O reequilíbrio da dívida da Country Garden transforma prejuízo em lucro, com passivos onerosos reduzidos em mais de 1000 bilhões de yuans

《Securities Times》 reporter Li Yingquan

Na noite de 30 de março, o relatório anual de 2025 da Country Garden (02007.HK) foi oficialmente divulgado. Após uma profunda reestruturação do setor, em 2025, a Country Garden atingiu um volume de receitas de 1548,9 mil milhões de yuan, um lucro líquido atribuível aos acionistas de 32,6 mil milhões de yuan, tornando-se uma das empresas imobiliárias privadas que concluíram primeiro a reestruturação sistemática da dívida e alcançaram lucro contabilístico.

Pelos relatórios financeiros da Country Garden dos últimos quatro anos, 2025 foi também o melhor ano de desempenho. Em 2022, o relatório anual da Country Garden registou pela primeira vez um prejuízo desde a sua listagem; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de um prejuízo de 60,52 mil milhões de yuan. Depois disso, em 2023 e 2024, registou prejuízos de 1784,00 mil milhões de yuan e 328,35 mil milhões de yuan, respetivamente. Esta viragem de prejuízo para lucro é, financeiramente, claramente um sinal de melhoria.

Redução de mil milhões na dívida com juros

Ao detalhar o relatório financeiro de 2025 da Country Garden, “reestruturação da dívida” é, sem dúvida, a palavra-chave mais central.

A Country Garden também indicou no comunicado que a principal razão para a transição de desempenho de prejuízo para lucro neste caso são os ganhos não monetários registados pela conclusão da reestruturação da dívida.

Em 2025, a Country Garden promoveu intensamente o trabalho de reestruturação da dívida em mercados domésticos e no exterior. No exterior, o plano de reestruturação de cerca de 17,7 mil milhões de dólares de dívida foi aprovado pelo Tribunal Superior de Hong Kong e entrou oficialmente em vigor em 30 de dezembro de 2025. Tanto a nova dívida como os instrumentos de capital foram emitidos. No mercado doméstico, a reestruturação também foi concluída com sucesso; será iniciado, por etapas, a recompra de caixa, opções de ações e de créditos comuns, tendo já sido iniciada a fase de recompra de caixa com um limite de 450 milhões de yuan. A empresa prevê concluir em abril deste ano.

Ao contrário do típico prolongamento de dívida, a operação central desta ronda de reestruturação da dívida da Country Garden é a substituição da dívida existente por meio da emissão de obrigações compulsoriamente convertíveis num montante total máximo de cerca de 13 mil milhões de dólares e de até 15,5 mil milhões de ações capitalizadas; o montante total da dívida será reduzido de forma significativa.

Até ao final de 2025, o total de passivos da Country Garden era de 7679 mil milhões de yuan, face aos 9846 mil milhões de yuan no final de 2024, uma redução significativa de 2167 mil milhões de yuan. Entre os quais, o valor de dívida com juros no final de 2025 era de 1480 mil milhões de yuan, face aos 2535 mil milhões de yuan no final de 2024, uma queda de 1055 mil milhões de yuan, com uma redução de 42%.

“Este é um sinal muito positivo.” O vice-diretor executivo do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-ju, de Xangai, Yan Yujiang, afirma: “Pelo que se vê no relatório, este dado está intimamente relacionado com os efeitos contabilísticos trazidos pela reestruturação da dívida. A reestruturação permite à empresa obter, em termos contabilísticos, a viragem de prejuízo para lucro, o que tem um efeito positivo na forma como o mercado de capitais opera, na atividade diária e na imagem da empresa.”

No entanto, se forem excluídos os efeitos dos ganhos da reestruturação, a Country Garden ainda registou prejuízo em 2025. “Isto deve-se principalmente ao impacto do setor. O nível de margem bruta do negócio de desenvolvimento está sob pressão e, além disso, foram feitas mais provisões para imparidade de certos ativos e projetos de propriedades.” A Country Garden afirmou.

A Country Garden estima que o montante anual de provisões para inventários (terrenos, projetos em construção) correspondentes aos projetos existentes seja de cerca de 445 mil milhões de yuan. Ao mesmo tempo, devido à soma de múltiplos fatores adversos, incluindo o ambiente macroeconómico, o ambiente do setor e a situação financeira negativa dos parceiros, a Country Garden também registou perdas por imparidade de 105 mil milhões de yuan para ativos financeiros e garantias financeiras.

Volume de entregas em três anos perto de 1,15 milhões de unidades

Garantir as entregas continua a ser uma tarefa importante para a Country Garden. Em 2025, a empresa concluiu um total de cerca de 170 mil entregas de habitações, com uma área acumulada entregue de cerca de 1982 milhões de metros quadrados, abrangendo 204 cidades. De 2023 a 2025, o volume total acumulado de entregas é de cerca de 1,15 milhões de unidades; o volume de entregas tem mantido continuamente a primeira posição no setor.

Nos últimos três anos, a Country Garden praticamente alocou todos os recursos para a missão de “entregar as casas”. O ritmo de colocação de novos projetos no mercado foi igualmente afetado, em certa medida. O relatório anual mostra que, em 2025, o montante das vendas ao abrigo de contratos de participação própria foi de cerca de 330,1 mil milhões de yuan, e a área de vendas da participação própria foi de cerca de 402 milhões de metros quadrados.

Embora o setor imobiliário esteja, no seu conjunto, sob pressão, a Country Garden ainda tem uma influência elevada no seu mercado base, Guangdong. Por exemplo, no mercado de Shaoguan, de acordo com dados de todo o âmbito de 2025, a Country Garden ficou em primeiro lugar localmente entre as empresas imobiliárias, com 21,46 mil milhões de yuan em vendas.

Desde 2026, o mercado imobiliário, no geral, também tem mostrado sinais de estabilização e recuperação. De acordo com dados da CCRC, nos rankings de janeiro a fevereiro de 2026 do valor das vendas com participação própria e da área de operação das empresas imobiliárias chinesas, a Country Garden está em ambos os rankings entre as dez primeiras.

O presidente da Country Garden, Cheng Guangyu, afirmou que março a abril deste ano serão uma janela de observação importante, e exigiu que todo o pessoal se concentre nos pontos-chave do “Projeto Primavera” de março a abril para preparar e implementar de forma sistemática o trabalho de vendas.

O analista sénior do Instituto de Pesquisa China Index, Meng Zengxin, considera que ao entrar em 2026, a nível de políticas, foi emitido um sinal claro de “estabilização das expectativas”. No início do ano, já foram implementadas várias medidas específicas, incluindo o prolongamento da política de reembolso de impostos para troca de habitação, o adiamento de empréstimos de projetos de lista branca e a descida estrutural das taxas de juro, bem como o apoio à atualização urbana, com o objetivo de reforçar simultaneamente a procura e a componente de financiamento, elevando a confiança do mercado. No geral, as políticas imobiliárias entraram numa nova fase com como objetivo “estabilizar as expectativas e reduzir o tempo do ajustamento”.

Recuperação do negócio de ativos leves

O repórter do Securities Times notou que, quando a principal atividade imobiliária de “ativos pesados” está sob pressão, o negócio de ativos leves da Country Garden, representado por delegação de gestão e construção (daiguan daijian) e por gestão comercial, apresentou uma tendência claramente de recuperação.

Na “época de ouro” do setor imobiliário, a gestão delegada e construção, com uma taxa de retorno relativamente baixa, era apenas um negócio mais marginal. Agora, este negócio tornou-se, na verdade, uma importante fonte de “geração de caixa” da Country Garden.

“Até dezembro de 2025, a Phoenix Zhituo já acumulou a adjudicação de mais de 200 projetos de delegação de gestão e construção, com uma área de gestão acumulada de perto de 20 milhões de metros quadrados. Atualmente, existem quase 20 projetos em gestão de delegação e construção, e a área de desenvolvimento em gestão é de cerca de 3 milhões de metros quadrados; o valor de venda em curso é de cerca de 300 mil milhões de yuan, cobrindo 20 cidades em todo o país.” O responsável pela Phoenix Zhituo explicou.

Além da delegação de gestão e construção, o outro negócio de ativos leves da Country Garden — a gestão de centros comerciais — também tem tido progressos positivos no último ano e meio.

Um responsável pela gestão comercial da Country Garden disse que, de 2024 até ao presente, a gestão comercial da Country Garden adicionou 231 mil metros quadrados de área sob gestão. Entre estes, a marca de apartamentos de arrendamento de longa duração, “Bijia Apartamentos”, adicionou mais de 2400 unidades habitacionais, tendo uma escala de gestão próxima de 30 mil unidades.

“Tomando os apartamentos de arrendamento de longa duração como exemplo, atualmente quase todos os projetos individuais estão em estado de rentabilidade. Para o futuro, não daremos prioridade ao número de projetos; estaremos mais focados em ‘se conseguimos fazer continuamente bem cada projeto’, melhorando de forma gradual a capacidade de operação sistemática.” disse o responsável.

“Segunda criação” em curso

Em novembro de 2025, após a reestruturação da dívida ter sido concluída, a presidente do conselho de administração, Yang Huiyan, apresentou pela primeira vez o conceito de “segunda criação” (“二次创业”). “A aprovação da reestruturação demonstra o reconhecimento dos credores pela futura empresa; abrirá um espaço mais amplo para restaurar a operação normal. Em seguida, é promover sistematicamente a transição por fases; a transição é uma mudança mais uma transformação, e é também a ‘segunda criação’ da Country Garden.” disse Yang Huiyan.

Em março deste ano, a Country Garden realizou uma reunião mensal de gestão e o termo “transição” voltou a ser mencionado. Yang Huiyan disse: “Desde março de 2025, começámos a avançar para fora, e ao interagir com colegas da indústria e com outras indústrias, explorámos em profundidade novos modelos de desenvolvimento sob as mudanças do setor. E, dando prioridade à entrega das casas, à reestruturação da dívida e à proteção do negócio principal, preparamo-nos para a transição crítica de 2026.”

Em 2026, Yang Huiyan definiu-o como o “ano mais crucial para a Country Garden transitar de garantir as entregas para a operação normal”. Yang Huiyan foi direta: “Só com a implementação sólida de todo o trabalho em 2026 poderemos lançar as bases para um desenvolvimento de alta qualidade nos próximos 3 a 5 anos e concretizar o segundo crescimento da Country Garden.”

Circulou recentemente no mercado um boato de que a Country Garden faria uma “reconvocação em larga escala de trabalhadores que pediram demissão”. Antes, o repórter do Securities Times informou que, conforme relatado pela própria Country Garden, o 《Regulamento de Gestão para Recontratação de Pessoal que Deixou a Empresa》 existe há muito tempo internamente, sendo revisto todos os anos de acordo com a situação e as políticas vigentes; a última revisão ocorreu em janeiro deste ano, e não se trata de uma política recém-lançada. Além disso, segundo informações obtidas pelo repórter, recentemente, a Country Garden não tem, temporariamente, uma contratação em larga escala ou concentrada num determinado setor de atividade; trata-se principalmente de preencher necessidades normais em posições vagas.

Yan Yujiang apontou que esta ação tem significado em termos de indicadores. “Este movimento é um sinal de que, após uma profunda reestruturação, o foco operacional da empresa mudou substancialmente. Está a acrescentar forças ao negócio existente e a entrar progressivamente na fase de reconstrução da ‘recuperação da operação’.”

De acordo com o relatório anual de 2025 da Country Garden, até ao final de 2025, o total de trabalhadores da empresa era de 14,1 mil, o que representa uma redução de cerca de 0,38 mil face aos 17,9 mil do meio de 2025.

Além disso, de acordo com os resultados de ajuste divulgados pela MSCI, a Country Garden foi oficialmente incluída no índice MSCI China Small Cap e entrou em vigor formalmente em 27 de fevereiro. Em 20 de março, a Country Garden foi incluída no índice global de ações da série FTSE Russell e a inclusão entrou formalmente em vigor. Até 21 de março, a percentagem detida pelos investidores do interior através do Stock Connect (Hong Kong) subiu para 17,7%, face aos 15,3% no final de 2025, um aumento de 2,4 pontos percentuais.