Vanke inicia grande tempestade de combate à corrupção

（Fonte: Geely Whale no Mercado Imobiliário)

A Vanke está a atravessar a mais grave e total vaga de combate à corrupção desde a sua fundação, há quarenta anos. Esta vaga não é um caso isolado: trata-se, antes, de uma exposição concentrada dos problemas sistémicos de governação acumulados no seu período de expansão acelerada, de um modelo agressivo de inovação financeira e de uma rede interna de transferência de interesses, num momento de profunda reestruturação da Vanke na indústria imobiliária. De 2022 a março de 2026, pelo menos 13 quadros executivos de topo já foram investigados, condenados ou sujeitos a medidas coercivas de natureza criminal, cobrindo todos os níveis de gestão — desde o presidente do grupo e o presidente executivo até aos gestores gerais dos projetos locais — o que marca uma limpeza histórica desta antiga “aluna exemplar” da indústria que passa de uma gestão dominada por gestores profissionais para um controlo aprofundado por parte de entidades estatais.

1. Centro da tempestade: mapeamento dos quadros investigados e casos-chave

Esta vaga de combate à corrupção revela uma transição das situações individuais de corrupção para violações financeiras sistémicas, e da disseminação de casos fragmentados em projetos locais até ao colapso total da gestão de topo do grupo.

1. Colapso no topo do grupo: desmantelamento do império financeiro “off-balance”

O centro da tempestade aponta diretamente para o enorme “império financeiro off-balance” da Vanke. O ex-presidente do grupo e CEO, Zhu Jiusheng, é o “olho da tempestade”. Em 15 de janeiro de 2025, foi pela primeira vez notificado e levado por órgãos de segurança pública; em 27 de janeiro, demitiu-se de todos os cargos por “razões de saúde”; e a 14 de outubro do mesmo ano, foi confirmado que foram adotadas medidas coercivas de natureza criminal. O foco da investigação centra-se na operação de plataformas financeiras “fora do ecossistema” da Vanke que estavam sob a sua responsabilidade, incluindo principalmente:

• Pengjin Suo (Shenzhen Pengjin Suo Internet Financial Service Co., Ltd.): Zhu Jiusheng tinha sido o seu presidente e diretor-geral. A plataforma é acusada de alegadamente envolver “self-dealing” disfarçado e angariação ilegal de fundos. O seu modelo de funcionamento é o seguinte: a Vanke deposita, a uma taxa anual inferior a 2%, fundos ociosos como recebimentos da venda de projetos e impostos a entregar, numa empresa financeira da Vanke associada; em seguida, essa empresa injeta os fundos na Pengjin Suo. A Pengjin Suo concede aos colaboradores da Vanke “follow-investment loans” com uma taxa anual de 10% ou superior, para investimento em projetos de forma forçada ou semicoerciva; ao mesmo tempo, fornece empréstimos a fornecedores e empresas de construção da Vanke, com taxa anual de 18%-24%. Estes fundos acabam por regressar aos projetos da Vanke por meio de canais complexos, formando um ciclo fechado: “fundos da Vanke — Pengjin Suo — colaboradores/contrapartes — projetos da Vanke”. Em julho de 2024, os produtos de gestão de património da Pengjin Suo registaram incumprimento em larga escala, a cadeia de fundos quebrou-se, e os valores envolventes por pagar rondavam cerca de 800 milhões de yuan.

• BoShang Asset Management Co., Ltd.: como uma importante plataforma de investimento e financiamento off-balance da Vanke, é conhecida no mercado como “Vanke das sombras”. Esta plataforma foi criada por ex-funcionários da Vanke e tem ligações estreitas com o centro de empresas da Vanke. A BoShang Asset Management realiza financiamento off-balance: por meio da criação de sociedades de parceria limitada, atrai capitais de instituições financeiras como a招商基金 (Fundo de Merchados/招商基金), Ping An Fund e China Everbright Trust, usando “pequenas participações” para movimentar “grandes capitais”, e investe de forma direcionada em projetos imobiliários sob a Vanke. O diretor executivo e diretor-geral, He Zhuo, desde o início de 2025, também está sob controlo dos órgãos que tratam do caso, mantendo uma associação estreita com o caso de Zhu Jiusheng.

2. Queda do “chefe de bombeiros”: breve liderança do presidente do sistema da Shenzhen Metro

Em janeiro de 2025, quando a crise da Vanke se agravava, Xin Jie — enviado pelo acionista maioritário, o grupo Shenzhen Metro — foi incumbido com urgência e substituiu Yu Liang como presidente. Porém, esse presidente, visto como o “chefe de bombeiros”, esteve apenas no comando durante 9 meses. Em 18 de setembro de 2025, durante uma reunião em Shenzhen, foi levado para investigação e, a 12 de outubro, demitiu-se de todos os cargos por “razões pessoais”. A análise do mercado sugere que os seus problemas poderão estar relacionados com a operação de projetos e a utilização de fundos durante o seu período no Shenzhen Metro, e não com a operação da Vanke em si. A sua investigação assinala também a profunda limpeza dos problemas históricos após a tomada de controlo total pelo acionista maioritário e reflete, além disso, a reconfiguração da estrutura de poder existente após a intervenção aprofundada do capital estatal.

3. Casos de corrupção em projetos locais: de Sichuan a Shandong

A corrupção em projetos locais é outra linha principal. O caso de Cheng Lindong (ex-presidente da Zhaichuan Vanke Meizhou Real Estate) é um caso típico já julgado. Ele, em conluio com o ex-vice-governador do distrito de Dongpo de Meishan, Yu Peng, e com o gestor do projeto, Zhang (sobrenome), valeu-se do direito de extração de areia e pedra do projeto Vanke Chongli New City (Vanke Meizhou Cultural Village) para subornar o empreiteiro no montante total de 18 milhões de yuan; pessoalmente, Cheng ficou com 11 milhões de yuan. Em abril de 2024, Cheng Lindong foi condenado a onze anos de prisão por crime de recebimento de suborno e multado em 1 milhão de yuan. Este caso levou diretamente à suspensão do trabalho e ao abandono do projeto do terreno relacionado, e a data de entrega prevista para dezembro de 2024 foi adiada para 2027.

Além disso, o ex-presidente-geral da Vanke em Jinan, Xiao Jin, foi levado pela polícia de Shandong para investigação em abril de 2024 (a Vanke, oficialmente, qualificou como “caso individual”); e o ex-gerente geral da atualização urbana da região sul da Vanke, Li Shengyang, foi levado pela polícia de Foshan em maio de 2023 para apoiar a investigação, envolvendo casos antigos de mais de dez anos atrás, durante o seu trabalho na Vanke de Foshan.

4. A continuação da fermentação em 2026: nem os quadros que saíram conseguem escapar

A tempestade continuava ainda em março de 2026, mostrando a determinação de “revistar para trás” e “responsabilizar” sem distinção de tempo nem de se o cargo era ocupado ou já tinha sido deixado.

• Wu Zhongyou (ex-presidente-geral da Vanke em Guiyang) foi levado para investigação em março de 2026. O foco da investigação centra-se nos problemas ocorridos há mais de dez anos, durante a cooperação da Vanke de Guiyang com várias grandes empresas estatais locais, podendo envolver a transferência de interesses em etapas como obtenção de terrenos e adjudicação de empreitadas.

• Wang Runchuan (ex-secretário do presidente da Vanke e ex-presidente-geral da Vanke em Yunnan) foi levado para investigação no mesmo período. Ele esteve durante muito tempo como secretário de Yu Liang; depois, passou a liderar a Vanke em Yunnan, elevando as vendas de cerca de 2 mil milhões de yuan para perto de 20 mil milhões de yuan. Em abril de 2024, deixou o cargo alegando “aperfeiçoamento em Hong Kong e Shenzhen”, mas acabou por não conseguir escapar à investigação.

• zy (gerente geral do projeto da Vanke em Shenzhen, Zhenshanfu): alegadamente foi levado pela investigação criminal em março de 2026, envolvendo questões de operações financeiras de uma série da BoShang Asset Management daquele ano.

• O gerente-geral de recursos humanos da região noroeste, Li (um), em torno de agosto de 2025, foi investigado pelo departamento de auditoria do grupo Vanke por suspeita de implementar corrupção ao utilizar o poder de aprovação de avaliações de desempenho e de promoções por nível.

• Um antigo responsável, mqs, do departamento de suporte de negócios da empresa regional de Pequim da Vanke e da Vanke Lianghang, no grupo Vanke, que é suspeito de violações disciplinares e legais, como apropriação indevida do cargo, foi denunciado; em 7 de janeiro de 2026, o grupo Vanke recebeu uma carta anónima de denúncia no seu interior. O destinatário era um grupo de gestores com menos de 400 pessoas que trabalham nas diversas áreas de negócios do grupo Vanke em cada cidade. O remetente afirmou ser um conjunto de vários colaboradores com conhecimento interno. Segundo fontes internas, neste momento, na investigação em curso, o sistema do Shenzhen Metro estaria a “revistar para trás”.

5. Saída dos fundadores centrais e colaboração com a investigação

A trajetória do fundador Yu Liang é ainda mais complexa. Em 27 de janeiro de 2025, demitiu-se do cargo de presidente do conselho e passou a vice-presidente executivo. Em outubro de 2025, colaborou com os departamentos relevantes numa investigação de cerca de uma semana e, depois, regressou ao seu posto de trabalho. No fim, a 8 de janeiro de 2026, ao atingir a idade legal de reforma, demitiu-se de todos os cargos, incluindo diretor do conselho e vice-presidente executivo. Em março de 2026, Yu Liang deixou de ser o representante legal da Vanke; foi sucedido por Huang Liping, do sistema do Shenzhen Metro, marcando o fim formal da “era de Yu Liang”. Circulou no mercado que ele teria desaparecido sem deixar rasto, mas a Vanke oficial desmentiu. Uma análise considera que a sua “reforma técnica” foi, na realidade, para colaborar com a investigação, de modo a estabilizar a credibilidade da empresa e a avançar o processo de extensão da dívida.

2. Crise sistémica: financiamento off-balance, distorção do follow-investment e perda de controlo da governação

A explosão concentrada de problemas nos quadros executivos enraizou-se numa rede complexa e oculta de operações construída pela Vanke no período de alta da indústria; essa rede rebentou completamente na fase de baixa.

1. Operação e riscos do sistema “banco-sombra”

Com foco na Pengjin Suo e na BoShang Asset Management, a Vanke construiu uma grande rede de financiamento off-balance. O objetivo era duplo: primeiro, ultrapassar as limitações de supervisão do rácio de endividamento das empresas cotadas, fornecendo sangue para a expansão de projetos sem aumentar as responsabilidades no balanço; segundo, realizar a transferência de interesses por meio de spreads de juros elevados (absorver fundos da empresa a taxas baixas e emprestar a colaboradores e contrapartes a taxas elevadas). Este ciclo retém em camadas os lucros da empresa cotada e, no fim, faz com que o dinheiro flua para plataformas fora do âmbito da empresa cotada, controladas na prática pela administração, formando um “reino do capital independente” dissociado da supervisão da empresa cotada e controlado efetivamente pela administração.

2. “Operação com pequena participação” e distorção do sistema de follow-investment

O modelo de “operar com pequena participação” de que a Vanke se orgulhava (apenas investe 5%-10% mas domina a operação do projeto) sofreu mutações na fase posterior. Quando os projetos geram lucros, as partes associadas (como as sociedades de parceria criadas pela BoShang Asset Management) retiram 30%-40% ou mesmo uma percentagem superior da repartição de lucros; e as contrapartes que suportam a maior parte do risco financeiro recebem apenas lucros pequenos. Na prática, isto constitui uma compressão dos interesses das contrapartes e a transferência dos lucros da empresa cotada.

O sistema de follow-investment, cujo objetivo original seria vincular os colaboradores e os interesses da empresa, evoluiu para uma ferramenta de arbitragem dos quadros executivos e de transferência de risco. Os quadros executivos recolhem fundos com empréstimos a juros baixos (por exemplo, provenientes da Pengjin Suo) para investir na empresa de follow-investment e depois reinvestem no projeto para obter retornos elevados. Quando surgem riscos no projeto, os quadros executivos podem utilizar vantagens de informação para retirar o investimento em primeiro lugar, transferindo as perdas para os colaboradores comuns e para as contrapartes. Na fase de baixa da indústria, muitos colaboradores em follow-investment ficam sem o seu capital.

3. Fosso financeiro e tomada de controlo por capital estatal: crise de sobrevivência por detrás da tempestade

Outro pano de fundo da vaga de combate à corrupção é a crise financeira e de sobrevivência sem precedentes enfrentada pela Vanke.

1. Perdas recorde e enorme pressão de dívida

Até ao terceiro trimestre de 2025, a situação financeira da Vanke já era extremamente grave:

• Perdas sucessivas: prejuízo em 2024 de 494,78 mil milhões de yuan (a primeira vez em 31 anos, desde a cotação, com prejuízo anual); prejuízo antecipado em 2025 de 820 mil milhões de yuan; as perdas acumuladas em dois anos ultrapassam 1314 mil milhões de yuan.

• Dívida esmagadora: o total de passivos com juros é de 362,9 mil milhões de yuan; dentro de um ano vencem 155,4 mil milhões de yuan, enquanto as disponibilidades monetárias são apenas 65,7 mil milhões de yuan; a razão caixa-dívida de curto prazo baixa para 0,43 (muito abaixo da linha de segurança de 1,0), e a falta de fundos excede mais de 90 mil milhões de yuan.

• Vendas fracas: nos primeiros três trimestres de 2025, a receita foi apenas 1613,9 mil milhões de yuan, queda acentuada homóloga; a margem bruta do negócio de desenvolvimento imobiliário já desceu para 2,0%, quase sem lucros.

2. Intervenção aprofundada do capital estatal e reestruturação da governação

Perante a crise, o acionista maioritário, o Shenzhen Metro Group, mudou de investidor financeiro para controlador estratégico, iniciando uma tomada de controlo abrangente:

• Grande troca de pessoal: em janeiro de 2025, Xin Jie substituiu Yu Liang como presidente; em outubro, após a investigação a Xin Jie, Huang Liping, do sistema do Shenzhen Metro, assumiu; em janeiro de 2026, Yu Liang reformou-se; em março, Huang Liping sucedeu Yu Liang como representante legal da Vanke. Mais de 15 pessoas do sistema de capital estatal entraram em cargos centrais na Vanke.

• Revolução da estrutura organizacional: em setembro de 2025, a Vanke lançou a “maior” alteração organizacional em 40 anos, abolindo a estrutura tripla “grupo-região-cidade”, em funcionamento há quase 20 anos; passou para gestão plana em dois níveis “sede-empresas da cidade”, com a sede a concentrar poder e a enfraquecer a antiga autoridade dos “senhores regionais”.

• Equipa de auditoria a instalar-se e transfusão contínua: o Shenzhen Metro Group enviou grupos de trabalho para assumir plenamente a operação, realizando uma limpeza completa dos problemas históricos. Ao mesmo tempo, o Shenzhen Metro já tinha fornecido à Vanke mais de 300 mil milhões de yuan de empréstimos de acionistas para aliviar a sua pressão de reembolso.

4. Símbolo da indústria: o fim de uma era antiga

A vaga de combate à corrupção da Vanke não é, de todo, um simples saneamento interno de uma única empresa. Ela simboliza o encerramento completo de uma era em que a indústria imobiliária chinesa correu a alta alavancagem, alta rotação e complexas operações financeiras. As três grandes promotoras líderes — Evergrande, Country Garden e Vanke — têm estilos muito diferentes, mas acabam por cair em impasses semelhantes: a Evergrande fracassou por causa de alavancagem elevada e diversificação agressiva; a Country Garden ficou presa pela rotação excessivamente acelerada; e a Vanke, aparentemente a mais sólida do ponto de vista financeiro, acabou por cair em conformidade off-balance e em plataformas de finanças “das sombras”. A explosão sistémica de problemas de corrupção, somada à descida da indústria e à falha do modelo, obriga empresas e acionistas maioritários a “tratar a doença arrancando o osso”, procedendo a uma limpeza completa de problemas históricos desde a raiz.

Como é dito no sector: “o hoje da Vanke é o amanhã do sector imobiliário chinês. O fim de uma era que dependia da alavancagem e do ciclo, e o início de uma era de regresso à habitação, à conformidade e ao senso comum.” Esta tempestade, que continua a avançar, não é apenas o ponto de partida para a Vanke se despedir do passado e renascer com dificuldades; é também um prólogo duro para a procura de um renascimento em todo o sector, no meio das dores de crescimento.

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