa cerca de 80%; entre estas, a receita do segmento de transportes ferroviários cresceu cerca de 248,6% ano contra ano, e as dos segmentos de hospitais e escolas cresceram cerca de 54,0% ano contra ano. Ao mesmo tempo, ajusta com prudência os projetos de baixa qualidade e baixa eficiência.

Com tantas pesadas e numerosas obrigações históricas remanescentes, trilhar um caminho de «des-evergrande» poderá ser, talvez, a solução ótima que a Evergrande Property consegue encontrar hoje.

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